Курсовая работа по дисциплине «земельный кадастр» на тему: «оценка земли и иной недвижимости»
| Вид материала | Курсовая |
- Задачи землеустройства Государственный земельный кадастр Регистрация земельных участков, 15.64kb.
- Землеустройство и земельный кадастр» ипо специальностям: 310900 «Землеустройство»,, 925.08kb.
- Рабочая программа по дисциплине «Агроландшафтное земледелие» Для специальности: 310900, 307.26kb.
- 120300. 62 Землеустройство и кадастры с профилями специальных дисциплин Земельный кадастр,, 142.77kb.
- Курсовая работа по кафедре политической экономии, 105.07kb.
- Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
- «Почвоведение», 616.13kb.
- Очно-дистанционный курс повышения квалификации земельные отношения в российской федерации, 391.37kb.
- Календарный план по Прикладной математике для студентов третьего курса факультетов, 24.64kb.
- Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.
Решение об оценке
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.
4. Оценка стоимости земельного участка
4.1. Юридическое описание
1. В соответствии с заданием на оценку рассматривается ситуация, когда земельный участок находится в ведении АО “Перово” на правах долгосрочной (на 49 лет) аренды с правом его переоформления на покупателя расположенного на нем объекта незавершенного строительства.
2. Участок расположен в 10-й оценочной зоне.
3. Район: восток г. Москвы, примерно в 1 км от шоссе Энтузиастов.
4. Описание оцениваемой застройки: здание фитнес центра.
5. Общая площадь участка: 0,32 га.
6. Наличие застройки под снос: нет.
7. Наличие подземных и наземных коммуникаций: имеются.
8. Наличие зеленых насаждений на участке: имеются.
4.2. Информация по участку
Участок включает в себя 0,32 га земли. Участок имеет плоский рельеф. По данным ЗАКАЗЧИКА на участке имеется водопровод, канализация и электроснабжение. К участку подходит дорога с твердым покрытием. Имеется легкий доступ к основной автомагистрали — шоссе Энтузиастов. От участка до остановки трамвая или автобуса — около 5 минут пешком, до станции метро 10 минут пешком.
4.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования земельного участка
Наилучшее и наиболее эффективное использование обычно определяется как разумное и возможное использование, при котором достигается максимальная стоимость собственности на дату оценки. Данный земельный участок расположен на стыке жилой и парковой зон. Размер участка и его топография благоприятствуют использование в целях, указанных выше.
В настоящее время и в ближайшей перспективе в Москве невозможна передача титула собственности на землю. Практически вся земля находится в собственности города. А землепользователи оформляют только права долгосрочной аренды (на 49 лет).
Для того чтобы иметь рыночную стоимость, недвижимая собственность должна: иметь спрос, полезность, ограниченность предложение а также способность передаваться из рук в руки. У данного участка земли нет четко выраженного последнего свойства (аренда), поэтому мы будем говорить об условной рыночной оценке земельного участка применительно к условиям долгосрочной (49 лет) аренды. Это право приобретается одновременно с покупкой объекта незавершенного строительства.
Оценщик в данном случае не мог получить какой-либо проверенной информации по вторичной продаже участков земли под застройку по Москве и аналогичным районам России. Имеется информация о продаже на проводимых московским Правительством конкурсах первичных прав долгосрочной аренды участков земли. Эта информация использована в процессе оценки методом сравнительного анализа продаж.
Подход с точки зрения дохода нельзя применить в данном случае, так как нет достаточной информации о будущем использовании данного участка.
Наряду с рыночными имеются и официальные подходы к определению нормативной цены земли, которые также следует учитывать при ее оценке.
4.4. Оценка стоимости земельного участка
на основе определения нормативной цены
В соответствии с Законом РСФСР о плате за землю при покупке и выкупе земельных участков, а также для получения под залог земли банковского кредита для оценки стоимости земли применяются нормативные и свободные цены.
При определении нормативной цены земли за основу принимаются ставки земельного налога по региону с учетом соответствующих повышающих коэффициентов. В зависимости от величины, статуса населенного пункта, расположения района в городе средняя ставка земельного налога колеблется значительно. В условиях столицы, где расположен оцениваемый объект, в соответствии с распоряжением мэра Москвы “О ставках земельного налога в 1994 г. на территории Москвы” и предшествующими распоряжениями, весь город разбит на территориально-экономические зоны и для них определены соответствующие ставки земельного налога и базовые ставки ежегодной арендной платы. Ставка земельного налога на дату оценки по 10-й территориально-экономической оценочной зоне, в которой расположен данный участок земли, составляет 30000 руб. за 1 га в год.
В соответствии с п. 1 постановления Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. № 1204 нормативная цена земли устанавливается в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.
Таким образом, нормативная цена земли определяется по следующей формуле:
Цн = Сн ПЛуч 200,
где: Цн — нормативная цена земли;
Сн — ставка земельного налога, тыс. руб./га (С = 30000);
ПЛуч — площадь земельного участка, га ( ПЛуч = 0,32).
Цн = 30000 0,32 200 = 1920000 руб.
Предметом нашей оценки является не право собственности, а право долгосрочной (49 лет) аренды, и поэтому полученная величина должна быть уменьшена. Величина этого уменьшения определяется экспертно в размере 10%. Соответственно, нормативная оценка этих прав аренды составляет:
Цн = 19200000,9 =1728000 руб.
То есть на 4 января 2001 г. по курсу ММВБ = 30 руб./долл. это соответствует:
Цн = 576000 долл.
При оценке стоимости земли нормативные методы заменяют оценку затратным методом, который неприменим для земельных участков.
Кроме того, в соответствии с профессиональным стандартом могут быть применены оценки методом сравнительного анализа продаж и методом капитализации дохода. Однако последний из них в данном случае нельзя использовать, поскольку практически невозможно достоверно оценить будущие доходы от построенного на участке здания.