Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание А. Страхование по пропорциональной ответственности Б. Страхование ответственности по первому риску В. Страхование по предельной ответственности 10.2.5. Страхование имущества промышленных предприятий, учреждений и организаций Эти объекты могут быть застрахованы от ущербов вследствие по­жара, взрыва, удара молнии, аварии, неправомочных действий третьих 10.2.6. Объекты недвижимости, которые передаются в залог Страховая выплата (возмещение) — 10.2.7. Объекты недвижимости, в которых находится какой-либо товар 10.2.8. Объекты незавершенного капитального строительства

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
• Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.

А. Страхование по пропорциональной ответственности, которое озна­чает неполное, частичное страхование объекта. Использование этой систе­мы предусматривает выплату страхового возмещения, которое рассчитыва­ется по формуле:

B = T x C / W, (10.6)

где В — страховое возмещение;

Т — фактическая сумма ущерба;

С — страховая сумма по договору;

W — стоимостная оценка объекта страхования;

При пропорциональной системе проявляется участие страхователя в возмещении ущерба, которое как бы остается на его риске. Степень пол­ноты страхового возмещения тем выше, чем меньше разница между стра­ховой суммой и оценкой объекта страхования.

Б. Страхование ответственности по первому риску предусматривает выплату страхового возмещения в размере ущерба, но в пределах страхо­вой суммы. При этой системе весь ущерб в пределах страховой суммы (первый риск) компенсируется полностью, а ущерб сверх страховой суммы (второй риск) вообще не возмещается. Данная система применяется, как правило, там, где оценка всего имущества сопряжена со значительными сложностями.

В. Страхование по предельной ответственности предусматривает воз­мещение убытков страховщиком в твердо установленных границах.

Определяется начальный (минимальный) и конечный (максимальный) уровень ущерба, подлежащий компенсации со стороны страховщика.

Собственное участие страхователя в покрытии ущерба выражается через франшизу, предусмотренную условиями договора страхования. Франшиза может быть установлена в абсолютных или относительных величинах к страховой сумме и оценке объекта страхования. Возможна также фран­шиза, выраженная в процентах от ущерба.

В случае страхования залогового имущества франшиза не применяет­ся. Остаточная стоимость имущества, которое подлежит добровольному страхованию, указывается самим страхователем в справке-расчете или описи имущества, исходя из баланса предприятия за последний квартал текуще­го года, либо на основании экспертной оценки имущества.

10.2.4. Страхование профессиональной ответственности оценщиков

Необходимость в проведений экспертной оценки чаще всего возникает в таких случаях:

— для определения стоимости при страховании и возмещении ущерба;

— при залоге имущества;

— при купле-продаже;

— при необходимости реализации;

— для определения стоимости материальных и нематериальных акти­вов при осуществлении финансово-хозяйственных операций (внесение иму­щественных ценностей в уставной фонд, инвестиции, лизинговые операции, при разделении предприятий, передача имущества в аренду и др. пользо­вание, эмиссия акций и т. д.).

В связи со значительной стоимостью имущества и, соответственно, свя­занного с этим риска возникает вопрос профессиональной ответственности оценщиков.

И хотя оценка имущества производится сертифицированными специ­алистами со значительным опытом работы в этой сфере, объективно суще­ствует риск правильности оценки. Поэтому целесообразно работать таким образом, чтобы профессиональная ответственность оценщиков была застра­хована, что исключит спорность в вопросах оценочной стоимости имуще­ства и любые другие увязанные с этим вопросы.

Профессиональная ответственность, как вид страхования, предусматри­вает ответственность юридического или физического лица, которое имеет квалификационный сертификат (свидетельство) и лицензию на осущест­вление любой профессиональной предпринимательской деятельности.

Целью такого вида страхования являются материальные интересы стра­хователя (оценщика), как возможного потенциального причинителя вреда третьим лицам (клиентам) в результате любой ошибки оценщика во время предоставления ими профессиональной услуги.

Ответственность оценщиков предусматривает такие факторы риска:

— понесение ущерба заказчиком оценки вследствие изменения конъ­юнктуры рынка (изменение цен на рынке недвижимости и т. п.);

— непреднамеренная ошибка при оценке объекта;

— влияние на оценку объекта причин, не зависящих от квалификации оценщиков («форс-мажор»).

Правила страхования профессиональной ответственности предусматри­вают, что страхователь (оценщик) сам определяет страховую сумму (объем ответственности), которая может также быть увеличена во время действия договора страхования. Кроме того, страхователю предоставляется право употребления франшизы с целью распределения страхового риска.

В договоре страхования определены конкретные страховые риски, что исключает возможность избежать ответственности при наступлении стра­хового случая, в свою очередь это является немаловажным аргументом в пользу сотрудничества страхователя (оценщика) со страховщиком, с од­ной стороны, и третьего лица (клиента оценщика) с оценщиком, с другой.

10.2.5. Страхование имущества промышленных предприятий, учреждений и организаций

Остановимся на добровольном имущественном страховании, которое может обеспечить защиту от оговоренных в договоре страховых событий или «от всех рисков».

Имущественное страхование действует по принципу конкретного по­крытия потребности, что должно предотвратить обогащение страхователя.

Для целей страхования принято классифицировать имущество по ви­дам хозяйствующих субъектов, которым оно принадлежит. Различают имущество промышленных предприятий, сельскохозяйственных предпри­ятий, имущество граждан.

В состав имущества промышленных предприятий, подлежащих страхо­ванию, входят:

— здания, сооружения, объекты незавершенного капитального строи­тельства, транспортные средства, машины, оборудование, инвентарь, товар­но-материальные ценности и другое имущество, принадлежащее предпри­ятиям и организациям;

— имущество, принятое организациями на комиссию, хранение, для переработки, ремонта, перевозки и т. п.

Понятие здание, которое подлежит страхованию, определяется таким образом:

все строительные постройки, приспособленные для приема людей, животных или имущества, включая соединительные мосты, наклонные въезды, навесы, заборы, дворовые и тротуарные укрепления, кроме того, дымовые трубы (в том числе стоящие отдельно), водонапорные башни, отдельно стоящие силосные и прочие резервуары (хранилища), если они сделаны из кирпича, камня или бетона.

Если страхователь изъявил желание застраховать времянки, палатки, надувные павильоны и другие подобные помещения, сооружаемые для промежуточных целей, то они должны быть особо зафиксированы в стра­ховом договоре.

По желанию страхователя из страхования можно исключить части здания или имущество менее подверженное опасности, подпадающие под позицию «здания» (например, фундаменты, фундаментные и погребные стены, кирпичные выемки на открытом пространстве, дворовые укрепле­ния на просторных земельных участках предприятия), отобразив это в договоре страхования.

Таким образом, учитывая вышеизложенное (10.2.2), эти объекты могут быть застрахованы от ущербов вследствие землетрясения, оползня, обвала, бури, урагана, наводнения, града, ливня, затопления, пожара, взрыва, оседания почвы, необычных для данной местности морозов и сильных снегопадов, действия подпочвенных вод, удара молнии, аварии, проникновения воды из соседнего помещения, непра­вомочных действий третьих лиц.

Понятие оборудование, которое подлежит страхованию, включает тех­ническое и коммерческое производственное оборудование. Застрахован­ными могут быть: заранее встроенное и нестационарное оборудование всех видов, включая относящиеся к нему фундаменты и внутристенные детали.

Из них, однако, исключаются допускающиеся к эксплуатации автомо­били, автомобильные прицепы, тягачи, наглядные модели, прототипы, выс­тавочные модели, а также типовые производственные приспособления, которые больше не нужны для текущего производства. Это имущество может быть застраховано отдельным от основного договором страхова­ния.

Оборудование может быть застраховано от ущербов вследствие землетрясения, пожара, взрыва, удара молнии, аварии, проникновения воды из соседнего помещения, повреждения имущества водой из во­допроводных, канализационных, отопительных и противопожарных систем, неправомочных действий третьих лиц, кражи со взломом.

Страхованию могут подлежать запасы предприятия-страхователя. За-пасами считаются сырье для изготовления, незавершенное производство и готовая продукция, торговые товары, ценные отходы, строительные, произ­водственные и вспомогательные материалы, такие как смазочные матери­алы, горючее, растворители, очистители, упаковка, продукты питания и кормления (животных).

Сюда же можно отнести и страхование товаров в обороте.

Эти объекты (запасы, товары в обороте) могут быть застрахованы от ущербов вследствие землетрясения, пожара, взрыва, удара молнии, аварии, проникновения воды из соседнего помещения, повреждения имущества водой из водопроводных, канализационных, отопительных и противопожарных систем, неправомочных действий третьих лиц, кражи со взломом.

Страхованию могут подлежать автомобили (легковые и грузовые) и другие нестационарные механизмы.

Эти объекты могут быть застрахованы от ущербов вследствие по­жара, взрыва, удара молнии, аварии, неправомочных действий третьих лиц, кражи.

Договор страхования имущества, принадлежащего предприятию, может быть заключен по его полной стоимости или по определенной доле (про­центу) этой стоимости, но не менее 50% балансовой стоимости имущества. При страховании имущества в определенной доле все объекты страхова­ния считаются застрахованными в таком же проценте от их стоимости.

Имущество, принятое от других организаций и населения на комиссию, хранение, для переработки, ремонта, перевозки и т. п., считается застрахо­ванным исходя из стоимости, указанной в документах по его приему, но не выше действительной стоимости этого имущества (за вычетом износа).

Страхование имущества производится на случай уничтожения или повреждения в результате рисков, указанных выше, и в зависимости от вида имущества, его места нахождения, стоимости, ценности, состояния, охраняемости и т. п. страховщик вместе со страхователем выбирают не­обходимые факторы риска.

Преимущественно страховщик задействует оценщиков для определения реальной (продажной) стоимости страхуемого имущества.

Страховое возмещение выплачивается за все погибшее или поврежден­ное имущество, указанное в договоре страхования и находящееся в месте, указанном в договоре страхования, и за которое уплачен страховой пла­теж (а также за имущество, поступившее к Страхователю в период дей­ствия договора, если это оговорено в конкретном договоре страхования). Страхователю возмещаются расходы, связанные со спасением имущества, по предотвращению и уменьшению ущерба в случае стихийного бедствия или аварии, а также по приведению застрахованного имущества в порядок после стихийного бедствия.

10.2.6. Объекты недвижимости, которые передаются в залог

На практике все чаще подлежат страхованию объекты недвижимости, которые передаются в залог, с помощью которого обеспечиваются обяза­тельства залогодателя. В связи с этим немаловажную роль для залогодер­жателя имеет страхование предмета залога.

Залог — один из способов (наиболее распространенный и действен­ный) обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Залог не существует сам по себе, а всегда имеет производный характер от обеспечен­ного им конкретного гражданско-правового договора (ссуды, купли-прода­жи, имущественного найма (аренды), перевозки груза и т. д.) и должен обеспечить его выполнение и возмещение убытка вследствие нарушения условий этого договора.

Предметом залога может быть только определенное имущество или имущественные права. Установление соответствия предмета залога требо­ваниям закона является одной из важных задач в работе по заключению договора о залоге.

При страховании такого имущества желательно застраховать его от огневых рисков (пожар, взрыв, удар молнии) и рисков стихийных бедствий, которые включают риски землетрясения, оползня, обвала, бури, урагана, наводнения, града, ливня, подтопления, оседания поч­вы, непредвиденных морозов и сильных снегопадов, действия подпоч­венных вод. В каждом конкретном случае Страховщик оценивает риск повреждения или утраты страхуемых товаров в обороте соответствен­но их местонахождению, охраняемости, техническому или товарному состоянию и т. п.

Имущество, которое передается в залог, должно соответствовать таким требованиям:

— должно иметь определенную материальную ценность, т. е. все, что имеет или по крайней мере способно иметь денежную оценку (как вещи, деньги, ценные бумаги, так и права на них);

— должно обладать обеспечительной функцией (возможность креди­тора продать предмет залога с последующим удовлетворением своих тре­бований из вырученной суммы ранее других кредиторов);

— должно иметь товарную форму (не изъятое из оборота имущество;

закон допускает возможность обращения взыскания на подобное имуще­ство, т. е. продажа допускается законом; залогодателю должно принадле­жать исключительное право на отчуждение соответствующего имущества);

— обладать свойствами имущества: вещь, созданная человеком (на­пример, здание, оборудование, предметы личного пользования); вещь, нахо­дящаяся в своем естественном состоянии (например, природные ресурсы, деньги и т. п.).

Отсюда можно сделать вывод, что предметом залога может быть практически любое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или полного хозяйственного ведения. Поэтому в соответствии с законодательством оно может быть отчуждено и на него может быть обращено взыскание.

В случае страхования залогового имущества его стоимость исчисляется, исходя из договора о залоге, а также на основании экспертной оценки этого имущества.

При заключении договора страхования и установлении срока его дей­ствия необходимо учитывать основания о прекращении права залога. Страхуя предмет залога, не менее важно установить дату окончания срока действия договора страхования. В подавляющем большинстве случаев за эту дату принимают срок исполнения обязательства, обеспеченного зало­гом. Так можно поступать, если не задумываться об отрицательных по­следствиях подобного решения, в первую очередь для кредиторов.

Страховая выплата (возмещение) — это исполнение страхового обя­зательства, причем исполнение страховщиком своей, а не чужой обязанно­сти. Она наступает тогда, когда страховое событие, о котором сообщает страхователь в своем заявлении, соответствует рискам, указанным в дого­воре страхования. В указанном случае весьма заинтересованной стороной в результатах страхования является залогодержатель. Он-то и будет по­лучать страховое возмещение в том случае, если у страховщика наступит обязанность произвести страховую выплату.

Дополнительно не лишне отметить, что при таком страховании — в пользу третьего лица — сами третьи лица не принимают участия в заклю­чении договора, приобретая права по воле заинтересованного лица — стра­хователя.

Изложенное выше не нуждается в рекламировании необходимости и полезности страхования залогового имущества, ибо это выгодно всем и, в первую очередь, залогодателю.

10.2.7. Объекты недвижимости, в которых находится какой-либо товар

В этом случае может быть застрахован как перечисленный в перечне товар, так и помещение (недвижимость), в котором он находится.

Недвижимость может быть застрахована от ущербов вследствие землетрясения, оползня, обвала, бури, урагана, наводнения, града, ливня, затопления, пожара, взрыва, оседания почвы, необычные для данной местности морозы и сильные снегопады, действия подпочвен­ных вод, удара молнии, аварии, проникновения воды из соседнего помещения, неправомочных действий третьих лиц.

В практике страхования очень часто используется понятие страхова­ния запасов, о чем уже упоминалось выше. Это — сырье для изготовле­ния, незавершенное производство и готовая продукция, торговые товары, ценные отходы, строительные, производственные и вспомогательные мате­риалы, такие, как смазочные материалы, горючее, растворители, очистители, упаковка, продукты питания и кормления (животных). При рассмотрении складских запасов следует учитывать, что запасные части всех видов для зданий, производственного оборудования и автомобилей относятся не к запасам, а к производственному оборудованию; то же относится к катали­заторам.

Запасы могут быть застрахованы от ущербов вследствие землетря­сения, пожара, взрыва, удара молнии, аварии, проникновения воды из соседнего помещения, повреждения имущества водой из водопровод­ных, канализационных, отопительных и противопожарных систем, неправомочных действий третьих лиц, кражи со взломом.

Страховая стоимость для:

а) товаров, изготавливаемых страхователем (незавершенного производ­ства и готовой продукции),— это затраты на изготовление аналога;

б) товаров, которыми страхователь торгует, сырья, которое страхователь использует для производства товаров, и природных ресурсов — это цена покупки замены.

Компании оптовой торговли могут страховать свои товары в ограничен­ном объеме и по продажной цене.

Товары, подготовленные к реализации, проданные по жесткой цене и

готовые к отгрузке, от приема которых покупатель не может отказаться, страхуют­ся по согласованной продажной цене за вычетом сэкономленных затрат.

При страховании и товара, и объекта, в котором он находится, они оцениваются отдельно и могут иметь как одинаковые, так и разные фак­торы риска.

10.2.8. Объекты незавершенного капитального строительства

На практике часто необходимо застраховать объекты незавершенного капитального строительства. К ним относятся объекты, строительство которых осуществлялось за счет республиканского и мест­ных бюджетов всех уровней, а также средств госпредприятий и их объе­динений.

Эти объекты могут быть застрахованы от ущербов вследствие зем­летрясения, оползня, обвала, бури, урагана, наводнения, града, ливня, затопления, пожара, взрыва, оседания почвы, необычные для данной местности морозы и сильные снегопады, действия подпочвенных вод, удара молнии, аварии, проникновения воды из соседнего помещения, неправомочных действий третьих лиц.

Такие объекты объединены общими характеристиками, а именно:

- продолжительность строительства которых превышает нормативную больше чем в 2 раза и уровень строительной готовности которых состав­ляет менее 50%;

- уровень строительной готовности которых составляет 50 и более процентов;

- отсутствуют источники их финансирования и имеется согласие орга­на, уполномоченного управлять соответствующим имуществом;

- законсервированы или строительство временно прекращено.

Для определения страховой стоимости объекта незавершенного капи­тального строительства страхователь привлекает оценщиков.

Восстановительная стоимость объектов незавершенного строительства определяется с учетом их фактического состояния, наличия на строитель­ной площадке пригодных для использования материалов, изделий, конст­рукций, оборудования как переданного, так и не переданного для монтажа, а также такового, которое не нуждается в монтаже, других факторов, кото­рые влияют на цену.

Если на объекте есть оборудование, то его стоимость определяется отдельно и включается в восстановительную стоимость объектов незавер­шенного строительства.

Рекомендуется жилищные объекты после продажи завершать и исполь­зовать лишь по своему изначальному назначению. Профиль объектов социальной сферы может меняться по согласованию с органами местного самоуправления. Все другие объекты после продажи необходимо завер­шать, как правило, по усмотрению нового владельца.

Восстановительная стоимость таких объектов определяется на основе разделения их по группам: перспективные, обычные (на основе совокуп­ных признаков) и неперспективные.

1-й и 2-й способы используются для определения стоимости объектов незавершенного строительства, которые относятся к перспективным. При 1-м способе восстановительная стоимость определяется по формуле:

Св = С₁₉₈₄ х К_гот х К_ф х К_ц+С_мат, (10.7)

где Св — восстановительная стоимость (на дату оценки);

С₁₉₈₄ — полная сметная стоимость объектов незавершенного строи­тельства в ценах 1984 г. (без учета стоимости оборудования);

К_гот — коэффициент, отображающий уровень строительной готовности объекта;

К_ф — коэффициент, отображающий физический износ строения;

К_ц — коэффициент цен, учитывающий изменения стоимости строитель­ства по состоянию на дату оценки текущего года по отношению к стоимости строительства, исчисленной в ценах 1984 года;

С_мат — стоимость материалов, изделий, конструкций, завезенных на строительную площадку и не вложенных в дело (на дату оценки текущего года).

При 2-м способе учитываются:

- стоимость, сложившаяся из фактически осуществленных затрат на незавершенное строительство объекта по отдельным годам, указанным в ;

бухгалтерских счетах;

- дополнительные затраты, возникшие в связи с ростом цен на мате­риальные и трудовые ресурсы по состоянию на 1 января или 1 июля текущего года;

- стоимость материалов, изделий и конструкций, завезенных на строй­площадку и не вложенных в дело;

- стоимость оборудования как переданного, так и не переданного для монтажа, а также такового, для которого не требуется монтажа.

3-й способ используется для определения стоимости объектов, которые относятся к неперспективным.

Восстановительная стоимость таких объектов равна минимальной цене. Минимальная цена определяется рыночной стоимостью оборудования, материалов, изделий, конструкций, которые будут получены при разборке незавершенных строений и зданий (в т. ч. временных) и которые после разборки пригодны для дальнейшего использования, а также имеющихся на стройплощадке и пригодных для дальнейшей эксплуатации.

В минимальную цену не входят:

- затраты на разборку оборудования, материалов, изделий, конструкций и приведение их в состояние, пригодное для использования;

- стоимость оборудования, материалов, изделий, конструкций, которые не могут быть разобраны или использованы после разборки. Такие мате­риальные ресурсы подлежат списанию.