Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Глава 9. девелоперская деятельность на рынке недвижимости Экономический аспект Эффективность девелопмента Схема 33. Эффективность девелопмента – основные аспекты Коммерческая эффективность Экономическая эффективность Бюджетная эффективность Косвенный бюджетный эффект — Социальная эффективность Схема 34. Этапы девелопмента 9.1. Девелопер и его функции Реализованный проект – развитый объект недвижимости

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
• Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.

ГЛАВА 9. ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Если за годы возникновения рынка недвижимости в Казахстане термины «риэлтер, риэлтерская деятельность» стали привычными и граждане вполне осознанно их понимать, то услышав термины «девелоперская деятельность» большинство пожимают плечами. Однако на западном рынке недвижимости такая деятельность существует, причем весьма престижна и доходна, так как требует еще больших капиталовложений, чем просто инвестирование в недвижимость. На мой взгляд, пора вводить эти термины в обиход Казахстанского рынка недвижимости, тем более элементы этой деятельности используются на нашем рынке давно, например, перевод жилых помещений в нежилые. Поэтому значение этих терминов и содержание девелоперской деятельности рассмотрим подробнее.

В литературе понятие девелопмента весьма часто ассоциируется с процессами строительства, что отчас­ти имеет право на существование, однако лишь в том смысле, что строительство связано с качественными преобразования­ми недвижимости. Но это вовсе не означает, что между ними можно поставить знак равенства. Толковый словарь по не­движимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следую­щее толкование термина «девелопмент»: «Девелопмент, как это определено в Законе о городском и сельском планирова­нии 1971 г. (Великобритания), — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных из­менений в использовании зданий или участков земли. Опре­деление через эти операции является исключительным для определения понятия "девелопмент", не включающего рабо­ты по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания».

Как видно из этого определения, девелопмент здесь связы­вается с осуществлением материальных изменений в объек­тах недвижимости, с трансформацией одного объекта недви­жимости («неразвитого») в другой («развитый»).

Как отправная точка такое определение, на наш взгляд вполне удачно, хотя к нему следует сделать одно весьма важное дополнение — девелопмент как качественное преобразование объекта недвижимости имеет своей целью повышение ценности объекта.

Таким образом, в целом можно дать следующее определе­ние девелопмента: «Девелопмент — это такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечи­вают превращение его в другой, новый объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объектам».

Это определение вместе с тем отражает лишь одну сторону проблемы. Однако есть и иной аспект у понятия «деве­лопмент». В рыночных условиях девелопмент — это еще и особый вид предпринимательской деятельности, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» органически связано с производным от него термином «девелопер», толкование которого вызывает не меньшие сложности.

Понятие «девелопер» довольно часто пытаются отожде­ствить с другим, более привычным для русского уха — «за­стройщик», добавляя далее, что девелопер — это предпринима­тель на рынке недвижимости, занимающийся превращением неосвоенного участка в функционирующую недвижимость». Такое определение, конечно, лучше, чем ничего, но ясности оно не добавляет, тем более что очень часто дальше в одну кучу сваливается все, что так или иначе связано (или не свя­зано) с недвижимостью и строительством «путем создания дорог, инженерных сооружений, зданий, осуществления ланд­шафтных мероприятий, финансирования, содействия и других творческих действий». Так в чем же все-таки состоят функ­ции девелопера: в создании дорог? В осуществлении ланд­шафтных мероприятий? В финансировании чего-либо? Или в «других творческих действиях»? Словом, представление о том, что такое «девелопер», остается весьма туманным, не говоря уже о том, что в некоторых работах к указанным добавляются даже функции подрядчика.

Так кто же такой девелопер? В уже упоминавшемся выше словаре находим такое определение: «Девелопер- предпри­ниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наи­лучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта».

Это определение можно признать вполне достаточным для выделения главного в девелоперской деятельности — поиск и реализация наилучшего варианта развития недвижимости, хотя давая лишь самое общее представление о девелопменте как профессиональном бизнесе, оно, безусловно, нуждается в расшифровке.

Понятие «девелопмент», как уже отмечалось выше, имеет два взаимосвязанных значения:

1. Девелопмент — качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

2. Девелопмент — профессиональная деятельность по орга­низации процессов девелопмента.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент представляет собой единство физических, экономиче­ских и правовых процессов.

Любое развитие объекта недвижимости связано с физиче­скими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяю­щимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка зем­ли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного фун­кционального использования в другое, например из жилищ­ного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, явля­ясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от исполь­зования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамиз­мом процессов, важной характеристикой физического потенци­ала объектов недвижимости является их способность к само­развитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировоч­ным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволя­ющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повы­шении ценности объекта недвижимости вследствие произве­денных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делаю­щими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими пре­образованиями, а такими, которые соответствуют требова­ниям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соот­ветствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Именно это существенно для понимания девелопмента — прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости обладающего ценностью боль­шей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

В качестве примера можно указать на такую разновидность развития недвижимости как перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Он заслуживает того, чтобы остановиться на нем подробнее. В 90-е гг. XX в. во многих городах Казахстана особенно столичных, этот перевод — одна из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он ред­ко ассоциируется с понятием «девелопмент», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает измене­ние функционального назначения недвижимости, а значит, по­явление нового объекта недвижимости, востребованного рынком.

Общеизвестно, что процесс перевода объектов из жилищ­ного фонда в нежилой вплоть до настоящего времени сопря­жен с весьма длительными и сложными процедурами. Отчас­ти это связано с тем, что объекты, относимые к коммерческой недвижимости, действительно должны отвечать определен­ным требованиям с точки зрения противопожарной, санитарной безопасности и пр. В значительной мере сложности перевода связаны и с соображениями социального характера, напри­мер опасением, что такого рода перевод может сократить жи­лищный фонд города.

Важно, однако, понимать, что можно запретить легализа­цию такого перевода конкретному лицу, но нельзя запретить объективные процессы, присущие рынку. А именно с таким объективным процессом мы и имеем дело в данном случае — по существу перевод объектов из жилищного фонда в не­жилой есть процесс перевода этих объектов из одного, неэффективного варианта использования, в другой, явля­ющийся для данного рынка «наилучшим и наиболее эффек­тивным».

Как известно, массовость процессов перевода объектов не­движимости из жилищного фонда в нежилой характерна прежде всего для центра городов. По существу это механизм, посредством которого в конкретных условиях Казахстанского рынка происходит воссоздание того, что в экономике горо­да принято называть «центральным деловым районом» (ЦДР) — центральной части города, в которой сосредоточи­вается деловая активность. В условиях планового хозяйства это явление утратило свое значение, а с переходом к рыноч­ной экономике вновь набирает силу, восстанавливаясь в том числе и через механизмы такого перевода.

Как видно из этого экскурса в проблему перевода объектов из жилищного фонда в нежилой, девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в об­ществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуа­ции, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использо­вания недвижимости.

Девелопмент является способом разрешения противоре­чия между изменяющимися и возрастающими потребностя­ми общества в услугах, оказываемых с использованием не­движимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества — с другой.

Изменяя условия хозяйственной и социальной деятельно­сти общества, девелопмент является составной частью общего процесса экономического развития, занимая заметное место в народнохозяйственном комплексе любой страны. По оценкам американских специалистов, новое строительство составля­ло в разные исторические периоды 8-11% от валового нацио­нального продукта США, а в инвестиционном портфеле доля недвижимости в последней четверти XX в. уступала только доли корпоративных акций и доходила почти до 30%.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или ис­точником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процес­сы, доходы бюджета, социальные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения (Схема 33.):


СОЦИАЛЬНАЯ

ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА

ОТРАСЛЕВОЙ АСПЕКТ

ТЕРРИТОРИ

АЛЬНЫЙ АСПЕКТ


ЭКОНОМИЧЕСКАЯ

БЮДЖЕТНАЯ


ПРЯМАЯ

КОСВЕННАЯ


КОММЕРЧЕСКАЯ

Схема 33. Эффективность девелопмента – основные аспекты


- с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эф­фективность);

- с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффек­тивность);

- с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффек­тивность);

- с позиций влияния на условия жизнедеятельности (со­циальная эффективность).

Коммерческая эффективность проектов девелопмента оп­ределяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности — неотъемлемая часть анализа проекта в целом.

Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отрасле­вому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному из­менению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитив­ное влияние девелопмента на развитие окружающих терри­торий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Рассматривая влияние девелопмента на окружение, довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем самым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влияния) определяются масштабностью проек­тов. Большинство из них действительно оказывает влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента, и особенно создание механизмов, которые мог­ли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соот­ветствии с их вкладом в результат, — довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится и решается приме­нительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимо­сти возрастает благодаря усилим государства, а инструмен­том являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация, когда частные инвестиции создают при­рост стоимости окружающей недвижимости, далеко не все­гда сопровождается компенсациями в пользу частного заст­ройщика, хотя это было бы вполне справедливо.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на ка­чество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономи­ческих форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости сквозь призму целостного подхода к проблемам освоения территорий. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходно­сти расположенной на территории недвижимости, ростом нало­говых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство тер­ритории и т. д.).

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влия­ния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяй­стве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост ва­лового продукта и занятость в стране. Так, исследования, проведенные в Германии в конце XX в., показали, что вели­чина мультипликатора, связывающего инвестиции в жилищ­ное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5, т. е. каждая марка, вло­женная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прирос­та ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента также проявля­ет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижи­мости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета мо­гут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюд­жетная экономия), которые получает бюджет в процессе функ­ционирования созданного объекта недвижимости: налоги с при­были предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительный влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянны­ми (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

С учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объектив­но заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контро­лировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», ко­торые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.

В качестве инструментов такого контроля выступает преж­де всего зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публич­ное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр.

Зонирование территорий играет двоякую роль: с одной стороны, защищает интересы общества, с другой — делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить эконо­мическую целесообразность возможного проекта.

Говоря о содержании понятия «девелопмент», нельзя не остановиться еще на одной стороне проблемы. Выше отмечалось, что девелопмент - это не только процесс преобразова­ния недвижимости, но и особая профессионально-предпри­нимательская деятельность. Существенным при этом является следующее обстоятельство: девелопмент как профессиональ­ная деятельность существует не только исключительно в рыноч­ной экономике, но и только там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в уп­равление) создаваемых объектов недвижимости. В этом смыс­ле термин «девелопмент» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-веществен­ный процесс развитие недвижимости здесь, несомненно, при­сутствует.

В «рыночности» состоит самое существенное отличие де­велопера от заказчика. Например, заказчик осуществляет главным образом организационно-экономические и техни­ческие функции, обеспечивая соответствие деятельности за­казчика требованиям проекта по стоимости, срокам, каче­ству. В отличие от этого, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты — выбор ком­мерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта и пр.

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капитало­емкость, участие в ряде вопроизводственных циклов, относя­щегося к капитальным благам.

Создание каждого объекта недвижимости — особый инве­стиционный проект, так чти основой для исследования про­цесса девелопмента является подход к нему как к инвести­ционному проекту.

С точки зрения изложения последовательности реализа­ции проектов развития недвижимости приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс де­велопмента может быть представлен восемью основными эта­пами.

Указанная схема 34 прекрасно иллюстрирует, чем цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента.

Цель девелопмента — непросто создание объекта недвижи­мости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель де­велопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Инициирование проекта девелопмента

Оценка инициативы

Внедрение проекта

Распоряжение результатами проекта

Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем проектирования

Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования

Согласование проекта с органами государственного контроля

Формирование системы договорных обязательств участников реализации проекта



Схема 34. Этапы девелопмента

Как видим, в процессе девелопмента задействовано мно­жество действующих лиц, каждое из которых играет свою роль и от каждого из них так или иначе зависит судьба проекта.

Но главным актером и одновременно режиссером этого захватывающего действа под названием «девелопмент», не­сомненно, является девелопер - физическое или юридиче­ское лицо, инициирующее процесс девелопмента, принимающее на себя ответственность за организацию проекта развития недвижимости и координирующее деятельность других участ­ников процесса.

9.1. Девелопер и его функции

В силу физических характеристик недвижимости (ограни­ченности пригодных для девелопмента участков земли, ста­ционарности, уникальности, технической сложности объектов недвижимости), высокой зависимости рынка недвижимости от состояния региональной экономики, высокой стоимости объектов недвижимости эти проекты отличаются рядом характе­ристик, которые делают их весьма «проблемными» с точки зрения финансирования и организации. Именно эти характе­ристики и определяют в конечном счете востребованность девелопера как центральной фигуры в организации процес­сов развития недвижимости.

К наиболее существенным характеристикам проектов развития недвижимости следует отнести следующие: проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных средств, сопоставимых по своим размерам с масштабами всего имущества инициаторов и участников проекта, и, следова­тельно, могут быть реализованы лишь при условии привле­чения внешнего инвестирования.

Даже для строительства таких относительно незначительных по размерам объектов недвижимости, как, например, жилых домов в алматинских условиях требуются инвестиции начиная примерно с $1 млн долларов США. Создание бизнес-центров, торговых центров предполагает инвестиции в размере десятков миллионов долларов, а проекты по развитию территорий невозможны без инвестиций, измеряющихся уже сот­нями миллионов и даже более того. Например, проект по развитию территорий горного курорта Чимбулак (окрестности Алматы) со спортивными сооружениями по предварительным расчетам может потянуть на 1,5 млрд. долларов США.

Для проектов девелопмента характерен высокий уровень «внешних эффектов», их реализация затрагивает интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень государ­ственного контроля над процессами развития недвижимости.

Во многих странах для обозначения этого явления исполь­зуется понятие «национализация права на развитие недви­жимости», означающее, что собственник земельного участка или здания не может без разрешения государственных орга­нов трансформировать объект недвижимости в иной. Такая же система, только более сложная и несовершенная, существу­ет в Казахстанских условиях, так что без тесного общения с госу­дарственными согласующими, контролирующими и прочими органами при реализации проектов развития недвижимости не обойтись.

Успех проектов девелопмента в значительной степени оп­ределяется тем, насколько они вписаны в контекст социаль­но-экономического развития региона, отвечают требованиям потенциальных пользователей, конкурентоспособны по от­ношению к иным проектам. Добиться такой гармонизации проекта и внешней среды (как ближнего, так и дальнего окру­жения) можно лишь благодаря постоянному изучению реги­ональной экономики и регионального рынка недвижимости.

Из всего вышесказанного несложно сделать обобщающий вывод: реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их ус­пешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, привлечение финан­совых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

Очевидно, что достижение успеха возможно в этих усло­виях лишь при выделении девелопмента в особый род про­фессионально-предпринимательской деятельности.

Таким образом, девелопмент как процесс качественного преобразования недвижимости в соответствии с потребно­стями, диктуемыми развитием экономики и социальной сфе­ры, неразрывно связан с девелопментом как профессиональ­ной деятельностью, с деятельностью девелопера.

На наш взгляд, наиболее точно эту передает следую­щее определение:

«Девелопер — предприниматель, инициирующий и органи­зующий реализацию проектов развития недвижимости».

Как и всякое определение, приведенное не исчерпывает всех аспектов деятельности девелопера, но оно выделяет главное в ней: инициатива и организующее начало — вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости.

Ведущая роль девелопера хорошо видна уже при перечислении тех функций, которые он выполняет в процессе реали­зации проектов девелопмента:

- поиск и выбор экономически (коммерчески) эффектив­ного проекта;

- обеспечение правовых возможностей для его реализации;

- получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

- разработка механизмов финансирования проекта и воз­врата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение ин­весторов;

- поиск и отбор подрядчиков, финансирование их дея­тельности и контроль за их работой;

- реализация созданного объекта недвижимости или пе­редача его в эксплуатацию;

- возврат средств инвесторов в соответствии с заключен­ными соглашениями.

Как видно из этого перечисления функций, выполняемых девелопером (Схема 35.) практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основ­ные риски, связанные с реализацией проекта.

Многообразие выполняемых девелопером функций неизбежно ставит вопрос о том, что же является главным в девелоперской деятельности.

Очевидно, отвечать на этот вопрос можно с разных позиций, — и все же главным, как представляется, является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, Интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента. В общем виде можно сформулировать идеальный портрет девелопера следующим образом:

идеал девелопера:

- инициирование наилучшего из возможных проектов развития недвижимости;

- организация реализации проекта наилучшим из воз­можных образом;

и на этой основе

- обеспечение максимально возможного возрастания стоимости недвижимости.


Девелопер

Объект недвижимости под развитие

(земля под застройку, здание под реконструкцию )

Поиск и выбор экономически эффективного проекта

Получение разрешений и согласований

Выбор механизмов финансирования и механизмов возврата финансовых ресурсов, привлечение инвесторов

Выбор подрядчиков, контроль за их работой, обеспечение финансирования

Реализация созданного объекта недвижимости

Возврат инвестированных средств «с прибылью»

Реализованный проект – развитый объект недвижимости



Схема 35. Девелопер и его функции

К сожалению, формирование профессионального девелопмента сдерживается как внешними, так и внутренними факторами.

Во-первых, отсутствие рынка земельных участков под застройку и территориального зонирования ограничивает возможности выбора, как наилучшего варианта застройки, так и участков под перспективные проекты.

Во-вторых, состояние финансового рынка не позволяет использовать традиционные для западных рынков источники финансирования проектов.

В-третьих, Казахстанским девелоперам не хватает профессиональных навыков. В основной массе наши девелоперы — это бывшие под­рядные организации, вынужденные заниматься привлечением средств в силу сокращения или даже полного отсутствия бюджетного финансирования и весь их инструментарий сводится лишь к «выбиванию» бюджетных ресурсов, привлечению дольщиков и зачетным схемам.

Подрядное «наследие», с одной стороны, сковывает возможности поиска наиболее прибыльных проектов (ограничивая его имеющейся технологией, необходимостью задействовать строительные мощности и кадры), с другой, — ориентирует не на потребности рынка, а на сам процесс строительства (подрядчик начинает управлять девелопером).

Задача состоит в выделении девелопмента в особый вид деятельнос­ти, в поиске новых механизмов привлечения инвесторов (в том числе че­рез развитие схем коллективного инвестирования, через укрепление связей с финансовым рынком), в повышении профессионализма девелоперов.

И еще. Взаимодействие с риэлтерами — одно из условий профессионального роста девелопера. Оно может быть полезно при выборе местоположения проекта, типа создаваемого объекта, планировочных решений и, конечно, при организации продаж, позволяя девелоперу лучше «чувствовать» рынок, расширить каналы продвижения объекта, сократить период реализации.