Geum.ru

Боголюбов Сергей Александрович, доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Российской Федерации, заведующий отделом аграрного и экологического закон

Вид материалаЗакон

Содержание


Российская федерация
Подобный материал:
1   ...   15   16   17   18   19   20   21   22   23

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться особенности сдачи в аренду земельных участков. Поэтому говорить о применении пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. о возобновлении договорных отношений на неопределенный срок, в данном случае неправомерно, поскольку данный подход противоречит существу земельных правоотношений и не согласуется с нормами, регулирующими арендные отношения. Таким образом, прекратившие свое действие договоры аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут признаваться недействительными.


Постановление Федерального арбитражного суда

Северо-Западного округа

от 15.04.2003 N А26-7069/01-02-08/579

(извлечение)


Общество с ограниченной ответственностью "Петропассаж" обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации г. Петрозаводска о признании недействительным постановления главы самоуправления г. Петрозаводска от 05.06.2001 "Об изъятии земельного участка".

Как следует из материалов дела, постановлением главы самоуправления г. Петрозаводска от 08.07.99 Обществу предоставлен в аренду сроком до 31.12.99 земельный участок площадью 4526 кв. м по улице Фурманова, 20 для проектирования торгового центра с правом организации торговли на период проектирования.

На основании данного постановления администрация и ООО "Петропассаж" 10.09.99 заключили договор на аренду земельного участка, в соответствии с которым администрация (арендодатель) сдает, а Общество (арендатор) принимает в аренду земельный участок общей площадью 4526 кв. м по улице Фурманова, 20.

В договоре стороны указали целевое назначение предоставления земельного участка в аренду - проектирование торгового центра с правом Общества на организацию торговли на период проектирования. Также в договоре определены размер платы за аренду земельного участка и сроки ее внесения. В пункте 3.1 договора от 10.09.99 стороны предусмотрели, что договор аренды земельного участка заключается сроком до 31.12.99. В пункте 5.2 договора закреплена обязанность арендатора передать земельный участок арендодателю после окончания срока действия договора или прекращения его действия по собственной инициативе.

Постановлением от 18.01.2000 глава самоуправления города Петрозаводска продлил срок действия аренды вышеуказанного земельного участка до 01.07.2000. На основании данного постановления администрация и ООО "Петропассаж" подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 10.09.99, в котором срок действия договора аренды земельного участка продлен до 01.07.2000. При этом целевое назначение предоставления участка в аренду не изменялось. Вышеуказанный договор аренды прошел государственную регистрацию 21.04.2000 в соответствующем учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Впоследствии главой самоуправления г. Петрозаводска принято постановление от 05.06.2001 об изъятии вышеуказанного участка у ООО "Петропассаж" и переводе высвобождаемого земельного участка в земли запаса. В качестве обоснования принятого постановления глава местного самоуправления сослался на прекращение с 01.04.2001 договора аренды земельного участка от 10.09.99 в соответствии со статьями 450, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Полагая, что данное постановление незаконно, противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству и принято с нарушением процедуры прекращения договорных отношений по аренде, установленной законом, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Одним из способов защиты гражданских прав по статье 12 ГК РФ является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. В качестве квалифицирующих признаков для признания недействительным акта государственного органа или акта местного самоуправления законодатель выделил два взаимосвязанных признака - несоответствие такого акта закону или иным правовым актам и нарушение этим актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица (статья 13 ГК РФ).

Статьей 607 ГК РФ предусмотрена передача в аренду земельных участков. При этом законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Действующее на момент заключения договора от 10.09.99 земельное законодательство также допускало возможность сдачи в аренду земельных участков. Правовое же регулирование аренды земельных участков осуществлялось в соответствии с действующим гражданским законодательством.

Срок действия договора от 10.09.99 был установлен до 01.07.2000, однако после этого срока ООО "Петропассаж" продолжало пользоваться земельным участком. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Администрация реализовала свое право, предусмотренное названной нормой закона, и отказалась от договора аренды земельного участка от 10.09.99, предупредив Общество претензией от 22.12.2000 о прекращении договора с 01.04.2001.

Таким образом, вышеуказанный договор аренды прекращен с 01.04.2001. Данный факт не отрицается и ООО "Петропассаж", в связи с чем довод истца о нарушении ответчиком процедуры прекращения договорных отношений по аренде земельного участка, установленной законом, не находит своего подтверждения в материалах дела.

Не находят своего подтверждения и доводы Общества о незаконности и нарушении прав и законных интересов ООО "Петропассаж" оспариваемым постановлением главы самоуправления города Петрозаводска.

Истцом не исполнена возложенная на него статьей 622 ГК РФ обязанность по возврату арендодателю земельного участка после прекращения договора аренды. Само постановление от 05.06.2001 не прекращает вышеуказанный договор аренды, поскольку он прекращен в установленном законом порядке с 01.04.2001, а только констатирует факт прекращения между ООО "Петропассаж" и администрацией арендных отношений и фиксирует факт перевода земельного участка в земли запаса.

Ссылку апелляционной инстанции на то, что избранный администрацией способ защиты своего права в виде принятия постановления об изъятии земельного участка является незаконным, нельзя признать правильной, поскольку реализация нарушенного права ответчика возможна только в судебном порядке. В данном случае суд кассационной инстанции не усматривает наличия квалифицирующих признаков, о которых говорится в статье 13 ГК РФ и с которыми законодатель связывает признание недействительным акта местного самоуправления.

Оспариваемое Обществом постановление главы самоуправления г. Петрозаводска не противоречит законам или иным правовым актам и не нарушает права и законные интересы ООО "Петропассаж". Указание же апелляционной инстанции на то, что Общество длительное время пользуется спорным земельным участком, на нем возведены строения и осуществлены строительные работы по проекту реконструкции, не находится в причинно-следственной связи с существом спора.


25 октября 2001 года N 137-ФЗ


^ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН


О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Принят

Государственной Думой

28 сентября 2001 года


Одобрен

Советом Федерации

10 октября 2001 года


(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 106-ФЗ,

от 08.12.2003 N 160-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ,

от 29.12.2004 N 191-ФЗ, от 18.06.2005 N 60-ФЗ)


Статья 1


Комментарий к статье 1


Порядок опубликования и вступления в силу федеральных нормативных актов урегулирован Федеральным законом от 14.06.1994 N 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" (в ред. от 22.10.1999) <*>. Этим Законом, в частности, установлено, что на территории Российской Федерации применяются только те федеральные конституционные законы, федеральные законы, акты палат Федерального Собрания, которые официально опубликованы. Датой принятия федерального закона считается день принятия его Государственной Думой в окончательной редакции. Кроме того, согласно Закону официальным опубликованием федерального закона считается первая публикация его полного текста в "Парламентской газете", "Российской газете" или "Собрании законодательства Российской Федерации". Общее правило указанного Федерального закона предусматривает, что федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если самими законами не установлен другой порядок вступления их в силу. Комментируемая статья установила иной порядок вступления в силу ЗК, а именно со дня его официального опубликования. Таким образом, поскольку ЗК был впервые опубликован в "Российской газете" 30 октября 2001 г., эта дата считается датой не только его официального опубликования, но и датой вступления в силу.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801; 1999. N 43. Ст. 5124.


С момента вступления в силу ЗК прекращают действие нормы земельного законодательства, не соответствующие ему, и вступают в действие предусмотренные ЗК изменения в содержании прав и обязанностей субъектов земельно-правовых отношений, изменяется в соответствии с ЗК правовой режим земель.

На ряд положений, непосредственно связанных со вступлением в действие, указывает сам ЗК. Так, согласно ст. 20 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется. В соответствии же со ст. 21 ЗК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК не допускается.

В то же время ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК устанавливается требование переоформления прав на земельные участки, не предусмотренных ст. 15, 20 - 24 ЗК. Данные права подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК (см. коммент. к ст. 3).

При применении норм ЗК важным является то условие, что его нормы не имеют обратной силы. Таким образом, на отношения, возникшие до вступления в силу этого нормативного акта и имеющие продолжение после (например, договор аренды земельного участка), нормы ЗК распространяются в той части отношений, которые имели место с 30 октября 2001 г.


Статья 2


Комментарий к статье 2


Комментируемой статьей предусмотрены специальные нормы, устанавливающие порядок определения стоимости земельных участков при осуществлении их выкупа из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 36 ЗК. Также ст. 36 ЗК определено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК, федеральными законами.

Следует обратить внимание на то, что особые нормы об определении стоимости земельных участков в данном случае установлены Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (в ред. от 27.02.2003) <*>. Так, согласно п. 3 ст. 11 указанного Закона при приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия стоимость земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тыс. человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях. В соответствии с п. 7 ст. 28 того же Закона цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами РФ в поселениях с численностью населения:

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251; 2003. N 9. Ст. 805.


- свыше 3 млн. человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн. человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами РФ цена соответствующих земельных участков определяется исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Установленные комментируемой статьей положения отличаются от общих норм об установлении цены по договору купли-продажи земельного участка.

При осуществлении сделок с земельными участками цена определяется в соответствии с ГК РФ (ст. 424) соглашением сторон. В основе определения цены таким способом находится специально установленный порядок оценки участка для выявления его стоимости, именуемой рыночной. Относительно рыночной стоимости земельных участков ст. 66 ЗК определяет, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (в ред. от 27.02.2003) <*>. Согласно ст. 8 этого Закона проведение оценки объектов оценки (в том числе земельных участков, если они оказываются данными объектами) обязательно, в том числе в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2002. N 4. Ст. 251; N 12. Ст. 1093; N 46. Ст. 4537; 2003. N 2. Ст. 167; N 9. Ст. 805.


Таким образом, комментируемой статьей установлен порядок, предполагающий исключение из правил. Принятие данной нормы обусловлено особенностями земельной реформы в Российской Федерации и основано на намерении законодателя сделать для собственников недвижимости менее обременительным приобретение в собственность и земельных участков. Относительно реализации положений комментируемой статьи целесообразно дать ответы на вопросы о правомерности установления такого исключения, субъектах, объектах и круге отношений, при которых такая оценка может применяться, а также о правовых особенностях реализации такого порядка оценки земли.

Возможность установления особых условий цены договора легализована ст. 424 ГК РФ, согласно которой в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Вопрос о правомерности регулирования данного круга вопросов на уровне федерального закона стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. В Определении Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 N 403-О "По запросу Правительства Москвы о проверке конституционности пунктов 2 и 3 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 3 статьи 11 и пункта 7 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" <*> было отмечено, что из ст. 71, 72 и 76 Конституции во взаимосвязи ее со ст. 11 (ч. 3), 36 (ч. 3) и 94 следует, что Федеральное Собрание вправе осуществлять законодательное регулирование вопросов, относящихся к данным предметам ведения, определять условия и порядок пользования землей, конкретные полномочия и компетенцию органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов РФ в указанной сфере. При этом наличие федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся ценовой политики на землю как одного из направлений экономической политики государства, исключает для субъекта РФ установление собственного регулирования в противоречие с федеральным. Вместе с тем не исключается право субъектов РФ и муниципальных образований самостоятельно осуществлять регулирование отношений по ряду вопросов, касающихся приватизации государственного и муниципального имущества, в частности, определять порядок принятия решений об условиях приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе земли, включая определение ее цены в пределах, установленных федеральным законодателем. Однако осуществление этого права возможно по окончании регулируемого ФЗ о разграничении собственности на землю процесса разграничения государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

--------------------------------

<*> Вестник Конституционного Суда РФ. 2004. N 1.


Круг субъектов, выкуп земельных участков которыми должен осуществляться по установленным комментируемой статьей правилам, ограничен собственниками зданий, строений, сооружений, т.е. гражданами (за исключением случаев, предусмотренных ст. 20, 21 ЗК) и юридическими лицами, обладающими правом собственности на упомянутые объекты, являющиеся недвижимостью. Данная норма, на наш взгляд, подлежит применению также и при выкупе участков собственниками объектов незавершенного строительства, если таковые признаны недвижимым имуществом.

Обратим внимание на то, что предусмотренные п. 3 комментируемой статьи поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, Правительством РФ не утверждены. Однако отсутствие таких коэффициентов не служит препятствием для осуществления выкупа земельных участков.

На практике возникли некоторые затруднения в применении настоящей статьи в связи с необходимостью точного определения ставок земельного налога для расчета стоимости участка. Это связано с особенностями определения ставок налога на землю согласно законодательству о плате за землю. Статьей 3 Закона о плате за землю установлено, что ставки земельного налога за земли всех категорий основного целевого назначения в районах проживания малочисленных народов Севера, а также за земли, используемые в качестве оленьих пастбищ в других регионах Российской Федерации, устанавливаются органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ. Ставки налога пересматриваются в связи с изменением не зависящих от пользователя земли условий хозяйствования.

В частности, налог за городские (поселковые) земли устанавливается на основе средних ставок согласно приложению к Закону о плате за землю. При этом ставки земельного налога за земли городов и поселков применяются с учетом ежегодной индексации ставок земельного налога. Таким образом, в течение известного периода времени установленные после принятия Закона о плате за землю ставки земельного налога подвергались индексации. В связи с этим возникла спорная ситуация, мнения по которой разделились. Суть проблемы можно свести к следующему: при расчете стоимости земельного участка в порядке, предусмотренном настоящей статьей, следует применять проиндексированные ставки земельного налога либо изначальные ставки без последующей индексации. Проблему усложнило отсутствие разъяснения по этому поводу в норме ФЗ о введении в действие ЗК. Соглашаясь с тем, что решение вопроса нуждается в уточнении, в том числе и на уровне нормативного регулирования, обратим внимание на то, что практика применения комментируемой статьи развивается в большей степени в сторону использования проиндексированных ставок налога. Поясняется это тем, что подвергнутая индексации ставка налога в большей степени соответствует экономической ситуации на момент выкупа участка (в том числе и стоимости земли). В то же время известно, что применение таких ставок увеличивает выкупную стоимость участков.


Статья 3


Комментарий к статье 3


Нормами ЗК в ряде случаев установлены иные условия приобретения права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и иных прав на земельные участки. Поэтому нормы данной статьи следует применять с учетом соответствующих норм ЗК. Так, согласно ст. 20 ЗК перечень лиц, которым участки могут быть предоставлены на основании права постоянного (бессрочного) пользования, ограничен, в то же время указанное право сохраняется за лицами, приобретшими его до вступления в силу ЗК на неопределенный срок.

Право временного пользования подлежит переоформлению на право безвозмездного срочного пользования. Право пожизненного наследуемого владения по выбору владельца подлежит переоформлению на право собственности или право аренды. При этом следует обратить внимание на то, что при переоформлении прекращается прежнее право на земельный участок и возникает (приобретается) новое.

Переоформлению подлежит также право постоянного (бессрочного) пользования, предоставленного гражданам и юридическим лицам (в том числе коммерческим организациям), не предусмотренным ст. 20 ЗК. Статьей 20 ЗК определено условие, на основании которого юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2006 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК.