Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Глава 5. управление недвижимостью Управляющий недвижимым имуществом Субъектами управления Внутреннее управление Схема 19 . Планирование в системе предпринимательства Схема 22. Дерево целей (потребностей) Основные цели управления Разделение процедур Рациональное распределение функций Представительные органы государственной власти Распоряжение государственной недвижимостью Соблюдение преемственности казахстанской системы управления рынком недвижимости 5.1.2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости Прямое административное управление Экономические методы 5.2. Цели управления недвижимости 5.3. Механизм управления объектами недвижимости 5.4. Приватизация недвижимости

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
• Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.

ГЛАВА 5. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:

- принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;

- управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

- любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

- процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;

- систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях ста­билизации и эффективного развития экономики в изменяющихся ус­ловиях, которую называют регулированием.

Управление — более высокий уровень работы с недвижимостью по сравнению с обычными риэлтерскими операциями.

Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвести­ционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поруче­нию собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий ' собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижи­мым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом — это юридическое или фи­зическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени , от своего имени совершает любые юридические и фактические дей­ствия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не зап­рещены законом или договором.

Брокер — это физическое лицо, непосредственно работающее с кли­ентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществ­лению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент — физическое лицо, непосредственно работающее с клиен­тами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключе­ния брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользо­вания, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обмен­ные и др. Объектами управления выступают не только отдельные зда­ния различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм соб­ственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, КСК, ведомственный, частный) страны или реги­она, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недви­жимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, ин­весторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.

Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление — регламентация деятельности каждой орга­низации — участника рынка недвижимости ее собственными норма­тивными документами (уставом, правилами, положением, инструк­циями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными согла­шениями норм и правил поведения каждого участника рынка недви­жимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выде­ляются четыре вида регулирования:

- государственное регулирование рынка недвижимости на республиканском, региональном и муниципальном уровнях различными госу­дарственными органами и организациями в соответствии с выполняе­мыми функциями;

- самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями — ассоциациями риэлтеров;

- общественные воздействия — мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недви­жимостью (например, всеобщее неприятие купонной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит ос­новой для нормативных актов, положений и т.д.;

- управление определенным недвижимым имуществом;

- заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих фун­кционирование и использование объекта в соответствии с его целе­вым назначением.

В процессе управления недвижимостью реализуются следующие функции:

- прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их дос­тижения,

- планирование и проектирование;

- строительство или реконструкция;

- регистрация, оценка и учет;

- эксплуатация и налогообложение;

- контроль и распоряжение, корректировка плана.

Создание и управление недвижимостью начинается с проектирова­ния и разработки различных по степени детализации и сроку реализа­ции планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости (Схемы 19, 20).

Виды планирования

Долгосрочное

(прогнозирование)

Среднесрочное

(пятилетнее)

Краткосрочное

(оперативное)

* Разработка альтернативных вариантов перспективного развития объекта


* Выбор стратегических целей и определение важнейших направлений экономического развития

* Разработка и принятие направления экономического, технического и социального развития


* Установление важнейших производственно-экономических пропорций


* Определение и обоснование предполагаемой экономической эффективности

* Система плановых расчетов предпринимательской деятельности


* Разработка мер по обеспечению выполнения намеченных параметров


* Обоснование программ подразделений



Схема 19 . Планирование в системе предпринимательства

Основные стадии процесса

Прогнозирование: время, направление

и масштаб изменений

Постановка цели владения объектом недвижимости

Разработка плана действий по достижению целей

Повторение цикла

Контроль и оценка результатов управления объектом

Обратная связь и корректировка плана и действий управляющего недвижимостью

Содержание (основные положения)

* Анализ внешних и внутренних условий

* Выявление возможностей доходности

* Оценка рисков

* Поиск и анализ целей

* Виды целей (стратегические, тактичес

кие, оперативные)

* Выбор (селекция) и испытание целей на реализуемость

* Задачи управляющего по сохранности и повышению доходности объекта

* Обоснование системы мероприятий

* Составление графика работ

* Обеспечение функции развития объекта

* Оценка проекта и распределение ресурсов

* Организация выполнения работ

* Оценка степени достижения целей и отклонений

* Выявление причин отклонений и определение мер по их устранению

* Оценка текущей стоимости объекта

* Анализ чистой текущей стоимости денежных потоков

* Определение точки безубыточности

* Изменение и корректировка целей и направлений использования объекта

* Уточнение плана мероприятий и определение приоритетов

* Обучение или подбор новых менеджеров

* Корректировка методов управления и др.



Схема 20. Планирование как функции управления недвижимостью


5.1. Основные положения по управлению недвижимостью

5.1.1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере предпри­нимательской деятельности, невозможно без четко сформулирован­ных целей, которые служат:

- исходным моментом любых управленческих действий;

- основой построения критериев оценки результатов предприни­мательской деятельности;

- основой анализа проблем — несоответствия желаемого и дос­тигнутого состояния — и выработки новых решений.

В самом общем виде цель — это будущее желаемое состояние или совокупность достигаемых человеком результатов в процессе и по за­вершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает в форме потребностей, на удовлетворение которых на­правлен всякий труд.

Мотив — внутреннее психическое состояние, побуждающее чело­века к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потреб­ности — материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания лю­бого мотива вытекает его структура, включающая:

- потребности, которые хочет удовлетворить человек;

- благо, позволяющее удовлетворить соответствующие потребно­сти;

- трудовые действия, необходимые для получения блага;

- цена или материальные затраты и моральные издержки по осу­ществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие основные функции:

- инициативы — сопоставление существующего и желаемого со­стояния, вызывающее стремление к действиям;

- инструмента управления — руководящее требование, повели­тель (императив) действий;

- критерия принятия решений — оценки информации и выбора альтернатив;

- координирования — осуществление бесконфликтных отноше­ний всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленны­ми целями;

- контроля — обеспечение объективной обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают в собственность для удовлетво­рения личных или общественных потребностей либо для предприни­мательской деятельности. Соответственно цели управления недвижи­мостью бывают двух видов: финансово-экономические и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средство ее достижения (Схемы 21, 22).

Горизонтальные (независимые отношения)

Связи между целями

Вертикальные (инструментальные)

Идентичность (ра

венство)

Комплементарность (гармония)

Конкурентность (конф

ликт)

Антагонизм (противоречие)

Пирамида

иерархия целей

уровни:


1. У₁


2. . У₁. У_1.2


3. . У₁.₁₁ У_1.12

Высшая цель

Промежуточная (производственная цель)

Низшая цель

индифферентность (нейтральность)

Разрешение конфликта

Оптимиза

ция целей

Доминирование целей

Оценка целей по значению (упорядочение, компромисс)

Развод целей по времени и направлениям деятельности

Пересмотр (изменение целей)

Слияние целей (интеграция в одну)









Схема 21 . Система взаимосвязи между целями управления недвижимостью

Высшие цели





Духовные потребности

Материальные потребности

Социальные потребности





* приобщение к культуре

* получение образования

* культовые потребности


* в жилье

* в здоровье

* в пище и одежде

* другие потребности


* в труде

* в участии в управлении

* в экологичес

кой безопасности

* в престиж

ности




Схема 22. Дерево целей (потребностей)

Изменение целей управления возможно в случаях:

1. Реализации целей в предшествующий период, когда они полнос­тью оправдались или достижение их оказалось нецелесообразным.

2. Изменения внешней среды — политических, социально-эконо­мических и рыночных условий, законодательства и других факторов.

3. Изменения интересов и предпочтений собственника, жизненной стадии объекта недвижимости и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью дол­жны отвечать следующим требованиям:

- измеримость — количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);

- реальность — поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;

- четкость и конкретность — точная и ясная формулировка со­держания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

- реализация конституционных прав граждан на недвижимое иму­щество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты недви­жимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпри­нимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономичес­кого роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и уча­стников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий решения жилищной пробле­мы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сфор­мулированных целей возможно при учете следующих принципов уп­равления:

1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулиро­ванию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежи­лых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

3. Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение програм­мы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рын­ке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости государственной и муниципальной соб­ственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

7. Простота и понятность правил и процедур, установленных законо­дательными актами о недвижимости, надежность защиты собственни­ков — добросовестных приобретателей от любого произвола.

8. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых поме­щений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пен­сионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное распределение функций управления рынком недви­жимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ас­социациями риэлтеров; оценщиков и др.).

10. Политика в области управления недвижимостью должна обеспе­чивать эффективное использование земель в соответствии с утверж­денными схемами зонирования территории и исключительное адрес­ное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным пла­тежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответ­ствии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы государственной власти (республиканские, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижи­мости.

12. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные орга­ны государственной власти.

13. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна про­изводиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимо­сти, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

15. Соблюдение преемственности казахстанской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объ­екты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адапта­цию к нашим отечественным условиям.

5.1.2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функ­ции:

- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные отрасли материального производ­ства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

- профессионального участника при торговле жилищными сер­тификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего правила и нормы функциони­рования рынка недвижимости;

- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недви­жимости через систему судебных органов;

- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

а) государственные и муниципальные органы и организации

б) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рын­ка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства, т.е. административным спосо­бом;

- косвенным воздействием или экономическими методами уп­равления.

Прямое административное управление включает совокупность сле­дующих приемов:

- создание нормативной базы — законов, постановлений, инст­рукций, правил, положений, регулирующих функционирование рын­ка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставле­ние прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований к содержанию и каче­ству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установ­ленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

- поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность любых объектов недви­жимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополни­тельных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основы­вается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения. Например в Казахстане введены ограничения на ведение градостроительной деятельности в зонах охра­ны памятников истории и культуры, в санитарных, защитных, водоохранных зонах, на территориях залегания полезных ископаемых, в поселениях с особым регулированием.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуще­ствляются с помощью:

а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки нало­гов, освобождение от них);

б) регулирование учетной ставки (дисконтной политики цент­рального банка);

в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жи­лищных условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на коммерческой основе;

д) реализации государственных целевых программ;

е) амортизационной политики;

ж) внешнеэкономической деятельности.

Существующая система управления недвижимостью в Казахстане нуждается в совершенствовании, что объяс­няется рядом причин:

не сформирован полный реестр государственной недвижимости; это не позволяет провести четкое разграничение собственности и осу­ществить контроль реальных денежных потоков, провести достовер­ный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в республиканский бюджет;

отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое опре­деление прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию, так как государство, являясь самым крупным собственником недвижимости, сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных;

полномочия государства как собственника недвижимости осуще­ствляются разными республиканскими органами государственной власти, деятельность которых часто далека от взаимной увязки;

права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке, что затруд­няет распоряжение ими;

слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости;

большое количество объектов незавершённого строительства не вовлечено в оборот, поэтому утрачивает инвестиционную привлека­тельность;

распоряжение государственными землями осуществляют органы мест­ного самоуправления; пользователю недвижимости при­ходится заключать два не связанных между собой договора, что про­тиворечит мировой практике;

развитие земельного законодательства отставало от развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводило к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объек­тивной связанности их в единый объект хозяйствования.

Таким образом, несмотря на устойчивую тенденцию повышения доходов, получаемых от использования недвижимости, эти доходы значительно отстают от сложившихся рыночных показателей, что является основанием для изменения подходов к управлению не­движимым имуществом.

5.2. Цели управления недвижимости

Совершенствование системы управления недвижимостью должно быть направлено на достижение следующих целей:

- максимально возможное повышение доходности объектов недвижимости;

- наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования республиканской недвижимости;

- стимулирование за счет использования недвижимости развития реального сектора экономики;

- обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости;

- исключение возможности для коррупции в процессе управления недвижимостью;

- вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.

Для достижения указанных целей необходимо:

а) сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;

б) четко разграничить и скоординировать полномочия всех госу­дарственных органов власти, участвующих в процессе управления не­движимостью;

в) сформировать объекты управления, исключив возможность рас­поряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они со­ставляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

г) установить, в каких случаях и на какой правовой основе должны предоставляться земельные участки. Коммерческим организациям земельные участки должны предоставляться в собственность или на условиях аренды, что повысит доходы бюджета от использования зем­ли и будет стимулировать организации оптимизировать размеры за­нимаемых ими земельных участков. Земельные участки на праве по­стоянного (бессрочного) пользования должны предоставляться только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам для исполь­зования в некоммерческих целях;

д) обеспечить безусловное применение механизма рыночной оцен­ки при использовании недвижимости, выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке;

е) создать необходимую правовую базу, позволяющую использовать различные способы распоряжения республиканским имуществом (залог, доверительное управление, внесение прав пользования в уставный ка­питал);

ж) создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в граждан­ский оборот, в том числе путем предоставления инвесторам на максимально льготных условиях объектов незавершенного строительства;

з) урегулировать вопросы приобретения государством объектов недвижимости, в том числе определить цели, для достижения которых осуществляется приобретение указанных объектов;

и) установить жесткий контроль за использованием недвижимос­ти, закрепленной на праве хозяйственного ведения и оперативного управления; определить правовые возможности изъятия имущества у унитарных предприятий (например, в случае неправомерного распоряжения недвижимостью);

к) выявить и изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество государственных учреждений (учитывая необходимость использования его исключительно для выполнения тех функций, для которых создано учреждение);

л) использовать для эффективного управления недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-пра­вовому, поскольку государство при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте наравне с другими его участниками; определить норматив, отчисления средств органам по управлению недвижимостью с последующим зачетом их в счет финансирования из бюджета;

м) изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает приобретение объектов по низким ценам. Право на приобретение недвижимости подобным образом принадлежит огра­ниченному кругу лиц в соответствии с законодательством о привати­зации, оно должно быть сохранено, но на ограниченный срок. Цена продажи должна определяться на основании рыночной оценки;

н) установить для всех субъектов РК единый порядок при­нятия решений об использовании республиканской недвижимости (преж­де всего в отношении сдаваемых в аренду объектов), обеспечивающий оперативность принятия решений;

о) обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление республиканской недвижимостью.

5.3. Механизм управления объектами недвижимости

Достижение целей управления объектами недвижимости возможно при сосредоточении функций распоряжения этими объектами в одном ведомстве. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).

Первым шагом в достижении намеченных целей должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости. Полученная инфор­мация даст возможность оперативно провести рыночную оценку объектов недвижимости на основе учета их основных характеристик и использования методов статистической обработки информации о ры­ночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимо­сти. На основании данных реестра государственной собственности государство должно регистрировать свои права на проинвентаризированные и оцененные объекты недвижимости.

Вторым шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они дол­жны основываться на следующих принципах:

- безусловный приоритет возмездного вида пользования; опреде­ление исключительных случаев предоставления недвижимости на безвозмездной основе;

- использование высокодоходной недвижимости в коммерческих целях;

- запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в регионе;

- сокращение льгот при использовании объектов недвижимости;

- прозрачность действий по предоставлению в пользование объек­тов недвижимости с обязательной публикацией списка объектов для всех заинтересованных лиц. При наличии двух и более заяви­телей необходимо проведение торгов;

- упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращение ее сроков. Арендаторам, вносящим арендную плату за пользование объектом по рыноч­ной стоимости и выполняющим все условия договора, заключен­ного в установленном порядке, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка;

- продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях исходя из их рыночной стоимости. Объекты, не имеющие рыночной стоимости, могут предоставляться инвесто­рам в безвозмездное пользование под соответствующие государ­ственным интересам инвестиционные проекты.

О достижении целей управления могут свидетельствовать следующие показатели: во-первых, увеличение доходов бюджета от исполь­зования государственного имущества; во-вторых, сближение ставок за аренду государственного имущества и рыночных ставок арендной платы. Эти показатели должны находиться; под постоянным контролем. Кроме того, важно установить контроль за своевременной разработкой и при­нятием соответствующей нормативной правовой базы, а также за обеспечением полноты реестра объектов недвижимого имущества.

5.4. Приватизация недвижимости

Реформы на Казахстанском рынке недвижимости в первую очередь произошли в жилищной сфере. Воплощение их в республике началось более десяти лет назад с появлением Закона «О приватизации и разгосударствления государственного имущества Республики Казахстан», в котором первым этапом было приватизация жилья гражданами. Благодаря этой узаконенной процедуре огромное количество квартиросъемщиков превратились в собственников недвижимости, что в итоге привело к изменению отношений собственности не только в масштабах страны, областей и муниципальных образований, но и в пределах каждого многоквартирного дома.

Второй этап (1993-1995 гг.) приватизации ознаменовался принятием «Национальной программы разгосударствления и приватизации», которая должна была учесть ошибки первого этапа. Программой предусматривалась организация национальных государственных холдинговых и акционерных компаний, целью которых являлось создание новой системы управленческих структур в среднем хозяйственном звене.

На этом же этапе проводилась массовая приватизация предприятий, которая с применением купонов, дающих право на покупку акций инвестиционных приватизационных фондов (ИПФ), являющимися посредниками между государством и населением, должна была создать из всех дееспособных граждан Казахстана нового собственника государственного имущества.

Третий этап (1996-1998 гг.) приватизации, который проводился по индивидуальным проектам, касался предприятий основных отраслей промышленности и части объектов социальной сферы. Следует отметить, что этот период не отличался адекватностью информации в печати, хотя приватизировались промышленные гиганты республики. Однако ошибки этого периода, так же были отмечены скандалами, это передача на управление всемирно известных комбинатов: «Кармета», Соколовско-Сарбайского, Донского ДОКа и сделки Алматинской мэрии с фирмой «Трактебель» по Алматинской электросети.

Таким образом, в период с 1991 по 1998 год в Казахстане была реализована программа приватизации, состоящая из малой, массовой и приватизации по индивидуальным проектам, секторных программ, сформирована законодательная база, произведено первичное разделение государственного имущества на республиканское и коммунальное. В рамках программ приватизации до конца 1993 года приватизировано 3276 акционерных обществ и хозяйственных товариществ, что составляет 65% от общего количества созданных акционерных обществ и хозяйственных товариществ, практически весь жилищный фонд республики, переданный в пользование населению, 2606 объектов социальной сферы (только за 1997-1998 годы).

Однако и третий этап приватизации не привел к завершению этот длительный процесс по разгосударствлению собственности в Казахстане. Поэтому во исполнение Программы действий Правительства РК на 1998-2000 годы была принята новая «Программа приватизации и повышения эффективности управления государственным имуществом на 1999 – 2000 годы». Это было связано с тем, что приватизация целого ряда организаций и объектов была произведена не в полном соответствии с требованиями законодательства, в том числе без соблюдения принципа правопреемства покупателя (либо продавца) по обязательствам перед кредиторами.

В связи с этим, возросли объемы требований и исков юридических и физических лиц к Правительству РК, в том числе кредиторов предприятий и учреждений, приватизированных как имущественный комплекс.

Другая проблема связана с завершением процесса купонной приватизации. В 1999 году Правительство должно было разработать и внести в Парламент соответствующие законопроекты, которые позволили бы завершить реорганизацию инвестиционно-приватизационных фондов в открытые акционерные общества, консолидировать их активы и наладить квалифицированное управление. К сожалению, эта проблема не решена до сих пор, а государственная недвижимость продолжает продаваться на аукционных и конкурсных торгах.