Учебно-методический комплекс по дисциплине управление недвижимостью для специальностей: 0500908 оценка составитель: Владыкина Е. Г. ст преподаватель

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Глава 12. государственная регистрация прав на Принципиальное отличие новой системы регистрации от практики, существовавшей до введения Указа, заключается в следующем 12.2. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Объекты регистрации 12.3. История существования систем регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.4. Введение в Республике Казахстан системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Органы ос

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: Антикризисное управление для специальности, 480.62kb.
• Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций», 4385.11kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Управление рисками» Для специальности:, 1692.15kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «управление инвестиционными проектами» Учебное, 982.47kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика и управление в акционерных обществах», 610.54kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс для специальностей: 080507 Менеджмент организации 080504, 347.56kb.
• Учебно-методический комплекс Для специальностей: 080105 Финансы и кредит 080503 Антикризисное, 1145.15kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов, обучающихся по специальности 080105., 288.46kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «политология», 445.28kb.

ГЛАВА 12. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ ¹⁾

12.1. Общие положения

В декабре 1995 года был принят Указ Президента Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие этого Указа обусловлено требованием статьи 118 Гражданского кодекса Республики Казахстан, регламентирующей необходимость регистрации в едином государственном реестре прав, их возникновение, переход и прекращение.

Данный Указ стал базовым законодательным актом по созданию единой системы государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним. Он направлен на стабилизацию рыночных отношений и существенное снижение обострившихся негативных процессов по сделкам с недвижимостью. Система регистрации гарантирует юридическую защиту владельцам зарегистрированных прав на недвижимость. Зарегистрированные заинтересованными лицами права на недвижимое имущество имеют приоритет перед незарегистрированными. Наличие единой информационной системы позволяет получать информацию о земле и других объектах недвижимости из одного источника, что способствует рыночной активности хозяйствующих субъектов, а также отвечает интересам физических лиц в сфере гражданских правоотношений.

Принципиальное отличие новой системы регистрации от практики, существовавшей до введения Указа, заключается в следующем:

- введена единая государственная регистрация прав на не­движимое имущество в органах Министерства юстиции Респуб­лики Казахстан;

- государственная регистрация становится единственным доказательством существования зарегистрированных прав;

- государство обеспечивает правовые гарантии и защиту соб­ственности

¹⁾ Тема раскрыта по книге Г.П. Коваленко - «Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан» Глава 3, стр. 12-31.


граждан, юридических лиц и государства;

- отменяется обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости, при этом сохраняется обязательное нотариальное оформление ренты.

Государственная регистрация характеризуется тем, что необходимым условием является соответствие регистрируемого объекта требованиям законодательства. Это означает, что в функции регистрирующего органа входит проведение правовой экспертизы объектов, проверка правосубъектности и правомочий правообладателя или его представителя.

Правовой кадастр является единым государственным реестром зарегистрированных прав на недвижимое имущество и единственным источником информации о правах (обременениях) на него. Это означает, что в правовом кадастре содержатся сведения о всех обременениях прав, препятствующих совершению правообладателем сделок в отношении своего имущества.

Система регистрации прав на недвижимое имущее во и сделок с ним является существенным компонентом инфраструктуры стран с рыночной экономикой и служит единственным источником официальной информации о правах на землю и иное недвижимое имущество. Посредством указанной системы регистрируются и приобретают юридическую силу операции с землей и недвижимым имуществом.

Внедрение системы регистрации предусматривает укрепление гарантий прав собственности на землю и иную недвижимость, способствует развитию рынка недвижимости, а также укреплению системы кредитования за счет обеспечения кредитных учреждений надежным источником гарантии через ипотеку.

В большинстве стран мира на создание регистрационных систем уходили десятилетия.

У нас нет такого запаса времени, поэтому внедрение системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним идет быстрыми темпами. Широкие полномочия республиканских государственных предприятий «Центров по недвижимости» Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК — признавать и подтверждать от лица государства возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимость - накладывают на них серьезную ответственность.

Главное условие и преимущество государственной регистрации прав — единообразие этой процедуры на всей территории Казахстана. Формирование единого информационного банка в Республике Казахстан позволит ускорить развитие системы регистрации прав, упростит процедуру со сделками и обеспечит надежную защиту прав правообладателя от притязания третьих лиц.

Переход от чрезмерного централизованного государственного регулирования руководства экономикой к хозяйственной свободе нельзя понимать как полный отказ от государственного регулирования имущественных отношений в обществе. Напротив, роль государства в правовом регулировании отношений по поводу недвижимости усложняется. Государство в лице его органов хозяйственного управления становится равноправным участником имущественных отношений, оно несет ответственность за принимаемые ими решения по нормам, предусмотренным гражданским законодательством.

Вопросы создания и развития правового государства включает в себя целый комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая и имущественные права. Соответственно задачей правового государства является создание условий для их защиты и обеспечение гарантий для справедливой оценки.

Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан направлено на охрану прав собственников и гарантирование достоверной информации о недвижимом имуществе.

Задача государственной регистрации - прежде всего, охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе. Правовой кадастр является главным (основным) документом единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и содержит сведения юридического, экономического, технического характера, касающиеся этих прав. Правовой кадастр состоит из трех разделов, содержание которых определяется нормами Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25 декабря 1995 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ведение Правового кадастра на всей территории Республики Казахстан осуществляется регистрирующими органами Министерства юстиции, которые созданы в административных районах, городах. В соответствии с утвержденными формами каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровой номер - индивидуальный, не повторяющийся на территории РК. Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или прекращения прав на недвижимое имущество (Сх.38). Она направлена на упорядочение гражданского оборота и охрану прав владельцев имущества. Государственная регистрация должна производится по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспорена в судебном порядке.



Государственная регистрация на недвижимое имущество и сделок с ней – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав ее недвижимость

Является доказательством существования права на недвижимость

Участники отношений

Государственные и ведомственные учреждения и органы

Проводится на всей территории РК по системе записей о правах на каждый объект в Едином государственном реестре прав (ЕГРП)

Датой госрегистрации является день внесения записи о правах в ЕГРП

Осуществляется по месту нахождения недвижимости в регистрационном округе

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке

Отказ или уклонение от госрегистрации могут быть обжалованы в суде, арбитражном суде

Собственники недвижимости

Обладатели иных прав на недвижимость, подлежащих госрегистрации, в том числе

- граждане РК

- иностранные граждане

- лица без гражданства

- юридические лица РК и иностранные

- международные организации

- Казахстан

- субъекты РК

- муниципальные образования

- иностранные государства


- учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

- Министерство юстиции РК.

- Комитет регистрационной службы Минюста РК.

- Центры по недвижимости

- филиалы городские, районные

Органы и учреждения по специальной регистрации и учету отдельных видов недвижимости

- Комитет РК по земельным отношениям и землеустройству.

- Департамент коммунальной собственности.

- Комитет по госимуществу РК.

- Другие органы

Наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или технический учет отдельных видов недвижимости



Схема 38. Понятие и участники государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним


12.2. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Под объектами регистрации понимаются право, обременение, изменение или прекращение прав, изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости или данных правообладателя, подлежащие регистрации в Правовом кадастре. (Схема 39)

ОБЪЕКТЫ РЕГИСТРАЦИИ

1. Право собственности

2. Вещные права

3. Ограничения прав

4. Сделки обеспечивающие

1.1 государст

венной

1.2 частной

1.3 общей совместной

1.4 общей долевой

1.5 в силу давности приобретения

1.6 другие фирмы

2.1 хозяйствен

ного ведения

2.2 оперативного управления

2.3 пожизненного наследуемого вла

дения земельным участком

2.4 постоянного пользования земельным участ

ком

иные права



3.1 сервитуты

3.2 ипотека

3.3 доверитель

ное управление

3.4 аренда

3.5 арест

3.6 лизинг

3.7 другие ограничения

4.1 возникнове

ние прав

4.2 изменения прав

4.3 подтвержде

ние прав

5. Недвижимость как объект специальной регистрации

6. Особые условия

5.1 земельные участки

5.2 участки недр

5.3 обособленные водные бассейны

5.4 здания и сооружения

5.5 жилые и нежилые помещения

5.6 леса и многолетние помещения

5.7 предприятия как имущественные комплексы

5.8 вновь создаваемые объекты

5.9 кондоминиумы

5.10 незавершенное строительство

6.1 права, возникшие до 1.02.98 г.,

действительны без госрегистрации

6.2 госрегистрация в субъектах РК и муниципалитетах до 01.02.98 г.

6.3 госрегистрация сделок после 02.02.98 г. требует регистрации прав на объект, возникших до 02.02.98 г.



Схема 39. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В настоящее время перечень объектов регистрации дан в двух законодательных актах: ст. 118 ГК РК и ст.2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Все объекты, подлежащие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлены п. 2 ст. 118 Гражданского кодекса: «право собственности; право хозяйственного ведения; права оперативного управления; право землепользования на срок свыше года; право пользования на срок выше года; залог недвижимости;

рента на недвижимое имущество; право доверительного управления».

В соответствии со ст. 2 Указа Президента, имеющего силу Закона, «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» от 25 декабря 1995 года №2727 объектами государственной регистрации являются следующие права: «право собственности; право хозяйственного ведения; права оперативного управления; право землепользования на срок свыше года; право пользования на срок выше года; залог; рента; иные права на недвижимое имущество, а также обременение прав на недвижимое имущество».

Исходя из приоритета законодательных актов, в зависимости от даты их принятия, закрепленного ст. 4 Закона РК от 24 марта 1998 года «О нормативных правовых актах», в настоящее время объекты регистрации определяются в соответствии с Гражданским кодексом.

Объектами регистрации в соответствии с п. 1 ст. 118 ГК РК, кроме определенных прав на недвижимое имущество, являются также ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Кроме перечисленных, согласно п. 2 ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к объектам регистрации отнесены изменения прав на недвижимость и их обременения. В связи с этим возникает вопрос о правовых последствиях регистрации изменений, прекращении прав на недвижимое имущество и их обременения. Также возникает вопрос: с какого момента считаются возникшими обременения прав или права считаются прекращенными? В частности, решение суда о наложении ареста на объект недвижимости может быть зарегистрировано после вступления его в силу. Если до регистрации такого решения объект недвижимости будет продан, сделка может быть признана недействительной в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 158 ГК РК: «В случае, если один из участников сделки совершил ее с намерением уклониться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом либо государством, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении, заинтересованное лицо (государство) вправе требовать признания сделки недействительной».

В тех же случаях, когда арест не был зарегистрирован, регистрирующий орган не имел оснований для отказа в регистрации сделки об отчуждении имущества. В связи с изложенным следует признать, что обременения прав на недвижимое имущество считаются возникшими с момента их государственной регистрации. Прекращение прав на недвижимое имущество также следует признать с момента регистрации указанного факта, за исключением определенных случаев. В тех случаях, когда права у одного правообладателя прекращаются, а права у другого возникают на основании одного и того же факта (например сделки), проблем в определении момента прекращения права не возникает.

Права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты регулируются законодательством.

При отказе от права собственности в порядке, предусмотренном ст. 250 ГК РК, таких проблем также не возникает, поскольку согласно указанной статье «отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом», то есть до момента государственной регистрации права. Возникновение прав на такое имущество должно подчиняться правилам, предусмотренным ст. 242 ГК РК. Согласно п. 3 ст. 118 ГК РК госу­дарственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью. Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 118 ГК РК и ст. 2 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами регистрации являются не все права на недвижимость, п. 1 ст. 23 Указа установлено, что сделки с недвижимым имуществом, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в подпунктах 1—8 п. 1 ст. 2 Указа, считаются совершенными с момента их регистрации.

12.3. История существования систем регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В мире существуют две системы регистрации прав на недвижимое имущество: англо-американская и европейская.

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на протяжении 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные не­погашенные обязательства или права каких-то лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или предъявления каких-либо требований ответственность уже несет страховая фирма, которой был уплачен страховой взнос.

Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например, недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

Государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, давно применяется в развитых зарубежных странах Например, в Германии и Швейцарии существуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения на это имущество права собственности. Передача вещного права на недвижимость должна быть удостоверена нотариально, и об этом делается запись в земельной книге. Запись делается и при прекращении права. Такие книги ведутся в судах.

В Англии договор о продаже или ином акте отчуждения земли или иных объектов — зданий, урожая на корню, скота на ферме и т.п. — требует для передачи права собственности совершения специального акта передачи после проверки правомерности сделки компетентным лицом. Законодательство в ряде штатов США тоже требует регистрации таких сделок. Эти требования должны обеспечивать гласность и законность вещных прав на недвижимость. Любое заинтересованное лицо может озна­комиться с соответствующими записями в реестре, чтобы выяснить, кто является собственником земельного участка или возведенного на нем здания, не обременены ли они налогом.

Системы регистрации, при которых права собственности на пользование землей и другим недвижимым имуществом надежно фиксируются, являются неотъемлемым компонентом экономической инфраструктуры рыночной экономики. В настоящее время в Казахстане насчитывается около 4,5 миллиона собственников и пользователей, чьи права подлежат регистрации. Большинство предприятий, квартир и домов в Казахстане уже приватизированы, и эти права собственности и последующие сделки также подлежат регистрации.

Опыт стран, имеющих сформировавшуюся систему регистрации недвижимости, показывает, что определенные принципы должны быть включены обязательно в систему регистрации. К данным принципам следует отнести: ответственность системы, расположенные в одном агентстве, это агентство должно действовать беспристрастно и независимо; операции должны регулироваться законом; регистрационные записи должны ори­ентироваться на уникальные идентификационные номера земельных участков; регистрация должна быть согласована с физическими кадастрами; границы должны быть проведены и споры признаны в суде; порядок притязания (оспаривания прав) должен быть систематичен и понятен; регистр должен быть доступен для общественного контроля.

12.4. Введение в Республике Казахстан системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Органы осуществляющие регистрацию

В Республике Казахстан не основании ст. 118 Гражданского кодекса и в соответствии с Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, от 25 декабря 1995 г.№ 2727 «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» была введена система функционирует в республике с момента создания регистрирующих органов (август-сентябрь 1997 г.) (Далее - Центры по недвижимости).

На сегодняшний день неопределенным является ответ на вопрос о том, с какого момента в Республике Казахстан вводится государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним. Дело в том, что государственная регистрация вводится нормами Гражданского кодекса и Указа «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним». Но ГК РК введен в действие с 1 марта 1995 года. Указ - с 1 марта 1996 года. В Гражданском кодексе не определены органы, на которые возлагаются регистрирующие функции. На практике регистрирующие функции выполнялись управлениями по оценке и регистрации недвижимости, созданным в соответствии с Постановлением Кабинета Министров РК от 10 января 1995 года №30 «Об оценке и регистрации недвижимости». Указанным Постановлением на управления возлагались функции по регистрации зданий, строений, сооружений, а также их составляющих (жилых и нежилых помещений). Регистрация прав, в том числе на землю, Постановлением не предусматривалась. Впервые регистрирующие органы были определены Указом «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним» (Схема 40).


В городах: Астана