Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Глава 4. основы управления
Управление — это процесс осуществления функции планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и
4.1.1. Традиционная (классическая) теория
Анри Файоль
Лютер Гулик
4.2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
4.3. Теория системного (современного) подхода
Таблица 4.1. Классификация акционерных обществ в зависимости от типа фирм и риска участия работающих в них

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 20

Раздел II. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

ГЛАВА 4. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ

Рассматривая управление недвижимостью, как систему, следует исходить из неоднозначности этого понятия. С одной стороны, под управлением понимают руководство созданием, функционированием и развитием объекта недвижимости, с другой стороны — деятельность субъектов по рациональному распределению всевозможных ресурсов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, материалов.

Управление любыми процессами — это сложная и многофункциональная задача, связанная с взаимодействием многих интеграционных начал — планированием, организацией, координацией, мотивацией и контролем, обесценивающих нормальные условия производительного и эффективного труда занятых работников и получение результатов, соответствующих целям. Управление само по себе не существует в отрыве от предприятия (фирмы - Ф), людей (Ч), общества (О) и природы (П).

Решение — основа управления, выбор лучшего способа действий из нескольких возможных. Если попытаться представить процесс управления в виде взаимосвязей, образующих треугольник Человек — Природа — Общество, поместив в центре Фирму, то нам придется сначала перейти от плоского изображения к объемному, а затем уже прибегнуть к системе координат более высокого порядка (Схема 16.).

Обозначения: Ч – человек;

О – общество;

П – природа;

Ф – фирма.

Схема 16. Общая схема процесса управления

Составляющая Ч на этой схеме обозначает сотрудника фирмы, главного компонента ее внутренней среды. Составляющая О объединяет всю внешнюю среду фирмы, в которую входят покупатели и поставщики, правительство и общественные организации, конкуренты и банки и т. д.

Линия О—Ф обозначает связи фирмы с обществом, т. е. маркетинг — управление фирмой на основе учета внешних факторов. Линия Ч — Ф — П отображает отношения человека, компании и природы, т. е. символизирует взаимосвязь между производственными отношениями и производительными силами. Связующим звеном между производительными силами и Природой являются средства производства (предметы труда и средства труда), поскольку последние вместе с людьми составляют производительные силы.

Линия Ч — Ф обозначает управление внутренними факторами, т. е. менеджмент, а линия Ф — П символизирует управленческую деятельность фирмы в рамках процесса стратегического планирования (распределение ресурсов, адаптация к внешней среде, внутренняя координация и организационное стратегическое предвидение). Маркетинг и менеджмент, связующие линии О — Ф — Ч, представляют собой две неразрывные стороны управления, при этом первый выступает в роли генератора целей, а второй призван обеспечить их достижение.

Управление — это процесс осуществления функции планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулирования и достижения поставленных целей.

4.1. Основные принципы управления

Модель управления состоит из системы и из структуры управления Системы управления одна от другой отличаются главным образом по тому какую роль в модели они отводят структуре, а какую - другим факторам Наиболее обобщающей характеристикой модели является метод управления.

Существует две основные системы управления: формальная (жесткая) — ей свойственна строгая иерархичность при исполнении заданий и неформальная (мягкая) — не запрещает исполнителю действовать по горизонтальным и пересекающим связям.

При первой системе в сотрудниках поощряется исполнительность, a во втором - инициатива, творческий подход к делу.

Формальная система опирается на организационную структуру предприятия; неформальная — на его микрокультуру. Формальный подход работает успешно только в том случае, когда работа поддается регламентации, количественной оценке и сопоставлению (например, в массовом строительстве). Однако сфера применения формального подхода сужается, главным образом, из-за возросшей нестабильности внешней среды.

Неформальная система предполагает постоянное изменение объектов управления. Замысел основателя проявится в том, что он определит состав и расположение объектов — домов, магазинов, детских садов и т. д.— но маршруты, тропинки люди будут выбирать сами. При таком подходе люди более склонны относиться к работе не как к средству получения прожиточного минимума, а как к средству реализации своих жизненных устремлений.

Вопросы управления и принятия решений изучались, анализировались и обсуждались на протяжении многих десятилетий. Каждая новая теория или методика имеет свои преимущества и недостатки. То, что работает в одной ситуации, может быть непригодным в другой. Реальный мир не может измениться быстро и легко под одним лишь воздействием той ил иной теории. Эти теории можно условно разделить на три группы: традиционные (классическая школа), бихевиористские (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа).

4.1.1. Традиционная (классическая) теория

Родоначальником традиционной теории является немецкий ученый Макс Вебер, который в работе «Протестантская этика и дух капитализма» (1904) считал, что для индустриального общества присуща новая форма организации, называемая теорией бюрократии, авторитета и власти.

Бюрократии присущи определенные характерные черты — централизованное управление, высокая степень разделения труда и рациональная организация работы персонала, зафиксированные в письменном виде четкие должностные инструкции, установление правил и норм, регулирующих каждый организационный процесс, и др.

Продолжателями классической школы были:

Анри Файоль (начало XX века), который выделил пять ключевых функций эффективного управления — планирование, организация, руководство, координация и контроль;

Лютер Гулик (1930 г.) расширил основные функции управления, включив в него такие, как подбор персонала, составление отчетности и составление бюджета. Значительным вкладом в становление классической школы являются работы Ф. У. Тейлора, Френка и Лилии Гилберт (1885— 1920 гг.), Джеймса Д. Муни и А. К. Рейли (1931 г.).

Фредерик Тейлор и его современники фактически признавали, что работа по управлению — это определенная специальность, и что организация в целом выиграет, если каждая группа работников сосредоточена на том, что она делает успешнее всего. Тейлор положил начало исследованиям трудовых движений и затрат времени при выполнении производственных операций, целью которых было установление оптимальных уровней производительности и соответствующих уровней оплаты труда. Он назвал свой предмет «научная организация труда». В одном из наиболее известных своих исследований он установил: если логично организовать работы на участке металлургического завода, вместо целой бригады чернорабочих можно обойтись всего одним человеком.

Целью классической школы было создание универсальных принципов управления, соблюдение которых приведет организацию к успеху. Такими принципами являются:

— функциональный принцип, который отражает процесс разделения труда, т. е. уровень специализации развивается по мере роста организации (Схема 17, а). Организация стремится к объединению родственных видов деятельности в единое подразделение (специализированная бригада, участок (цех) предприятия и т. д.), т. е. наблюдается горизонтальный рост организации;

— скалярный (линейный) принцип связан с ростом организации по вертикальным связям. При этом выделяются два основных аспекта — принцип единоначалия, в соответствии с которым подчиненный подотчетен только одному начальнику, и принцип строгой иерархии (Схема 17, б), в соответствии с которым разрывы и пересечения в иерархии нежелательны;

— линейно-штабной принцип определяет основные направления взаимодействия между производственными и вспомогательными (консультативными) функциями (Схема 17, в). Руководящие (линейные) функции расположены по нисходящей вертикальной линии, вспомогательные функции осуществляют специалисты, консультирующие сотрудников, которые занимают руководящие должности;

а) Функциональная 1.0 функциональный руководитель

1.0

1.0

1.1

1.2

1.3

1.4

б) Линейная

1.1

1.2

1.3

1

в) Линейно-штабная А, Б - штабы

1.1

1.2

1.3

г) Матричная J, K, L – руководители

функциональных служб

1

1.1

1.2

1.3

д) Плоская структура

1.1

1.2

1.3

1

C

1.4

1.5

1.6

1.n

г) Условные обозначения

1 – руководители; С – руководитель целевой программы;

1.2, 1.3, 1.3 – отделы.

Схема 17. Типы организационных структур в классической теории управления

- принцип нормы управляемости устанавливает оптимальное количество служащих, находящихся под началом одного руководителя. На одного начальника, как правило, приходится не более 4 – 6 подчиненных при многоуровневой структуре (разновидность - матричная), что влечет за собой низкую норму управляемости и высокую иерархическую лестницу и больше подчиненных (Схема 17, г) – при плоской структуре управления под руководством одного начальника (Схема 17, д). Матричную структуру скорее можно причислить к достижению управленческой мысли, нежели практики, так как она с трудом поддается реализации. В матричной структуре подчиненный имеет не одного, а несколько начальников, каждый из которых отвечает за различные проекты или виды деятельности организации.

На Схеме 18, а) представлен ветрикальный и горизонтальный рост организационной структуры для реальной системы.

а) Взаимосвязь между линейными и штабными функциями (на примере сервейерской фирмы)

Руководитель службы оценки

Эксперт по обеспечению качества

Оценщик жилищного

фонда

Руководитель отдела оценки коммерческой недвижимости

Оценщик движимого имущества

Оценщик сельскохозяйственных объектов

Оценщик многоквартирных домов

Оценщик торговых центров

Руководитель отдела оценки промышленной недвижимости

Оценщик объектов досуга, услуг

Оценщик внутренних и наружных инженерных сетей

Оценщик передаточных устройств

б) Дивизиональная структура (на примере отдела по операциям с недвижимостью ипотечного банка)

Отдел по операциям с недвижимостью

Аудиторские функции

Секция оценки недвижимости и упр. собственностью

Секция финансирования строительства

Секция операций с закладными на вторич. рынке

Операции с закладными

Управление собственностью

Операции по финансированию

Оценка проектов

Купля – продажа ипотека

Оценка недвижимости

Секция ипотечного кредитования

Выдача кредитом

Консультационные услуги

Контрольные функции

Схема 18 Примеры реальных систем с использованием классической и современной школы

4.2. Бихевиористская (неоклассическая) теория

На заводе компании «Вестерн Электрик» в Хоторне, штат Иллинойс (США), с 1927 по 1932 год проводились исследования различных аспектов условий труда. Наиболее известное из этих исследований, дающее представление о всей серии, было связано с выбором освещенности рабочего места. Главное, что обнаружили исследователи Э. Мэйо, Д. Дж. Файшесбергер и Е. Н. Уйатхед, переработав множество типов осветительных приборов и уровней освещения, была общая тенденция повышения производительности со временем, которая проявлялась независимо от применяемого Освещения. Был сделан важный вывод о том, что рабочие откликаются на проявленное к ним внимание и что этот отклик важнее многих деталей условий труда. Исследователи также обнаружили, что рабочие ограничили свою производительность некоторым уровнем, установленным группой рабочих, и что программа материального стимулирования, осуществляющаяся компанией, не смогла повлиять на производительность. Причем претензии работников могут не отражать истинных причин неудовлетворенности. Они скорее являются симптомами личных проблем, с которыми работник приходит на свое место.

Еще одним вкладом в развитие неоклассического подхода явилась работа «Функции руководящего персонала», написанная Честерном Бернардом в 1938 году, где главная идея состояла в кооперативной системе всех организаций. Задача же управления заключается в том, чтобы создать систему и поддерживать ее в состоянии, которое удовлетворяло бы как организационные, так и человеческие потребности.

Для поддержания у работников системы мотивации к труду необходимы как психологические, так и материальные стимулы. Последователи неоклассической школы разрабатывали различные модели частичного участия- работников в процессе принятия решений на предприятии, имеющие целью увеличение роста производительности труда за счет повышения заинтересованности работников в своей деятельности. В Японии это «Принципы 1»:

— разделяемые работниками этические ценности;

— политика полной занятости (пожизненный наем);

— повышение разнообразия работы;

— личное стимулирование;

— развитие неспециализированной карьеры;

— личное (на основе консенсуса) участие в принятии решений;

— неявный (установление системы ценностей) контроль вместо явного (основанного на цифровых показателях) контроля;

— развитие глубокой культуры;

— холистический подход к оценке работников.

В России — это (конец 70-х — начало 80-х годов) бригадный подряд в строительстве с участием рабочих в определении коэффициента их трудового участия, кружки качества, три модели хозрасчета в строительных организациях и т. д.

Неоклассическая школа в целом критически относилась к большинству принципов, провозглашенных классическим направлением, полагая, что универсальных норм численности работающих установить невозможно, что оптимальная норма управляемости зависит от способностей конкретных производителей, эффективности организационных связей и производственного контроля, политики которой придерживается организация в отношении степени централизованности принятия решений, а также от результатов ее деятельности.

Неоклассическая школа развила классические понятия о научном управлении, связала организацию производства и экономические методы управления (так называемый «квалификационный анализ»), разделила процесс решения любой задачи на пять этапов; постановка задачи → разработка математической модели системы → решение задачи на основе применения модели → апробация решения в модели → исполнение найденного решения.

Сторонники неоклассической школы пытались найти отличительные пути применения общих классических принципов иерархии в управлении организацией, но так как в бихевиористской науке отсутствовал соответствующий подход к современным социально-экономическим изменениям, возникла необходимость в становлении принципиально новой организационной теории — теории системного подхода.

4.3. Теория системного (современного) подхода

В 60-х годах XX века многие читали и обсуждали работу американского исследователя Дугласа Мак-Грегора «Человеческая сторона предприятия». Основная идея научной работы заключается в том, что люди по своей природе отнюдь не ленивы и вовсе не ненавидят работу, а, наоборот, одна из основных потребностей человека — работать производительно. И, далее, более производительной окажется та организация, структура которой отражает это положительное свойство труда.

Большинство ранних достижений науки управления были подходящими для своего времени. Наступило время, когда настала необходимость в заинтересованности самих сотрудников работой, иначе организация не сможет одновременно получить заметного продвижения в быстро меняющейся ситуации.

Основой современной системы управления являются инновационные и международные процессы.

Современный подход интегрирует и расширяет классические и неоклассические представления, рассматривая организацию в качестве «единого функционирующего организма» на всем этапе ее жизненного цикла.

Рассматривая организацию как систему, которая должна быть устойчивой, гибкой организационной структурой, ориентированной на стимулирование (индивидуальности и творческого потенциала руководящих кадров и сотрудников, можно выделить основные принципы современной теории управления:

— изменения, внесенные в какие-либо составляющие элементы системы, влекут за собой изменения в других ее компонентах;

— любая система после возможных изменений, вызванных внутренними или внешними факторами, стремится найти новую точку равновесия;

— система в целом и каждый ее элемент в отдельности имеют определенные границы своего развития, которые могут быть как полностью открыты (они более чутко реагируют на внешние воздействия), так и полностью закрыты (полностью изолированы от внешних факторов и имеют тенденцию саморазрушению в долгосрочной перспективе);

— системам присуща определенная иерархия, которая обладает какформальными, так и неформальными властными структурами со сложными взаимодействиями.

Принято различать следующие основные организационные структуры управления школы системного подхода: дивизиональную, программно-целевую, единого строительного бизнеса.

В центре внимания дивизионалъной организационной структуру (Схема 18, б) находятся продукты/рынки отдельных полей бизнеса (направлений деятельности). Главными элементами такой структуры служат отделения (по-английски — «division», отсюда и название структуры).

Управление отделениями (организационными единицами) осуществляется при полной оперативности, самостоятельности, возможности вступать в договорные отношения друг с другом, получать прибыль и осуществлять самофинансирование на основе согласованных долгосрочных целей и задач с высшим руководством. К таким задачам относятся: модернизация и расширение производственных мощностей, переход на выпуск новой продукции, преобразование организационной структуры субъекта предпринимательства. Например, в корпорации ИБМ дивизиональная структура сочетается с программно-целевым подходом, в соответствии с которым решение задач, возникающих перед корпорацией, возлагается на специально создаваемые для этой конкретной задачи целевые, проектные или рабочие подразделения.

Со временем такие группы могут быть преобразованы в так называемые внутренние фирмы, обладающие еще большей самостоятельностью, чем подразделения основной структуры. Поэтому такую организационную структуру можно охарактеризовать как постоянно обновляющуюся дивизиональную структуру, построенную и развивающуюся по программно-целевому принципу.

Более усложненным типом организационной структуры управлению в современных условиях является единое стратегическое управление в сочетании с системой контроллинга.

Контроллинг — новое явление в теории и практике современного управления, возникшее на стыке экономического анализа, планирования, управленческого учета и менеджмента.

Контроллинг (от англ. to control — контролировать, управлять) ориентирует управленческий процесс на достижение главной стоимостной (монетарной) цели предприятия — оптимизацию финансового результата через максимизацию прибыли и ценности капитала при гарантированной ликвидности.

Единое стратегическое управление как метод является синтезом сочетания стратегического подхода к постановке задач и программно-целевого подхода к их реализации.

Стратегический подход (или стратегическое планирование) отличается от долгосрочного подхода (долгосрочного планирования) тем, что он ориентирует предприятие не на существующие условия, а на те, которым еще только предстоит сложиться. Иными словами, если долгосрочное планирование основывается на экстрополяции, то в соответствии со стратегическим подходом ставится задача прогнозирования (предвидения) изменений и заблаговременного приспособления к ним. Стратегическое планирование как принцип постановки задач появился в 60-е годы, когда уже давали себя знать возросшие нестабильность и динамичность внешней среды. Но попытка внедрить его без адекватного ему способа реализации задач натолкнулась на невосприятие сотрудниками крупных компаний. Эту проблему и решило единое стратегическое управление.

Главными структурными звеньями крупной компании становятся так называемые стратегические хозяйственные центры, отвечающие за достижение определенных стратегических целей в «стратегических зонах хозяйствования». А поскольку цели и сами зоны претерпевают постоянные изменения, структура приобретает необходимую динамичность. Созданная в расчете на будущее, она вступает в противоречие с настоящим, что превращает ее из сдерживающего фактора в мощный инструмент ускорения развития компании. Механизм реализации стратегического подхода был создан, но он нуждается в постоянном обновлении, расширении самостоятельности сотрудников всех уровней и т. д. Современные подходы к управлению требуют выполнения следующих десяти «передовых принципов»:

— сильная вера в индивидуализм (уважение к личности);

— не существует изолированной схемы поведения, любое действие

вызывает цепь поведенческих реакций;

— единый статус всех работников;

— приглашение на работу специалистов высочайшего класса;

— продолжительное обучение работников, особенно высших

управляющих;

— делегирование максимально возможной ответственности на самые

низкие уровни управления;

— некоторые ограничения деятельности линейных управляющих;

— поощрение разногласий (притча «о диких утках»);

— развитие горизонтальных связей;

— личное стимулирование работающих.

Классификация фирм, осуществляющих свою деятельность в соответствии с указанными принципами, приведена в табл. 4.1.

С точки зрения системного подхода для высокотехнологичных организаций, в том числе для управления городской муниципальной недвижимостью, требующих глубокой специализации управления, наиболее эффективна комплексная, или матричная, структура. Она подразумевает, что для осуществления некоторых функций применяется традиционная линейно-штатная иерархия, а для решения специальных задач требуется привлечение специалистов других структурных подразделений

Все части системы находятся в тесной взаимосвязи. В следующем разделе мы рассмотрим общую модель управления недвижимостью, стратегическое и оперативное управление в недвижимости.

Таблица 4.1.

Классификация акционерных обществ в зависимости от типа фирм и риска участия работающих в них

Тип фирмы	Распределение акций, прибылей и активов среди акционеров
Тип фирмы	Членство / участие	Принятие решения / право голоса	Распределение прибыли	Распределение активов
1	2	3	4	5
Капиталис тическая	обладатель акций / акционеры: внешние - большинство	одна акция / один голос	пропорционально количеству акций	пропорционально количеству акций
Рабоче-капиталистическая	обладатель акций / акционеры: внешние более 50 % работники фирмы до 50 %	одна акция / один голос	пропорционально количеству акций	пропорционально количеству акций
Партнерство	обладатель акций / акционеры: внешние работники (большинство)	одна акция / один голос	пропорционально количеству акций	пропорционально количеству акций
Демократическая	обладатель акций / акционеры: только работники фирмы	одна акция / один голос	поровну или в зависимости от личного вклада	система внутренних счетов
Частично-коллективная	обладатель акций / акционеры: занятые в производстве - все	одна акция / один голос – один человек	в соответствии с трудовым стажем и личным вкладом	система внутренних счетов
Совместная собственность	обладатель акций / занятые в производстве - все	количество акций по трудовому стажу	пропорционально количеству акций	система внутренних счетов

Blog

Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель