Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Глава 10. налогообложение и страхование недвижимости Оценка налогооблагаемой стоимости 10.1.1. Налоги на недвижимость как имущество 10.1.1.2. Налог на имущество предприятия 10.1.1.3. Земельный налог 10.1.2. Налоги на операции с недвижимостью 10.1.2.2. Подоходный налог с физических лиц 10.1.2.4. Налог на добавленную стоимость

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
• Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.

ГЛАВА 10. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

10.1. Налогообложение недвижимости

Установление налогов и общего налогового режима в РК находит­ся в компетенции представительных (законодательных) органов власти, которые делегируют некоторые свои правомочия (в основном по проце­дурным вопросам) исполнительным налоговым органам. Таким образом налоговое законодательство складывается из законодательных актов регионального (субъектов) и местного (органов ме­стного самоуправления) уровней и дополняется подзаконными актами исполнительных налоговых органов (Государственной налоговой инспек­ции, Министерства финансов и др.). В настоящее время налоговое зако­нодательство и правоприменительная практика в РК находятся в состоянии динамичного изменения. С 2003 г. введен в действие новый Налоговый Кодекс РК, - в ближайшем будущем большое количество базовых законов очевидно будет изменено и/или отменено.

В связи с этим в настоящей главе будут рассмотрены основные кате­гории налогов, в том или ином виде постоянно действующих в сфере недвижимости и учитываемых в деятельности управляющего недвижимо­стью.

В Казахстане налоги, сборы и платежи образуют налоговую систему. Кроме того, существует несколько видов обязательных неналого­вых платежей, которые в отличие от налогов, направляются не в бюджет, а в специальные внебюджетные фонды.

Налоги — это единые экономические нормативы, действующие незави­симо от желаний и воли юридических и физических лиц. Перед налогом все равны.

Прежде всего, следует выделить две большие категории налогов:

— налоги на недвижимость как имущество, т. е. те налоги, которые уплачиваются периодически в течение длительного времени и включаются в стратегическое (долгосрочное) планирование хозяйственной деятельно­сти управляющего;

— налоги на операции с недвижимостью, которые уплачиваются одно­разово по каждой отдельной операции и включаются в тактическое (сред­несрочное) планирование хозяйственной деятельности управляющего.

К налогам на недвижимость как на имущество относятся:

— налог на имущество физических лиц;

— налог на имущество предприятий;

— земельный налог.

К налогам на операции с недвижимостью относятся:

— налог на прибыль предприятий и организаций;

— подоходный налог с физических лиц;

— налог с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения;

— налог на добавленную стоимость.

Определение налогооблагаемой стоимости осуществляется в экономи­ческой и политической среде, где совместно действуют как государственный, так и частный сектор. Специалисты по недвижимости обязаны быть в курсе фискально-монетарной деятельности, которая меняет налоговую политику, а также отслеживать тенденции развития землепользования и деятельность участников рынка недвижимости по освоению новых участков земли. Влияние всех этих факторов на процесс оценки показано на схеме 36.

Кратко рассмотрим основные черты вышеперечисленных налогов.



Роль органов власти заключается в определении политики налогообложения в форме законов и инструкций, надзоре за их соблюдением, в выделении бюджетных ассигнований и другой поддержки (например, предоставление купчих с указанием цены и условий продаж, выдача разрешений на ведение строительных работ, предоставление офисов и компьютерной техники)

Роль рыночной системы включает в себя информацию о деятельности рынка (например, данные о продажах объектов недвижимости, арендной плате, открытии новых предприятий, строительстве новых сооружений, об освоении новых участков, закрытии и банкротстве предприятий, о «замороженных» объектах, об износе объектов недвижимости, а также об эффектах/результатах капитализации налогов и услуг)

ОЦЕНКА НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ СТОИМОСТИ

Система политическая , административная, социально-экономическая, рыночная
















Результаты оценки включают в себя информацию о налогооблагаемой стоимости, об оценке рыночной стоимости, о статусе объектов недвижимости с точки зрения возможности налогообложения, о характеристиках объектов, землепользования, площади земель и т.д.



Платит налоги


Политическая/административная система

Социально-экономическая/рыночная система



Взимает налоги





Требует услуг, политически реагирует на

налоговую практику и т.д.




Предоставляет услуги, пересматривает

политику и т.д.

Схема 36. Факторы, влияющие на процесс оценки

10.1.1. Налоги на недвижимость как имущество

10.1.1.1. Налог на имущество физических лиц

По данному налогу объектами налогообложения являются находящие­ся в собственности физических лиц жилые дома, квартиры, гаражи и иные строения, помещения и сооружения.

Плательщиками налога выступают граждане РК, иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие на территории Казахстана в собственности указанное недвижимое имущество.

Данный налог исчисляется налоговым органом по месту нахождения (регистрации) объектов налогообложения. Сотрудники налоговых орга­нов выписывают налоговые извещения, которые вручаются плательщикам налога. Если физическое лицо не проживает по месту нахождения недви­жимого имущества, то платежное извещение на уплату исчисленного на­лога направляется в налоговый орган по месту жительства физического лица для взыскания налога.

Данный налог уплачивается независимо от того, эксплуатируется налогооблагаемое имущество или нет.

Законодательством могут быть предусмотрены категории граждан, ко­торые освобождены от уплаты данного налога. Так, в настоящее время к ним, в частности, относятся инвалиды I и II групп, инвалиды детства, участники ВОВ, граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вслед­ствие Чернобыльской катастрофы, граждане, ставшие инвалидами вслед­ствие Чернобыльской катастрофы и т. д.

В настоящее время органы законодательной власти области и местного самоуправления районов, городов (кроме городов районного подчинения), районов в городах имеют право умень­шать размеры ставок и устанавливать дополнительные льготы по налогам, как для категорий плательщиков, так и для отдельных плательщиков. Городские (городов районного подчинения), поселковые, сельские органы местного самоуправления могут предоставлять льготы по налогам только отдельным плательщикам.

Граждане, имеющие право на льготы, должны подтвердить это право необходимыми документами.

В настоящее время налог на жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения уплачивается ежегодно по став­ке, устанавливаемой органами представительной власти субъектов РК в размере, не превышающем 0,1 процента от их инвентаризационной стоимости, а в случае, если таковая не определялась, — от стоимости этих объектов недвижимости, определяемой по обязательному страхованию, исходя из оценки по состоянию на 1 января каждого года.

Органы, осуществляющие оценку зданий, помещений и сооружений, обязаны по требованию налоговых органов представлять сведения, необхо­димые для исчисления данного налога, в сроки, установленные налоговы­ми органами. Эти данные представляются налоговым органам бесплатно.

При переходе права собственности на жилой дом, квартиру, дачу, гараж от одного собственника к другому в течение года новый собственник становится плательщиком налога начиная с месяца, в котором у него воз­никло такое право собственности на имущество.

По вновь возведенным гражданами строениям, помещениям и сооруже­ниям налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением.

Самовольное строительство, объекты, не принятые в эксплуатацию, но эксплуатируемые по неопределенному назначению, не могут являться объектами налогообложения. С недобросовестных владельцев, в соответствии с административным законодательством, взыскиваются штрафы.

В случае уничтожения (полного разрушения) налогооблагаемого строе­ния, помещения, сооружения взимание налога прекращается начиная с месяца, в котором объект недвижимости был уничтожен, либо разру­шен.

Налог не взимается за строения, помещения и сооружения, не имеющие собственника или собственник которых неизвестен, а также за объекты недвижимости, взятые налоговыми органами на учет, как бесхозные.

Когда квартира, дача, жилой дом, гараж либо иное строение, помещение перешли по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.

Если жилой дом, квартира, дача, гараж и иное строение, помещение находятся в общей долевой собственности нескольких лиц, налоговые платежи предъявляются каждому из собственников в зависимости от их доли в праве собственности на данное имущество.

В тех случаях, когда имущество находится в общей совместной соб­ственности (т. е. право каждого из собственников распространяется на имущество в целом и у собственников нет определенной доли в этом праве), налоговые платежи исчисляются исходя из соглашения всех собственников в равных долях.

В настоящее время исчисление налогов на имущество физических лиц производят налоговые органы, которые вручают гражданам платежные извещения на уплату указанных налогов не позднее 1 августа. Уплачи­ваются налоги равными долями в два срока — не позднее 15 сентября и 15 ноября. По желанию плательщика налог может быть уплачен в полной сумме по первому сроку уплаты, то есть не позднее 15 сентября.

Граждане, которые своевременно не были привлечены к уплате налога, уплачивают его не более чем за три предыдущих года. За такой же период допускается пересмотр неправильно произведенного налогообложения.

10.1.1.2. Налог на имущество предприятия

В настоящее время налог на имущество предприятия, в том числе и недвижимое, начисляется по ставке, которую устанавливают органы зако­нодательной власти субъектов РК в зависимости от вида деятельности предприятия в размере, не превышающем 2 процента налогооблагаемой базы.

Для определения налогооблагаемой базы необходимо среднегодовую стоимость имущества уменьшить на балансовую (нормативную) стоимость земли и других объектов и видов имущества, чей перечень установлен Указом Президента от 24.04.95 г. «О налоге на имущество предприятий».

10.1.1.3. Земельный налог

Земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи (за исключением арендаторов).

В настоящее время земельный налог уплачивается ежегодно, и его ставка не зависит от результатов хозяйственной деятельности плательщиков налога, а устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствования.

Действующим законодательством для некоторых категорий юридических и физических лиц предусмотрены льготы.

Органы законодательной власти субъектов РК имеют право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу в пределах суммы этого налога, находящиеся в распоряжении соответствующего субъекта РК, а органы местного самоуправле­ния вправе установить льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения от уплаты на определенный срок, отсрочки выплаты, пони­жения ставки земельного налога для отдельных плательщиков в пределах суммы налога, остающейся в распоряжении соответствующего органа ме­стного самоуправления.

Юридические лица, уплачивающие земельный налог, исчисляют его самостоятельно, представляя в налоговые органы ежегодно не позднее 1 июля свои расчеты налога по каждому принадлежащему им земельному участку.

Гражданам земельный налог начисляют органы государственной нало­говой службы, которые ежегодно не позднее 1 августа вручают платель­щикам извещения об уплате налога.

Сумма налога уплачивается равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября. В случае неуплаты налога или просрочки в уплате начис­ляются штрафы и пени.

Плательщики, своевременно не привлеченные к уплате земельного налога, уплачивают этот налог не более чем за три предшествующих года.

10.1.2. Налоги на операции с недвижимостью

10.1.2.1. Налог на прибыль предприятий и организаций

В настоящее время при совершении сделок купли-продажи, сдачи в аренду, передачи в доверительное управление и других возмездных сделок с недвижимостью юридические лица уплачивают налоги в соответствии с Законом РК «О налоге на прибыль предприятий и организаций». Этот вид налогообложения наиболее подвержен изменениям, в связи с чем предприятия и организации обязаны в своей деятельности пользо­ваться услугами квалифицированных бухгалтеров и аудиторов. Тем не менее в практической деятельности управляющего недвижимостью важно знать, что в том или ином виде доходы, полученные от операций (сделок) с недвижимостью, всегда будут объектом налогообложения.

10.1.2.2. Подоходный налог с физических лиц

В настоящее время при совершении возмездных сделок (купля-прода­жа, сдача в аренду и т. д.) граждане (физические лица), получающие доход от такой операции, уплачивают налог в соответствии с Законом РК «О подоходном налоге с физических лиц» с дополнениями и изменени­ями. Этот вид налогообложения также подвержен значительным измене­ниям, часто в пределах одного фискального года, тем не менее, поскольку в том или ином виде он будет существовать всегда, рассмотрим основные принципы, действующие в настоящее время.

По общему правилу налогообложению подлежит совокупный годовой доход граждан. При этом «...в совокупный налогооблагаемый доход граждан включается сумма, превышающая пятидесятикратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда». Размер минималь­ного, необлагаемого налогом совокупного дохода может меняться, так же как и принцип расчета этого минимума, поскольку употребляемая в настоя­щее время расчетная единица — минимальная месячная оплата труда — может быть заменена.

В настоящее время если граждане продают земельные участки (или земельные доли) юридическим лицам, налог исчисляется покупателем. Если граждане выступают в роли покупателей земельных участков (или земельных долей), то налог исчисляют налоговые органы. При этом пла­тежное извещение вручается продавцу земельного участка или доли.

По окончании года такие граждане должны представить в налоговые инспекции по месту постоянного жительства декларации о фактически по­лученных доходах. Органы, уполномоченные удостоверять сделки купли-продажи земельных участков или земельных долей, обязаны сообщать налоговым инспекциям о совершении таких сделок.

При покупке жилья совокупный облагаемый доход гражданина должен быть уменьшен на сумму расходов на его приобретение. Для этого необ­ходимо представить в налоговую инспекцию декларацию о полученных в отчетном году доходах и заявление с просьбой о предоставлении льготы по подоходному налогу. К заявлению прилагаются документы, подтверж­дающие произведенные на покупку жилья расходы.

Жилищный фонд в собственности юридических лиц, выступающих частными собственниками, в том числе жилищно-строительных кооперати­вов, является частным жилищным фондом. Поэтому в случае приобрете­ния квартир за счет средств таких юридических лиц квартиры поступают в собственность этих лиц. Если в дальнейшем квартиры будут переданы в собственность работников, то их стоимость включается в совокупный налогооблагаемый доход этих работников.

Физическое лицо, получившее квартиру от предприятия в дар, должно уплатить налог на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения. Кроме того, стоимость подаренной квартиры следует включить в совокупный облагаемый доход гражданина, с которого исчисляется подоходный налог.

10.1.2.3. Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения

Налог с имущества, полученного по наследству или безвозмездно пере­данного дарителем, уплачивают физические лица, которые принимают имуще­ство, переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения.

Объектами налогообложения являются жилые квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах и другое недвижимое имущество.

Налогом с имущества, переходящего в порядке наследования или да­рения, облагается:

— стоимость земельных участков или земельных долей, переходящих в собственность граждан в порядке наследования или дарения, при усло­вии, что их стоимость при оформлении права наследования превышает 850-кратный действовавший на момент открытия наследства размер мини­мальной месячной оплаты труда:

— при оформлении договора дарения

— при условии, что стоимость превышает 80-кратный действовавший на момент совершения сделки дарения размер минимальной месячной оплаты труда.

Налоговые инспекции на основании данных, представленных им орга­нами, уполномоченными удостоверять указанные сделки, исчисляют граж­данам налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, выписывают и вручают платежные извещения на уплату налога.

В настоящее время если имущество переходит в собственность физиче­ских лиц, проживающих на территории РК, то нота­риусы, а также другие органы, уполномоченные совершать нотариальные действия, обязаны в 15-дневный срок с момента выдачи свидетельства о праве на наследство или удостоверения договора дарения направить в налоговый орган по месту нахождения имущества или нотариального органа справку о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан в порядке наследования или дарения.

Когда имущество переходит в собственность физических лиц, прожи­вающих за пределами РК, справка о стоимости иму­щества должна быть направлена в период оформления права собственности на это имущество.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке дарения, исчисляется по самостоятельным ставкам.

От уплаты налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, в настоящее время освобождается:

— имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережив­шему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому;

— жилые дома, квартиры, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах, квартирах совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора дарения;

— имущество лиц, погибших при защите СССР и РК в связи с вы­полнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина РК по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка;

— жилые дома, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп.

Оценка жилого дома, квартиры, дачи и садового домика, переходящего в собственность в порядке наследования или дарения, производится Центрами недвижимости (ЦН) или страховыми организациями.

В случаях, когда физическому лицу от одного и того же физического лица неоднократно в течение года переходит в собственность имущество в порядке дарения, налог исчисляется с общей стоимости имущества на основании всех нотариально удостоверенных договоров.

Плательщик уплачивает налог на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом. Физические лица, проживающие в Казахстане уплачивают налог не позднее трех месяцев со дня получения ими платежного извещения.

При необходимости налоговые органы могут предоставлять плательщи­кам по их письменному заявлению рассрочку или отсрочку уплаты налога, но не более чем на два года, с уплатой процентов в размере ставки на срочные вклады, действующей в Сбербанке.

Физические лица, проживающие за пределами PК обязаны уплатить налог до получения документа, удостоверяющего право собственности на имущество. Выдача этим лицам такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается.

Наследственное имущество и имущество, перешедшее в порядке даре­ния, может быть продано, подарено, обменено новым собственником после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа.

10.1.2.4. Налог на добавленную стоимость

Налог на добавленную стоимость взимается с юридических лиц неза­висимо от формы собственности.

Данным залогом облагаются обороты по реализации на территории Казахстана товаров, выполненных работ и оказанных услуг. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время установлена в размере 16 процентов облагаемого оборота реализованных товаров, работ и услуг.

К услугам, облагаемым данным налогом, относятся: сдача недвижимого имущества в аренду, посреднические (в т. ч. риэлтерские), жилищно-коммунальные и другие услуги. Налог на добавленную стоимость не уплачивается, когда служебные и жилые помещения сдаются в аренду иностранным гражданам и юридическим лицам, аккредитованным в РК, причем в тех случаях, когда их национальным зако­нодательством установлена аналогичная льгота в отношении граждан и юридических лиц РК, либо эта льгота предусмотрена в международных договорах.