Geum.ru

Администрация муниципального образования «город нягань» институт муниципального развития

Вид материалаДокументы
Подобный материал:
1   ...   6   7   8   9   10   11   12   13   ...   28

Когда исполнителем являются управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительный кооператив (ЖСК), жилищный кооператив (ЖК) или иной специализированный потребительский кооператив (например, ЖНК), расчет размера платы потребителей за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем коммунальных ресурсов осуществляются по одинаковым тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема (количества) потребляемых коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - из нормативов потребления коммунальных услуг.

Оплата энергии (ресурсов) производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, но при этом не исключается возможность оплаты на основании иных данных, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Если ресурсоснабжение может осуществляться как для бытовых, так и для производственных целей, то коммунальные услуги предоставляются только с бытовыми целями (обеспечение комфортных условий проживания граждан в жилых помещениях).

Предоставление коммунальных услуг регулируется прежде всего ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг 2006 года. Коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения, электро-, газоснабжения (централизованного), отопления (теплоснабжения) и водоотведения неразрывно связаны с жилым помещением, вернее, с использованием внутридомовых инженерных систем. Под такими системами понимаются инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для предоставления коммунальных услуг и расположенные в помещениях многоквартирного дома или в жилом доме. Понятие внутридомовых инженерных систем ограничивается пределами многоквартирного или жилого дома как здания, объекта недвижимости. Системы коммунальной инфраструктуры, расположенные за пределами многоквартирного или жилого дома, в общем случае должны входить в состав муниципального имущества соответствующего поселения.

Нельзя предоставить качественные коммунальные услуги без надлежащего состояния сетей и оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и в состав имущества, принадлежащего только собственнику (сособственникам) индивидуального жилого дома или жилого помещения в многоквартирном доме. Надо отметить, что, несмотря на неразрывную связь предоставления основных видов коммунальных услуг с внутридомовыми инженерными системами, содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем и предоставление коммунальных услуг тем не менее должны осуществляться (и оплачиваться) на основании различных договоров. Исключение составляет договор управления многоквартирным домом, на основании которого осуществляется и предоставление коммунальных услуг, а также содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Особыми подвидами коммунальных услуг считаются поставка твердого топлива как разновидность теплоснабжения при наличии печного отопления, а также поставка бытового газа в баллонах при отсутствии сетевого газоснабжения и электроплит. Хотя они и не связаны с подачей ресурсов по присоединенной сети, но служат тем же целям, что и сетевое газоснабжение и централизованное отопление: созданию комфортных условий проживания граждан в жилых помещениях - обеспечению необходимой температуры в жилом помещении, возможности приготовления пищи, подогрева воды и др.

Коммунальные услуги потребляются гражданами в самом жилом помещении. Включение в состав коммунальных услуг поставки твердого топлива и бытового газа в баллонах позволило усилить социальную защиту граждан, проживающих в частном секторе в частично благоустроенных жилых помещениях.

С 1 марта 2006 г. приобретение твердого топлива и бытового газа в баллонах должно осуществляется с предоставлением в соответствии со статьей 159 ЖК РФ субсидий гражданам, имеющим низкий уровень доходов.

Ранее действовавшие Постановления Правительства РФ помимо водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения включали в состав коммунальных услуг вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства.

В отличие от коммунальных услуг содержание лифта, мусоропровода и вывоз бытовых отходов как услуги предоставляются и потребляются вне жилого помещения. Кроме того, лифты и мусоропроводы в соответствии со статьей 36 ЖК РФ, как инженерное оборудование, неотделимое от объекта недвижимости, входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и являются общей долевой собственностью собственников помещений. Содержание общего имущества, в том числе лифта, мусоропровода, и вывоз бытовых отходов являются составной частью бремени собственников помещений по содержанию принадлежащего им имущества. Эта обязанность установлена статьей 210 ГК РФ и действует с 1 января 1995 года.

ЖК РФ в части 3 статьи 30 и части 1 статьи 39 воспроизводит эту обязанность применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Установление в качестве цели деятельности исполнителя по предоставлению коммунальных услуг обеспечения комфортных условий проживания граждан в жилых помещениях не означает, что потребление ими коммунальных услуг ограничивается только объемами (количеством) коммунальных ресурсов, потребленных внутри жилых помещений, в которых проживают потребители. Коммунальные услуги способствуют осуществлению жизнеобеспечения и поддержания необходимого санитарного состояния в целом в многоквартирном доме. Например, отсутствие освещения и отопления помещений общего пользования (подъезды, лестницы, площадки, коридоры и др.) снижает уровень комфортности проживания граждан в жилых помещениях, расположенных в многоквартирном доме.

Правила определяют, какие коммунальные услуги необходимо считать предоставленными с надлежащим качеством (пункты 3, 9, раздел VII, приложение 1). Это коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил (в первую очередь - положениям приложения 2 к Правилам), санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг. Перечень требований, которым должны соответствовать коммунальные услуги, является открытым. Включение в этот перечень договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, означает, что стороны таких договоров могут повысить требования, установленные федеральными нормативными правовыми актами.

Особенностью правового регулирования отношений по предоставлению коммунальных услуг является то, что ЖК РФ и Правила предоставления коммунальных услуг большее внимание уделяют исполнителю. Это естественно, поскольку именно от него зависит реальное исполнение обязательств по предоставлению коммунальных услуг.

Указанные в определении понятия "исполнитель" императивно установленные критерии и признаки должны применяться в совокупности. Исходя из этого определения можно сделать вывод, что если какое-либо лицо отвечает большинству положений определения, но не имеет обязательств по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, то это лицо не является исполнителем.

В зависимости от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом предоставление коммунальных услуг в соответствии с ЖК РФ осуществляется различными исполнителями:

а) при управлении управляющей организацией (части 2 и 3 статьи 162) - управляющая организация на основании договора управления многоквартирным домом, заключаемого каждым собственником помещения. Определение "управляющая организация" раскрыто в части 4 статьи 155 ЖК РФ. Управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Поскольку ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив не заключает договоры управления с собственниками помещений в многоквартирном доме (как являющимися, так и не являющимися членами этих организаций), - несмотря на близость осуществляемых функций, товарищество или кооператив не могут считаться управляющей организацией;

б) при управлении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом - части 5 и 6 статьи 155 не называют в качестве исполнителя ни ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, ни ресурсоснабжающую организацию. При этом Правила 2006 г. устанавливают, что предоставление коммунальных услуг при данном способе управления осуществляется только ТСЖ, ЖСК, ЖК, ЖНК или иным специализированным потребительским кооперативом на основании возмездного договора, заключаемого с каждым собственником помещения (как с членами этих организаций, так и с собственниками, не являющимися их членами). Такой вывод следует из определения "исполнитель". В соответствии с ЖК РФ товарищество создается для содержания и ремонта многоквартирного дома: для собственников, являющихся членами ТСЖ или кооператива, в рамках членских отношений, а для собственников, не являющихся членами ТСЖ, - на основании возмездных договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (см. пункт 2 статьи 138 ЖК). При заключении ТСЖ или кооперативом договора управления с управляющей организацией (статья 162 ЖК РФ) коммунальные услуги собственникам будет предоставлять не управляющая организация, а ТСЖ или кооператив, которые будут исполнителями. ТСЖ не может быть посредником. Если ТСЖ или кооператив привлекают управляющую организацию, то она будет отвечать перед ТСЖ (кооперативом) за все в доме: и за предоставление всех коммунальных услуг, и за содержание и ремонт общего имущества. При этом управляющая организация не будет исполнителем коммунальных услуг, ведь способ управления многоквартирным домом не изменится. В этом случае исполнителем будут ТСЖ или кооператив;

в) при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме (часть 8 статьи 155, часть 2 статьи 164 ЖК РФ) - лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (например, ресурсоснабжающими организациями) на основании договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, заключаемых каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Пункт 17 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 №210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" устанавливает, что потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, в жилищном секторе (в многоквартирных домах) являются:

1) товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме;

2) сами собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений.

Управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, ЖК, ЖНК или иной специализированный потребительский кооператив, приобретая от своего имени и за свой счет товары и услуги у организаций коммунального комплекса и иных ресурсоснабжающих организаций, делают это для предоставления коммунальных услуг от своего имени на основании возмездных договоров с собственниками жилых помещений.

В соответствии с ЖК РФ и Правилами (пункт 4) коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Следует иметь в виду, что управляющие организации, ТСЖ, ЖСК или иные специализированные потребительские кооперативы должны заключать договоры ресурсоснабжения (разновидность договора купли-продажи) от своего имени и за свой счет. По этим договорам управляющие организации, ТСЖ или кооперативы должны приобретать все коммунальные ресурсы и услуги водоотведения, которые только могут быть предоставлены в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома или жилого дома. Под благоустройством понимается наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю соответствующие коммунальные услуги. После этого управляющие организации, ТСЖ, ЖСК, иные специализированные потребительские кооперативы от своего имени предоставляют гражданам соответствующие коммунальные услуги.

В свою очередь, граждане обязаны вносить плату соответственно управляющим организациям, ТСЖ или кооперативам (см. части 5, 6 и 7 статьи 155 ЖК РФ). "Договоры в пользу третьих лиц" или "договоры на организацию поставки ресурсов" при управлении многоквартирным домом управляющей организацией заключаться не могут, поскольку ЖК РФ предусмотрено иное. Заключение "прямых договоров" гражданами с ресурсоснабжающими организациями при этом способе управления будет грубо противоречить нормам ЖК РФ и Правил. При непосредственном управлении собственники помещений получают коммунальные услуги непосредственно от ресурсоснабжающих организаций (см.. часть 8 статьи 155 ЖК РФ).

Требование об обязательной ответственности исполнителя за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, является новым.

Правила не отводят исполнителю посредническую миссию. Исполнитель должен осуществлять полный комплекс действий, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг. Правила основаны на принципе ответственности исполнителя одновременно и за предоставление всех коммунальных услуг, и за обслуживание используемых для этого всех имеющихся в многоквартирном доме и в индивидуальном жилом доме внутридомовых инженерных систем. В отличие от ресурсоснабжающей организации управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив предоставляют гражданам комплекс коммунальных услуг, состав которых определяется степенью благоустройства многоквартирного или жилого дома. Это установлено пунктом 6 Правил. Иное понимание неизбежно приведет к нарушению требований статьи 162 ЖК РФ и Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

Для квалификации лица как исполнителя коммунальных услуг не имеет решающего значения, кто именно является подрядчиком и практически осуществляет действия по содержанию и ремонту внутридомовых инженерных систем, какая организация коммунального комплекса или иная ресурсоснабжающая организация производит соответствующий ресурс, какая сетевая организация передает его до дома. Важно то, какое одно лицо по договору отвечает перед собственником жилого помещения за эти неотделимые друг от друга полезные действия. Потребителю важно, чтобы на конечном этапе перед ним отвечал один конкретный исполнитель, отвечающий за все количественные и качественные характеристики коммунальных услуг: подаваемых коммунальных ресурсов и услуг водоотведения. При снижении качества потребитель будет всегда требовать с исполнителя, а он будет отвечать перед потребителем и, в свою очередь, с собственных контрагентов, по чьей вине произошло снижение качества.

При способе непосредственного управления многоквартирным домом каждый собственник помещения от своего имени заключает договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставок бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставок твердого топлива при наличии печного отопления).

Обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги, может осуществляться как на основании того же договора, который предусматривает обязательства по предоставлению коммунальных услуг (на основании пункта 3 статьи 421 ГК РФ такой договор будет являться смешанным), так и на основании различных договоров. В любом случае условия договоров, содержащих требования о содержании и ремонте внутридомовых инженерных систем (например, о составе общего имущества многоквартирного дома, перечне услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке определения размера платы за содержание и ремонт), должны согласовываться сторонами в соответствии со статьями 155, 156, 158, 162, 164 ЖК РФ.

Многоквартирные дома, как правило, подключены к централизованным системам коммунальной инфраструктуры. При этом управляющие организации, ТСЖ, ЖСК, ЖНК, несомненно, должны иметь возможность регулировать количество и качество коммунальных ресурсов (в первую очередь - тепловой энергии), поступающих в многоквартирные дома или индивидуальные жилые дома. Но возможности исполнителя ограничены перечнем и качеством услуг и работ по содержанию и ремонту внутридомовых инженерных систем, заказанных собственниками (например, заказом модернизации внутридомового оборудования), и размером платы потребителей за эти услуги и работы. Поэтому в случае непринятия собственниками необходимых решений и снижения по этой причине качества коммунального обслуживания винить в этом исполнителя будет неправомерно. Заложенный в Правилах принцип возложения на одно лицо ответственности за подачу коммунальных ресурсов и за техническое обеспечение надлежащего состояния сетей для их подачи в границах дома позволяет исполнителю управлять качеством коммунальных услуг и нести ответственность за эту деятельность, осуществляемую на основании возмездных договоров. При этом ответственность исполнителя зависит от соответствия объемов финансирования потребителями техническим потребностям содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также дополнительным запросам потребителей. Естественно, исполнитель при этом не должен быть "транзитной организацией", получать только "вознаграждение посредника".

Правила (пункт 3) устанавливают, что потребитель - это гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Поскольку коммунальные услуги - это деятельность исполнителя, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях, потребителями должны считаться граждане, проживающие в жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме. Правила не содержат перечня оснований пользования жилыми помещениями потребителями коммунальных услуг. Представляется, что в качестве потребителей должны рассматриваться граждане, проживающие в жилых помещениях в качестве собственников, нанимателей, членов их семей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Причем речь идет о гражданах, проживающих в жилом помещении не только постоянно, но и временно.

Согласно части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора.

Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание с нанимателя пеней.

В случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более чем 6 месяцев наймодатель вправе требовать расторжения договора найма в судебном порядке.

Таким образом, несмотря на то что статьи 155, 162, 164 ЖК РФ устанавливают, что основанием предоставления коммунальных услуг являются договоры, заключаемые исполнителем с собственниками жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации и что обязательства по оплате коммунальных услуг исполнителю возникают у собственников жилых помещений, перечень потребителей коммунальных услуг не ограничивается только собственниками жилых помещений, а включает в себя всех граждан, на законных основаниях постоянно или временно проживающих в жилых помещениях в многоквартирных домах и в индивидуальных жилых домах.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 №491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме; Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно - услуги, работы, общее имущество) ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - изменение размера платы); данные Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений), являющимися членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.