Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель
| Вид материала | Учебно-методический комплекс |
- Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
- Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
- Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
- Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
- Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
- Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
- Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники - риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящей доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.
3.4.Субъекты рынка недвижимости
Участниками субъектно-объектных отношений в сфере недвижимости являются Республика Казахстан, субъекты РК, муниципальные образования, юридические и физические лица РК и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. (Схемы 9,10.).
2. Покупатели
Юридические лица РК
Физические лица РК
Дилеры
Казахская гильдия риэлтеров и др. некоммерческие организации
Уполномоченные лица
Страховые компании
Биржа недвижимости
Рекламные агентства
Инвесторы
Иностранные государства и лица
3. Профессиональные участники
Агентство оценщиков
Предприниматели и фирмы - риэлтеры
Юридические фирмы
1. Продавцы
Фонды имущества
Собственники имущества, в том числе иностранные
4. Государственные органы
Нотариальные конторы
Учреждения Минюста РК
Конкурсный управляющий
Арбитражный суд
Центры недвижимости
Органы субъектов РК
Органы, уполномоченные местной властью
Налоговые инспекции
Налоговые конторы
Комитеты по управлению имуществом
- органы Госкомзема
- комитеты муниципального жилья
- Госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике
Предприятия всех форм собственности
Домохозяйства
Ипотечные банки
УЧАСТНИКИ
РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Аукционные фирмы
Конкурсные комиссии
Комиссия по приватизации предприятия
Тендерные комиссии
Наемные работники
Фондовые биржи
Муниципальные органы
Схема 9. Субъекты рынка недвижимости
| № | Субъекты | Деловой интерес к земле | Основа бизнеса |
| 1 | Предприниматели: сельскохозяйственные товаропроизводители | Производство продовольственных товаров и извлечение прибыли | Частная и общая собственность на землю, аренда |
| - других сфер деятельности | Пространственный базис размещения бизнеса, получение прибыли | Постоянное пользование, аренда, частная собственность на землю | |
| 2 | Лесопарки, ботанические сады, заказники и т.п. | Удовлетворение общественных потребностей | Государственная собственность, постоянное пользование |
| 3 | Профессиональные участники: риэлтеры, маклеры и др. | Извлечение прибыли | Оказание услуг |
| 4 | Граждане-потребители | Производство продовольствия для личного потребления | Частная собственность на садово-огородные участки и личное подсобное хозяйство |
| 5 | Государственные органы | Осуществление общегосударственных программ и функций | Государственная и муниципальная собственность на землю |
| 6 | Наемные работники | Личный доход, земля как предмет труда | Частная собственность на рабочую силу (труд) |
Схема 10. Основные характеристики субъектов земельного бизнеса
Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:
- законодательное установление правил и ограничений;
- учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;
- распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование:
- контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);
- стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;
- инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.
В зависимости от особенностей вида недвижимого имущества функции государства, субъектов РК и муниципальных органов дифференцируются. Так, в сфере лесных отношений в компетенцию Республики Казахстан входит:
- определение основных направлений государственной политики в области лесного хозяйства;
- разработка и совершенствование лесного законодательства (с учетом субъектов РК);
- распоряжение совместно с субъектами РК лесным фондом страны;
- определение порядка организации и деятельности государственных органов управления лесным хозяйством;
- установление порядка отнесения лесного фонда к группам лесов и категориям защищенности, а также перевода из одной группы лесов или категории в другую;
- установление норм и правил пользования лесным фондом;
- утверждение по согласованию с субъектами РК ежегодной нормы заготовки древесины (расчетной лесосеки);
- установление системы платежей за пользование лесным фондом, а также образование и использование государственного внебюджетного фонда воспроизводства, охраны и защиты лесов;
- определение порядка и условий передачи участков лесного фонда в аренду;
- утверждение правил отпуска древесины на корню, рубок леса, воспроизводства, охраны и защиты лесов;
- организация и координация научных работ по ведению лесного хозяйства;
- разработка совместно с субъектами РК государственных программ по рациональному пользованию лесным фондом, повышению продуктивности, воспроизводству, охране и защите лесов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями и организация их выполнения;
- осуществление государственного контроля за состоянием, использованием, воспроизводством, охраной и защитой лесов и установлением порядка его проведения;
- организация ведения государственного учета лесного фонда, кадастра, лесного мониторинга и лесоустройство;
- осуществление международного сотрудничества по лесному хозяйству;
- установление статистической отчетности в области ведения лесного хозяйства;
- определение совместно с субъектами РК объемов заготовки и поставок древесины для государственных нужд;
- принятие решений о приостановлении, ограничении, прекращении деятельности предприятий, учреждений и организаций при нарушении ими лесного и иного законодательства.
Недра, лесной и водный фонды находятся в ведении Республики Казахстан и ее субъектов. Владеть и пользоваться ими могут физические и юридические лица на основании специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного билета (ордера), горного отвода (Схема 11.).
Участки недр
Лесной фонд
Водный фонд
Обособленные водные объекты
- собственник - Казахстан
собственники:
- Казахстан
- Субъекты РК
- собственник – Казахстан, совместное ведение РК и ее субъектов
- владение, пользование и распоряжение в совместном ведении РК и ее субъектов
Водопользователи – граждане и юридические лица:
- долгосрочно – 3-25 лет;
- краткосрочно – до 3 лет;
- сервитут водный
- владение, пользование и распоряжение в интересах всех народов страны;
- владение, пользование и распоряжение в ведении РК и ее субъектов
Собственники:
- муниципалите
ты
-юридические и физические лица
- пользователи – юридические и физические лица, в том числе иностранные: краткосрочное до 1 года,
долгосрочное до 50 лет.
- субаренда запрещена
- владельцы – лесхозы, сельскохозяйственные предприятия, заповедники, природные парки и др.
- пользователи – государственные организации, субъекты предпринимательства
- бессрочно;
- срочно до 20-25 лет
Схема 11. Собственники, владельцы и пользователи недр, лесного водного фондов
В регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и муниципальной исполнительной власти: Центры недвижимости, органы Госкомзема, учреждения коммунальной собственности. Комитеты по управлению госимуществом.
Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риэлтеры, девелоперы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники. Риэлтер - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.
Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованными лицами (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
В перечень видов риэлтерской деятельности, подлежащих лицензированию, включены следующие операции:
- продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;
- деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в т.ч. и посредничество), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкций;
- деятельность (в т.ч. посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;
- заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;
- деятельность (в т.ч. посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;
Риэлтерами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.
В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно у словно объединить в три группы:
1) продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане,
предприятия, комитет государственного имущества, иностранные
лица);
2) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или
привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их
целевое использование;
3) обслуживающие - инфраструктурные организации, организующие
функционирование рынка в соответствии с установленными в
государстве нормами.
Активные участники рынка недвижимости - инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.
Субъектами инвестиционной деятельности являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства РК, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей недвижимого имущества.
По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные (Схема 12.)
Индивидуальные
Профессиональные
Институциональные
Корпорации
Специализированные
институты
Инвестиционные
фонды
Государство (органы управления)
Муниципальные органы
Инвестиционные институты
Инвестиционные компании
Фирмы риэлтерские
Банки и финансовые компании
Фондовые посредники
Специализированные фонды и компании (пенсионные, страховые и др.)
Схема 12. Виды инвесторов по их статусу
Уполномоченные государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РК распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.
В последние годы органы власти РК выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.
Любой инвестор имеет право:
- самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка
недвижимости) и эффективность инвестиций;
- привлекать на договорной основе физические и юридические лица
для реализации инвестиций;
- передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности
гражданам, государственным и муниципальным органам,
юридическим лицам;
- контролировать целевое назначение инвестиций;
- владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами
инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов:
положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих
инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с
момента опубликования;
- не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования,
кроме случаев, предусмотренных законом;
- безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого
недвижимого имущества не допускается.
Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:
- признания инвестора банкротом;
- стихийных бедствий, катастроф;
- введения чрезвычайного положения;
- если продолжение инвестирования может привести к нарушению
установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и
других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.
Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории РК путем:
- долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РК;
- приобретения предприятий;
- создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;
- приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;
-приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;
- приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;
- предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.
3.5. Виды рынков недвижимости
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям (Схема 13.).
| № | Признак классификации | Виды рынков недвижимости |
| 1. | Вид объекта (товара) | 1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов |
| 2. | Географический (территориальный) фактор | 1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой. |
| 3. | Функциональное назначение | 1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.) |
| 4. | Степень готовности к эксплуатации | 1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства. |
| 5. | Тип участников | 1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций. |
| 6. | Вид сделок | 1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.) |
| 7. | Отраслевая принадлежность | 1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие. |
| 8. | Форма собственности | 1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных. |
| 9. | Способ совершения сделок | 1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютерный. |
Схема 13. Классификация рынков недвижимости фасетным способом
Первичный рынок в Казахстане формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Организованный рынок — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.
Биржевой рынок — это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых комитетами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.
Внебиржевой рынок — это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлтерских агентств.
По основному признаку — виду объектов недвижимости — выделяется не менее 8 специфических рынков (см. Схему 9.), среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.
Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.) (Схема 14.)
Следующий компонент земельного рынка - сегмент рынка — особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.) (Схемы 14, 15.).
Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:
- высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;
- высокими темпами прироста продаж участков;
- быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка — один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе.
Признак классификации
Подвиды рынков земли
- Сельскохозяйственных земель;
- Городских земель и жилищного строительства;
- Садово-огородных и дачных участков;
- Гаражного строительства
- Частных земель – граждан, юридических лиц
- Государственных и муниципальных
Категория земель
Размер участков
Территориальный охват
Степень ограничения конкуренции
Тип рынка
Форма собственности
Виды сделок
- Организационный – биржевой, в процессе приватизации
- неорганизованный – индивидуальных продавцов и покупателей, др.
- Олигополистический
- Монополистический
- Местный и городской
- Региональный и национальный
- Международный
- Первичный, вторичный
- Купли-продажи участков
- Аренды земель
- Земельных долей (паев)
- Крупных массивов земель;
- Мелких земельных участков.
Схема 14. Классификация земельных рынков
Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.
Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар — земля и участники рынка — коммерческие организации и предприниматели.
Признак сегментирования — это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.
В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риэлтерские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).
Сегментирование рынка по категории покупателей проводится в основном по четырем признакам: демографическому, психографическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков (Сxeмa 15.)
Демографические признаки: возраст, пол, размер семьи, этап жизненного цикла семьи, уровень доходов, род занятий, образования, религиозные убеждения, раса, национальность
Психографические признаки: социальный слой, стиль жизни, тип личности, вид деятельности, традиции, опыт
РЫНОК
ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ
Географические признаки: регион, административное деление района (по величине), численность населения (для городов), плотность населения, климат
Поведенческие признаки: статус покупателей, искомые выгоды, статус пользователя, интенсивность потребления, степень приверженности, степень готовности к восприятию участка, отношение к земле, весомость заказчиков (крупные, мелкие, средние)
Схема 15. Признаки сегментирования земельного рынка по группам покупателей
Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.
Сегментирование рынка по товару — по земле — позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров, размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.
Следующий признак сегментирования — размеры участков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существенно различаться в зависимости от ряда факторов.
Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом («стоимости времени» на освоение участка).
Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия коммуникаций, в процентах: Транспортные пути - 10-15%, Электроэнергия - 15-20%, Водоснабжение - 10-15%, Газоснабжения - 15-25%, Канализация - 10-15%, Теплоснабжение -10-15%, Коммуникации связи - 3-5%.
Важную роль играет и выбор ниши рынка, т.е. небольшой части его, незанятой или недостаточного используемой конкурентами и четко очерченным кругом покупателей.
Различают следующие сегменты недвижимости: рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.
I. Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.
Действовавшая ранее распределительного система жилья привела к невысокой дифференциации групп населения и социальных слоев по обеспеченности жильем.
В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.
Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6 %, населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние казахстанцев, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.
Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.
1) Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположения являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.
2) Организация рынка загородного жилья связана со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от местоположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, например в горах, наличию современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (горы, водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества. Как отмечают специалисты:
«Отсутствие достаточного предложения на рынке загородных домов резко отличает его от рынка городского жилья, и это порой ведет к дезинформации продавца относительно реального уровня цен».
Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности казахстанцев на этом рынке влияет время года (осень - затухание рынка, весна-лето - период подъема).
II. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на этом рынке.
На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близость к основным городским магистралям, удобство подъезда.
Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.
1) На рынке офисов в Казахстане сформировалось три основных сектора:
- престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые казахстанские предприниматели арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.
- Вторую группу образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера.
Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.
- Третью группу составляют помещения в зданиях ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.
Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.
2) Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра - аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.
3) Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузоразгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.
В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.
Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.
4) Рынок промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с незначительным экономическим ростом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.
Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.
5) Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В Казахстане рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.
Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.
Спрос и цена реализуемых участков зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.
Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходили, однако, недостаточными темпами, что объяснилось несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений. Теперь, когда в республике приняты два основополагающих закона о земельных отношениях, 26 января 2001 года № 152 – II Закон Республики Казахстан «О земле» и 28 июня 2003 года № 442-II Закон Республики Казахстан «Земельный кодекс Республики Казахстан» ожидается резкое оживление земельного рынка, так как Земельный кодекс предусматривает продажу земель сельскохозяйственного назначения.
Контрольные вопросы
1.Сформулируйте экономические и юридические особенности недвижимости.
2. В чем состоит социальная роль недвижимого имущества.
3. Перечислите пообъектный состав недвижимых вещей.
4. Перечислите основные признаки недвижимости.
5. Какие факторы учитываются при отнесении вещей к недвижимым и движимым?
6. Что представляет недвижимость как объект экономических интересов?
7. Дайте понятие классификации недвижимого имущества.
8. На какие группы подразделяются земли по функциональному назначению?
9. Охарактеризуйте землю населенных пунктов.
10. Укажите специфические свойства недвижимости как товара.
11. Проведите различие между потребительской и рыночной стоимостью недвижимости.
12. Представьте жизненный цикл объектов недвижимости.
13. Раскройте основные этапы формирования предприятия как имущественного комплекса.
14. Дайте описание срока жизни недвижимости.
15. Раскройте связи рынков финансов и недвижимости.
16. По каким показателям можно оценить эффективность инвестиций в недвижимые объекты?
17. Каковы особенности инвестиций в недвижимость?
18. Дайте характеристику основных элементов рынка недвижимости.
19. Какие факторы формируют спрос на землю?
20. Раскройте содержание информационной структуры рынка недвижимости.
21. В чем заключаются особенности рынка недвижимости?
22. Раскройте функции рынка недвижимости.
23. Какие функции на рынке недвижимости выполняют государственные органы и организации?
24. Назовите субъектный состав рынка недвижимости.
25. Дайте характеристику субъектов земельного рынка.
26. Перечислите собственников, владельцев и пользователей недр, лесного и водного фондов.
27. Приведите классификацию земельных рынков.
28. Дайте понятие сегмента рынка недвижимости.
29. Как сегментируется рынок жилья?
30. Каким образом формируется первичный рынок жилья?