Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Глава 11. оценки стоимости недвижимости Оценщик имеет право Оценщик обязан Отчет об оценке В отчете должны быть указаны 11.1. Принципы оценки стоимости недвижимости Принцип полезности Принцип замещения Принцип ожидания Принцип остаточной продуктивности земли Принцип вклада Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи Принцип сбалансированности (пропорциональности) Принцип оптимальности размера Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав Принцип зависимости Принцип соответствия Принцип конкуренции Принцип изменения Принцип спроса и предложения ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
• Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.

ГЛАВА 11. ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка как важнейшая функция системы управления, предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками недвижимого по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Проведение оценки обязательно в соответствии с законодательными актами РК:

- для налогообложения;

- выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

- передачи государственного имущества в доверительное управ­ление или приватизации;

- реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств;

- для ипотечного кредитования;

- для определения стоимости имущества должника, когда он или взыскатель возражает против проведения судебным исполнителям оценки.

Оценка — это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Оценщики обладают навыками определения рыночной стоимо­сти того или иного объекта и имеют специальную лицензию на этот вид деятельности. Они специализируются, как правило, по видам недвижимости (жилищная, коммерческая, промышленная). Оценщиков различают также по видам задач, ими выполняемых: оценщик-ассессор оценивает недвижимость для целей налогообложения, оценщик-апрайзер — для нужд рынка недвижимости. В деятельности оценщика заинтересо­ван как продавец, так и покупатель недвижимости. Для первого оценка означает минимальный уровень цены на недвижимость, а для второго оценка устанавливает ограничение на цену продажи. При предоставлении итогового заключения оценщик несет юридическую ответственность за используемые методы и полноту при­влеченных данных. Как правило, он не должен оценивать объекты, в которых присутствует его собственный интерес. Вознаграждение оценщика (комиссионные) определяется не результатами оценки, не стоимостью оцениваемого объекта, а объемом работы. Если в ре­зультате неправильной оценки клиенту причинены материальные потери, то оценщик несет материальную ответственность. Следова­тельно, для него необходимо страхование своей профессиональной деятельности.

Оценщик имеет право:

- выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;

- требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации;

- запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая орга­ны власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммер­ческой тайне;

- привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность;

- отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нару­шил условия договора.

Оценщик обязан:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов РК и субъектов РК.

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведе­нии оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством РК, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости;

- обеспечивать сохранность документов/получаемых от заказчи­ка и третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полу­ченные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;

- предоставлять заказчику информацию о положении, правилах и уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оцен­щиков), на действительность аккредитации ссылается оценщик в своем отчете, также предоставлять по просьбе заказчика иную информацию о требованиях законодательства об оце­ночной деятельности;

- сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;

- в течение срока, определенного договором об оценке, не раз­глашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случа­ев, предусмотренных законодательными актами PК;

- в случаях, предусмотренных законодательными актами РК предоставлять информацию, содержащуюся в храня­щемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их офици­альному законному требованию;

- хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в тече­ние трех лет.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обя­зательственные права вне договора;

- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оцен­щика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересо­ванных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно по­влиять на достоверность результатов проведения оценки объектов оцен­ки, в том числе путем ограничения круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор меж­ду оценщиком и заказчиком, на который распространяются общие нормы ГК РК.

Договор должен содержать:

- точное описание объекта с указанием его вида;

- вид определяемой стоимости;

- сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии;

- сведения о том, что оценщик является надлежащим професси­ональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);

- сумму вознаграждения оценщика в денежном выражении.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неод­нозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обяза­тельном порядке указывается дата проведения оценки объекта оцен­ки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмыс­ленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяет­ся не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта оценки и при-чины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оцен­щика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежа­щего профессионального оценщика;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оцен­ки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты балансодер­жателя и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты и правила проведения оценки для определения соот­ветствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их исполь­зования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки данного объекта оценки дан­ных с указанием источников их получения, а также принятые при про­ведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения рыночной или иной стоимос­ти объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавли­вающих количественные и качественные характеристики объекта оцен­ки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мне­нию оценщика, существенно важными для полноты отражения при­мененного им метода расчета стоимости объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В случае, если оценка имущества проводилась несколькими оцен­щиками по разным объектам оценки, входящим в состав этого иму­щества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объек­тов, по которым он проводил оценку.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оцен­ки, указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским судом по соглашению сторон спора или при указании на такое разрешение спора в договоре в соответствии с установленной подведомственностью или в административном порядке.

11.1. Принципы оценки стоимости недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (Схема 37.)



Принципы пользователя недвижимого имущества:

• полезность;
  
• замещение;
  
• ожидание
  

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ПНЭИ)

Принципы, связанные с объектом недвижимости:

• остаточная продуктивность;
  
• вклад;
  
• убывающая и возрастающая отдача;
  
• сбалансированность (пропорциональность);
  
• оптимальный размер;
  
• экономическое разделение и соединение имущественных прав
  

Принципы внешней рыночной среды:

• соответствие;
  
• зависимость;
  
• спрос и предложение;
  
• конкуренция;
  
• изменение
  

Схема 37. Принципы оценки недвижимости и их взаимосвязи

В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее значение. В общем принципы отражают только направление, тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их точную реакцию. Рассмотрим кратко сущность принципов по классификационным группам.

1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает сто­имостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлет­ворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полез­ность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потреб­ности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

2. Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не зап­латит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, макси­мальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек — того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.

3. Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (К_д):

К_д = (1 + i )^[T], где: (11.1)

i — процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от вло­жений через год;

Т — количество лет между годом инвестирования и годом поступ­ления (отдачи) денег.

4. Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капи­тала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку зем­ля недвижима, то труд, капитал и управление, как активные мобиль­ные факторы, применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в пер­вую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к зем­ле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответству­ющем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребнос­тей. Только по внешней форме — по технике исчисления — земельная рента выглядит «остаточной», а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участ­вует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами. Например, два одинаковых земельных участка, один из кото­рых при угловом расположении может приносить доход в 2 раза больше, чем при внутриквартальном размещении (табл.11.1).

Таблица 11.1. Расчет доходности и стоимости земельных участков по добавочной продуктивности, у.е.

№№ п/п	Показатели	Участки земли
		угловой	внутриквартальный
1.	Валовой доход (выручка)	1100	1000
2.	Расходы на оплату труда	- 300	- 300
3.	Оплата капитала	- 500	- 500
4.	Доходы менеджера	- 100	- 100
5.	Доход, отнесенный к земле (рента)	200	100
6.	Ставка капитализации (в долях)	0,16	0,16
7.	Стоимость земли	1250	625

5. Принцип вклада: вклад — это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсут­ствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад — это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.

6. Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает извес­тную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиций общая доходность ускоренно повы­шается до определенного предела, после которого темпы прироста сто­имости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

7. Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную сто­имость земли. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты, и снижается эффективность использования земли.

8. Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного исполь­зования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптималь­ности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а избыточный — не приносит соответствующего дохода.

9. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различ­ные способы разделения прав:

* физическое разделение — это разделение по вертикали прав поль­зования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами;

* разделение по времени владения и использования — это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;

* разделение по правам пользования — это ограничения на пользо­вание объектом (исторические памятники, особо охраняемые терри­тории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитута), лицензии и др.;

* разделение по видам имущественных прав — совместная аренда, товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с ус­ловием и др.;

* разделение по залоговым правам — первичные, вторичные за­логи объекта и закладных, участие в капитале;

* горизонтальное физическое разделение — это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повыша­ющие общую доходность недвижимости.

10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.

Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицатель­ном воздействии — снизить стоимость объекта, который сам оказыва­ет влияние на стоимость других близлежащих объектов.

11. Принцип соответствия подтверждает правило — максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и ха­рактер использования объекта соответствуют потребностям и ожида­ниям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных до­мов, рыночная стоимость его скорее всего будет ниже затрат на его строительство.

12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недви­жимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физическое устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабиль­ность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на сто­имость имущества.

14. Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соот­ветствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.

15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта — это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

Методы оценки на основе приведенных выше принципов рассмотрим применительно только к наиболее сложному объекту недвижимости — земельным участкам.

11.2. Методы оценки недвижимости

Факторы, влияющие на оценку недвижимости. Оценивание объекта недвижимости (это регламентированный упорядоченный процесс, предполагающий ряд предопределенных стандартами про­фессиональной практики шагов оценщика, которые разрабатыва­ются национальными ассоциациями и обычно закрепля­ются в законодательстве. Этот процесс основан на принципах оцен­ки и применим к большому числу оценочных задач. В зависимости от объекта недвижимости и целей заказчика (приобрести/продать новое здание или участок земли, предоставить/получить кредит под недвижимость, сдать/получить недвижимость в аренду, осу­ществить капитальные вложения в недвижимость и др.) оценщику потребуется определить соответствующий вид стоимости (балан­совую, ликвидационную, инвестиционную, арендную, рыночную, страховую, заемную, залоговую и др.).

При проведении оценки необходимо идентифицировать реаль­ный объект и провести анализ пакета прав собственности. Оцен­щик должен принять во внимание все имеющиеся ограничения прав на владение, закладные на имущество, договоры об аренде, специ­альные оценки (например, для целей налогообложения), постанов­ления местных органов власти, затрагивающие эту недвижимость: (например, нормы зонирования) и прочие правовые отягощения, которые могут снизить реальные масштабы использования оцени­ваемого объекта. Все это позволяет оценщику выявить характери­стики и размеры реального актива. Кроме того, оценщик должен зафиксировать дату проведения оценки, так как она указывает на период времени, внутри которого данная оценка стоимости объекта остается достоверной.

Важным этапом в процессе оценивания недвижимости является составление плана ее проведения, для того чтобы определить:

- какой метод оценки необходим для конкретного объекта;

- какая информация потребуется для реализации поставленной цели оценки.

Источники информации должны быть надежны. Особенно кри­тически оценщику следует относиться к данным прессы. При этом методы сбора информации не должны переходить грань закона. Как правило, данные подразделяются на два вида: общие и специфические.

Общие данные включают в себя информацию общеэкономиче­ского и социального характера, физические параметры и полити­ческие факторы, оказывающие влияние на анализируемый объект собственности. Изучение общих данных начинается с экономиче­ского местоположения объекта, т.е. его ситуса. При этом оценщика интересуют не только современное экономическое состояние, по и ожидаемые перспективы развития данного микрорайона: с одной стороны, обеспеченность микрорайона количеством и качеством общественных услуг (школ, полицейских участков, вы­воза мусора, уборки улиц, парковок автомобилей, магазинов, объ­ектов здравоохранения), а с другой стороны, появление в микро­районе новых объектов занятости, тенденции спроса на жилье и его предложения, уровень дохода жителей микрорайона. К соци­альным аспектам относятся изменения в численности населения в данном регионе, структуре рабочей силы, уровне безработицы, воз­растной структуре населения. В спросе на недвижимость находят свое отражение физические параметры микрорайона: пейзаж, ми­кроклимат, топография, качество почвы, дренажа и доступность к источникам водоснабжения. К политическим факторам относятся законодательные и нормативные акты местных властей, строитель­ные нормы, местные налоги на собственность и др.

К специфическим данным относят всю информацию, имеющую непосредственное отношение к объекту собственности. Это инфор­мация о правах третьих лиц на оцениваемую собственность, атри­буты местоположения и варианты его наилучшего использования. Оценщик должен учитывать и такое обстоятельство, как характер будущего использования объекта недвижимости: будет она исполь­зоваться в прежних целях или существуют варианты альтернатив­ного ее использования с привлечением дополнительных инвести­ций.

Говоря о вариантах лучшего использования, оценщик должен изучить:

- физические возможности развития недвижимости: существу­ют ли перспективные варианты разработки земельного участка, до­статочны ли резервы коммуникаций в данном районе (газ, вода, электричество);

- юридические предпосылки: разрешат ли местные органы вла­сти существование нового объекта на подведомственной им терри­тории, наложат ли какие-либо ограничения;

- экономические возможности: имеется ли спрос на продукцию предприятия, владеющего данным объектом недвижимости, име­ются ли дополнительные трудовые ресурсы, не окажет ли новый объект недвижимости негативного влияния на занятость в данном районе.

Основные методы оценки недвижимости. В условиях рыночной экономики существуют три основных подхода (approach) к оценке объектов недвижимости: 1) с точки зрения анализа срав­нительных продаж (сравнительный, или рыночный, метод), 2) с точки зрения затрат на создание активов фирмы (затратный метод), с точки зрения ожидаемого дохода от использования объекта недвижимости (доходный метод).

1. Рыночный (сравнительный) метод оценки предполагает оценку объекта недвижимости путем его прямого сравнения с аналогичными видами собственности, продававшимися на рынке в последнее время и желательно в том же рай­оне. Если, например, четыре из пяти домов примерно одного типа, размера и срока постройки проданы за х денежных единиц, то и стоимость пятого дома оценивается также в х денежных единиц. Иными словами, для сравнения выбираются объекты, «конкурирующие» с оцениваемым, однако вследствие того, что между объектами недвижимости всегда существуют определенные различия, оценщику следует провести соответствующую корректировку данных.

Точность рыночного метода зависит, во-первых, от объема рын­ка сопоставимых объектов недвижимости, а во-вторых, от качества собранной информации. Информация — фундаментальный инстру­мент сравнительного метода. Последнюю составляют физические характеристики (архитектурный дизайн, возраст здания, размеры земельного участка, соотношение общей и полезной площади, каче­ство движимых конструкций), цены, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. В качестве базы для оценки нельзя ориентироваться на цены по сделкам, заключенным между взаимозависимыми лицами, цены продажи недвижи­мости, у которой нет наследников/правопреемников. Оценщик дол­жен собрать, проверить и «очистить» данные по сопоставляемым сделкам, принять к сведению все частные условия сделки и внести соответствующие коррективы в сопоставляемые данные, выбирая однотипные сделки и устанавливая ориентиры для оценки.

Существуют следующие пять основных параметров, по которым необходимы корректировки в оценке недвижимости:

- время (если сделки с сопоставимой собственностью осуще­ствлялись в прошлом, то, определяя стоимость недвижимости в данный момент, оценщик должен учитывать, что изменилось за ис­текшее время, появились ли принципиально новые объекты этого типа, изменились ли факторы, влияющие на спрос на этот вид собственности, какова инфляция и др.),

- местоположение (если сравниваемые объекты находятся в разных местах, то оценщик должен учесть плюсы и минусы каж­дого объекта),

- финансирование (существенное влияние на решение инвесто­ра и цену продажи оказывают методы финансирования, поэтому необходимо знать условия финансирования прошлых продаж),

- условия продажи (инвестор должен быть уверен, что поку­патели и продавцы на данном рынке руководствуются обычными мотивами — затрудненность доступа к информации, что характерно для несовершенных рынков, а рынка недвижимости в особенности, может сделать бесполезным сравнительный анализ),

- физические характеристики (площадь и объем строения, количество и назначение помещений, возраст здания, этажность и др.).

Сравнительный метод является самым распространенным при оценке недвижимости, поскольку он прост и точен в условиях ак­тивно функционирующего рынка данного вида объектов недвижи­мости, т. е. при наличии большого количества продавцов и покупа­телей, а также свободного доступа к информации.

Эффективность рыночного метода снижается, если количество сделок невелико, если после совершения аналогичных сделок про­шло много времени, если оценщик не имеет надежной информации относительно сделок по аналогичному виду недвижимости. Любая монополизация информации здесь не допустима. Информирован­ность общественности о всех продажах на рынке недвижимости и ценах сделки создает препятствия для спекуляции и тем самым способствует нормальному развитию этого рынка. Рыночный метод в настоящее время малоприменим к оценке объектов промышлен­ной недвижимости в РК, так как казахстанский фондовый рынок еще недостаточно развит, а советские промышленные предприятия строились не по типовым, а по уникальным проектам. Понятно, что данный метод не следует применять при оценке недвижимости, представляющей историческую и архитектурную ценность.

Рыночный подход предполагает, что данная недвижимость ре­ализуется по текущей рыночной стоимости. Под ней подразумевается цена, по которой недвижимость будет продана на рынке в условиях конкуренции как среди про­давцов, так и среди покупателей, когда и те, и другие располагают всей необходимой информацией, а на величине цены не отража­ются какие-либо нерыночные обстоятельства. Как правило, рыноч­ная стоимость оценивается с точки зрения типичных для данного субрынка недвижимости покупателя и продавца. В то же время представленная величина стоимости отнюдь не является конечной ценой, которая принимается сторонами без обсуждения. Это всего лишь наиболее вероятная стартовая цена для ведения переговоров между продавцом и покупателем, относительно которой возможны как надбавки, так и скидки.

Наивысшая цена, которую покупатель готов заплатить по соб­ственному желанию, и наинизшая цена, на которую продавец со­гласен без всякого принуждения, называется равновесной рыночной стоимостью. Она является результатом пол­ной информированности сторон о качестве оцениваемого объекта недвижимости и интересах друг друга.

В целом рыночный подход основан на принципе замещения: бла­горазумный покупатель в условиях открытого рынка рассмотрит из имеющейся информации все альтернативы и будет действовать ра­ционально и благоразумно, не заплатит за объект недвижимости большую цену, чем цена другого подходящего ему субститута.

2. Затратный метод при оценке объекта недвижи­мости или оценке компании с точки зрения ее активов опирается на международные принципы учета и использует данные бухгалтерской отчетности действующего предприятия. Этот метод исходит из того, что стоимость объекта недвижимости равна издержкам на ее производство (репроизводства) за вычетом начисленных амор­тизационных отчислений. При затратном методе оценка недвижи­мости базируется на раздельной оценке стоимости участка земли и определении стоимости активов по их восстановительной стоимости, т. е. исходя из текущей, а не из прошлой стоимости аналогич­ных активов.

Стоимость участка рассматривается отдельно, исходя из принципа его эффективного использования, в соответствии с которым анализируются альтернативные варианты использования земли и определяется ее максимальная остаточная стоимость. Стоимость зданий и сооружений рассматривается по восстановительной стои­мости, причем в теории недвижимости относительно зданий и со­оружений существуют два понятия:

• полная стоимость замещения, т.е. стои­мость строительства в текущих ценах здания/сооружения, имею­щего равную полезность с оцениваемым объектом, но построенного в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой;

• полная стоимость воспроизводства, т.е. стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания/сооружения, с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки, которая оценивается по текущим ценам;

Другими словами, в первом случае предусматривается замена здания подходящим субститутом, а во втором случае — воспроиз­водство точной копии.

Наилучшие результаты затратный метод приносит в случае небольшого накопленного износа, при строительстве нового объ­екта, при отсутствии данных о рынке. Как правило, данный метод применяется при оценке объектов недвижимости специального на­значения, в целях страхования, а также при оценке объекта с це­лью имущественного налогообложения, когда требуются раздельные оценки стоимости здания/сооружения и стоимости земли. В то же время его трудно применять для оценки зданий, имеющих уни­кальные архитектурно-эстетические характеристики, а также ис­торических зданий и домов с высоким уровнем износа. Затратный метод оценки объективен, прост в расчетах, подтверждается финансовыми документами.

В качестве недостатка затратного метода следует отметить, что он опирается на оценки, связанные с результатами прошлой дея­тельности предприятия. В условиях высоких темпов инфляции та­кая оценка быстро отрывается от рыночной оценки активов, утра­чивая тем самым свою значимость. Кроме того, затратный метод игнорирует фактор спроса и предложения.

При помощи затратного метода определяется, как правило, нижняя граница стоимости объекта недвижимости. Если данный объект недвижимости требуется оценить вместе с участком земли, на котором он находится, то необходимо определить текущую ры­ночную стоимость земли при предположении, что земля свободна, вычесть текущие затраты на реконструкцию участка и прибавить к полной стоимости замещения или к полной стоимости воспроиз­водства недвижимого объекта.

При использовании затратного метода определяются следую­щие виды стоимостей:

- чистая балансовая стоимость, т.е. бух­галтерская стоимость собственного капитала компании, составляет разницу между суммой активов, с одной стороны, и совокупностью накопленной амортизации плюс обязательств, с другой стороны (активы оценивается по их первоначальной стоимости, а обязатель­ства по номинальной цене приобретения; нематериальные активы, как правило, не отражаются в балансе, кроме тех, случаев, когда они куплены либо предприятие понесло реальные издержки по их созданию);

- скорректированная балансовая стоимость, т. е. разница меж­ду рыночной стоимостью активов и обязательств предприятия, а также разновидность — чистая настоящая стоимость активов в основе которой лежит определение це­ны реализации различных как материальных, так и поддающихся оценке нематериальных активов (гудвилл, торговая марка, деловые связи и др.) за вычетом всей суммы обязательств;

- ликвидационная стоимость означает чи­стую денежную сумму, которую собственник может получить при ликвидации компании и распродаже ее активов по частям, т. е. без учета связи отдельных компонентов с остальными частями соб­ственности (при определении ликвидационной стоимости необходи­мо учитывать все расходы, связанные с этой процедурой: комисси­онные, административные издержки по поддержанию работы компании до завершения ее ликвидации, налоги, расходы на юридические и бухгалтерские услуги), и используется тогда, когда бизнес не приносит дохода и не имеет перспектив для развития (например, в связи с окончанием срока экономической жизни объекта недвижимости);

- восстановительная стоимость оценивает, во что обойдется полное замещение (замена) оцениваемой недвижимости в данный момент времени с учетом поправок на ее функци­ональную (уменьшение стоимости активов предприятия, которые уже не могут приносить эффект, сравниваемый с новыми анало­гичными активами), экономическую (оценка степени влияния окру­жающей среды на данный бизнес), физическую (потеря активами части своей стоимости вследствие износа) амортизацию (при рас­чете данной стоимости, обычно для определения базовой основы страхования имущества и налогообложе­ния учитываются также нематериальные активы (патенты, лицензии, авторские права) плюс стоимость организации (создания) предприятия).

Затратный метод также основан на принципе замещения. Он исходит из того, что ни один рациональный покупатель не запла­тит за недвижимость большую цену, чем сумма, эквивалентная ее полезности.

3. Доходный метод связан с определением потока будущих доходов, получаемых от коммерческого использо­вания объекта недвижимости. Другими словами, доходный метод представляет собой процесс определения настоящей стоимости бу­дущих доходов, которые ожидаются от использования или возмож­ной дальнейшей продажи недвижимости. Он учитывает степень риска получения дохода и абстрагируется от прошлых результа­тов деятельности данного бизнеса. Доходный метод более опера­тивно, чем прочие методы оценки недвижимости, учитывает рыночные факторы. Он опирается на принцип ожиданий и требует серьезных маркетинговых исследований.

В рамках этого подхода наиболее часто используемыми метода­ми, основанными на дисконтировании денежных потоков, являют­ся вычисление чистой настоящей стоимости и определение внутренней нормы прибыли.

Метод дисконтированных денежных потоков особенно популя­рен и широко используется для оценки стоимости коммерческой и промышленной недвижимости, т.е. он применим только к видам собственности, приносящей доход. Следовательно, доходный метод может использовать лишь инвестор. В соответствии с этим методом стоимость активов измеряется их способностью создавать доход. При этом оцениваются будущие поступления от недвижимости, затраты используемого капитала и период времени, в течение которого недвижимость будет приносить доход, превышающий за­траты. Чаще всего этот метод применяется при оценке стоимости фирмы как объекта сферы недвижимости.

Результатом использования доходного метода является опреде­ление инвестиционной стоимости, т. е. конкрет­ной стоимости объекта недвижимости для индивидуального инве­стора, полученной на основе его личных требований к собственным инвестициям. Она связана с текущей стоимостью будущих потоков денежных средств, рассчитанных на основе ставки дис­контирования, приемлемой для индивидуального инвестора. Этот подход учитывает масштабы финансирования, степень риска, по­следствия налогообложения и др. Определяющим обстоятельством при выборе нормы дисконтирования является доход по альтерна­тивным доступным для инвестора инвестициям с равным уровнем риска и учетом возможных потерь от инфляции. Установленная таким образом стоимость может представлять и рыночную стои­мость, если покупатель и продавец согласятся с представленными расчетами.

В качестве недостатка доходного метода следует указать на от­носительно узкую сферу его применения. Этот метод неприменим, если собственность (например, индивидуальное жилищное строи­тельство) не приносит дохода. Сложности вызывает определение нормы капитализации (нормы дисконтирования). Во многом это субъективный процесс. Еще одной проблемой является прогнози­рование изменения стоимости затрат в будущем.

Рассмотренные выше методы оценки недвижимости базируются на различных предпосылках и технологиях. Поэтому результаты, рассчитанные тем или иным методом, могут отличаться друг от друга. Оценка объекта недвижимости допускает параллельность, когда один и тот же объект для большей объективности оценива­ется двумя или даже тремя методами.

С точки зрения операций, которые могут быть произведены с объектами недвижимости, все виды перечисленных стоимостей можно условно разделить на два подвида: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене, есть равновесная цена, которая склады­вается под влиянием спроса и предложения на свободном рынке и представляет собой настоящую стоимость прав на будущие дохо­ды. Наиболее распространенным типом данного подвида является рыночная стоимость, которую называют также объективной стои­мостью.

Стоимость в пользовании представляет собой стоимость недвижимости для инвестора, когда последний оценивает недвижи­мость как составную часть активов своей фирмы. При этом речь может идти только о недвижимости, приносящей доход. Наибо­лее известным типом этого подвида стоимости является инвести­ционная стоимость, которую называют также субъективной стои­мостью. Понятно, что стоимость в пользовании может отличаться от стоимости в обмене.

Результаты оценки объекта недвижимости должны быть пред­ставлены в письменном виде. Отчет об оценке содержит описание всех факторов, влияющих на оценку собственности, и должен отвечать ряду требований: быть ясным и понятным для заказчика, не допускать двойственного толкования отдельных пунктов, содер­жать в себе любые экстраординарные допущения, способные существенно повлиять на оценку.