Колесник Олег Николаевич генеральный директор ООО "Венчурные инвестиционные проекты", непосредственный разработчик закон
| Вид материала | Закон |
- Сибельдина Лиля Аркадьевна Генеральный директор ООО «Орион-Си» Мой доклад, 46.16kb.
- Пояснительная записка Разработчик: ОАО градъ, г. Тюмень Генеральный директор, 305.96kb.
- Первая российская штукатурная станция: от замысла до серийного выпуска, 49.98kb.
- «Инновации и венчурное инвестирование», 293.08kb.
- Утверждаю: Генеральный директор ООО «Таволожская керамика», 96.49kb.
- «курс молодого бойца для инновационного предпринимателя», 56.58kb.
- «Генеральный Директор», 58.72kb.
- Занятости актера, консультации по заключению договоров на участие в проектах, продвижение, 61.04kb.
- Генеральный план пышминского городского округа свердловской области применительно, 2664.85kb.
- Инструкция по применению дезинфицирующего средства «оекорон- 12», 593.49kb.
* - варианты ведения налогового учета представлены выше в таблицах учета
Могут ли опционы быть выпущены в бездокументарной форме?
Согласно Правилам випуска и обращения фондовых деривативов, утвержденным Решением ГКЦБФР от 24.06.1997 г. N 13 (п.4) выпуск опционов осуществляется как в бумажной (документарной), так и безбумажной (бездокументарной) формах.
В то же время в Постановлении КМУ от 19.04.99 г. № 632 «Об утверждении Положении о требованиях к стандартной (типовой форме деривативов» (п. 7) сказано, что деривативы должны быть составлены в письменной форме (!). Несоблюдение требований этого положения относительно наличия обязательных реквизитов является основанием для признания контракта таким, который не является деривативом (!).
В случае, если опционы выпущены в документарной форме, Эмитент самостоятельно организует учет:
- Сертификатов как бланков строгой отчетности;
- Размещенных опционов (их количество, стоимость размещения и т.д.)
Недостатки документарного выпуска ЦБ:
1. В случае осуществления бездокументарного выпуска ЦБ хранитель как номинальный держатель ЦБ обеспечивает учет эмитированных и размещенных ЦБ.
В случае документарного выпуска такой учет ведет сам Эмитент, что требует повышенного контроля со стороны банка, кредитующего покупателей под покупку таких ЦБ.
2. В отношении документарной формы предъявительской ценной бумаги существует риск смены собственника в результате случайной утраты (потери, кражи и т.д.) этой ценной бумаги у первоначального владельца.
_____________________________________________________________________
- Инвестиционные договоры: классификация.
Понятие «инвестиционный договор» основано на нормах Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII. Так ст.9 данного Закона устанавливает:
« Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).
Укладання договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності».
Однако, такая формулировка (как и сам Закон об инвестдеятельности) лишь определяет класс договоров — инвестиционные. Однако, она не дает ответа к какому виду гражданско-правовых обязательств отнести такие инвестдоговоры согласно ГКУ и других актов гражданского законодательства.
Предлагаем следующую классификацию:
Главное разобраться, к какому виду гражданско-правового обязательства относится тот или иной инвестиционный договор.
Характерные черты договора инвестиционного договора подряда:
— застройщик обязуется построить в установленный срок объект или выполнить другие строительные работы, а инвестор обязуется предоставить подрядчику землю под строительство и/или оплатить (проинвестировать) строительство;
— собственником объекта строительства или результата других строительных работ до их сдачи инвестору является застройщик;
Характерные черты инвестиционного договора поручения:
— застройщик обязуется совершить от имени и за счет второй стороны (инвестора) определенные юридические действия (например, организовать и проконтролировать строительство);
— за предоставление таких услуг (по организации строительства) застройщик имеет право на получение вознаграждение (которое может определяться в виде «дельты» от полученных от инвестора средств;
— Сделка, совершенная застройщиком, создает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности инвестора.
Характерные черты инвестиционного договора совместной деятельности (договора паевого участия):
— по договору о совместной деятельности стороны (участники) обязуются совместно действовать без создания юридического лица для достижения определенной цели;
— по договору простого общества стороны (участники) берут обязательство объединить свои вклады и совместно действовать с целью получения прибыли или достижения другой цели.
- Прошлое и настоящее инвестиционного договора.
— Изначально существовало письмо ГНАУ от 07.08.2000 г. № 4473/6/15-1116, в котором излагались следующие выводы:
— договор на паевое участие в финансировании строительства жилого дома между предприятием и пайщиками (физическими и юридическими лицами) не предусматривает передачу права собственности на имущество (имеется ввиду, что оно изначально принадлежит пайщикам);
— вышеупомянутые хозяйственные операции предприятия относятся к операциям с долговыми обязательствами, порядок их налогообложения регулируется п. 7.9 ст. 7 Закона о прибыли;
— сумма средств, перечисленных пайщиками для финансирования строительства жилого дома согласно вышеупомянутым договорам, не включается в валовой доход предприятия, а расходы предприятия, связанные с выполнением по поручению пайщиков соответствующих соглашений от своего имени за счет пайщиков, не включаются в его валовые расходы;
— разница между суммой средств, полученных предприятием от пайщиков для финансирования строительства жилого дома, и размером фактических расходов предприятия, связанных с выполнением поручения пайщиков обеспечить финансирование строительства жилого дома, считается доходом предприятия, который включается в его валовой доход. Этот доход отражается в стр.2.7 приложения к Декларации о прибыли предприятия в том отчетном (налоговом) периоде, в котором заказчиком будет выполнено обязательство перед пайщиками.
Именно это письмо послужило причиной для бума инвестиционных договоров в строительстве в период с 2000 года по 2004 год.
— Аналогичная позиция была повторно озвучена в письме ГНАУ от 28.11.2003 г. № 18540/7/15-1117:
_______________________________________________________________
ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 28.11.2003 р. N 18540/7/15-1117
Щодо питань, пов'язаних з оподаткуванням операцій із залученими коштами
ДПАУ розглянула лист ДПА у м. Києві щодо питань, пов'язаних із оподаткуванням коштів, залучених платником податку у зв'язку з цивільно-правовими договорами, і повідомляє.
Договір на пайову участь у фінансуванні будівництва житлового будинку між підприємством і пайовиками (фізичними та юридичними особами) не передбачає передачу права власності на майно. При одержанні коштів від пайовиків для фінансування будівництва житлового будинку у підприємства виникають боргові зобов'язання перед пайовиками. Ці боргові зобов'язання погашаються підприємством з передачею пайовиками після завершення будівництва документів для оформлення права власності на відповідну частину житлового будинку.
Вищезазначені господарські операції підприємства відносяться до операцій з борговими зобов'язаннями, порядок їх оподаткування регулюється п. 7.9 ст. 7 Закону України від 22.05.97 р. N 283/97-ВР "Про оподаткування прибутку підприємств" (далі - Закон).
Відповідно до пп. 7.9.1 ст. 7 Закону з урахуванням особливостей, встановлених Законом, не включаються до валового доходу і не підлягають оподаткуванню кошти або майно, залучені платником податку у зв'язку з цивільно-правовими договорами, що не передбачають передачу права власності на таке майно.
Таким чином, сума коштів, перерахованих пайовиками для фінансування будівництва житлового будинку згідно з вищезазначеним договором, не включається до валового доходу підприємства, а витрати підприємства, пов'язані з виконанням за дорученням пайовиків відповідних угод від свого імені за рахунок пайовиків, не включаються до його валових витрат.
При цьому різниця між сумою коштів, одержаних підприємством від пайовиків для фінансування будівництва житлового будинку згідно з вищезазначеним договором, і розміром фактичних витрат підприємства, пов'язаних з виконанням доручення пайовиків забезпечити фінансування будівництва житлового будинку, вважається доходом підприємства, який включається до його валового доходу.
Заступник Голови Ю. Гриб
__________________________________________________________________
И в этот период времени (2000 – 2004) не было необходимости рассматривать инвестиционные (долевые) договоры как отдельные гражданско-правовые, т.к. было прямое указание на это в письмах ГНАУ.
— Все изменилось после появления письма ГНАУ от 07.12.04 г. № 23860/7/15-1117:
_________________________________________________________________
ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 07.12.2004 р. N 23860/7/15-1117
Щодо оподаткування операцій з коштами пайовиків
Державна податкова адміністрація України розглянула лист щодо оподаткування операцій з коштами пайовиків і повідомляє.
Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
До договорів, що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори), застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру цих договорів. Договори на пайову участь у фінансуванні будівництва житлового будинку між підприємством і пайовиками (фізичними та юридичними особами) відносяться до багатосторонніх договорів.
Відповідно до підпункту 4.1.1 пункту 4.1 статті 4 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" (далі - Закон) валовий дохід включає загальні доходи від продажу товарів (робіт, послуг), у тому числі допоміжних та обслуговуючих виробництв, що не мають статусу юридичної особи, а також доходи від продажу цінних паперів (крім операцій з їх первинного випуску (розміщення) та операцій з їх кінцевого погашення (ліквідації).
У підприємства, яке займається будівництвом житла за багатосторонніми договорами, валові доходи виникають відповідно до статті 11 Закону.
Датою збільшення валового доходу вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:
- або дата зарахування коштів від покупця (замовника) на банківський рахунок платника податку в оплату товарів (робіт, послуг), що підлягають продажу, у разі продажу товарів (робіт, послуг) за готівку - дата її оприбуткування в касі платника податку, а за відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;
- або дата відвантаження товарів, а для робіт (послуг) - дата фактичного надання результатів робіт (послуг) платником податку.
Пунктом 7.9 Закону встановлено порядок оподаткування операцій з борговими вимогами та зобов'язаннями.
Підпунктом 7.9.1 цього пункту визначено, що з урахуванням особливостей, встановлених Законом, не включаються до валового доходу і не підлягають оподаткуванню кошти або майно, залучені платником податку у зв'язку з придбанням платником податку майна на підставі договору концесії, комісії, консигнації, довірчого управління, схову (відповідального зберігання), а також згідно з іншими цивільно-правовими договорами, що не передбачають передачі права власності на таке майно, з урахуванням положень підпункту 7.9.6 пункту 7.9 Закону.
Отже, дія підпункту 7.9.1 Закону на операції з одержання від пайовиків внесків для фінансування будівництва житла у вигляді коштів не розповсюджується.
При цьому, роз'яснення, надане листом ДПА України від 07.08.2000 N 4473/6/15-1116, в частині оподаткування операцій з коштами (майном) пайовиків вважати таким, що не застосовується.
Заступник Голови ДПА України В. Копилов
_____________________________________________________________
— Фактически ГНАУ отказалась от своей первоначальной позиции по данному вопросу. В связи с этим остро стоит вопрос о том, как же теперь вести налоговый учет по таким договорам?
— В отношении НДС, в условиях действия новой редакции пп.5.1.20 нет шансов получить льготу или не облагать средства, полученные от инвестора на строительство.
Подтверждение тому — публикация в «Вестнике налоговой службы Украины»:
_________________________________________________________________
ПДВ у договорах пайової участі та ФФБ & ФОН
Замовник (забудовник) за договором пайової участі в будівництві житлового будинку одержує від пайовиків (інвесторів) кошти, які, за винятком фактичних витрат, пов'язаних із підготовкою будівництва такого будинку, перераховує генпідрядній організації, що здійснює таке будівництво. Після завершення будівництва пайовикам передаються документи для оформлення права власності на відповідну частину житла. Одержані від пайовиків кошти згідно з нормами п. 7.9 ст. 7 Закону № 334/94-ВР не включаються до валового доходу i не підлягають оподаткуванню. Чи підлягають обкладанню ПДВ зазначені кошти? Якщо так, то що є об'єктом оподаткування в замовника: загальна сума коштів, одержаних від пайовиків, чи різниця між сумою цих коштів та фактичними витратами замовника?
Виходячи зі змісту запитання, замовник (забудовник) здійснює витрати на будівництво житла, тобто надає будівельні послуги, вартість яких компенсують інвестори (покупці таких послуг).
Операції з будівництва житла та надання послуг, пов'язаних із таким будівництвом, відповідно до норм п. 1.4 ст. 1 та пп. 3.1.1 п. 3.1 ст. 3 Закону України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР (зі змінами та доповненнями) підпадають під визначення операцій з поставки послуг i тому підлягають обкладанню ПДВ на загальних підставах за ставкою 20 %.
База оподаткування операцій з поставки зазначених послуг визначається у загальновстановленому порядку – відповідно до норм п. 4.1 ст. 4 Закону № 168/97-ВР, тобто виходячи з їх договірної (контрактної) вартості, визначеної за вільними або регульованими цінами (тарифами) з урахуванням акцизного збору, ввізного мита, інших загальнодержавних податків та зборів (обов'язкових) платежів, за винятком ПДВ, що включаються в ціну товарів (робіт, послуг) згідно із законами України з питань оподаткування*.
При цьому до складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних i нематеріальних активів, що передаються платнику податку безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу в зв'язку з компенсацією вартості товарів (робіт, послуг), проданих (виконаних, наданих) таким платником податку.
Щодо прирівнювання зазначеної операції до операцій з борговими зобов'язаннями, визначених нормами п. 7.9 ст. 7 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.94 р. № 334/94-ВР (у редакції Закону України від 22.05.97 р. № 283/97-ВР, зі змінами та доповненнями), як таких, що не передбачають передачі власності на майно (у цьому випадку новозбудованого житла), слід зазначити, що при визначенні об'єктів оподаткування ПДВ норми цього Закону не можуть застосовуватися, оскільки Законом № 334/94-ВР установлено об'єкт оподаткування іншим податком – податком на прибуток.
Водночас слід звернути увагу на те, що деякі операції, зокрема діяльність з управління активами, згідно з нормою пп. 3.2.1 п. 3.2 ст. 3 Закону № 168/97-ВР не є об'єктом оподаткування, але її застосування можливе при здійсненні зазначеної діяльності, що регулюється нормами чинного законодавства про таку діяльність, а саме Законом України «Про фінансово-кредитні механізми i управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р. № 978-IV та Законом України «Про інститути спільного інвестування (пайові та корпоративні інвестиційні фонди)» від 15.03.2001 р. № 2299-III.
Відповідь підготовлено за сприяння
Анатолія Богдана
Директора Департаменту оподаткування юридичних осіб ДПА України
Юрія Лапшина
Заступника директора Департаменту
Алли Кононової
Начальника відділу розгляду звернень управління ПДВ
Галини Рябенченко
Головного державного податкового ревізора-інспектора відділу розгляду звернень управління ПДВ
«Вісник податкової служби України», січень 2005 р., № 1–2 (332), с. 47 (k.com.ua)
Дата підготовки 11.01.2005 Журнал «Вісник податкової служби України»
__________________________________________________________________
- Налогообложение операций по инвестдоговорам (паевым договорам).
Именно по причине отмены «положительного» письма ГНАУ по вопросу налогообложения инвестдоговоров, возникла необходимость определять, как же вести налоговый учет (в первую очередь заказчику) при строительстве по таким договорам? Предложим свои варианты:
Вариант 1. «подрядный»
Для Заказчика налогообложение полученных средств и выполненных по такому договору работ будет происходить по обычным правилам налогообложения продажи.
Огромная проблема с валовыми расходами по материальным составляющим — придется доказывать налоговикам, что данные матрасходы не корректируют по п.5.9.
Естественно, если идет строительство и для собственных нужд заказчика, такие расходы не попадают в валовые — их нужно амортизировать в дальнейшем.
Если идет строительство и для дальнейшей перепродажи части заказчика, то согласно Инструкции о Плане счетов такая часть зачисляется в состав товаров (281 счет). И тут возникает вопрос с пересчетом по п.5.9?
ПРИМЕР: Заказчик получил от пайщиков 1,2 млн. грн. По договорам инвстирования на строительство было перечислено 700 тыс. аванса (в последствии «закрытого» актами). Построенный объект был передан инвесторам.
| № п/п | Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция счетов | Сумма, грн., тыс. | Налоговый учет | ||
| Дт | Кт | ВД | ВР | |||
Учет у Заказчика | ||||||
| 1 | Получены средства от инвестора | 311 | 48 | 1200 | 1000 | — |
| 2 | Начислены налоговые обязательства по НДС | 643 | 641 | 200 | — | — |
| 3 | Перечислены авансы подрядчику | 371 | 311 | 720 | — | 700 |
| 4 | Начислен налоговый кредит | 641 | 644 | 120 | — | — |
| 5 | Приобретены материалы для строительства | 205 | 631 | 0,1 | — | 0,1 |
| 6 | Начислен налоговый кредит по НДС | 641 | 631 | 0,02 | — | — |
| 7 | Оплачены материалы | 631 | 311 | 0,12 | — | — |
| 8 | Переданы материалы подрядчику для строительства | 2051 | 205 | 0,1 | — | — |
| 9 | Закрыты актами этапы выполненных работ | 15 | 631 | 700 | — | — |
| 10 | Списан начисленный налоговый кредит по НДС по авансам | 644 | 631 | 120 | — | — |
| 11 | Списаны матрасходы по актам | 15 | 205 | 0,1 | — | — |
| 12 | Передана квартира заказчику | 48 | 15 | 800 | — | — |
| 13 | Списаны налоговые обязательства по НДС | 48 | 643 | 200 | — | — |
| 14 | Показан доход в бухгалтерском учете | 48 | 703 | 200 | — | — |
| 15 | Проведен зачет по авансам подрядчику | 371 | 631 | 720 | — | — |
Вариант 2: строительство по поручению.
Для Заказчика средства, полученные от инвестора, являются транзитными. Иными словами, они не включаются в валовой доход при получении, а расходы, понесенные за счет таких средств, не включают в валовые расходы.
Из всей налоговой нагрузки остается только НДС (п.4.7 Закона о НДС).
| № п/п | Содержание хозяйственной операции | Корреспонденция счетов | Сумма, грн., тыс. | Налоговый учет | ||
| Дт | Кт | ВД | ВР | |||
Учет у Заказчика | ||||||
| 1 | Получены средства от инвестора | 311 | 685 | 1200 | — | — |
| 3 | Перечислены авансы подрядчику | 371 | 311 | 720 | — | — |
| 4 | Начислен налоговый кредит по НДС по авансам | 641 | 644 | 120 | — | — |
| 5 | Приобретены материалы для строительства | 023 | - | 0,12 | — | — |
| 6 | Начислен налоговый кредит по НДС по материалам | 641 | 644 | 0,02 | — | — |
| 7 | Оплачены материалы | 377 | 311 | 0,12 | — | — |
| 8 | Переданы материалы подрядчику для строительства | 0231 | 023 | 0,12 | — | — |
| 9 | Закрыты актами этапы выполненных работ | - | 0231 | 0,12 | — | — |
| 685 | 377 | 800 | — | — | ||
| 10 | Начислены налоговые обязательства по закрытым актам (по авансам, по материалам) | 644 | 641 | 120 | — | — |
| 11 | Отражена реализация услуг поверенного (заказчика) | 361 | 703 | 400 | 333,33 | — |
| 12 | Начислены налоговые обязательства по НДС | 703 | 641 | 66,67 | — | — |
| 13 | Отражен финансовый результат | 703 | 791 | 333,33 | — | — |
| 14 | Проведен зачет | 685 | 361 | 400 | — | — |
— после вступления в силу Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» от 19.06.03 г. № 978-IV появилось мнение, что инвестдоговоры (в особенности те, которые имеют признаки поручения) «простым» не финансовым субъектам заключать нельзя. Причина в следующем:
— Закон о финансировании определяет общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования массового строительства жилья и особенности управления этими средствами;
— управителем может быть банк или другое финансовое учреждение (ст.4);
— отношения, связанные с осуществлением управления имуществом при финансировании строительства, регулируются этим Законом и другими законодательными актами Украины в части, не противоречащей этому Закону.
Выходит, что брать деньги для строительства в доверительное управление могут только финучреждения.
Однако, доверительное управление и поручения — вещи абсолютно разные!
Вот только некоторые отличительные особенности:
| Доверительное управление (глава 70 ГКУ) | Поручение (глава 68 ГКУ) |
| По договору управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает второй стороне (управителю) на определенный срок имущество в управление, а вторая сторона обязуется за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). | По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет второй стороны (доверителя) определенные юридические действия. Сделка, совершеннае поверенным, создает, изменяет, прекращает гражданские права и обязанности доверителя. |
| Имущество, переданное в управление, должно быть отделено от другого имущества учредителя управления и от имущества управителя. Имущество, переданное в управление, должно учитываться у управителя на отдельном балансе, и относительно него ведется отдельный учет. Расчеты, связанные с управлением имуществом, осуществляются на отдельном банковском счете. | Подобного требования нет |
| Свободные средства на текущих счетах фонда, которые временно не переданы на финансирование строительства, банк-управитель имеет право использовать при осуществлении банковских операций. | Поверенный обязан совершать действия в соответствии с содержанием данного ему поручения |
| Управитель действует без доверенности. | Доверитель обязан выдать поверенному доверенность на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения. |
Подтверждение правомерности заключения инвестдоговоров (в т.ч. и инвестдоговоров поручения) в условиях действия Закона о ФФС дали многие компетентные органы:
__________________________________________________________________
МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
ЛИСТ
від 13.08.2004 р. N К-157-19
Щодо надання роз'яснень
У Міністерстві юстиції України розглянуто Ваш лист щодо надання роз'яснень та повідомляється.
Глава 70 Цивільного кодексу України визначає правові засади та загальні принципи цивільно-правових відносин, пов'язаних з управлінням майном.
Згідно зі статтею 1029 цього Кодексу за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Статтею 1033 цього Кодексу визначено, що управителем може бути суб'єкт підприємницької діяльності. Управителем не може бути орган державної влади, орган влади Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування, якщо інше не встановлено законом. Вигодонабувач не може бути управителем. Управитель діє без довіреності.
Управитель, якщо це визначено договором про управління майном, є довірчим власником цього майна, яким він володіє, користується і розпоряджається відповідно до закону та договору управління майном.
Стаття 1042 Цивільного кодексу визначає, що управитель має право на плату, встановлену договором, а також на відшкодування необхідних витрат, зроблених ним у зв'язку з управлінням майном.
Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами.
Згідно зі статтею 2 цього Закону управителем є фінансова установа, яка здійснює управління майном, отриманим у довірчу власність за договором управління майном. За цим Законом управління фондом фінансування будівництва (далі - ФФБ) здійснює управитель ФФБ, управління фондом операцій з нерухомістю (далі - ФОН) здійснює управитель ФОН.
Договір управління майном, згідно із положеннями цієї статті, це угода, за якою установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. За цим Законом для ФФБ - це договір про участь у ФФБ, для ФОН - договір на придбання сертифікатів ФОН.
Відповідно до частини першої статті 9 вищезазначеного Закону управитель укладає із забудовником угоду, за якою замовляє забудовнику збудувати об'єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у встановлені в угоді строки та на умовах, визначених цим Законом та правилами фонду.
Статтею 21 цього Закону встановлено, що за перерахування коштів на фінансування будівництва управитель отримує винагороду:
- для ФФБ виду А управителю таку винагороду сплачує забудовник у розмірі, строки та у порядку, погоджених із забудовником при укладанні угоди;
- для ФФБ виду Б управитель утримує належну йому винагороду самостійно, при здійсненні фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ, у розмірі, визначеному Правилами ФФБ.
Виходячи з наведеного, вважаємо, що у разі коли управління майном здійснюється при будівництві житла та операціях з нерухомістю, необхідно керуватися нормами вищевказаного Закону, в інших же випадках необхідно застосовувати положення Цивільного кодексу України.
Заступник Міністра Л. Єфіменко
________________________________________________________________
ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ УКРАЇНИ З ПИТАНЬ РЕГУЛЯТОРНОЇ ПОЛІТИКИ ТА ПІДПРИЄМНИЦТВА
ІНФОРМАЦІЙНИЙ ЛИСТ
від 23.02.2004 р. N 1037
У зв'язку з численними зверненнями суб'єктів підприємницької діяльності Державний комітет України з питань регуляторної політики та підприємництва вважає за необхідне повідомити, в порядку інформації, свою позицію з наступних питань.
…
2. Щодо застосування окремих положень Закону України від 19 червня 2003 року N 978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".
Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (надалі - Закон), зокрема передбачається, що залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування масового будівництва житла здійснюється на основі укладення договору управління майном із банком чи іншою фінансовою установою (управителем).
Згідно зі статтею 1029 Цивільного кодексу України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Згідно з частиною 2 статті 1029 ЦК (в редакції Закону України про внесення змін до деяких законодавчих актів України від 19 червня 2003 року) договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно. При цьому зазначена стаття передбачає, що законом чи договором управління майном можуть бути передбачені обмеження права довірчої власності управителя.
Так, що стосується правового регулювання фінансово-кредитних відносин у сфері будівництва житла та операцій з нерухомістю, Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" передбачені певні обмеження щодо укладення договорів управління майном у цій сфері. Так, зокрема Закон (стаття 4) передбачає, що управителем може бути лише банк чи інша фінансова установа.
В той же час Закон не містить заборони щодо використання інших договірних форм (крім інституту довірчого управління майном) з метою врегулювання взаємовідносин між забудовниками та фізичними особами - набувачами житла.
Так, зокрема, такі відносини можуть регулюватися цивільно-правовим договором доручення. За договором доручення (згідно зі статтею 1000 ЦК) одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. На відміну від договору управління майном (стаття 1029 ЦК), повірений діє від імені та за рахунок довірителя і не має повноважень щодо управління майном, а лише щодо вчинення певних юридичних дій. Таким чином, договір доручення та договір управління майном є відокремленими правовими інститутами, що регулюються різними главами ЦК. Відповідно, на відносини, що виникають в рамках договору доручення, не поширюються правила, встановлені для договору управління майном (статті 1029 - 1045), а також іншими законодавчими актами, в тому числі і Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".
Також закон не містить заборони на укладення договорів пайової участі у будівництві взагалі без залучення управителя майном, тобто безпосередньо між фізичною особою - набувачем житла та забудовником.
Голова Ю. А. Авксентьєв
____________________________________________________________
— нельзя не упомянуть о письме Комитета ВР по вопросам финансов и банковской деятельности от 08.01.04 г. № 06-10/10-1124, который выражает мнение, что инвестиционные договоры, договоры долевого участия и другие договоры (читайте, договоры поручения) имеют признаки доверительного управления.
______________________________________________________________
КОМИТЕТ ВЕРХОВНОЙ РАДЫ УКРАИНЫ ПО ВОПРОСАМ ФИНАНСОВ И БАНКОВСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ПИСЬМО
от 08.10.2004 г. N 06-10/10-1124
Комитетом Верховной Рады Украины по вопросам финансов и банковской деятельности рассмотрено Ваше письмо <...> относительно применения Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" и некоторых вопросов налогового законодательства и предоставляется следующий ответ.
1. Комитетом Верховной Рады Украины по вопросам финансов и банковской деятельности в письме от 04.03.2004 г. N 06-10/220 уже рассматривался ряд вопросов в связи со вступлением в силу с 01.01.2004 г. Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (прилагается).
Относительно вопроса завершения строительства жилья, начатого до вступления в силу Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", необходимо отметить следующее: Гражданский и Хозяйственный кодексы Украины, вступившие в силу с 1 января 2004 года, не содержат положений и правовых механизмов, которые обязывали бы субъектов хозяйствования дополнительно урегулировать ранее урегулированные правоотношения путем расторжения действующих и заключения новых или внесения изменений в заключенные ранее договоры, соглашения. Не содержит таких требований и Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". Таким образом, исходя из этого условия договоров, заключенных до вступления в силу Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (далее - Закон) сохраняют свое действие на весь срок действия этих договоров.
Однако следует отметить, что предприятия, привлекающие средства для финансирования строительства без применения механизмов, указанных в Законе, и не соответствующие требованиям к управляющим, которые содержатся в Законе, начиная с 01.01.2004 г. не могут осуществлять привлечение средств в управление с целью финансирования строительства жилья. Привлечение средств для финансирования строительства жилья по договорам долевого участия, инвестиционным и другим договорам имеет определенные ограничения в связи с тем, что такие договоры имеют признаки доверительного управления. В соответствии со ст. 4 Закона Украины "О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг" доверительное управление финансовыми активами является финансовой услугой, которую имеют право предоставлять только финансовые учреждения. К тому же деятельность по предоставлению каких-либо финансовых услуг, предусматривающих прямое или опосредованное привлечение финансовых активов от физических лиц, подлежит лицензированию в соответствии с законодательством.
…
_________________________________________________________________
— уступка прав требования (имущественных прав) по инвестдоговору регулируется ст.512-519 ГКУ;
— есть судебная практика о возможности проводить уступку требования только после выполнение всех его обязательств по договору;
— как вариант: заключение договора и уступки требования, и замены лиц в обязательстве.
- Инвестиционная деятельность по договору совместной деятельности.
— по договору о совместной деятельности стороны (участники) обязуются совместно действовать без создания юридического лица для достижения определенной цели;
— по договору простого общества стороны (участники) берут обязательство объединить свои вклады и совместно действовать с целью получения прибыли или достижения другой цели;
— вкладом участника считается все то, что он вносит в совместную деятельность (общее имущество), в том числе денежные средства, другое имущество, профессиональные и другие знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи;
— в отличие от старого, новый ГКУ не ограничивает круг участников СД: в ней могут участвовать как юридические, так и физические лица. Согласно же ст. 430 старого ГК УССР граждане могли совместно действовать лишь для удовлетворения своих личных бытовых нужд;
— в ГКУ не упоминается в качестве вклада трудовое участие. Тем не менее, его вполне можно классифицировать как профессиональные и другие знания, навыки и умения;
— договором СД может быть предусмотрено, что вносимое в виде вклада имущество не поступит в общую долевую собственность участников. Это означает, что участник СД, оставаясь собственником имущества, вносит уже не само имущество, а лишь право владения и (или) пользования им;
— каждый участник может полностью или частично продать, подарить, завещать свою долю в общей долевой собственности, хотя в первую очередь преимущественное право покупки все равно будет принадлежать другим участникам СД. Есть судебная практика, что такой подход можно оспорить в суде, т.к. фактически это означает односторонний отказ от СД;
— денежные средства или стоимость имущества, поступающие плательщику налога, уполномоченному другими сторонами согласно условиям договора вести учет результатов СД, не включаются в его валовой доход (пп. 4.2.5 Закона о прибыли);
— более того, согласно п.12 Порядку ведения налогового учета результатов совместной деятельности на территории Украины без создания юридического лица, утвержденному приказом ГНАУ от 30.09.04 г. № 571:
«В случае, если плательщик налога - участник совместной деятельности передает товары (результаты работ, услуг) с целью их последующего использования в такой деятельности, то такая передача отображается в налоговом учете этого плательщика в порядке, установленном для продажи соответствующих товаров (результатов работ, услуг). Уполномоченный плательщик, который получает товары (результаты работ, услуг) от другого участника совместной деятельности с целью их последующего использования в такой деятельности, отображает получение указанных товаров (результаты работ, услуг) в соответствующих строках отчета и дополнений к нему в порядке, установленном для приобретения товаров (результатов работ, услуг). Фактически это означает, что такие товары (работы, услуги) включают в валовые расходы;
— основные фонды, переданные в СД, амортизируют (п.13 Порядка);
— согласно пп.3.2.8 Закона о НДС передача в СД товаров (работ, услуг) считается поставкой, т.е. облагается НДС. Это относится и к основным фондам.
— интерес вызывает процесс распределения прибыли. Вот несколько примеров, связанных с новой формой Отчета о результатах совместной деятельности на территории Украины без создания юридического лица (приказ ГНАУ от 30.09.04 г. № 571). Остановимся на особенностях заполнения некоторых его строк.
ПРИМЕР. По итогам отчетного периода сумма налогооблагаемой прибыли — 50 тыс. грн. Участникам начислено — 30 тыс. грн. С этой суммы при выплате удержан и уплачен налог на прибыль. Заполним строки отчета.
…
| Результат спільної діяльності (прибуток (+) збитки (-)) (±03 - (±06)) | 07 | 50 |
| Прибуток від спільної діяльності, який розподілено між учасниками протягом звітного періоду | 08 | 30 |
| Прибуток від спільної діяльності, який не розподілено між учасниками протягом звітного періоду (позитивне значення 07 - 08) | 09 | 20 |
| Сума податку на прибуток від спільної діяльності ((08 + 09)*0,25) | 10 | 12,5 |
| Надміру розподілений прибуток від спільної діяльності (позитивне значення 08 - 07, якщо р. 07>0; р. 08, якщо р. 07<=0) | 11 | — |
…
ПРИМЕР.
По итогам года сумма налогооблагаемой прибыли СД — 10 тыс. грн. В течение данного периода участникам начислили прибыль 60 тыс. грн. и, соответственно, при ее выплате удержали и уплатили налог на прибыль.
…
| Результат спільної діяльності (прибуток (+) збитки (-)) (±03 - (±06)) | 07 | 10,0 |
| Прибуток від спільної діяльності, який розподілено між учасниками протягом звітного періоду | 08 | 60,0 |
| Прибуток від спільної діяльності, який не розподілено між учасниками протягом звітного періоду (позитивне значення 07 - 08) | 09 | — |
| Сума податку на прибуток від спільної діяльності ((08 + 09)*0,25) | 10 | 15,0 |
| Надміру розподілений прибуток від спільної діяльності (позитивне значення 08 - 07, якщо р. 07>0; р. 08, якщо р. 07<=0) | 11 | 50,0 |
В декларации за 1 квартал следующего года в строке 04.11 поставим сумму 50 тыс. грн. (она учитывается в составе расходов).
— Для заполнения финансовой отчетности в статистике предлагают составлять консолидированный баланс (отдельный баланс по СД принимать не хотят);
— договор о совместной деятельности подлежит регистрации в ГНИ, для чего в ГНИ подают заявление по форме № 1-ОПП и завереную копию договора (не обязательно нотариально!).
ПРИМЕР. По договору совместной деятельности в строительстве Сторона-1 вносит в СД услуги, по выполнению функций заказчика, приобретает материалы, финансирует строительство, проектирование и т.д. Вклад Участника-2 выражается в предоставлении права пользования землей под застройку. Стороны оценили свои вклады в таких суммах:
— Сторона-1: 900 тыс. грн. (90%)
— Сторона-2: 100 тыс. грн. (10%).
Разберемся с налоговым и бухгалтерским учетом у Сторон СД.
| Содержание операции | Учет осн. дея-ти | Учет осн. д-ти | Учет СД | Учет СД | ||||
| Дт | Кт | ВД | ВР | Дт | Кт | ВД | ВР | |
| Сторона-1 профинансировала договор на выполнение проектных работ, заключенный СД | 377 | 311 | | | 15 641 | 685 685 | - | + |
| Сторона А передала материалы в СД | 377 377 | 205 641 | + | | 205 641 15 | 685 685 205 | - | + |
| Сторона А передала деньги в СД | 377 | 311 | | | 311 | 685 | - | - |
| СД оплатила авансы ген подрядной организации | | | | | 371 | 311 | - | - |
| Сторона-2 передала право пользования землей в СД в качестве взноса | 377 713 | 713 641 | + | | 15 641 | 685 685 | - | + |
| Передана часть построенного участникам, соответствующая доле Сторон | 15 10 | 377 15 | | АО | 685 685 | 15 641 | + | |