Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Глава 6. организация работы по управлению недвижимостью Портфель недвижимости 6.1.1. Формирование стратегий 6.1.2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий 6.1.2.1. Матрица «Доля рынка — рост рынка» (портфельный анализ) А. Кривая опыта Б. Концепция жизненного цикла Рис. 6.2. Матрица «Доля рынка — рост рынка» Рис. 6.3. Анализ сильных и слабых возможностей и способностей (ССВО) 6.1.2.2. Модель «Привлекательность рынка —преимущества в конкуренции» Преимущества по отношению к конкурентам Преимущества модели 6.1.3. Анализ портфеля применительно к рынку жилья Жилищная карьера Анализ портфеля 6.1.4. Исследование рынка 6.1.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда 6.1.4.2. Ревизии на местах А. Общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства? Социально-экономическая структура ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
• Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.

ГЛАВА 6. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

6.1. Управление портфелем недвижимости

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечи­вающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собствен­ником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

На рис. 6.1 представлен портфель недвижимости в общем виде, вклю­чающий рынок жилья, на котором одновременно присутствуют застройщи­ки, инвесторы и пользователи. Рассмотрим более подробно составляющие портфеля недвижимости.

ПОРТФЕЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ



Рис. 6.1. Портфель недвижимости

Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвести­ционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность, доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недвижимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы управления. С одной стороны, эта политика направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учетом распределения возможных инве­стиционных рисков. С другой стороны, она направлена на оптимизацию соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увели­чения потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед управляющим фондами на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации крупных (дез-)инвестиционных проектов.

Профессор В. Г. Кеерис в своей книге «Лексикон управляющего недви­жимостью» дает следующее описание роли управляющего портфелем:

«Управляющий портфелем отвечает за прибыль на инвестированный капитал, увеличение потребительной стоимости (ценности) объектов в дол­госрочной перспективе, составление портфеля, позиционирование объектов на определенных рынках и сведение по приемлемым границам возмож­ных рисков.

Выработка стратегической программы управления портфелем произво­дится на основе результатов анализов портфеля, а также знания рынка, полученных от управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается оптимальным с учетом рассредоточения инвестиционных рисков и зависит от входящих в него объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Центральным аспектом управления портфелем являются инвестиции и, таким образом, получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в непосредственном сочетании с возможными инвестиционными рисками. Таким образом, деятельность уп­равляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними...

... Управляющий портфелем также отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе и за увели­чение потребительной стоимости включенных в портфель объектов.

Наряду с этим, управляющий отвечает за степень инвестиционных рисков, доли рынка (процента от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т. д.

Кроме того, задачей управляющего портфелем является отслеживание изменений на рынке и внесение поправок в эти изменения, как в отноше­нии исследований и технологии, так и в отношении внедрения инвестици­онных механизмов».

Как следует из вышесказанного, суть управления портфелем заключа­ется в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответ­ствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Конкретно это означает прежде всего определение тех комбинаций готовой строительной продукции и рынков (см. разделы 6.2 и 6.3), с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски (рискованность) данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях, например, на уровне секторов рынка (офисные и торговые по­мещения, жилье) или стран (США, Западная или Восточная Европа). В качестве иллюстрации процесса выработки стратегии управления портфелем жилых помещений далее подробно описывается голландский опыт, который наиболее приемлем для Казахстана как с теоретической (юридичес­кая база близка) стороны, так и с практической.

6.1.1. Формирование стратегий

При разработке стратегии предприятия производится отбор всех вне­шних факторов, влияющих на ситуацию, в которой находится предпри­ятие (управляющая организация). Основное место занимают следующие вопросы: каков потребительский спрос, что можно сделать, где, почему, когда и как? Разработка стратегии управления портфелем недвижимости начинается с рассмотрения общих целей с их последующей конкретиза­цией.

Для формулирования достижимых (реалистичных) стратегических целей необходим большой объем информации. Существуют многочисленные методы сбора и систематизации данной информации. Для получения луч­шего представления о сдаваемом в аренду жилом фонде используются, к примеру, следующие модели:

1. Анализ Сильных и Слабых сторон управляющей организации, Возможностей и Опасностей со стороны рынка ССВО (от английского SWOT — Strengths («силы»), Weaknesses («слабости»), Opportunities («воз­можности», «шансы») и Threats («угрозы», «опасности»);

2. Определение Комбинаций Продуктов и Рынков КПР (от английского РМС — Products and Markets Combinations).

3. Проведение анализа портфеля недвижимости.

В рамках анализа ССВО определяется конкурентоспособность на рынке квартир, домов и/или жилых комплексов на основе выявле­ния слабых сторон жилья и факторов, уменьшающих спрос на данное жилье. При этом со стороны застройщика (инвестора) рассматриваются тип жилья, его месторасположение, соседство с другими комплексами и/или постройками, уровень благоустройства жилья и возможные планы застройки района (например, возможность появления в будущем в не­посредственной близости более качественного жилья). Также важно выявить сильные стороны жилья и возможности, появляющиеся на рынке жилья. При этом в центре внимания находятся потребители и их зап­росы, т. е. спрос и предложение. Анализ сильных и слабых сторон, шансов и опасностей со стороны рынка производится также и с точки зрения потребителя. При проведении анализа по методу ССВО требу­ется четкое разграничение внутренних и внешних (по отношению к предприятию) факторов, с учетом того, что первые, в отличие от послед­них, поддаются влиянию и изменению.

Эти данные должны быть собраны наряду с другими сведениями отно­сительного положения на рынке для получения представления о возмож­ностях рационального управления жильем в течение короткого и длитель­ного срока.

Определение комбинаций продуктов и рынков (КПР) пред­полагает поиск оптимальных (наиболее рентабельных) сочетаний предла­гаемых объектов (например, жилья) и групп, наиболее заинтересованных потенциальных потребителей съемщиков или покупателей. При составлении подобных комбинаций можно исходить как из сложившейся ситуации, так и прогнозируемой в будущем. При этом управляющая организация может как задаваться целью по обеспечению жильем конкретной группы потребителей, так и не ставить перед собой такой задачи. Определение КПР обеспечивает возможность вести целенаправленную политику в от­ношении спроса и соответствующего ему предложения.

Как ССВО, так и подлежащие определению КПР приводят к получе­нию более четкого представления об имеющемся и желательном составе портфеля недвижимости.

Применение вышеназванных методов исследования позволяет принять окончательное решение в долгосрочной перспективе и выбрать ограниче­ния, в рамках которых уже установлены или могут быть установлены определенные приоритеты.

6.1.2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий

Для помощи управляющим недвижимостью в процессе их ориентации на запросы рынка требуется применение некоторых управленческих под­ходов. Остановимся на применении современных моделей, используемых для принятия решений.

6.1.2.1. Матрица «Доля рынка — рост рынка» (портфельный анализ)

Конкуренция на рынке недвижимости заставляет владельцев и пользова­телей определять приоритеты и реагировать на возможные изменения. Доходы от эксплуатации одних частей недвижимого фонда должны быть достаточны­ми для покрытия инвестиций в других секторах, и в первую очередь тех, которые пользуются растущим спросом и нуждаются в расширении.

В портфеле любой управляющей организации есть объекты, находящи­еся в конечной фазе своего жизненного цикла. К объектам, не принося­щим никакой прибыли, применяется особый подход, индивидуально к каж­дому (реконструкция, ликвидация и т. д.).

Портфель организации в области недвижимости состоит в общей слож­ности из различных типов объектов вместе со всевозможными целями и задачами, с которыми они связаны. Комбинирование различных и широко дифференцированных целей в экономике недвижимости является чрезвы­чайно сложной задачей. Данная ситуация требует разработки системы планирования и управления портфелем. Портфельный анализ является на сегодняшний день одним из наиболее часто применяемых инструментов стратегического планирования.

Стратегическое планирование представляет собой нечто большее, чем планирование маркетинга. Оно также включает в себя распределение финансовых средств от одного рода предпринимательской деятельности к другому (кросс-субсидии). Как и в мире финансовых инвестиций (оценка рисков в отношении всего портфеля данных, недвижимости и прочего), реальные инвестиции требуют сбалансированного подхода оценки дея­тельности целей всей компании и с учетом рисков.

Большую помощь при достижении хорошо сбалансированного денеж­ного потока с достаточной ликвидностью оказывает составление матрицы портфеля.

Портфельный анализ, или матрица «доля рынка — рост рынка» была разработана американской консультационной фирмой «Бостон консалтинг груп» в конце 60-х годов. Эта модель основывается прежде всего на концепции жизненного цикла продукта.

Предприятие характеризуется по аналогии с размещением капиталов в финансовой сфере с помощью портфельного анализа, то есть как совокуп­ность так называемых стратегических производственных единиц (СПЕ) - независимых друг от друга сфер деятельности предприятия, которые отличаются особой связанностью с продуктами (группой продуктов) и с особым кругом клиентов. Различные СПЕ имеют разные рыночные воз­можности и риски.

Теоретической базой различных моделей портфельного анализа явля­ются:

А. Кривая опыта — с ростом объема производства и опыта снижаются затраты ресурсов на единицу продукции. Исследования показали, что при удвоении объема производства удельные затраты снижаются в среднем на 20-30% за счет следующих факторов - возможности применения про­грессивных технологий, экономии живого труда при постоянно повторя­ющихся процессах, эффективности менеджмента, скидок от поставщиков при закупке больших партий материалов, полуфабрикатов и т. д.

Б. Концепция жизненного цикла была подробно рассмотрена в главе 2.

При использовании данной матрицы (рис. 6.2) мы можем предположить, например, что в портфеле управляющей организации имеются товары (тип жилья), занимающие определенную долю (процент от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) на рынке с некоторым потенциалом роста. Рассмотрим составляющие данной матрицы.

«Денежные коровы» — это товары, достигшие фазы зрелости. Вы­сокая доля рынка является причиной больших преимуществ в области затрат.

Когда товар занимает значительную долю рынка, а рост сбыта при этом снижается до минимума (предложение находится на уровне ниже требуемого), это способствует поступлению денежного потока без больших усилий. За счет высокой прибыли, приносимой этими товарами, может финансироваться рост других СПЕ.

Данный товар требует незначительных инвестиций и управленческих расходов. Одна из стратегий, которая практически всегда применяется — обширное «доение» данных товаров. Основная задача управляющего организацией — сохранение своей доли рынка с целью продления ситуа­ции в будущем.

«Дикие кошки» - это товары, находящиеся в начальной стадии жизненного цикла.

Доходы, поступающие благодаря «денежным коровам», могут быть использованы для товаров, которые нуждаются в дотациях. Для того, чтобы остаться или внедрить их на рынок, они являются достаточно перспективными. Данные товары обещают управляющей организации высо­кие темпы роста, но имеют небольшую долю рынка. С помощью наступа­тельных стратегий и дополнительных инвестиций можно добиться увели­чения доли рынка, так как в будущем эти товары принесут значительную прибыль.



Рис. 6.2. Матрица «Доля рынка — рост рынка»

Наступательной стратегией в отношении подобных «прыгучих» това­ров является определение развития спроса на данные товары с целью приобретения как можно большей доли рынка.

Часто требуются значительные инвестиции для обеспечения предпола­гаемого спроса на товар на рынке. Если спрос перестает расти, и товар длительный период не может приносить прибыль, в таких случаях лучше всего избавиться от подобных товаров.

«Звезды» находятся на фазе роста жизненного цикла.

Группа товаров приносит определенную прибыль, которая уходит на укрепление их собственной позиции на рынке. Эти товары обладают от­носительно хорошим сбытом и уже завоевали значительную долю рынка, но нуждаются в постоянном пополнении инвестиций для соответствия изменяющимся тенденциям на рынке. «Звезды», в большинстве своем, занимают позицию, которая называется «денежным балансом». Как толь­ко рост предложения прекращается, «звезда» становится «денежной коро­вой», поскольку она больше не нуждается в инвестициях для завоевания и сохранения значительного рыночного роста товара.

«Собаки» относятся к фазе насыщения и дегенерации. Они не имеют ни большой доли рынка, ни высоких темпов роста.

«Денежные коровы», которые постепенно утрачивают свою долю на рынке, не представляют интереса для портфеля управляющей организа­ции. Данные товары нуждаются в инвестициях с большим рисковым потенциалом или превращаются в товары, которые уже никогда не будут проданы. Оптимальной стратегией в отношении подобных «собак» явля­ется максимизация доходов и максимально возможное сокращение расхо­дов. Другим решением может быть существенное изменение цены, в ка­честве альтернативы — изъятие товара из обращения на рынке.

Матрица «доля рынка — рост рынка» может быть полезным управлен­ческим инструментом, создающим рамки стратегического планирования. Анализ рыночной позиции и рыночных возможностей товара любого типа дает производителю возможность оценить свои производственные ресур­сы. В большинстве случаев подобный анализ начинается с анализа ССВО (рис. 6.3). В рамках этого анализа выявляются преимущества и недостат­ки товара, возможности и угрозы, которые имеются в управляющих орга­низациях для реализации товара на рынке.


(комплекс)

С - сильные стороны С - слабости



О - опасности В - возможности

(рынок)

Рис. 6.3. Анализ сильных и слабых возможностей и способностей (ССВО)

Основным результатом такого анализа является возможность мыс­ленного структурирования и наглядного представления стратегических проблем того, в каких случаях необходимы вложения капитала или до­полнительные инвестиции в соответствующий объект. Организации, кото­рые осуществляют управление жилым фондом от имени других (частныx) лиц, могут обеспечить своих клиентов намного более реалистичны­ми представлениями о том, что требуется и, наоборот, чего не стоит предпринимать.

Основной недостаток проведения подобного анализа — большие труд­ности по сбору необходимой информации с целью получения представле­ния о наиболее реалистичной комбинации продуктов — рынков (КПР).

6.1.2.2. Модель «Привлекательность рынка —преимущества в конкуренции»

Эта модель (рис. 6.4.) разработана специалистами «Дженерал Элект­рик Кампани» и консультационной фирмой «Маккинзи». Она представ­ляет собой некоторые особенности вышерассмотренной модели.



ПРЕИМУЩЕСТВА ПО ОТНОШЕНИЮ К КОНКУРЕНТАМ

Рис. 6.4. Матрица «Привлекательность рынка — преимущества в конкуренции»

Определяющими в модели являются привлекательность рынка и пре­имущества в конкуренции. Привлекательность рынка или отрасли скла­дывается из характеристик самого рынка, качества рынка, основы снаб­жения и прочих условий. Преимущества в конкуренции определяются относительной позицией на рынке, потенциалом продукта, исследовательским потенциалом, а также квалификацией менеджеров и сотрудников.

Эта модель позволяет делать следующие стратегические рекомендации;

стратегии инвестиции и роста для СПЕ (в правом левом углу матри­цы); стратегии исчерпания для СПЕ (в левом нижнем углу матрицы);

для СПЕ, расположенных посредине, стратегические решения принимают­ся в зависимости от ситуации.

Преимущества модели: возможна дифференцированная оценка СПЕ.

Недостатки модели: определение факторов модели требует большого количества информации; факторы труднооперационализируемы; возможна различная оценка СПЕ различными пользователями; выработка норма­тивных стратегий на основе позиции СПЕ весьма проблематична; модели статичны и отражают только заданный плановый промежуток.

6.1.3. Анализ портфеля применительно к рынку жилья

Анализ и систематизация товаров по типу эффективны как в отношении любого жилого фонда, так и в отношении жилого фонда социального назна­чения. Термин «рост спроса», используемый в матрице «Привлекательность рынка — преимущества в конкуренции», для любого обычного типа продук­та следует иначе трактовать «необходимость перемен» с тем, чтобы удовлет­ворить изменчивому спросу данного рынка применительно к рынку Казахстана.

Очевидно, что спрос на дома определяется дефицитностью различных типов и категорий жилья, равно как и состоянием доходов различных съемщиков и их предпочтений. Как доход, так и предпочтения связаны с фазой «жилищной карьеры», в которой находится заинтересованное лицо. Не только доход, но и возраст и постоянство домашнего хозяйства явля­ются факторами, оказывающими влияние на растущую потребность в пространстве и качестве.

«Жилищная карьера» может быть представлена следующим образом (рис. 6.5):

ЖИЛИЩНАЯ КАРЬЕРА



Рис. 6.5. Фаза «Жилищная карьера»

Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инве­стиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также анализ соотношения цены дома (суммы аренды) и состояния доходов потребите­лей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут позволить себе их оплачивать, в то же время, если цены занижены, владельцы (арендода­тели) недополучают доход.

Если рассматривать соотношение между доходами потребителей и це­нами, станет очевидно, что общая сумма расходов на жилье и размер доходов определяют общий спрос на рынке сдаваемого в аренду жилья. Если определенный лимит расходов нарушается, спрос быстро падает. Этот предел — так называемый предел взаимозаменяемости аренды жилья и его покупки.

Для обеих частей рынка — арендуемого жилья и жилья на продажу — характерна своя структура расходов, равно как и свои требования в

отношении качества. Если качество сдаваемого в аренду жилья улучшается, арендная плата повышается автоматически. Если улучшается качество жилья на продажу, повышается только его рыночная цена. Существует разница в возможностях финансирования для этих случаев. В такой си­туации определяющим является процентная ставка по кредиту. Если про­центная ставка низка, покупка и инвестирование в жилье становятся более привлекательными, если процентная ставка высокая, то более выгодным является аренда жилья.

Управление на стратегическом уровне не всегда соответствует уровню фактического выполнения решений об инвестировании. Путем сравнения своей позиции с позицией «конкурента» жилья может быть получено максимально полное представление о рынке.

Если соотнести сценарий с данным анализом, в котором учтены отдель­ные тенденции (в демографическом развитии, экономике, развитии дохо­дов и др.), имеющие место в настоящее время, можно получить представ­ление о «разрыве» между настоящим предложением и будущим спросом.

Проведение анализа портфеля (Сх.23) позволяет установить опреде­ленные закономерности в части предложения на рынке жилья.

АНАЛИЗ ПОРТФЕЛЯ



Схема 23. Сопоставление спроса и предложения на рынке

После выявления нынешней и будущей ситуаций можно разработать сценарии возможностей спроса и предложения на рынке во времени, ог­раниченность финансовых условий и определения приоритетов.

В качестве упрощенного примера использования этого метода могут служить три сценария, составленные на основе нижепредставленной схемы. (Схема 24.) в основе которых лежит предположение «седеющего населе­ния» (рост числа пожилых, сокращения численности молодежи).



Схема 24. Сочетание продукта и рынка.

1. КПР 8 превратить в КПР 2

2. КПР 7 превратить в КПР 1

3. КПР 6 превратить в КПР 9

Окончательный выбор сценария во многом зависит от инвестиционной стратегии и возможностей управляющей организации.

6.1.4. Исследование рынка

В соответствии с вышеизложенным следует, что глубокие знания и хорошее понимание ситуации необходимы для выбора стратегической цели. Анализ рынка и среды являются основой определения этих целей. Для



Рис. 6.6. Алгоритм исследования рынка

получения полного представления важно провести необходимое исследо­вание на региональном и муниципальном уровнях (рис. 6.6). Затем мо­жет быть проведен более детальный анализ.

6.1.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда

Рыночный механизм можно трактовать как сложную систему связей, обеспечивающую уравновешивание многочисленных индивидуальных сво­бодно выбранных решений продавцов товаров и услуг — с одной стороны, и покупателей — с другой стороны.

В рыночной экономике в жилищной сфере принято различать два вза­имодействующих рынка — рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. На первом рынке в качестве участников выступают субъекты, жела­ющие приобрести жилье в собственность и субъекты, желающие продать или построить его. На втором — домовладельцы, проживающие в своих домах и квартирах, собственники жилья, желающие сдать его в аренду, а также квартиросъемщики. Рассмотрим основные элементы этих рынков.

Если спрос на жилье подчиняется тем же закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цены на него должно привести к повышению спроса. Однако изменение спроса на жилье в зависимости от изменения цен на него имеет определенные особенности. Эти особен­ности прежде всего связаны с отличиями в эластичности спроса по срав­нению с другими товарами и услугами. Понятие «эластичность спроса» широко используется в теории рыночной экономики. Эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в процентах) на вызвавшее его изменение цен (в процентах). Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что падение цен на 1% приведет к увеличению спроса на 1%. Если эластичность меньше единицы, то спрос считается относительно неэластичным, если же эластичность больше единицы, то спрос считают эластичным, т.е. очень чувствительным к изменениям цен.

Однако, спрос на жилье зависит не только от цены на него, но и от других факторов. Одним из них являются финансовые возможности населения и его платежеспособность. Учитывая, что стоимость квартиры или частного дома является очень высокой по сравнению с другими товарами и услугами, на платежеспособность населения значительное влияние оказывает не только уровень доходов, но и развитость финансово-кредитных механизмов. При этом надо иметь в виду, что текущие доходы большинства населения РК, нуждающегося в улучшении жилищных условий, являются относительно небольшими. Поскольку рыночная экономика нацелена на получение прибыли, то инвесторов привлекают те сферы, где цены на товары выше затрат на их производство. Если цена построенного или реконструируемого жилого дома выше затрат на производство строительных и ремонтных работ, то инвесторы будут приобретать участки земли, жилые здания, нуждающиеся в реконструкции, нанимать рабочую силу и подрядные строительные фирмы для строительства и реконструкции жилищного фонда с целью их дальнейшей реализации.

В то же время приток инвестиций в сферу воспроизводства жилищного фонда окажет влияние на состояние других рынков - подрядных работ, недвижимости, строительных материалов и т.п. Это влияние выразится в увеличении спроса на предлагаемую продукцию. Следовательно, с увеличением спроса на (например, на строительные материалы) будут увеличиваться и цены. Так будет происходить со всеми факторами производства, необходимыми для строительства и реконструкции жилищного фонда. Характеристика жилищного фонда представлена на Схеме 25. неоднородность жилищного фонда определяет и значительные различия в рыночных ценах на жилищные услуги. Для того, чтобы определить рыночную


Характеристика

жилищного фонда

Качество жилья

Характеристики участков

Размеры жилья

Интерьер

Внешний вид соседних жилищ

Количество комнат

Внешний вид во всем квартале

Вид отопления

Количество туалетных комнат

Возраст

Расстояние до центра города



Схема 25. Основные характеристики, влияющие на рыночную цену жилищного фонда и жилищных услуг


цену жилищных услуг для конкретного жилищного фонда, западные эко­номисты часто используют гедонистический подход, который основан на разделении всей совокупности полезных свойств жилища на составляю­щие, которые имеют свою скрытую цену. При этом характеристику жи­лищного фонда принято разделять на три группы — качество жилья, его размеры и характеристика участка. Эти группы могут включать в себя различное количество компонентов.

Остановимся на рассмотрении рынка жилищных услуг. На рынке жилья, сдаваемого внаем, продаются и покупаются жилищные услуги, а в качестве цены выступает квартирная плата.

Жилищные услуги, предоставляемые жилищным фондом, покупаются и продаются на рынке найма жилья, который отличается от рынка жилищ­ного фонда неизменностью собственника, — собственность не переходит от одного лица к другому, а предоставляется во временное пользование за плату.

Как уже отмечалось выше, характеристики жилищного фонда не явля­ются однородными. Качество жилищных услуг будет зависеть от уровня его комфортабельности, возраста строений и объема ремонтных работ, выполненных на всем протяжении его службы. Таким образом, объем жилищных услуг в определенной мере зависит от объемов технического обслуживания и ремонта жилищного фонда, затраты на которые входят в состав квартирной платы, т. е. в конечном счете ложатся на арендатора. Более подробно этот материал будет рассмотрен в разделе 6.3.

Для наглядного представления взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг воспользуемся графиком, изображенным на Схеме 26. График состоит из четырех квадрантов, обозначим их цифрами 1, 2, 3, 4.




Схема 26. Взаимодействие рынков жилищного фонда и жилищных услуг

Первый квадрант имеет две оси, отражающие размер квартирной платы за 1 кв. метр, и количество жилищного фонда, измеряемое также в кв. метрах. В этом квадранте изображен график зависимости величины спроса на жилищный фонд от размера квартирной платы при данном уровне развития экономики. Предположим, что в точке А₁ спрос на жи­лищные услуги (D₁) при сложившемся уровне квартирной платы (R₁) равен предложению жилищного фонда (S₁) ₁ т. е. D₁ (R₁) = S ₁.

Строя из точки А₁ перпендикулярные линии к осям графика, опреде­ляем величину квартирной платы — R₁ и количество жилищного фонда на рынке жилищных услуг в данный момент времени — S₁.

Определив таким образом размер квартирной платы, перейдем на рынок жилищного фонда — в квадрант номер четыре.

Четвертый квадрант имеет две оси — размер квартирной платы и цену единицы площади жилищного фонда на рынке недвижимости. Наклон луча, исходящего из начала координат, зависит от ситуации, имеющей место в данный момент на финансовом рынке. Поскольку этот луч от­ражает отношение размера квартирной платы (дохода для инвестора) к цене жилищного фонда (расходам инвестора) в расчете на один квадрат­ный метр, то наклон его будет определяться размером нормы прибыли (нормы капитализации), имеющей место в данный момент на финансовом рынке. Эта норма учитывает риски и нормальную прибыль инвестора в рассматриваемой сфере бизнеса. Повышение нормы прибыли приведет к вращению луча по часовой стрелке, а ее снижение — к вращению в про­тивоположном направлении. Норма прибыли здесь выступает в качестве внешнего фактора, поскольку она базируется на ставках процента и нор­мах прибыли на более обширном рынке капитала, включая ценные бумаги, акции и краткосрочные вклады.

В качестве примера рассмотрим инвестора, который хотел бы получить 20% прибыли на вложенный капитал (j = 0.2). Он рассчитал, что один квадратный метр сданного в аренду жилья принесет чистой прибыли 300 долларов за весь срок эксплуатации здания. Чистая прибыль здесь опре­деляется как разница между квартирной платой и затратами на содержа­ние и техническое обслуживание жилищного фонда, а также налоговыми выплатами. Чтобы представленные требования были соблюдены, инвесто­ру имеет смысл приобретать жилищный фонд по цене не выше величины Pi, которая определится по формуле:

R

P_{i = ---------------} (6.1)

1 +j


300

P_i = ---------------= 250$

1 +0,2


По результатам расчетов риска делается вывод о возможности осуще­ствления инвестиционного проекта, масштабах его финансирования, разме­рах предлагаемых гарантий по нему, а также разрабатываются меропри­ятия в целях управления риском.

На графике для определения цены жилищного фонда на рынке недви­жимости необходимо из точки В опустить на ось Р (цена) перпендикуляр. В результате получим точку Р₁, соответствующую сбалансированной цене одного квадратного метра жилищного фонда.

Третий квадрант представляет ту часть рынка жилищного фонда, в которой определяются масштабы строительства и реконструкции жилья. График, приведенный в этом квадранте, выражает затраты на производство строительных и ремонтных работ. Эти затраты при увеличении объемов строительства и реконструкции растут, т.к. происходит взаимодействие с другими рынками, реагирующими на увеличение спроса увеличением цен на ресурсы. Свое начало графическая зависимость затрат от объемов строительства и реконструкции берет в точке Ро, расположенной на оси цены одного квадратного метра готового жилья. Точка Ро соответствует минимальному уровню цен, при котором строительство и реконструкция жилищного фонда еще остаются выгодными. Если предположить, что затраты на строительство и реконструкцию не зависят от их объемов, то график представляет собой вертикальную линию. Определив стоимость одного квадратного метра жилищного фонда в квадранте 4 (Р₁), проводим вертикальную линию вниз к графику затрат на новое строительство и реконструкцию жилищного фонда, а затем — горизонтальную линию к вертикальной оси. Таким образом получаем точку С, соответствующую объему нового строительства и реконструкции жилищного фонда, при котором затраты на производство строительных и ремонтных работ равны ценам жилищного фонда на рынке недвижимости. При более высоком объеме строительства и реконструкции жилищного фонда производство строительных и ремонтных работ будет убыточно.

Во втором квадранте годовой объем нового строительства и реконст­рукции жилищного фонда преобразуется в прирост жилищного фонда. Изменение количества жилищного фонда S за данный период времени равно объему нового строительства и реконструкции жилищного фонда за вычетом количества выбывшего фонда — S₁: S = V - S₁.

Луч, выходящий из центра координат в квадранте 2, отражает зави­симость количества жилищного фонда (по оси S) от готового объема нового строительства и реконструкции жилых зданий (по оси V) с учетом их выбытия из-за полного физического износа. Эта зависимость позволяет определить необходимые объемы строительства и реконструк­ции жилищного фонда, при которых его количество будет оставаться неизменным.

Исходя из количества жилищного фонда на рынке жилищных услуг, определяется величина квартирной платы, которая затем оказывает влия­ние на цену приобретаемого жилищного фонда на рынке недвижимости. Эти цены, в свою очередь, регулируют соответствующие объемы нового строительства и реконструкции жилого фонда. Таким образом, происходит постоянный процесс саморегуляции рынков жилищного фонда и жилищных услуг.

Как было отмечено выше, увеличение нормы прибыли приведет к повороту луча в квадранте номер 4 по часовой стрелке. Это обстоятельство показано на Схема.26 пунктирной линией.

Точка В займет новое положение, соответствующее точке В₁. Пунктирными линиями обозначим проекции точки В₁ на оси координат, делая при этом полный оборот по часовой стрелке с возвратом в начальную точку (В₁). Таким образом, полученный прямоугольник, изображенный пунктир­ными линиями, позволяет сделать выводы о случившихся переменах. Размер квартирной платы на рынке жилищных услуг возрос до размера R₂. На рынке недвижимости произойдет снижение цен на жилищный фонд из-за снижения спроса на него у инвесторов, средства которых будут задействованы в более привлекательном рынке. Цена одного квадратного метра жилья в связи с этим понизится с Р₁ до Р₂. Это обстоятельство, в свою очередь, неминуемо скажется на сокращении объемов строительства и реконструкции жилищного фонда. При этом произойдет снижение рента­бельности функционирования строительных и ремонтных предприятий из-за падения цен на готовое жилье. Снижение объемов строительства и реконструкции жилищного фонда сократит темпы воспроизводства жи­лищного фонда, и его количество на рынке жилищных услуг уменьшится.

Вместе с тем могут иметь место и положительные меры воздействия на рынок жилья. Так, например, изменение в доступности долгосрочных кредитов может увеличить платежеспособность населения на жилье со всеми вытекающими из этого последствиями. Каждое конкретное измене­ние влечет за собой различные последствия, которые достаточно легко можно проследить при рассмотрении вариантов решений на основе при­веденной модели взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг.

Учет таких факторов жилищных комплексов, как демографические, социально-экономические (доходы и изменения покупательной способно­сти, занятость и безработица, структура местного и регионального предло­жения) обеспечивают формирование оптимального портфеля. Выявление и сопоставление стратегий с изменениями в предложении на рынке явля­ются основной целью исследований.

Для качественного исследования необходима достоверная статистиче­ская информация. Анализ большого объема информации может быть по­лезен не только для текущего исследования, но и для исследований, ко­торые предстоит провести в будущем. Таким образом, сбор данных о собственном жилом фонде путем опросов является необходимым.

6.1.4.2. Ревизии на местах

Подробная ревизия существующего фонда является отправной точкой при разработке стратегического жилищного плана. Ре­визия должна охватить четыре основные темы:

— общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

— жилой фонд: что мы имеем?

— структура собственности: кто является жильцами?

— результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда?

Каждая из данных основных тем более подробно рассмотрена ниже. Возможно, имеющийся жилой фонд состоит из нескольких зданий, разме­щенных в различных местах или даже в различных районах. Наиболее важным аспектом для проведения ревизий является определение товара, например, квартиры с сопоставимыми качествами или отдельные дома на одну семью.

А. Общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

Социально-экономическая структура региона оказывает влияние на настоящий и будущий спрос на товар. Несмотря на то, что подробная информация может быть недоступной, чрезвычайно полезно получить как

можно более четкое представление об обстановке, в которой приходится работать, поскольку это определяет успех или провал любого плана. На региональном, местном или районном уровне должны быть рассмотрены различные аспекты, касающиеся как настоящего времени, так и предсто­ящих десяти лет. На социально-экономическую структуру региона влияют макроэкономические риски.

Социально-экономическая структура:

— развитие населения (прирост/сокращение);

— характеристика населения (тенденция повышения среднего возраста населения, доля молодежи, семейное положение);

— уровень и рост доходов;

— трудоустройство и изменения в области занятости населения;

— правительственная и государственная политика в области жилищ­ного хозяйства (аренда, субсидии, распределение, налоги).

Б. Жилой фонд: что мы имеем?

Анализ портфеля прежде всего должен дать представление о характер­ных особенностях жилого фонда, который является основным объектом нашего анализа. Характерные особенности жилья: его историческое про­шлое, месторасположение, нынешнее состояние и планы на будущее дол­жны быть тщательно изучены и оформлены документально.

Характерные особенности жилого фонда:

— сочетание различных типов жилья (коттеджи/квартиры/многоэтаж­ные дома);

— размеры (число комнат/площадь);

— структура жилого фонда по типам собственности (собственность жильцов/социальная аренда/аренда в частном секторе);

— учетный размер арендной платы;

— рыночная стоимость жилья;

— финансирование фонда.

Историческое прошлое:

— год/период строительства;

— год последнего ремонта (перестройки, реновации).

Характерные черты месторасположения:

— размещение в черте города (центр/спальный район/пригород/ сельская местность и проч.);

— функциональные связи (торговые районы/школы/офисы и проч.);

— досягаемость (на машине/общественном транспорте);

— оценка качества месторасположения по сравнению с окрестностью/ районом.

Текущее состояние:

— удобства (электричество, газо-, водо-, теплоснабжение, телефон и проч.);

— содержание;

— возможные планы относительно текущего ремонта/график работ;

— оценка качества объекта по сравнению с другими объектами в квар­тале/районе.

В. Структура по типу собственности: кто является собственниками и пользователями?

Очень важно получить представление о структуре собственности. Речь при этом идет именно о тех лицах, которые непосредственно заинтересова­ны в рассматриваемом жилье. Они должны платить арендную плату или, в случае, если жилье находится в их собственности, должны оплачивать ремонтные работы. На вопросы о составе семей и уровне доходов жиль­цов должен быть найден подробный ответ для каждого типа объекта.

Пользователи:

— структура домашних хозяйств (одиночки, бездетные пары, семьи с детьми, студенты);

— возраст (пожилые люди, молодежь);

— прогнозы (естественный прирост, старение, дети).

Уровень доходов:

— оценка доходов жильцов (в доме, квартале, регионе (низкие/сред­ние/высокие доходы);

— прогнозы изменения доходов.

Г. Результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда?

Структура собственности не стационарна. Полезно знать, какие изме­нения происходят, по какой причине и какого типа собственности они касаются. Кроме того, необходимо выверить полученную арендную плату, а для случаев кондоминиума и кооператива — взносы на ремонт. Инфор­мация данного рода дает представление о соотношении спроса и предло­жения, финансовой устойчивости и удовлетворенности/неудовлетворенно­сти пользователей (жильцов).

Изменения в структуре собственности:

— Кто новые жильцы?

— Какие жильцы выезжают/намерены въехать?

— Какого типа объектов это касается?

Финансовые вопросы:

— В каком состоянии находятся поступления от арендной платы/ оплата счетов?

— Каковы результаты реализации различных типов продукта?

6.1.4.3. От знания к стратегии

Представление об изменениях спроса и состоянии жилищного фонда на местном и региональном уровнях формирует основу дальнейшей раз­работки стратегических сценариев. Теперь рассмотрим, каким образом осуществляется преобразование существующей фактической ситуации в требуемую.

Портфели в рамках различных сценариев могут быть разработаны и спроектированы для уровней районов и округов города. На основе резуль­татов анализа ССВО определяется цель для каждого объекта.

С целью определения степени выполнимости стратегических планов, составленные сценарии должны быть проверены с учетом необходимых ограничений (см. рис. 6.7.). Тем самым может быть исключена ситуация, в которой стратегический план удовлетворяет различным результатам ис­следования и даже пользуется поддержкой всех сторон, но, к примеру,




Рис. 67. Общая модель выработки стратегий

из-за недостаточного финансирования не может быть реализован. Предвари­тельная корректировка ограничительных условий в подобных случаях является наиболее приемлемым решением.

Однако корректировка ограничительных условий (например, привлечение кредитора) имеет наибольший шанс на успех в случае, если нацеленный на будущее стратегический план на самом деле предлагает обоснованные решения для выявленных проблем. Наличие хорошо составленного стратегического плана обеспечивает большую уверенность, нежели отсутствие такового.

Экономическое обоснование стратегического плана, помимо прочего, состоящего из хорошо продуманного предварительного расчета-прогноза будущей эксплуатации, очень важно для возможных изменений финансовых ограничительных условий.

6.1.4.4. Окончательное формирование стратегического подхода

Если все вышеперечисленные мероприятия будут учтены в разрабатываемом стратегическом плане, у управляющего недвижимостью появляется выбор различных альтернатив, что позволит достичь запланированных целей. Обоснованный выбор на будущее является наиболее важной уп­равленческой задачей.

Исходя из этого, составляющими стратегического подхода являются:

— анализ спроса и предложения в отношении жилого фонда в регионе и доли рынка, занимаемой центральной организацией;

— прогноз возможных изменений спроса и предложения на рынке жилья в будущем на основе демографических факторов, развития поку­пательной способности и предпочтений населения в отношении места проживания. Возможности и угрозы описываются на основе сопоставления собственных объектов на рынке с объектами конкурентов;

— разделение местной ситуации на ряд жилых зон (анализ ССВО). В отношении каждой из зон на схеме указываются преимущества и возмож­ные потери;

— рассмотрение различных вариантов, из которых может быть сделан окончательный выбор с целью наилучшего использования шансов и пре­дотвращения угроз.

Алгоритм для принятия управленческих решений представлен на Схеме 27.

При помощи данной информации может быть принято решение о выборе объектов, инвестиции в которые необходимы и оправданны. При помощи разработанных компьютерных программ можно рассмотреть и финансо­вые аспекты эксплуатации объекта недвижимости.

6.2. Управление на тактическом уровне

6.2.1. Характеристика недвижимости

Для удовлетворения нужд города «городскими объектами» необходи­мы здания, земля, инфраструктуры. Для этого используются различные виды инфраструктуры.

Эти три составляющие города, именуемые недвижимостью, тесно связа­ны друг с другом. Инфраструктура является связующим звеном между зданиями и землей. Это касается не только транспортной системы, но и различных систем трубопроводов, кабельной сети для электроснабжения, телефонной связи и прочих систем коммуникации. Инфраструктура — это, как правило, коммунальные услуги (в смысле системы общего коммунального пользования), предлагаемые государством. С развитием информационных технологий и появлением общеевропейского законодательства, а в Казахстане Закона «О приватизации и разгосударствлении госимущества» часть инфраструктуры была приватизирована.

Покупка и продажа земельных участков и зданий совершается на рынке недвижимости. Здания служат для размещения и выполнения различных функций. Одновременно здания являются объектами инвести­ций, источником информации о пользователе.

Земля может выполнять различные функции даже уже после незначи­тельной обработки (например, парк, сельскохозяйственное угодье или футбольное поле). В городах земля может рассматриваться как недвижи­мость-полуфабрикат, на котором могут возводиться здания и объекты инфраструктуры. Городской объект «земля» — это важный инструмент в руках местных органов власти по решению социальных и экономических задач. Делая выбор относительно будущего назначения земельных участ­ков, м
униципалитет определяет структуру города; при этом порайонный


Схема 27. Управление как процесс решения проблемы (алгоритм)

план назначения содержит определенные требования к архитектурно-строительному решению и функциональному назначению земельных участков и/или возводимых на них зданий. Определяя также момент появления земельных участков на рынке, власти в состоянии в течение как короткого, так и длительного времени влиять на ход дел и управлять развитием города согласно своему разработанному плану.

Последствием продажи или выделения участка является то, что участок на долгие годы «выбывает из оборота», превращаясь из «динамичного» инструмента управления в «нединамичный» объект недвижимости.

При реализации земли на рынке недвижимости в еще большей степени, чем в случае двух других городских объектов, необходимо учитывать спрос на нее в будущем. Это связано с подготовкой участка под застройку, иногда необходимой покупкой дополнительной земли, что требует процедур и затрат на подготовку участка и т. п.

Как любой товар, городские объекты совершают в своем развитии определенный жизненный цикл. Как отмечалось в разделе 2,1,, объекты, как и продукт, проходят несколько фаз развития, начиная с появления на рынке и кончая его исчезновением с рынка.

Если потребитель предъявляет новые требования, объект переходит в новую фазу жизненного цикла.

6.2.2. Концепция жизненного цикла городских объектов

Концепция — комплексное понятие, включающее в себя как элемент архитектурно-технического решения (застройки определенного типа, на­пример, концепция «хрущевок» или «коттеджный городок»), так и пакет услуг, который с этим решением связан.

Не только товары, но и концепции подвержены изменениям и, стало быть, проходят жизненный цикл. Так, объект «промышленное предприя­тие» как часть некой концепции связан с «промышленной зоной». Если концепция меняется, меняется и характер промышленной зоны.

Динамика деловой активности, выражаемая в изменении количества рабочих мест, перемещении, расширении и т. д., на промышленном участке заметно снижается с продвижением участка по жизненному циклу. Мож­но также отметить, что с продвижением участка по жизненному циклу факторы месторасположения начинают представлять собой все меньшую ценность, и привлекательность участка в целом снижается. Можно сделать выводы, что со «старением» участка связаны радикальные действия по созданию большей ценности и привлекательности, которые могли бы про­явить интерес у потребителя. При этом необходимо отметить, что малая привлекательность (низкая ценность) не обязательно является отрица­тельным моментом для предприятия: есть еще и «нижняя часть рынка», для которой наличие дешевых участков или зданий является немаловаж­ным фактором.

Не только промышленные участки, но и офисные кварталы, торговые центры и жилые районы подвержены старению. К ним также относятся вышеприведенные случаи.

6.2.3. Перепланировка и перестройка

В целях увеличения интереса у предприятий-съемщиков к некоторому городскому объекту можно предпринять следующие шаги:

— стимулировать разноплановое использование;

— попытаться найти новые группы пользователей (например, предпри­ятия перепрофилировать под жилье, городские библиотеки, музеи и т. д.)

Стимулирование разнопланового использования и поиск новых пред­приятий-съемщиков может повысить привлекательность объекта и про­длить его жизненный цикл, если затем не следуют действия по его каче­ственному преобразованию.

Следует отметить, что жизненный цикл объектов недвижимости стано­вится все короче. Это касается прежде всего коммерческой недвижимости. Офисные и промышленные здания 10 — 20-летней давности все чаще под­вергаются радикальной перепланировке для сохранения привлекатель­ности на рынке. Это связано с быстро меняющимися требованиями потре­бителей. Часто приходится сталкиваться с тем, что в особенности на быстрорастущем рынке, пожелания потенциальных пользователей учиты­ваются недостаточно. Проблема обостряется, если из-за недостаточного знания рынка или изменившихся обстоятельств не только само здание не соответствует запросам, но и участок не удовлетворяет требованиям потен­циальных пользователей.

Чаще всего власти города заинтересованы в новых объектах, тем не менее необходимо уделять внимание жизненному циклу уже существую­щих объектов. Это связано со следующими причинами:

— поддержание необходимого уровня проданных объектов для удов­летворения запросов их пользователей и, таким образом, сохранение при­влекательности этих объектов как места ведения бизнеса;

— исследование возможностей и желательности изменения существую­щего объекта;

— необходимость получения требуемой информации и сведений о со­стоянии дел на рынке, в частности, определения спроса на новые объекты.

6.2.4 Обновление и благоустройство объектов

Городские объекты необходимо постоянно обновлять (совершенство­вать), чтобы они соответствовали требованиям времени и удовлетворяли потребности потребителей, квартиросъемщиков, постоянных жильцов и размещенных в них предприятий и организаций. Это касается промыш­ленных зон, жилых кварталов, торговых центров, центральной части горо­да, т. е. городского объекта в целом, — так называемая концепция «обнов­ление города». Все стороны, участвующие в производстве и эксплуатации части или целого городского объекта, должны постоянно отслеживать возможности его изменения или обновления.

Необходимость обновления городских объектов может возникнуть под влиянием различных факторов, например, технического прогресса, изме­нившихся вкусов потребителей в отношении места проживания или дело­вой деятельности, концентрационных процессов (слияний предприятий), изменений демографических показателей и т. д. Примером последнего из перечисленных случаев можно назвать большую потребность в объектах, специально приспособленных для престарелых людей. Концентрация предприятий, расширение их производственной деятельности иногда приводят к тому, что некоторые виды их деятельности могут осуществляться лишь за чертой города. Более строгое экологическое регулирование также ведет к изменениям в выборе месторасположения предприятий и к более чет­кому разграничению жилых и нежилых объектов. Рост количества пер­сональных автомобилей и, соответственно, большая свобода перемещения занимают далеко не последнее место в ряду факторов обновления.

Наглядный пример изменившихся запросов пользователей можно най­ти на рынке офисных помещений. Если в Западной Европе в шестидеся­тых годах, в период сильного экономического роста, деловой мир еще мог свободно разместиться в бывших особняках знати, которые освобождались и теряли свое назначение из-за сокращения численности членов и субурбанизации (переселения за городскую черту) семей с высокими доходами, то позже у предприятий возникла очевидная потребность в специализи­рованных офисных зданиях, из-за расширения своей деятельности. Эти здания в основном возводились вдоль транспортных магистралей (подъезд­ных путей) на окраинах городов или, в случае Рандстада (Рандстад — это район, заключенный между четырьмя крупнейшими городами Нидерландов), в прилегающих маленьких населенных пунктах (городах-спутни­ках). Это касается и Алматы (города спутники Талгар, Каскелен). Так начался процесс уменьшения плотности за­стройки. В настоящий момент делаются попытки несколько изменить направление этого процесса, перенеся упор на застройку офисными зда­ниями участков, прилегающих к железнодорожным станциям. Это стрем­ление вызвано, с одной стороны, соображениями защиты окружающей среды, с другой — необходимостью решения транспортных проблем из-за пробок на дорогах.

Некоторые из вышеупомянутых изменений привели к разрастанию городов за счет застройки новых (жилых) районов и промышленных зон. В Алматы это районы Айнабулак, Аксай. и др. Однако возмож­ность дальнейшего расширения городской территории сокращается из-за необходимости сохранения природных зон и территориального роста го­рода. Вместе с тем, имеющаяся застроенная территория города представ­ляет собой достаточное место по обновлению, перепланировке и измене­нию функционального назначения объектов. Внимание к существующей городской территории и возможностям использования по-новому располо­женных в черте города участков и зданий вписывается в концепцию стремления муниципальных властей к созданию «долговечного общества». Долговечным называется общество, в котором все процессы жизнедеятель­ности протекают наиболее созвучным природе путем, т. е. без ущерба для окружающей среды.

Преобразование существующих городских объектов можно разделить на:

— обновление;

— благоустройство;

— управление.

А. В случае обновления производится наиболее кардинальная перепланировка/перестройка территории. Обнищавшие и обветшавшие кварталы сносятся и застраиваются по-новому, причем объекты, имеющие маловажные функции, устраняются, уступая место новым необходимым объектам.

При этом речь идет, как правило, о крупномасштабных преобразованиях. В Алматы это, когда сносятся «хрущевки» и на их место строят современные дома, куда поселяются жильцы со средним достатком.

На уровне отдельного здания обновление означает радикальную перестройку, при которой нетронутым остается только остов здания (как в случае с турецкой гостиницей на углу улиц Желтоксан и Карасай-батыра, центральной части Алматы), или снос здания и возведение на его месте нового, возможно, с новым назначением.

Б. В случае благоустройства изменения носят менее радикальный характер. Речь идет об улучшении имеющегося на тот момент состояния здания, комплекса зданий или района. Улучшение района подразумевает новое пространственное планирование и новое функциональное зонирование. При этом речь также идет об единоразовых инвестиционных проек­тах хотя их объем не столь велик, как в случае обновления. На уровне отдельного здания проводится реновация (с незначительной перепланировкой) При этом возможно изменение функционального назначения (например, переоборудование офисного здания под гостиницу).

В. Целью управления (содержания, техобслуживания) является сохранение имеющегося состояния здания на должном уровне. При этом тре­буется вести техобслуживание строго по плану и избегать просрочек в проведении текущих ремонтных работ. Планирование функционального назначения и обустройство могут производиться (изменяться) постепенно по разработанному стратегическому плану.

В целом в масштабах города речь идет не о выборе лишь одного из видов преобразования. В одном месте могут проводиться обновление и благоустройство, в то время как в других частях города упор может делаться на качественную эксплуатацию. Учитывая динамику развития городов, становится понятным: техобслуживания на протяжении многих лет недостаточно. Должен быть отлажен чередующийся цикл работ по об­новлению, благоустройству и техобслуживанию, который бы регулярно по­вторялся.

Из вышеизложенного можно сделать следующий вывод: постоянно меняющийся спрос потребителей диктуется «снизу вверх», то есть потребителями, а не застройщиками. Информация о потребительском спросе анализируется и используется в разработке новых товаров (объектов), которые затем реализуются как предложения. Город играет при этом важную роль: для удовлетворения спроса используется имеющийся фонд недвижимости или производится дополнительная застройка. При этом перед властями стоят несколько задач: с одной стороны, необходимо защитить права уже существующих сторон, с другой стороны, нужно создать территориальное пространство для новых функциональных объектов. При этом управление осуществляется «сверху вниз».