Информационная карта отчета
| Вид материала | Отчет |
- Информационная карта инновационного опыта информационная карта инновационного опыта, 131.69kb.
- Календарный план курса учебных занятий по спецкурсу «Карта процессов и информационная, 51.48kb.
- Информационная карта, 2017.44kb.
- Информационная карта, 2660.98kb.
- Информационная карта участника, 100.3kb.
- Информационная карта инновационного педагогического опыта, 253.68kb.
- Информационная карта для общеобразовательных учреждений раздел, 1388.57kb.
- Информационная карта, 2933.78kb.
- Информационная карта редукциона, 10928.38kb.
- Информационная карта передового педагогического опыта, 284.25kb.
МАТЕРИАЛЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
ГРУППЫ КОМПАНИЙ
«МЕБЕЛЬ»
ПО СОСТОЯНИЮ
НА «01» ОКТЯБРЯ 2009Г.
Г.МОСКВА
2009
СОДЕРЖАНИЕ
Виды деятельности 11
Финансовые результаты 17
Макроэкономические факторы 18
Отраслевой анализ и доля рынка 26
Финансово-экономический анализ 29
Этапы метода дисконтирования денежных потоков 34
Оценка рисков и определение ставки дисконтирования 36
Определение текущей стоимости прогнозируемого денежного потока Группы компаний «МЕБЕЛЬ» 38
Согласование вариантов 40
Результаты рыночной оценки активов 41
Оценка обязательств компаний 50
Расчет стоимости собственного капитала Группы компаний «МЕБЕЛЬ» 50
Заключение по сравнительному подходу 52
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 56
Список нормативных документов и источников информации 57
Анализ финансового состояния ГК «МЕБЕЛЬ» 58
Копии использованных материалов и документов 79
ИНФОРМАЦИОННАЯ КАРТА ОТЧЕТА
| Объект оценки: | Доля 100% в уставном капитале Группы компаний «МЕБЕЛЬ» в составе 4 юридических лиц, в том числе:
|
| Дата оценки (определения стоимости): | «01» ОКТЯБРЯ 2009 года |
| Вид определяемой стоимости: | Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. |
| Цель и задачи оценки: | Консультирование заказчика относительно рыночной стоимости объекта оценки для принятия управленческого решения. |
| Результаты оценки: | Стоимость 100% доли бизнеса Группы компаний «МЕБЕЛЬ» по состоянию на «01» ОКТЯБРЯ 2009 года составляет (без учета стоимости офисного центра и охотхозяйства) : 65 000 000 руб. 5 000 000 млн.руб (Шестьдесят пять миллионов рублей) |
| Применяемые стандарты оценки: | Федеральные стандарты оценки |
| Основание проведения оценки: | ДОГОВОР № 032/09 от «12» октября 2009 г. |
| Заказчик | ООО «МЕБЕЛЬ» |
| Дата составления отчета: | «30» ноября 2009 г. |
| Исполнитель | ООО «ПрофессионалЪ» |
Сведения об Оценщиках Исполнителя
| ФИО оценщика | |
| Документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности | |
| Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика | |
| Наименование СРО, членом которой является оценщик, и ее место нахождения | |
| Сведения о юридическом лице, с которым заключен трудовой Договор | |
| Основной государственный регистрационный номер юридического лица, с которым заключен Договор | |
| Место нахождения юридического лица, с которым заключен Договор | |
| Стаж работы оценщика | |
| ФИО оценщика | |
| Документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности | |
| Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика | |
| Наименование СРО, членом которой является оценщик, и ее место нахождения | |
| Сведения о юридическом лице, с которым заключен трудовой Договор | |
| Основной государственный регистрационный номер юридического лица, с которым заключен Договор | |
| Место нахождения юридического лица, с которым заключен Договор | |
| Стаж работы оценщика | |
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
Следующие специальные допущения являются неотъемлемой частью настоящего отчета:
1. Все факты, положения и заявления, не упомянутые в отчете, не имеют силы. Изменения могут быть внесены только при согласии исполнителя и заказчика;
2. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях;
3. Информация, использованная в процессе настоящей оценки, представляется надежной, но исполнитель не гарантирует ее полной достоверности. Предполагается, что проведенный анализ и сделанные заключения не основываются на каких-либо предвзятых мнениях;
4. Все расчеты, приведенные в отчете, относятся к стоимости объекта оценки. Любое разделение его на отдельные части и установление их стоимости с последующим суммированием ведет к неверному определению стоимости;
5. Исполнитель не несет ответственности за юридическое описание объекта оценки и его использование или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Данные права считаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально;
6. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки;
7. Исполнитель не принимает на себя ответственность за достоверность бухгалтерских и финансовых данных, предоставленных заказчиком. Ответственность за достоверность указанных данных, относящихся к оцениваемому объекту, несет заказчик;
8. Стоимость незастроенного земельного участка не учитывалась в соответствии с заданием на оценку;
9. Мнение исполнителя о стоимости объекта оценки справедливо только на дату оценки. Исполнитель не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на стоимость объекта.
Понятия и термины
| Бизнес | предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли. |
| Действующий бизнес (при существующем использовании) | производственно – экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, функционирующий на день оценки, в отношении которого отсутствует информация о вероятном прекращении его деятельности в прогнозируемый период времени. При осуществлении оценки действующий бизнес рассматривается как единое целое (товар), в состав которого входят все виды имущества, функционирующие в его организационно-правовых рамках при осуществлении предпринимательской деятельности, и права на это имущество. |
| Объект | действующий бизнес, в отношении которого осуществляется предпродажная подготовка и оценка по заказу клиента. |
| Оценка бизнеса | деятельность, направленная на получение представления о стоимости объекта оценки или о величине доли собственника на конкретный момент времени. |
| Рыночная стоимость бизнеса | наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, руководствуясь принципом наиболее эффективного использования. Этот вид стоимости используется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами, отчуждением и другими сделками с государственной и федеральной собственностью. Основной принцип определения рыночной стоимости это принцип предполагаемого, наиболее эффективного и наилучшего использования, объекта оценки. Стоимость бизнеса, при таком подходе, является усредненной рыночной стоимостью, которой бизнес может обладать при наиболее эффективном и наилучшем использовании. |
| Инвестиционная стоимость | оценка стоимости предприятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. |
| Стоимость воспроизводства бизнеса | затраты на воспроизводство точной копии предприятия или других активов, даже если есть более экономичные аналоги, с учетом всех конструктивных решений и недостатков |
| Стоимость замещения бизнеса | затраты на создание предприятия с аналогичной полезностью, но построенного по современным технологиям, конструкциям, прогрессивных материалов и оборудованием. Широко используется в страховании |
| Ликвидационная стоимость бизнеса | денежная сумма, которая может быть получена при вынужденной продаже в короткие сроки. |
| Залоговая стоимость | оценка предприятия по рыночной стоимости для целей кредитования. |
| Стоимость бизнеса при текущем использовании, стоимость бизнеса в использовании | оценка бизнеса с точки зрения его полезности для потенциального владельца от функционирования данного бизнеса выраженной в денежной форме. Другими словами, стоимость фирмы для владельца (его ценность) зависит от прямого денежного потока получаемого собственником от работы предприятия. |
| Подходы к оценке стоимости предприятия (бизнеса) |
|
| Аналог объекта оценки | сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. |
| Возможный аналог объекта оценки | объект, который по результатам проведенного анализа может быть признан аналогом объекта оценки. |
| Капитализация дохода | преобразование будущих периодических и равных (стабильно изменяющихся) по величине доходов, ожидаемых от объекта оценки, в его стоимость на дату оценки, путем деления величины периодических доходов на соответствующую ставку капитализации. |
| Риск | обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их стоимость на дату проведения оценки. |
| Дисконтирование денежного потока | преобразование будущих денежных потоков (доходов), ожидаемых от объекта оценки, в его стоимость на дату оценки с использованием соответствующей ставки дисконтирования. |
| Ставка дисконтирования | процентная ставка отдачи (доходности), используемая при дисконтировании с учетом рисков, с которыми связано получение денежных потоков (доходов). |
| Деловая репутация организации (гудвил) | нематериальный (юридически неидентифицируемый) актив, возникающий благодаря фирменному наименованию, репутации, наличию постоянной клиентуры, местоположению и иным факторам, стоимость которых нельзя выделить и оценить по отдельности, но которые обусловливают дополнительные доходы или иные экономические выгоды. |
| Оборотный капитал (собственные оборотные средства) | величина, получаемая путем вычитания из суммы оборотных активов организации, принимаемых к расчету, суммы ее краткосрочных обязательств, принимаемых к расчету. |
| Доход собственника (инвестора) | денежные суммы (потоки), получаемые собственником бизнеса (инвестором) от владения данным действующим бизнесом. |
| Срок экономической жизни продукта (услуги) | в соответствии с концепцией жизненного цикла товара, в общем случае, каждый продукт или услуга проходят четыре стадии развития: разработка (1), выведение на рынок (2), зрелость (3), смерть (4). Смерть товара наступает по причине отказа ключевых целевых групп потребителей. Опыт показывает, что в этой фазе вложения в данный товар нецелесообразны, а деньги, потраченные на рекламу и реанемирование товара, оказываются неэффективно используемыми. Таким образом, любой товар имеет свой срок экономической жизни. |
| Экономический срок жизни бизнеса - | срок от реализации проекта бизнеса до его экономической смерти вследствие возросшей конкуренции, изменения конъюнктуры рынка и других причин. Для малых и средних предприятий, не имеющих раскрученного бренда, срок экономической жизни в среднем составляет 3-5 лет. |
| Экономическая смерть бизнеса или товара | такая фаза развития бизнеса, в которой вложения в рекламу, продвижение товара не дают отдачи, бизнес или выпуск данного товара начинает приносить убытки, и для продолжения деятельности бизнеса необходимы вложения сопоставимые с открытием новой фирмы или выпуска новой продукции. |
| Заказчик | физическое или юридическое лицо, являющееся стороной по договору на проведение оценки или предпродажной подготовки Объекта к продаже. |
| Представитель Объекта | не являющееся Заказчиком физическое или юридическое лицо – собственник Объекта либо уполномоченное собственником на отчуждение Объекта лицо. |
Основные принципы оценки бизнеса
Не существует единой универсальной формулы, по которой можно определить стоимость бизнеса в разных обстоятельствах. По этому существуют разные принципы и подходы к оценке стоимости бизнеса.
В практике оценки бизнеса существуют три группы принципов ценообразования, связанных с:
1) Принципы, связанные с представлением владельца о действующем бизнесе.
- принцип полезности гласит; что действующий бизнес обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу, т.е. предназначен для производства определенного вида продукции или услуг, реализации и получения прибыли.
- принцип замещения означает; что разумный и осведомленный покупатель не заплатит за действующий бизнес больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой аналогичный бизнес с такой же степенью полезности.
- принцип ожидания означает; что стоимость бизнеса может определяться исходя из ожиданий будущей прибыли, или других выгод, которые могут быть получены в будущем от эксплуатации данного конкретного действующего бизнеса, а также размера денежных средств от его перепродажи.
- Принципы, связанные с рыночной средой:
- Принцип зависимости. Стоимость бизнеса зависит от множества факторов, но и сам действующий бизнес влияет на стоимость окружающих объектов рынка, находящихся в данном сегменте рынка.
- Принцип соответствия. Любой действующий бизнес должен соответствовать рыночным стандартам, действующим в данном регионе, а местоположение общепринятым традициям использования земельных участков в данном районе.
- Предложение и спрос. Обычно спрос оказывает на цену действующего бизнеса большее влияние, чем предложение, так как он более изменчив. Если спрос превышает предложение, то цены растут; если предложение превышает спрос, то цены падают.
- Принцип конкуренции. Это соревнование предпринимателей в получении прибыли; она обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли, ведет к росту предложения и снижению массы прибыли, а значит снижению стоимости бизнеса.
- Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно изменяется, по этому оценку бизнеса проводят на конкретную дату.
- Принципы, связанные с эксплуатацией бизнеса.
- Вклад. Это сумма, на которую уменьшается или увеличивается чистая прибыль, а соответственно стоимость действующего бизнеса, в следствии наличия или отсутствия какого-либо улучшения, или дополнения, к действующим факторам производства. Некоторые факторы увеличивают стоимость бизнеса на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают.
- Сбалансированность (пропорциональность) бизнеса. Данный принцип означает, что любому виду бизнеса соответствуют оптимальные сочетания факторов, при которых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость бизнеса.
- Оптимальный размер (масштаб). Любой бизнес, и любая его составляющая должны иметь оптимальный размер.
- Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности. Имущественные права следует соединять и разъединять так, что бы увеличить общую стоимость бизнеса.
- Наилучшее и наиболее эффективного использование – это основной принцип оценки рыночной стоимости предприятия, означающий разумное и возможное использование имущественного комплекса бизнеса, обеспечивающее ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости.
Основные ценообразующие факторы, определяющие стоимость бизнеса при существующем использовании.
- Фактор доходности. Исходя из принципа полезности, основным ценообразующим параметром действующего бизнеса, является предполагаемый доход инвестора (собственника). Инвестор вкладывает деньги в надежде вернуть их и получить доход. Чем большую прибыль собственник может получить с действующего бизнеса, тем ценнее для него данный бизнес.
- Фактор длительности получения доходов. Длительность получения доходов может ограничиваться; сроком экономической жизни основных продуктов или услуг бизнеса, сроком аренды производственных и офисных площадей, изменением спроса на выпускаемую продукцию или услуги.
- Фактор обремененности имуществом. Действующий бизнес, приносящий доход, имеющий в своем составе имущественные активы, здания и сооружения в собственности, промышленное оборудование, транспорт стоит дороже, чем аналогичный бизнес на арендованных площадях с малым количеством основных средств, даже если они приносят одинаковый доход. Наличие в собственности недвижимости, промышленного оборудования с большими сроками физического и морального износа, резко снижают риски инвестирования в данный бизнес фрезерные и токарные станки 1965 года выпуска до сих пор трудятся на благо предпринимателей). Если бизнес оказался не рентабельным, то инвестор может продать активы и вернуть часть инвестированных денежных средств. Покупка бизнеса, основная ценностью которого составляют предполагаемые денежные потоки (будущие инвестиционные ожидания), связано с большим риском, и соответственно, такой бизнес стоит дешевле.
- Фактор ключевой фигуры. В большинстве случаев малый бизнес собственником создается под себя. Не редки случаи, когда весь бизнес держится на ключевой фигуре – собственнике. Объемы работ бизнеса формируются за счет личных связей, клиенты пользуются услугами предоставляемые данным бизнесом за счет личных симпатий к собственнику. При смене собственника такой бизнес имеет туманные перспективы. Ключевой фигурой может быть и просто рядовой специалист, заменить которого очень сложно или можно только двумя, тремя специалистами, что приводит к увеличению издержек бизнеса.
- Фактор масштаба бизнеса. Инвестирование в действующий бизнес в зависимости от масштаба (размера), имеет разные риски, и соответственно фактор масштаба влияет на стоимость бизнеса. Бизнес, имеющий сетевую структуру, меньше подвержен рыночным рискам (например: отказ пролонгации договора аренды, появления нового конкурента рядом со сбытовой точкой), более устойчив, и конкурентоспособен.
- Фактор обремененности долгами. Если отчуждаемый бизнес обременен долгами, то его оценочная стоимость снижается на величину долговых обязательств.
- Фактор сезонности. Если стоимость бизнеса рассчитывается исходя из годовых потоков прибыли, то сезонность не сильно влияет на стоимость бизнеса, зато влияет на ликвидность – инвесторы стараются покупать бизнес к сезонному пику доходности.
- Фактор спроса. Если спрос на данный бизнес на рынке продаж выше предложения, бизнес можно продать дороже его оценочной стоимости, и, соответственно, превышение предложения над спросом, ведет к увеличению срока реализации и уменьшению стоимости.
- Фактор престижности. На рынке продаж действующих бизнесов существуют бизнесы (кофейня, ресторан, салон красоты) которые позиционируются как престижные, и имеют повышенный спрос.
- Фактор прозрачности. Действующий бизнес, имеющий прозрачную структуру, простоту (отлаженность) в управлении, имеет большую ликвидность, чем «закрытый бизнес».
- Фактор отраслевой принадлежности. Бизнесы в разрезе отраслевой принадлежности с учетом специфики, узкой специализации, доступности, трудоемкости, емкости рынка, престижности имеют различный спрос на рынке продаж действующих бизнесов.
- Фактор двойной бухгалтерии. Бизнесы, имеющие чистую прибыль по данным официальной бухгалтерской отчетности, имеют гораздо большую привлекательность и спрос у потенциального собственника.
ОПИСАНИЕ ГРУППЫ КОМПАНИЙ «МЕБЕЛЬ»
Объектом оценки является ГРУППА КОМПАНИЙ «МЕБЕЛЬ», оперирующая на рынке производства корпусной мебели, оптовой и розничной продажи продукции собственного производства.
Пердметом оценки выступает экономическая деятельность Группы компаний «МЕБЕЛЬ» в составе 4 юридических лиц и 1 индивидуального предпринимателя, в том числе:
- 100% доля в уставном капитале ООО «мебель»,
- 100% доля в уставном капитале ООО «Компания МЕБЕЛЬ»,
- 100% доля в уставном капитале ООО «МСК»,
- 100% доля в уставном капитале ООО «Торговый дом «МЕБЕЛЬ».
Фактическим владельцем 100% группы компаний является Иванов Аркадий Валентинович. По состоянию на 01.10.2009 уставной капитал группы сформирован следующим образом:
На дату проведения оценки на балансе оцениваемых предприятий имелись нематериальные активы в виде товарных знаков (знаков обслуживания):
Объекты НМА и «ноу-хау» не были сформированы и оценке не подлежали.