Geum.ru

Боголюбов Сергей Александрович, доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Российской Федерации, заведующий отделом аграрного и экологического закон

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   ...   13   14   15   16   17   18   19   20   ...   23
Глава XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ


Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения


Комментарий к статье 77


Земли сельскохозяйственного назначения - самая важная из всех категорий земельного фонда, поскольку в нее входят наиболее ценные продуктивные земли. Законодательством установлен целый ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, осуществлением с ними сделок купли-продажи и т.д. Однако ЗК закрепляет лишь основные черты правового статуса земель сельскохозяйственного назначения, более подробно он урегулирован другими федеральными законами, основным из которых является ФЗ об обороте сельхозземель. Он регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков, и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Под оборотом сельскохозяйственных земель данный Закон понимает сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки (доли в праве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения.

Однако ФЗ об обороте сельхозземель распространяется далеко не на все земельные участки из данной категории земель. Не регулируется этим Законом оборот земельных участков: предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятых зданиями, строениями и сооружениями.

Отношения, связанные с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируют также ФЗ о фермерском хозяйстве, ФЗ о подсобном хозяйстве, ФЗ о садоводческих объединениях, ФЗ о сельскохозяйственной кооперации, ФЗ об обеспечении плодородия сельхозземель.

До последнего времени действовал также целый ряд нормативных актов - в основном указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ, принятых еще в период проведения земельной реформы в нашей стране и регулировавших порядок наделения граждан земельными долями в ходе реорганизации колхозов и совхозов, а также права собственников таких долей. Судьям и другим практикующим юристам следует иметь в виду, что эти нормативные акты (среди них: Постановления Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", от 06.03.1992 N 138 "О ходе и развитии аграрной реформы в России", от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса", от 01.02.1995 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев"; Указы Президента РФ от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю") отменены, соответственно, Постановлением Правительства РФ от 20.12.2002 N 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства РФ по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения" и Указом Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации".

Отдельные субъекты РФ приняли законы о землях сельскохозяйственного назначения еще до вступления в силу ЗК, заполнив тем самым пробелы существовавшего на тот период федерального земельного законодательства. ФЗ о введении в действие ЗК установил (ст. 9), что до введения в действие Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения субъекты РФ, оборот земель в которых до введения в действие ЗК регулировался соответствующими законами указанных субъектов РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения продолжают осуществлять в соответствии с законами указанных субъектов РФ. Следует обратить внимание на то, что речь идет именно о законах, а не о других нормативных актах субъектов РФ.

Так, Дума Приморского края приняла Постановления от 21.06.2000 N 781 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края" и от 26.12.2000 N 883 "О временном положении о регулировании оборота особо ценных и ценных земель сельскохозяйственного назначения Приморского края". Приморский краевой суд по заявлению прокурора Приморского края признал эти Постановления недействительными, поскольку они не являются законами Приморского края и, следовательно, приведенная выше норма ФЗ о введении в действие ЗК на них не распространяется. Верховный Суд РФ (определение от 19.03.2002 N 56-Г02-4, см. судебную практику) признал решения краевого суда по указанным двум Постановлениям законными и обоснованными.

Законы о земле субъектов РФ могут применяться к отношениям по поводу земельных участков, возникшим после принятия ЗК и ФЗ об обороте сельхозземель в той мере, в какой не противоречат им.

Следует иметь в виду, что согласно п. 5 ст. 1 ФЗ об обороте сельхозземель не допускается принятие субъектами РФ законов и иных нормативных актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому такие дополнительные правила и ограничения, если они содержатся в нормативном акте субъекта РФ, недействительны. Однако тот же Федеральный закон в целом ряде статей оставляет регулирование некоторых вопросов оборота земель сельскохозяйственного назначения на усмотрение субъекта РФ (например, установление минимальных размеров земельных участков, определение средств массовой информации, в которых должно быть опубликовано сообщение о продаже земельного участка), поэтому субъектами РФ должны быть приняты соответствующие законы. И некоторые из них уже сделали это: например, 17.07.2003 принят Закон Нижегородской области "Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области", в других субъектах РФ приняты законы по отдельным вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения - например, Закон Республики Татарстан от 17.07.2003 "О приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Республики Татарстан", Закон Владимирской области от 05.03.2003 "О средствах массовой информации, осуществляющих опубликование сообщений об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области". Некоторые субъекты РФ урегулировали вопросы, связанные с оборотом земель сельскохозяйственного назначения, подзаконными актами. Так, постановлением главы администрации Краснодарского края от 10.01.2003 "О реализации Краснодарским краем преимущественного права покупки земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения" утверждены Порядок рассмотрения извещений о продаже земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, Примерная форма извещения о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и Примерная форма извещения о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Но, поскольку во многих субъектах РФ этого пока не сделано, Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <*> установлены правила (ст. 19.1), применяемые на территории таких субъектов РФ до принятия ими соответствующего закона.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2882.


Как было отмечено, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения отличается значительной спецификой, поэтому при рассмотрении конкретного дела с тем или иным земельным участком следует прежде всего определить, действительно ли он относится к данной категории земель. Решающее значение при этом будут иметь данные кадастрового учета земель. Необходимо отчетливо себе представлять, что если на земельном участке выращивается сельскохозяйственная продукция, то это еще не означает, что он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Если такой участок находится в пределах городской черты, черты поселка или сельского поселения, то он входит в состав земель поселений (см. ст. 83 ЗК). Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного фонда: на них распространяется правовой режим соответствующей категории земель. И наоборот, в составе земель сельскохозяйственного назначения есть участки, занятые хозяйственными постройками аграрных предприятий, дорогами; так называемыми неудобьями (овраги, балки, болота, гари).

Кроме того, на сельскохозяйственных землях могут находиться водоемы и лесопосадки.

Замкнутые водоемы - пруды, озера, водохранилища, если они находятся на землях сельскохозяйственного назначения, включаются в состав этих земель, а не земель водного фонда. В соответствии с водным законодательством обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11 ВК).

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения защиты земель от неблагоприятного воздействия посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности; рубки такой растительности должны обеспечивать улучшение ее состояния и выполнение ею своих функций (ст. 134 ЛК). Следует отличать древесно-кустарниковую растительность на сельскохозяйственных землях от противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных лесонасаждений на землях природоохранного назначения (см. ст. 56 ЛК). Первая в правовом смысле к лесам не относится, и право собственности на нее переходит вместе с правом на земельный участок, тогда как купля-продажа участков лесного фонда по закону запрещена.

Но, конечно, основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства. Это лучшие и наиболее ценные из сельскохозяйственных земель, поэтому законодательством установлен особый режим их предоставления, использования и изъятия (см. ст. 78 ЗК).


Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения


Комментарий к статье 78


В комментируемой статье перечислены основные субъекты, использующие земли сельскохозяйственного назначения. При этом законодатель исходит из того, что основная цель использования сельскохозяйственных земель - ведение на них аграрного производства, т.е. производства растениеводческой и животноводческой продукции - как в товарных целях, так для собственного потребления.

Однако круг таких субъектов не ограничен. Если внимательно изучить список, приводимый в комментируемой статье, то можно видеть, что в нем идет речь обо всех коммерческих и некоммерческих организациях, а также гражданах. Приобрести земельный участок для использования в сельскохозяйственных целях из земель сельскохозяйственного назначения могут не только организации, являющиеся аграрными по основному профилю деятельности - например, так называемые подсобные сельские производства имеют промышленные предприятия, лечебные и курортные организации и т.д.

В статье не упомянуты иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Но это не означает, что указанные лица не могут использовать земли сельскохозяйственного назначения. Хотя они (а также юридические лица, в уставном или складочном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%) не имеют права получить земельные участки из таких земель в собственность, пожизненное наследуемое владение или безвозмездное пользование, они могут пользоваться ими на праве аренды (ст. 3 ФЗ об обороте сельхозземель).

Граждане на землях сельскохозяйственного назначения в основном выращивают продукцию для собственного потребления: в личных подсобных хозяйствах, садоводческих и огороднических объединениях.

Личное подсобное хозяйство, как его определяет ФЗ о подсобном хозяйстве, - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство (далее - ЛПХ) ведется гражданином - одним или совместно с членами его семьи - в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для ведения ЛПХ. Регистрации ЛПХ по закону не требуется, и этим оно отличается от фермерского хозяйства.

Упомянутый Федеральный закон исходит при определении понятия ЛПХ из цели предоставления земельного участка. Предполагается, что при предоставлении земельного участка под ЛПХ таковая цель предоставления участка должна быть непосредственно указана в решении органа государственной власти (органа местного самоуправления). Однако под ЛПХ может использоваться и земельный участок, приобретенный у гражданина, юридического лица или полученный в счет земельной доли, - в таких случаях предназначение земельного участка нигде не будет зафиксировано. Другое дело, что с точки зрения земельных отношений признание или непризнание хозяйства личным подсобным не имеет никаких правовых последствий.

Следует также отметить, что для ведения ЛПХ используются земельные участки как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель поселений. Для ведения ЛПХ могут использоваться: земельный участок в черте поселений - приусадебный земельный участок, и земельный участок за чертой поселений - полевой земельный участок. При этом приусадебный земельный участок используется как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, а полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции (без права возведения на нем зданий и строений).

ФЗ о личном подсобном хозяйстве установлено, что максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно (на любом праве - в собственности, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде) у граждан, ведущих ЛПХ, устанавливается законом субъекта РФ. Это сделано с целью отграничить ЛПХ от крестьянских (фермерских) хозяйств. Если у гражданина возникло право на участки, общий размер которых превышает максимально установленный, он обязан либо в течение года произвести отчуждение части этих участков, либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (или зарегистрировать фермерское хозяйство) со всеми вытекающими последствиями - в частности, уплатой соответствующих налогов.

В отношении крестьянских (фермерских) хозяйств действует ФЗ о фермерском хозяйстве. Право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства. Членами фермерского хозяйства могут быть супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, не более чем из трех семей; кроме того, это могут быть граждане, не состоящие в родстве с главой фермерского хозяйства (их количество не может превышать 5 человек). Но фермерское хозяйство может быть создано и одним гражданином.

Граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение, в котором фиксируются все важнейшие вопросы деятельности хозяйства, в том числе о признании одного из членов хозяйства главой фермерского хозяйства и о его полномочиях, о порядке формирования имущества фермерского хозяйства и порядке владения, пользования и распоряжения им. Вообще обязанность заключать такого рода соглашение - новелла законодательства: до принятия нового Закона такого письменного соглашения при создании фермерского хозяйства не требовалось. Поэтому в ныне существующих хозяйствах подобного документа нет, а между тем его наличие позволило бы избежать многих правовых проблем.

Согласно ФЗ о фермерском хозяйстве земельный участок может входить в состав имущества фермерского хозяйства (перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, устанавливается членами хозяйства по взаимному согласию). Как правило, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Члены крестьянского хозяйства могут договориться и о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности. В этом случае доли членов фермерского хозяйства устанавливаются также соглашением между ними.

В интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется главой фермерского хозяйства, если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без доверенности глава хозяйства. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах. Однако в соглашении может быть зафиксировано, что глава фермерского хозяйства не имеет права совершать сделки с земельным участком без согласия всех членов фермерского хозяйства.

Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства - например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела земельного участка, например о том, кому конкретно на какой местности будет выделен какой участок в счет его доли, спор рассматривается в суде.

При выходе одного из членов крестьянского хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае также доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или в случае, если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать одного года с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.

Каждый член крестьянского хозяйства может завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако в соответствии со ст. 1179 ГК, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства.

ФЗ о садоводческих объединениях предусмотрено несколько возможных форм организаций для коллективного занятия гражданами садоводством и огородничеством. Это садоводческие, огороднические или дачные: некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства. Их отличает главным образом форма собственности на имущество общего пользования, приобретенное тем или иным садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов. В некоммерческом товариществе оно является совместной собственностью его членов (кроме средств специального фонда, образованного по решению общего собрания товарищества и являющегося собственностью самого товарищества); в потребительском кооперативе и некоммерческом партнерстве - находится в собственности такого кооператива или некоммерческого партнерства как юридического лица.

Отличаются и обязательственные отношения членов указанных некоммерческих объединений по отношению к объединению. Члены садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ и некоммерческих партнерств не отвечают по их обязательствам, товарищества и партнерства не отвечают по обязательствам своих членов. Члены садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.

В садоводческом, огородническом, дачном некоммерческом объединении любого типа имеются земли общего пользования, принадлежащие непосредственно объединению, остальные участки принадлежат на праве собственности или ином вещном праве гражданам - членам некоммерческого объединения, а также индивидуальным садоводам и огородникам. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного товарищества, партнерства, кооператива.

ФЗ о садоводческих объединениях установлены особенности приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков, которая может проводиться как самим объединением по решению общего собрания его членов, так и членами объединения в индивидуальном порядке (см. судебную практику).

Аграрные коммерческие организации занимают основную часть сельскохозяйственных земель. В подавляющем большинстве они представляют собой бывшие колхозы и совхозы, реорганизованные в ходе аграрной реформы в новые организационно-правовые формы: это открытые и закрытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества полные и коммандитные, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия. Перечень видов коммерческих организаций, установленных ГК, является исчерпывающим, хотя в комментируемой статье говорится об "иных коммерческих организациях" - очевидно, имелась в виду возможность в дальнейшем изменения гражданского законодательства. Все названные формирования, в том числе сельскохозяйственные, действуют на основании ГК, Федеральных законов от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. от 29.12.2004) <*>, от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. от 29.12.2004) <**>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1; N 25. Ст. 2956; 1999. N 22. Ст. 2672; 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3423; 2002. N 12. Ст. 1093; N 45. Ст. 4436; 2003. N 9. Ст. 805; 2004. N 11. Ст. 913; N 15. Ст. 1343; N 49. Ст. 4852; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 18.

<**> СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785; N 28. Ст. 3261; 1999. N 1. Ст. 2; 2002. N 12. Ст. 1093; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 18.


Только о сельскохозяйственных кооперативах имеется специальный закон - Федеральный закон "О сельскохозяйственной кооперации".

В Федеральном законе "О сельскохозяйственной кооперации" указано, что, если производственный сельскохозяйственный кооператив создается в результате реорганизации сельскохозяйственной организации, ее член (участник) вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива либо передать земельный участок, находящийся в его собственности, кооперативу в аренду на условиях, установленных законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.

В сельскохозяйственных кооперативах учет паевых взносов ведется в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по оценке земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть подвергнута независимой экспертной проверке.

Статья 18 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации" устанавливает, что в соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением общего собрания членов кооператива и с согласия лица, выходящего из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива. Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размер земельной доли или земельного участка, переданных кооперативу членом кооператива при вступлении. В случае же, если земельный участок или земельная доля передавались кооперативу по договору в качестве паевого взноса с условием возврата земельного участка (доли) при выходе из кооператива (в соответствии со ст. 10 ФЗ о сельскохозяйственной кооперации, о чем говорилось ранее), земельный участок (доля) возвращается в порядке и на условиях, которые определены указанным договором.

Решение вопроса об отчуждении и приобретении земли отнесено ФЗ о сельскохозяйственной кооперации к исключительной компетенции общего собрания кооператива, причем для принятия такого решения необходимо не менее чем две трети голосов от числа членов кооператива; уставом кооператива к исключительной компетенции общего собрания может быть отнесено и заключение других сделок с землей.

В аграрных формированиях иного типа - акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью, полных и коммандитных товариществах - порядок внесения земельных участков и земельных долей в уставный капитал, решение вопроса о возможности получения их обратно при выходе из данного общества, товарищества должны быть зафиксированы в уставе данного общества или товарищества.

В соответствии с Указом Президента РФ от 15.06.1992 N 632 "О мерах по реализации Закона Российской Федерации "О реабилитации репрессированных народов" в отношении казачества" (в ред. от 21.03.2005) <*> граждане, относящие себя к прямым потомкам казаков и выразившие желание совместно восстанавливать и развивать формы хозяйствования, культуры, быта и участвовать в несении государственной службы, а также граждане, в установленном порядке добровольно вступившие в казаки, могут объединяться в хуторские и станичные общества, создавать окружные, войсковые и иные традиционные для казачества общества. Казачьи общества считаются юридическими лицами. Станичным и иным казачьим обществам безвозмездно отводятся земельные наделы для коллективного землепользования на основе традиционных для казачества форм общинного владения землей либо общей собственности участников общества на землю. Размер земельного надела, предоставляемого хуторскому и станичному обществу, определяется исходя из количества его участников в соответствии с установленным порядком, а также взятых ими на себя обязательств по несению государственной службы и необходимости создания запаса земель, обеспечивающего коллективное землепользование при расширении состава общества, выделения земельных участков гражданам, пожелавшим выйти из казачьего общества.

--------------------------------

<*> ВСНД и ВС РФ. 1992. N 25. Ст. 1429; СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851; 2005. N 13. Ст. 1135.


Указом Президента РФ от 22.04.1992 N 397 "О неотложных мерах по защите мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов Севера" (в ред. от 25.02.2003) <*> предписано передавать бесплатно оленьи пастбища, охотничьи, рыболовные и другие угодья для комплексного использования (оленеводства, охотничьего, рыболовного и морского зверобойного промыслов, сбора ягод, грибов, орехов, лекарственных растений и др.) родовым общинам и семьям из числа малочисленных народов Севера, связанным с традиционными отраслями и промыслами, в пожизненное наследуемое владение либо в аренду, а сельскохозяйственным организациям - в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду.

--------------------------------

<*> ВСНД и ВС РФ. 1992. N 18. Ст. 1009; СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851.


Федеральный закон от 30.04.1999 N 82-ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации" (в ред. от 22.08.2004) <*> зафиксировал право лиц, относящихся к малочисленным народам, безвозмездно владеть и пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами. При этом к коренным малочисленным народам согласно этому Закону относятся народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие менее 50 тыс. человек и осознающие себя самостоятельными этническими общинами. Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации утвержден Постановлением Правительства РФ от 24.03.2000 N 255 (в ред. от 28.03.2001) <**>. Порядок образования этими народами общин установлен Федеральным законом от 20.07.2000 N 104-ФЗ "Об общих принципах организации общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" (в ред. от 22.08.2004) <***>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2208; 2004. N 35. Ст. 3607.

<**> СЗ РФ. 2000. N 14. Ст. 1493; N 41. Ст. 4081.

<***> СЗ РФ. 2000. N 30. Ст. 3122; 2002. N 12. Ст. 1093; 2004. N 35. Ст. 3607.


Правовой режим территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов регулируется Федеральным законом от 07.05.2001 N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2001. N 20. Ст. 1972.


Границы земель традиционного природопользования малочисленных народов и порядок предоставления указанным народам для этих целей земель, находящихся в федеральной собственности, устанавливают органы государственной власти РФ. Органы государственной власти субъектов РФ устанавливают порядок отвода, использования и охраны находящихся в собственности субъектов РФ земель традиционного природопользования малочисленных народов.

Следует отметить, что участниками отношений по поводу участков земель сельскохозяйственного назначения выступают, кроме граждан и юридических лиц, также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Но они, даже являясь собственниками таких земельных участков, сами их конечно же не используют, а предоставляют на том или ином праве (владение, пользование, аренда) гражданам и юридическим лицам для использования в сельскохозяйственных целях и потому в комментируемой статье не упоминаются.


Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий


Комментарий к статье 79


Комментируемая статья в п. 1 определяет понятие и состав сельскохозяйственных угодий, а также провозглашает их особый статус среди земель сельскохозяйственного назначения: они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Пункты 2 и 3 комментируемой статьи признаны утратившими силу согласно ст. 16 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую, поскольку новая концепция обеспечения приоритета сохранения особо ценных земель состоит в ограничении и запрещении не изъятия таких земель, а перевода их в иные категории (соответственно изменена формулировка и одного из принципов земельного законодательства, которая содержится в подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК).

Те исключительные случаи, когда допускается перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, установлены ст. 7 ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. Это случаи, связанные:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий;

3) с установлением или изменением черты поселений;

4) со строительством на землях, непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты), если кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий на тридцать и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня и линейные объекты размещены вдоль дорог и границ полей севооборотов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

При этом перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на тридцать и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в п. 4 комментируемой статьи, в другую категорию не допускается.

Отнесение угодий к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям производится субъектами РФ.

Например, в Московской области в соответствии с Законом от 12.06.2004 N 75/2004-037 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" (п. 4 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:

1) сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень более чем на 10%;

2) сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;

3) искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

Установлено, что использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства не допускается.

В п. 5 комментируемой статьи говорится об использовании земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий. В соответствии со ст. 15 ФЗ об обороте сельхозземель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого ФЗ, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В период проведения земельной реформы начала 1990-х гг. земельная доля рассчитывалась путем деления площади сельскохозяйственных угодий данного сельскохозяйственного предприятия (организации) на количество его работников. Земельные доли были переданы в собственность граждан, имеющих право на их получение, но в подавляющем большинстве случаев на местности в качестве самостоятельных земельных участков не выделялись. По самой идее реформы предполагалось, что земельные участки в счет долей выделят граждане, желающие создать крестьянские хозяйства, а остальные внесут свои доли в уставные капиталы создаваемых вместо колхозов и совхозов новых сельскохозяйственных коммерческих организаций. Однако в силу разрозненности и противоречивости нормативных актов, принимавшихся на первом этапе реформ, недостаточной разъяснительной работы и низкой правовой культуры на селе практически нигде в сельскохозяйственных организациях передача земельных паев в их уставные фонды должным образом не оформлялась (или вообще не производилась), в результате к моменту принятия ФЗ об обороте сельхозземель миллионы граждан оставались собственниками земельных долей, сдаваемых чаще всего в аренду той же сельскохозяйственной организации, которая использовала эту землю и до реорганизации.

В связи с этим возникает целый ряд правовых проблем. Так, при рассмотрении дел, связанных с наследованием земельной доли, перед судебными инстанциями прежде всего встает вопрос - открывалось ли наследство на земельную долю или она была внесена в уставный капитал при жизни наследодателя. Это связано с тем, что на первом этапе аграрной реформы многим из тех работников, кто распорядился своей земельной долей и утратил право на нее, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству без необходимой проверки выдавались свидетельства о праве собственности на земельную долю. Поэтому Московский областной суд в одном из своих решений указал, что само по себе представленное свидетельство, выданное земельным комитетом, еще не свидетельствует с бесспорностью о наличии права на земельную долю у наследодателя и судам следует истребовать дополнительные документы (учредительный договор сельскохозяйственной организации, устав ее, акт органа местного самоуправления о выделении земли в общую собственность). В нотариальной практике для оформления наследственных прав на земельную долю требуют также справку из сельскохозяйственной организации, что эта доля не была внесена в уставный капитал.

Впервые ФЗ об обороте сельхозземель установил особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности. Статья 14 этого Закона гласит, что решение о порядке владения и пользования таким земельным участком, а также о местоположении его части, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, принимается общим собранием участников долевой собственности. Этой статьей подробно регламентировано, как должно производиться уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании, при каких условиях оно считается правомочным, как оформляется принимаемое решение.

Сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которая с ней не согласна, может выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

Подробно определяется в ст. 13 ФЗ об обороте сельхозземель порядок выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. В первоначальном тексте этой статьи не было никаких указаний на то, в каких целях может быть выделен участок в счет доли. Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ в нее внесены дополнения, согласно которым участок может быть выделен "для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду". Означает ли это, что теперь гражданин должен указывать цель, для которой ему требуется земельный участок, при обращении о его выделении или что ему может быть отказано в выделении участка в счет доли, если он не преследует ни одной из целей, указанных выше? По нашему мнению, нет. В тексте ФЗ об обороте сельхозземель нигде не упомянута возможность отказа гражданину в выделении участка в счет доли, речь идет только о согласовании местоположения такого участка и размера компенсации, если участок окажется больше или меньше земельной доли. Кроме того, ст. 14 этого Закона Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ дополнена п. 2, в соответствии с которым участник долевой собственности может выделить в счет своей доли земельный участок, если он не согласен с решением других собственников о распоряжении общим земельным участком.

Однако участник долевой собственности обязан известить о своем намерении выделить участок остальных собственников (в письменной форме или через средства массовой информации) с указанием предполагаемого местоположения участка и в установленных случаях размера компенсации остальным участникам. Компенсация выплачивается в случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади. И наоборот, если рыночная стоимость выделяемого участка в расчете на единицу площади окажется ниже рыночной стоимости оставшегося после выделения участка, компенсация выплачивается собственнику, осуществившему выдел участка.

Установлено, что если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности от них не поступило возражений, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. В противном случае споры должны разрешаться с использованием согласительных процедур и только в случае недостижения соглашения рассматриваться в суде. Однако Правительство РФ, которое в соответствии со ст. 14 (абз. 2 п. 2) ФЗ об обороте сельхозземель должно было установить порядок проведения таких согласительных процедур, пока соответствующего нормативного акта не утвердило. Пока можно ориентироваться на принятые Минсельхозом России Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей, но они не имеют общеобязательной силы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <*> указывал, что решение об отводе земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства само по себе не может рассматриваться как доказательство фактического выдела земельной доли в натуре. Истец, глава крестьянского (фермерского) хозяйства, предъявил выданные правлением колхоза и администрацией района акты о выделении земли, однако согласно материалам дела установленная процедура определения местоположения земельного участка не была соблюдена, поэтому в иске ему было отказано.

--------------------------------

<*> ВВАС РФ. 2001. N 5.


ФЗ об обороте сельхозземель подтвердил право собственника земельной доли распоряжаться ею по своему усмотрению, но с соблюдением при ее возмездном отчуждении установленных правил. Эти правила связаны, во-первых, с необходимостью соблюдения порядка распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, - он закреплен в ст. 246 и ст. 250 ГК, а особенности его применения для случаев, когда участников общей собственности более пяти (в сельском хозяйстве таких случаев большинство, иногда сособственников как членов бывших колхозов-гигантов несколько тысяч), установлены названным Законом. Эти особенности касаются порядка уведомления большого количества участников общей собственности о намерении продать земельную долю. Во-вторых, продавец земельной доли должен соблюдать правила, установленные для купли-продажи всех сельскохозяйственных земель: если остальные участники долевой собственности отказались от покупки доли или не заявили о намерении продать ее, он обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельную долю с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, предусмотренным ст. 8 ФЗ об обороте сельхозземель.


Статья 80. Фонд перераспределения земель


Комментарий к статье 80


Фонды перераспределения земель впервые стали создаваться в период проведения аграрной реформы, когда ставилась задача создания фермерских хозяйств и необходимо было найти источники предоставления земли тем лицам, желающим создать крестьянское (фермерское) хозяйство, которые не являлись членами сельскохозяйственных предприятий и не имели права на получение земельной доли. Указом Президента РФ от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <*> предписывалось включить в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам сельскохозяйственных предприятий. Местные администрации обязывались организовывать продажу земель фонда по конкурсу и передачу их в аренду с правом последующего выкупа.

--------------------------------

<*> ВСНД и ВС РФ. 1992. N 1. Ст. 53. Утратил силу с 25 февраля 2003 г. в соответствии с Указом Президента РФ от 25.02.2003 N 250 (СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851).


Однако в законодательстве того времени не было достаточно четко указано, что земли фонда перераспределения являются сельскохозяйственными землями. Статья 96 ЗК РСФСР гласила, что все земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду, а также земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с законодательством, являются землями запаса. Получалось, что изъятые сельскохозяйственные земли переходили в категорию земель запаса, т.е. их целевое назначение терялось и они затем могли быть предоставлены и для иных, несельскохозяйственных, целей. Поэтому комментируемая статья ЗК чрезвычайно важна, она расставила все по своим местам, и теперь временно не используемые земли сельскохозяйственного назначения будут предоставляться только для сельскохозяйственного использования. При этом цели перераспределения земель, указанные в п. 1 комментируемой статьи, включают практически все возможные направления использования сельскохозяйственных земель и соответствуют ст. 78 ЗК (к которой отсылает п. 3 комментируемой статьи), называющей субъектов, использующих земли сельскохозяйственного назначения.

Перечень источников поступления земель в фонд перераспределения, приведенный в п. 2 комментируемой статьи, является исчерпывающим. Изучение этого перечня позволяет сделать вывод о том, что при создании фонда не ставится задача искусственного перераспределения земель (как это предполагалось в начале аграрной реформы), выявления и изъятия недостаточно эффективно использующихся участков и т.п. В статье названы те случаи появления свободных земель, которые всегда так или иначе имеют место в реальной жизни и предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Создание же фонда перераспределения имеет цель не допустить перетекания таких земель в иные категории земель, не связанные с сельскохозяйственным использованием.

Добровольный отказ от земельных участков регламентирован ст. 53 ЗК. При добровольном отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается ст. 225 ГК; при добровольном отказе лица от права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным участком осуществляет государственный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления - собственник земельного участка (см. коммент. к ст. 53 ЗК).

Однако кроме добровольного отказа от земельного участка, собственник земли может распорядиться ею и путем отчуждения, и если он подарит или продаст участок государству, то такой участок по идее тоже должен поступить в фонд перераспределения, хотя об этом в комментируемой статье не упоминается.

Что касается перехода земельных участков государству по наследству, то все возникающие в связи с этим отношения регулируются в соответствии с нормами части третьей ГК. Наследование осуществляется по закону и по завещанию; наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием. Если же нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству.

ФЗ об обороте сельхозземель, кроме вышеназванных, установлен также случай, когда субъект РФ (или в установленных этим субъектом случаях - орган местного самоуправления) обязан приобрести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Статьей 5 этого Закона установлена обязанность лица произвести отчуждение участка из земель сельскохозяйственного назначения, который не может ему принадлежать на праве собственности (в силу либо ст. 3 Закона, если, например, лицо является иностранцем, либо ст. 4, когда общая площадь находящихся в собственности лица сельскохозяйственных угодий превышает максимально установленную). В случае же отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот участок должен приобрести субъект РФ (либо в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование) по начальной цене предмета торгов при условии, что она не превышает рыночную стоимость, сложившуюся в данной местности. В противном случае субъект РФ или муниципальное образование приобретают земельный участок (долю в праве собственности на земельный участок) по рыночной стоимости.

Принудительное изъятие земельного участка возможно по нескольким основаниям. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, по основаниям, указанным в ст. 49 ЗК (см. коммент. к ней). При этом у собственника земли такое изъятие осуществляется путем выкупа (ст. 279 - 282 ГК). Без какой-либо компенсации осуществляется конфискация по решению суда земельного участка у собственника как санкция за совершение уголовного преступления или за умышленное систематическое совершение земельных правонарушений (ст. 50 ЗК), а также принудительное лишение прав на земельный участок в случае его ненадлежащего использования или использования не в соответствии с его назначением (ст. 284 - 287 ГК, ст. 54 ЗК).

ФЗ о введении в действие ЗК установлено (п. 11 ст. 3), что с момента вступления ЗК в силу в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на дату вступления ЗК в силу в фондах перераспределения земель, образованных в соответствии с Указом Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР".

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ (п. 4 ст. 10 ФЗ об обороте сельхозземель).

В соответствии со ст. 18 ЗК не переданные в частную собственность земельные участки государственного фонда перераспределения земель могут находиться в собственности субъектов РФ. Естественно, если участок в частную собственность предоставлен, он не может находиться в собственности государственной или муниципальной и, соответственно, в фонде перераспределения. Но на вопрос, остается ли в фонде перераспределения участок, предоставленный в аренду или пользование, прямого ответа действующий ЗК не содержит.

В комментируемой статье установлены только основные положения, касающиеся фонда перераспределения земель. ФЗ об обороте сельхозземель вообще не касается правового режима этого фонда; видимо, более детально он будет урегулирован специальными нормативными актами.

В частности, необходимо будет закрепить правовые гарантии общедоступности сведений о наличии земель в фонде перераспределения, о которой говорится в п. 4 комментируемой статьи. Например, установить, что местные землеустроительные органы обязаны предъявлять соответствующие данные всем заинтересованным лицам, а также публиковать в местной прессе сведения о поступающих в фонд и предоставляемых из фонда земельных участках, их местоположении и качестве. В соответствии с этими сведениями граждане будут решать вопросы о создании новых садоводческих товариществ, возможности получения участка для личного подсобного хозяйства; сельскохозяйственные коммерческие организации и фермеры смогут выкупить дополнительные участки у государства.

Если в комментируемой статье раскрывается, как образуются свободные земельные участки для предоставления в сельскохозяйственных целях, то две последующие статьи посвящены тому, кому и в каком порядке такие участки предоставляются.


Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства


Комментарий к статье 81


В данной статье, как и в последующей, речь идет о предоставлении земельных участков в самом широком смысле - т.е. о предоставлении как в пользование, аренду, так и в собственность. При этом ни в названии, ни в тексте статей не упоминается о том, что участки предоставляются из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, но, как нам представляется, это подразумевается.

Тексты обеих этих статей являются по существу отсылочными. Помимо того, что на порядок предоставления участков из земель сельскохозяйственного назначения распространяются нормы ст. 28, 29, 33, 34 ЗК, более подробно рассматриваемые вопросы регулирует ФЗ об обороте сельхозземель и другие специальные законы.

Согласно ст. 10 ФЗ об обороте сельхозземель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев приобретения участка в собственность арендатором. Юридическое лицо или гражданин, которому земельный участок передан в аренду, может приобрести его по рыночной стоимости по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Для этого он должен подать заявление в письменной форме в орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции; решение должно быть принято в двухнедельный срок.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, кроме особых случаев, зафиксированных в п. 5 ст. 10 (передача земли религиозным организациям, общинам коренных малочисленных народов - см. комментарий к ст. 82 ЗК), осуществляется только при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Если в течение месяца после опубликования поступит только одно заявление, передача участка в аренду производится по общим правилам ст. 34 ЗК (см. комментарий к ней). Если же заявлений два и более, земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Установлено также, что находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера или отгонными пастбищами, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды. Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ, которым внесены изменения и дополнения в ФЗ об обороте сельхозземель, установлено, что сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК могут предоставляться гражданам на праве общей собственности в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ, т.е. фактически закреплено право субъектов РФ проводить приватизацию земель сельскохозяйственных организаций, если где-то она еще не была проведена. Поскольку все нормативные акты по аграрной реформе к настоящему времени отменены, то правовых оснований такой приватизации до момента принятия изменений в ФЗ об обороте сельхозземель, о которых идет речь, не было. Теперь все вопросы, связанные с порядком возникновения прав на земельные доли (перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, порядок определения размера земельной доли), будут регулироваться законами субъекта РФ.

Порядок предоставления земельных участков гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, установлен ФЗ о фермерском хозяйстве. Прежде всего согласно п. 7 ст. 12 этого Закона размер предоставляемого фермерскому хозяйству земельного участка может быть меньше минимального размера, установленного в соответствии со ст. 33 ЗК и ст. 4 ФЗ об обороте сельхозземель. Минимальные размеры земельных участков вообще не устанавливаются для фермерских хозяйств, основная деятельность которых - садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.

Граждане, заинтересованные в предоставлении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства или осуществления его деятельности подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В заявлении должны содержаться сведения, указанные в ст. 12 ФЗ о фермерском хозяйстве, и к нему должно быть приложено соглашение, заключенное в соответствии с нормами законодательства между членами фермерского хозяйства.

Решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Для ведения ЛПХ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, согласно ст. 3 ФЗ о подсобном хозяйстве предоставляются гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях. Тем гражданам, которые проживают в городах, участки для ЛПХ могут быть предоставлены при наличии свободных земельных участков.

Предоставление земельных участков для ведения ЛПХ осуществляется в общем порядке, установленном земельным законодательством. Предельные размеры (как максимальные, так и минимальные) земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения ЛПХ из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Упоминавшийся ранее ФЗ о садоводческих объединениях достаточно подробно регламентирует вопросы предоставления земли таким объединениям - в той мере, в какой он не противоречит ЗК и другому новейшему законодательству; в настоящее время готовится новая редакция этого Закона.

Обязанность обеспечивать граждан земельными участками для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства лежит на органах местного самоуправления. Они определяют потребность в земельных участках для создания соответствующих объединений путем приема заявлений от граждан и составления списков желающих участвовать в таких объединениях. Гражданину может быть отказано в предоставлении садового, огородного или дачного участка, только если он уже получал бесплатно участок под указанные цели и совершил сделку по его отчуждению (продал, подарил) или если он имеет такой участок (на любом праве) и предоставление еще одного участка приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков.

Что касается сенокошения и выпаса скота, то в соответствии с ФЗ об обороте сельхозземель (п. 5 ст. 10) для указанных целей гражданам предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности в аренду в порядке ст. 34 ЗК; при этом выкуп арендованного участка в собственность не допускается.


Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации


Комментарий к статье 82


В тексте комментируемой статьи дана отсылка к ФЗ об обороте сельхозземель в отношении условий предоставления сельскохозяйственных земель в собственность перечисленным юридическим лицам, однако данным Законом установлены также особенности предоставления участков земель сельскохозяйственного назначения в аренду (см. коммент. к ст. 81 ЗК). При этом в исключение из общего правила, установленного п. 5 ст. 10 ФЗ об обороте сельхозземель, предусматривается, что религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду без торгов, конкурсов или аукционов. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Таким образом, в пользование земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются в общем порядке, установленном ЗК. При этом земельные участки в бессрочное (постоянное) пользование согласно ст. 20 ЗК предоставляются только таким сельскохозяйственным организациям, как федеральные казенные предприятия и государственные и муниципальные учреждения (как правило, это учебные и научные организации сельскохозяйственного профиля и отдельные узкоспециализированные хозяйства). Организации других правовых форм обязаны переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком на право аренды либо выкупить земельный участок в собственность до 1 января 2004 г. (ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК).

Однако для сельскохозяйственных организаций всех правовых форм важнее другая проблема, связанная с оформлением прав на использование земельных участков, находящихся в общей собственности граждан. В результате аграрной реформы основная часть угодий бывших колхозов и совхозов перешла в общую собственность их работников, при этом после реорганизации хозяйств земельные доли, как правило, в уставные фонды новых формирований не передавались. Большинство сельскохозяйственных организаций арендовало земельные доли. Однако согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы только земельные участки и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи (которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования); доля же в праве собственности является имущественным правом, а не вещью, следовательно, в аренду передана быть не может. Поэтому ФЗ об обороте сельхозземель в ст. 16 установил, что договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления этого Закона в силу, в течение 2 лет должны быть приведены в соответствие с ГК и нормами п. 2 ст. 9 того же Закона (который гласит, что земельный участок, находящийся в долевой собственности, может быть передан в аренду целиком, при этом договор аренды заключается со всеми участниками долевой собственности или с одним из них, действующим по доверенностям, выдаваемым ему другими участниками), т.е. для заключения договора с отдельным участником долевой собственности об аренде его доли необходимо, чтобы эта доля была выделена в натуре, на местности, в качестве земельного участка. Если же в течение 2 лет договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с законодательством, к ним будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

Вопрос о порядке предоставления земель в собственность коренным малочисленным народам в законодательстве пока не решен. Федеральным законом от 30.04.1999 N 82-ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации" (в ред. от 22.08.2004) <*> установлено только право лиц, относящихся к малочисленным народам, безвозмездно владеть и пользоваться в местах их традиционного проживания и хозяйственной деятельности землями различных категорий, необходимыми для осуществления традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2208; 2004. N 35. Ст. 3607.


Казачьим обществам для коллективного сельскохозяйственного использования земельные участки предоставляются из специального целевого земельного фонда по предложениям территориального войскового казачьего общества в размерах, определяемых исходя из взятых членами казачьих обществ обязательств по производству и поставкам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд и с учетом наличия у казачьего общества и его членов бесплатно полученных для этих целей земель. Положение о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования утверждено Постановлением Правительства РФ от 08.06.1996 N 667 <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 3023.


Нормативные акты


1. О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации: Федеральный закон от 30.04.1999 N 82-ФЗ.

2. О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 16.07.1998 N 101-ФЗ.

3. О мерах по реализации Закона Российской Федерации "О реабилитации репрессированных народов" в отношении казачества: Указ Президента РФ от 15.06.1992 N 632.

4. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ.

5. О сельскохозяйственной кооперации: Федеральный закон от 08.12.1995 N 193-ФЗ.


Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ

"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <*>


--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882; 2004. N 27. Ст. 2711; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 10. Ст. 758; N 30 (ч. 1). Ст. 3098.


Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ

"О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <*>


--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.


Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ

"О личном подсобном хозяйстве" <*>


--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.


Судебная практика


Решение Верховного Суда Российской Федерации

от 13.03.2003 N ГКПИ2003-124


Определение Судебной коллегии по гражданским делам

Верховного Суда Российской Федерации

от 19.03.2002 N 56-Г02-4


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

от 10.12.2002 N 1467/02

(извлечение)


Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

от 15.10.1996 N 2655/96 <*>

(извлечение)


--------------------------------

<*> ВВАС РФ. 1997. N 4.