Формування недержавного сектору економiки на прикл приватизацii
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
i обСФктiв приватизацii з урахуванням iхньоi потенцiйноi прибутковостi на Чернiгiвщинi практикуСФться мало i то лише при експертнiй оцiнцi.
При розрахунку вартостi будiвель, вищезгаданими методами на основi Акту обстеження будiвлi даСФться характеристика примiщень. В нiй зазначаються основнi вiдомостi про неi:
- коли введена в дiю;
- яка загальна площа;
- даСФться характеристика конструкцiй будiвлi.
Вартiсть примiщень методом аналогу продаж визначаСФться при експертнiй оцiнцi за формулою:
Ц = Цж х S х Кяк х Кзон х Кзн
де:
Цж - вартiсть 1м2 житла;
S - площа;
Кяк - коефiцiСФнт якостi;
Кзон - зональний коефiцiСФнт;
Кзн - коефiцiСФнт зносу.
Для визначення вартостi цим способом необхiдно знайти всi необхiднi показники.
При визначеннi вартостi будiвель методом аналогу продаж враховуСФться ринкова та встановлена вартiсть 1м2 загальноi площi житла в м.Чернiговi. Так згiдно аналiзу даних пропозицiй на ринку нерухомостi в м.Чернiговi станом на 01.01.96 р. вартiсть 1м2 загальноi площi житла становить 172$.
Цж1 = 172 х 185000 х 0,95 = 30,23 млн.крб.
Цж1 - вартiсть 1м2 житла, визначена 1 способом.
172$ - вартiсть 1м2 житловоi площi.
185000 - обмiнний курс долара.
0,95 - коефiцiСФнт, що коригуСФ курс продажу та купiвлi долару.
Згiдно до Листа облдержадмiнiстрацii вартiсть 1м2 житловоi площi в цiнах 1984 року становила 235 крб., а загальноi -
235 : 1,45 = 162,1 крб. за 1м2
Цж2 = 162 х 185000 = 30 млн.крб., де
Цж2 - вартiсть 1м2 житла, визначена 2 способом.
185000 показник, що вiдображаСФ змiну цiн на житло з 1984 року по 1996 рiк.
Для розрахункiв приймаСФться середнiй показник вартостi 1м2 житла, розрахований перерахованними методами.
Цж = (30,23 + 30,0) : 2 = 30,12 млн.крб.
Для того щоб знайти вартiсть будiвель, необхiдно розрахувати коефiцiСФнт якостi примiщення. Вiн залежить вiд мiiя розташування будинка, вiддаленостi вiд центральних районiв, вiд рiвня загазованостi, вiд матерiалу з якого виготовленi стiни будiвель, наявностi чи вiдсутностi благоустрою.
КоефiцiСФнт якостi примiщення визначаСФться по формулi:
Кяк = (Кя + Кр) - 1 , де
Кр - коефiцiСФнт, враховуючий розмiщення примiщення в будинку.
Примiщення будинку "Мода" на першому поверсi, отже Кр=1,2 (для пiдвальний примiщень Кр=0,7).
Кя - коефiцiСФнт якостi, який розраховуСФться за формулою:
Кя = 1 + К1 + К2 + К3 + К4
згiдно з "Порядком визначення коефiцiСФнтiв споживчоi якостi квартир (будинкiв), що пiдлягають приватизацii", затвердженим Постановою Мiнiстрiв Украiни вiд 8 жовтня 1992 р. №572.
К1 - коефiцiСФнт, враховуючий мiiезнаходження будiвлi в населеному пунктi. В звязку з тим, що будинок "Мода" знаходиться в центрi мiста, то К1 = 0 (для територii на окраiнi К1 = -(0,1-0,2)).
К2 - коефiцiСФнт, враховуючи санiтарно-гiгiСФнiчнi показники територii розмiщення будiвлi. Якщо рiвень загазованностi вiдповiдаСФ нормам, то К2=0. Такий показник коефiцiСФнта взяли для будинку "Мода".
К3 - коефiцiСФнт, що враховуСФ матерiал стiн будинку. В даному випадку в звязку з тим, що будинок у двi цегли прийняли, що К3 = 0,75.
К4 - коефiцiСФнт, враховуючи рiвень iнженерного обладнання будiвлi. В будинку вiдсутня горяча вода, отже К4 = -0,05.
Кя = 1 + 0 + 0 + 0,75 - 0,05 = 1,7
КоефiцiСФнт якостi примiщення першого поверха становить:
Кяк = (1,2 +1,7) - 1 = 1,9;
для пiдвальних примiщень -
Кяк = (0,7 + 1,7) - 1 = 1,4
Зональний коефiцiСФнт в даному прикладi згiдно додатка №5 до рiшення мiськоi Ради народних депутатiв вiд 12 квiтня 1995 року приймаСФться в розмiрi Кзон = 3,2.
КоефiцiСФнт зносу визначаСФться згiдно обстеження технiчного стану будiвлi комiсiСФю з використанням "Правил оцiнки фiзичного зносу жилих будинкiв" за формулою:
Кзн = Км х Кф х Кфiз , де
Км - коефiцiСФнт морального зносу.
Кф - коефiцiСФнт функцiонального зносу.
Цi коефiцiСФнти визначаються експертним шляхом i дорiвнюють:
Км = 0,7, Кф = 0,6.
Результати обчислення фiзичного зносу зведенi по будинку "Мода" в таблицю 3.2.3, с.
ФРЖЗИЧНИЙ ЗНОС ПО БУДИНКУ "МОДА" Таблиця 2.2.
№№
пп Елементи
будiвлi Питома вага
РЖi % Фiзичний знос
Фi %Величина середньо-
виваженого зносу
зносу ФРЖ.+РЖi:100
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13. Фундамент
Колони
Перекриття
Стiни
Перегородки
Покриття
Покрiвля
Сходи
Пiдлога
Вiкна i дверi
Опорядження
Санiтарно-технiч-
не обладнання
Електрообладнання6
12
10
20
4
7
8
1
13
6
6
7
-40
40
20
30
20
20
60
40
20
40
20
60
-2,40
4,80
2,00
6,00
8,00
1,40
4,80
0,40
2,60
2,40
1,20
4,20
-
Всього 100,0 40,20
* Данi наданi Регiональним вiддiленням ФДМУ по Чернiгiвськiй областi.
Величину фiзичного зносу будiвлi приймаСФмо за 40%
Кфiз = 1 - 0,4 = 0,6
Кзн = 0,6 х 0,6 х 0,7 = 0,252
Вартiсть примiщення першого поверху методом аналогу продажу визначаСФться за формулою:
Ц1п = Цж х Кяк х Кзон х Кзн
Ц1п = 30,12 х 299,3 х 1,9 х 3,2 х 0,252 = =10651 млн.крб.
Вартiсть пiдвального примiщення:
Цп = Цж х Кяк х Кзон х Кзн
Цп = 30,12 х 230,8 х 1,4 х 3,2 х 0,252 = =10178 млн.крб.
Всього вартiсть орендованого примiщення складаСФ:
Ц1п + Цп = 10178 +10651 = 20829 млн.крб. (двадцять мiльярдiв вiсiмсот двадцять девять мiльйонiв).
Для бiльш достовiрноi оцiнки вартостi будинку "Мода" ек