Курсовая работа по дисциплине «земельный кадастр» на тему: «оценка земли и иной недвижимости»
| Вид материала | Курсовая |
- Задачи землеустройства Государственный земельный кадастр Регистрация земельных участков, 15.64kb.
- Землеустройство и земельный кадастр» ипо специальностям: 310900 «Землеустройство»,, 925.08kb.
- Рабочая программа по дисциплине «Агроландшафтное земледелие» Для специальности: 310900, 307.26kb.
- 120300. 62 Землеустройство и кадастры с профилями специальных дисциплин Земельный кадастр,, 142.77kb.
- Курсовая работа по кафедре политической экономии, 105.07kb.
- Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
- «Почвоведение», 616.13kb.
- Очно-дистанционный курс повышения квалификации земельные отношения в российской федерации, 391.37kb.
- Календарный план по Прикладной математике для студентов третьего курса факультетов, 24.64kb.
- Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.
2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования оцениваемого объекта
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенного на нем здания с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование” подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом , суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта мы применяли четыре основных критерия анализа.
1. Физическая возможность — физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и наиболее эффективного использования его на рассматриваемом земельном участке.
2. Допустимость с точки зрения законодательства — характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.
3. Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта недвижимости.
4. Максимальная продуктивность — кроме получения чистого дохода как такового наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Текущее использование здания не удовлетворяет третьему и четвертому критериям: эксплуатация здания в настоящее время является убыточной. В настоящее время использование этого объекта возможно только при привлечении финансирования со стороны внешних инвесторов на условиях его продажи и права долгосрочной аренды прилегающего земельного участка для их коммерческого использования, т.е. при условии перепрофилирования объекта.
С учетом расположения земельного участка на границе парковой и жилой зон, в стороне от основных магистралей и оживленных улиц направления использования, связанные с большим потоком посетителей (торговля, общественное питание, отделения банков и т. п.), представляются малореальными.
С другой стороны, благодаря близости к одной из основных магистралей города (шоссе Энтузиастов), станции метро Перово и с учетом удобного подъезда, его можно использовать в качестве склада или оптового магазина товаров, за которыми будут приезжать специально (компьютеры, электроника, мебель, продукты питания и т.п.). Кроме того, наличие больших не разгороженных площадей, предназначавшихся под спортивные залы, позволяет перестроить объект под дискотеку или ночной клуб с танцевальными залами и охраняемой платной стоянкой.
Все перечисленные направления могут рассматриваться как возможные для наилучшего и наиболее эффективного использования (в зависимости от потребностей и финансовых возможностей потенциальных покупателей и инвесторов) при условии оформления соответствующего разрешения.
Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность проектов, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование объекта возможно при устройстве в нем: складов, оптового магазина товаров (компьютеры, электроника, мебель, продукты питания и т. п.), за которыми будут приезжать специально (или, например, сдача в аренду под офисы).
3. Общие положения определения
рыночной стоимости объекта
Понятие “рыночная стоимость”, используемое в настоящем отчете, раскрывается следующим образом: рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном конкурентном рынке при соблюдении всех необходимых для продажи условий, под которыми понимаются в том числе и следующие: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют осмотрительно, сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие. Безусловным для этого определения является оформление продажи в ограниченные сроки и переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:
— стандартная мотивация продавца и покупателя;
— обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки на рынке и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
— для совершения сделки имеется достаточное время;
— оплата производится наличными или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой наличными;
— цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.
Дата оценки
Оценка объекта проведена по состоянию на 1 декабря 2000 г., что совпадает с датой осмотра объекта. Под датой оценки подразумевается оценка состояния здания и сооружений на вышеуказанную дату
Оценка права собственности
Оценка проводилась для полных прав собственности на здание и сопутствующие сооружения (сети), а также прав долгосрочной аренды земли. Под полным правом собственности понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования, при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами гражданского права и т.п.
Очевидно, что эта общепринятая трактовка полного права собственности не может быть полностью применена в настоящей оценке в связи с состоянием законодательства, регулирующего право собственности в России, а также со спецификой оцениваемых объектов незавершенного строительства. Тем не менее понятие “право собственности”, определенное подобным образом, расценивается нами как наиболее подходящее для целей нашей оценки.