Geum.ru

Боголюбов Сергей Александрович, доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Российской Федерации, заведующий отделом аграрного и экологического закон

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   ...   15   16   17   18   19   20   21   22   23

Переоформление права - это осуществление действий по закреплению используемого земельного участка на основании того права, которое предусмотрено ЗК для соответствующих участников земельных отношений. Переоформление осуществляется в том же порядке, что и оформление права на земельный участок: "новое" право подлежит государственной регистрации на основании ФЗ о госрегистрации. Осуществление переоформления осуществляется с учетом Примечания, данного к настоящей статье.

В то же время следует обратить внимание на то, что переоформление права на земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК, непосредственно связано с заключением соответствующего договора - договора купли-продажи или аренды земельного участка. Однако обязать лицо заключить договор на основании гражданского законодательства возможно только в исключительных случаях.

Согласно ст. 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством. При этом понуждение заключить договор подчинено порядку, установленному ст. 445 ГК, в соответствии с которым, если сторона, для которой в соответствии с ГК или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Исходя из приведенных норм следует сделать вывод о том, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки сохраняется за землепользователями после введения в действие ЗК. После 1 января 2006 г. данное право не может быть прекращено автоматически или в административном порядке, поскольку оно было приобретено надлежащим образом и в полном соответствии с действующим на момент приобретения этого права законодательством и сохраняется за правообладателем до момента заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка. Споры о праве на земельный участок разрешаются в судебном порядке, в том числе если органы государственной власти, уполномоченные осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, обратятся в суд о понуждении заключения указанных выше договоров.

Комментируемая статья направлена на изменение земельно-правового режима, приведения его в соответствие с положениями ЗК, а также сокращение переходного периода после вступления в силу ЗК (что и является одной из целей принятия и действия ФЗ о введении в действие ЗК). В то же время применение этой нормы возможно только в совокупности с установленными и приведенными выше статьями ГК и ЗК. При этом статьи ЗК, как основного закона земельного законодательства, имеют высшую юридическую силу, на что указывает в том числе и ст. 2 ЗК, в соответствии с которой нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК.

Ставки земельного налога, являющиеся основанием для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и занятых объектами транспортных систем естественных монополий, в настоящее время рассчитываются для земель соответствующих категорий на основании Закона о плате за землю.

Перечень приграничных территорий, земельные участки которых на основании ст. 15 ЗК не подлежат передаче в собственность иностранным субъектам земельных отношений, а также лицам без гражданства, должен быть установлен согласно указанной статье ЗК нормативным актом Президента РФ. До утверждения данного нормативного акта иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица вправе приобретать в собственность земельные участки только на территориях, заведомо не являющихся приграничными. Такими являются, например, земельные участки в границах субъектов РФ, не имеющих общих границ с иностранными государствами.

Утверждение комментируемой статьи о том, что внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций не допускается, основано на том, что право постоянного (бессрочного) пользования не является самостоятельным объектом оборота. Оно не подлежит также продаже, залогу, не может быть отчуждено правообладателем иным, предусмотренным ГК способом.

Положение п. 7 комментируемой статьи о том, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, основано в том числе на принципе, установленном ст. 1 ЗК, согласно которой единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с установленной нормой приобретение недвижимого имущества в собственность на основании законодательства о приватизации государственного или муниципального имущества должно сопровождаться приобретением в собственность (приватизацией) земельного участка, на котором это недвижимое имущество расположено. Положение п. 7 комментируемой статьи согласуется с нормами Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которым (ст. 28) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, участков, занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Кроме того, Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" установил обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При соблюдении нормы, установленной п. 8 комментируемой статьи, следует иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. При этом предоставление земельных участков, как действие соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления по передаче участка лицу на основании указанного права (в этом случае основанием приобретения права является решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении его пользователю), следует отличать от приобретения права постоянного (бессрочного) пользования при переходе прав на земельный участок от одного лица к другому. Так, переход права постоянного (бессрочного) пользования предполагается при приобретении недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, на основе гражданского и земельного законодательства, а также при реорганизации юридического лица. Это следует из содержания соответствующих норм ГК и ЗК. Статьей 271 ГК установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Статья 35 ЗК, в свою очередь, определяет, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Несмотря на некоторые разночтения в ст. 271 ГК и ст. 35 ЗК, использование части земельного участка, на которое указывает ЗК, должно быть оформлено определенным правовым титулом. Содержание и объем права, переходящего приобретателю недвижимости, должны соответствовать содержанию и объему прав, принадлежавших лицу, отчуждающему недвижимость. Другими словами, если лицу, передающему в собственность строение, сооружение, земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретателю недвижимости не может перейти иное право, кроме как право постоянного (бессрочного) пользования, поскольку иным правом прежний собственник недвижимости не обладал.

В отношении перехода прав правопреемнику в процессе реорганизации юридического лица действуют нормы ГК. В частности, ст. 58 ГК определено, что при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят ко вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом. При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) ко вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Положения п. 9 комментируемой статьи соответствуют ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с данной статьей права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введен в действие на всей территории Российской Федерации через 6 месяцев после его официального опубликования. Поскольку текст Закона был официально опубликован в "Российской газете" от 30 июля 1997 г. N 145, он вступил в силу с момента данного опубликования. Но в соответствии со ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона.

Условие, установленное абз. 1 п. 10 комментируемой статьи, касается земельных участков, находящихся в государственной собственности, для которых еще не установлен конкретный публичный собственник. Разграничение права государственной собственности на земли, находящиеся в федеральной собственности, субъектов РФ и муниципальной собственности, осуществляется на основании ФЗ о разграничении собственности на землю.

Органы местного самоуправления на основании п. 10 комментируемой статьи управомочены осуществлять распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю. Под распоряжением земельными участками следует понимать право отчуждать или иным образом передавать права на земельный участок другим лицам (заключать договор аренды и др.). Не относится к правомочию распоряжения действие по изменению целевого назначения земель (перевод земель из одной категории в другую), порядок осуществления которого предусмотрен ФЗ о переводе земель из одной категории в другую. Порядок исполнения данной нормы определен Постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (в ред. от 21.11.2003) <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2002. N 32. Ст. 3189; 2003. N 48. Ст. 4677.


Фонд перераспределения земель, указанный в п. 11 комментируемой статьи, образован на основании ст. 80 ЗК. Согласно ст. 80 ЗК данный фонд создается в составе земель сельскохозяйственного назначения в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота. До вступления в действие ЗК на территории Российской Федерации были образованы не объединенные единой нормой и управлением фонды перераспределения, которые находились в ведении органов местного самоуправления. Устанавливается при этом, что использование фонда осуществляется на основе нормативных актов РФ.

Статьей 65 ЗК устанавливаются основы платности использования земли. Согласно ст. 65 ЗК использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения кадастровой стоимости земли изложен в Методических рекомендациях по кадастровой оценке земли, утвержденных письмом Госкомзема России от 14.06.1996 N 1-16/1240.

Согласно Методическим рекомендациям кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

Кадастровая стоимость земли является результатом кадастровой оценки и определяется как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Нормативная цена земли - особая категория взимания земельных платежей. Согласно ст. 25 Закона о плате за землю нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении общей долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Таким образом, нормативная цена была установлена Законом о плате за землю преимущественно для обеспечения оборота земельных участков. Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 13. Ст. 1539.


Статья 4


Комментарий к статье 4


Комментируемой статьей определены те нормативные акты и нормы, которые утрачивают силу с момента введения в действие ЗК.

Иные нормативные акты земельного законодательства, как федеральные, так и субъектов РФ, а также нормативные акты органов местного самоуправления подлежат приведению в соответствие с ЗК. При этом в соответствии со ст. 76 Конституции, в случае противоречия законов субъектов РФ федеральным законам, принятым по вопросам совместного ведения (согласно ст. 72 Конституции земельное законодательство является предметом совместного ведения), действует федеральный закон. Не приведенные в соответствие с ЗК и ему противоречащие законы субъектов РФ с момента вступления в действие ЗК применению не подлежат.

Приведению в соответствие с ЗК подлежат и нормативные правовые акты Президента РФ, Правительства РФ (см. коммент. к ст. 6 ФЗ о введении в действие ЗК), а также договоры между Российской Федерацией и субъектами РФ в области регулирования земельных отношений. В целях реализации данного условия был принят Указ Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации" <*>, а также Постановление Правительства РФ от 23.12.2002 N 919 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения" <**>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851.

<**> СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5225.


Статья 5


Комментарий к статье 5


До введения в действие ЗК на территории Российской Федерации действовали нормативные акты Союза ССР в области регулирования земельных отношений в части, не противоречащей законодательству РФ. Таким актом являлись Основы законодательства СССР и союзных республик о земле от 28.02.1990 N 1251-1 <*>. С момента вступления в действие ФЗ о введении в действие ЗК данный нормативный акт, равно как и иные законодательные акты земельного законодательства Союза ССР, а также нормы законодательных актов Союза ССР иных отраслей, регулирующие земельные отношения, прекратили свое действие.

--------------------------------

<*> ВСНД и ВС СССР. 1990. N 10. Ст. 129.


В то же время нормы, регулировавшие земельные отношения до вступления в силу ЗК, продолжают иметь определенное значение при рассмотрении земельных споров в суде, поскольку защита прав и обязанностей собственников землевладельцев и землепользователей, а также выяснение обстоятельств реализации прав на определенный момент времени рассматривается через призму действующих на тот момент нормативных актов.


Статья 6


Комментарий к статье 6


До вступления в силу ЗК одной из особенностей регулирования земельных отношений можно считать то, что данное регулирование осуществлялось преимущественно на основе подзаконных нормативных правовых актов. В настоящее время большинство этих нормативных актов прекратили действие на основании Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации", а также Постановление Правительства РФ от 23.12.2002 N 919 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения".


Статья 7


Комментарий к статье 7


Нормы ЗК в целом не имеют обратной силы. Это означает, что отношения, возникшие на основании договоров, заключенных на основании ЗК РСФСР или иных нормативных актов, действовавших до вступления в силу ЗК, и не расторгнутые после его принятия, продолжают свое действие. При этом нормы ЗК применяются только к тем отношениям между сторонами в договоре, которые возникают после его принятия.

Так, при реализации, например, договора аренды или при реализации прав на землю на основании иного права, установленного ЗК, возникших до вступления его в силу, его нормы действуют только в части тех отношений, которые имеют место после 30 октября 2001 г. Далее, если лицом, использующим земельный участок на основе права постоянного (бессрочного) пользования, земельный участок передан в аренду до принятия ЗК, договор аренды продолжает действовать установленный договором срок и стороны не обязаны расторгнуть договор только потому, что ст. 20 ЗК запрещается распоряжение земельными участками лицами, использующими их на основе права постоянного (бессрочного) пользования.


Статья 8


Комментарий к статье 8


В настоящее время действует ФЗ об обороте сельхозземель, которым урегулированы отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также ФЗ о переводе земель из одной категории в другую, которым в том числе определены особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, нормы комментируемой статьи практически утратили свое значение.


Статья 9


Комментарий к статье 9


В соответствии с ФЗ об обороте сельхозземель основные вопросы, затронутые комментируемой статьей, решены таким образом, что основы правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения на уровне субъекта РФ установлены в том числе и данным Федеральным законом.

Положение комментируемой статьи, так же как и ФЗ об обороте сельхозземель, основано на норме ст. 72 Конституции о том, что земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. В соответствии со ст. 76 Конституции законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам, принятым в рамках реализации ст. 72 Конституции. В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым актом субъекта РФ, изданным в соответствии с ч. 4 ст. 76 Конституции, действует нормативный правовой акт субъекта РФ. В то же время согласно ст. 3 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" (в ред. от 04.07.2003) <*> до принятия федеральных законов по вопросам, отнесенным к предметам совместного ведения, субъекты РФ вправе осуществлять по таким вопросам собственное правовое регулирование. После принятия соответствующего федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ приводятся в соответствие с принятым федеральным законом.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1999. N 42. Ст. 5005; 2003. N 27 (ч. 2). Ст. 2709.


Президент

Российской Федерации

В.ПУТИН

Москва, Кремль

25 октября 2001 года

N 137-ФЗ


Нормативные акты


1. Гражданский кодекс РФ. Ст. 424.

2. О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания: Федеральный закон от 14.06.1994 N 5-ФЗ.

3. О порядке представления сведений о земельных участках: Письмо ПФР от 23.01.2003 N ВП-04-25/700.

4. О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю: Постановление Правительства РФ от 07.08.2002 N 576.

5. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Ст. 3, 11, 12, 28, 43.

6. Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения: Постановление Правительства РФ от 23.12.2002 N 919.

7. Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации: Указ Президента РФ от 25.02.2003 N 250.

8. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Ст. 1.

9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Ст. 8.

10. Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности: Постановление Правительства РФ от 04.03.2002 N 140.

11. Правила подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.03.2002 N 140, Приложение N 1, Приложение N 2.