Курсовая работа по дисциплине «земельный кадастр» на тему: «оценка земли и иной недвижимости»

Вид материала

Курсовая

Содержание 4.5. Оценка стоимости земельного участкаметодом сравнительного анализа продаж Наиболее вероятная цена продажи (Ц) участка на конкурсе (рыночная стоимость прав аренды на 49 лет) оценивается по формуле 4.6. Анализ оценки стоимости земельного участка 5. Оценка стоимости объекта 5.1. Краткое изложение существенных факторов и заключений.Описание объекта оценки

Подобный материал:

• Задачи землеустройства Государственный земельный кадастр Регистрация земельных участков, 15.64kb.
• Землеустройство и земельный кадастр» ипо специальностям: 310900 «Землеустройство»,, 925.08kb.
• Рабочая программа по дисциплине «Агроландшафтное земледелие» Для специальности: 310900, 307.26kb.
• 120300. 62 Землеустройство и кадастры с профилями специальных дисциплин Земельный кадастр,, 142.77kb.
• Курсовая работа по кафедре политической экономии, 105.07kb.
• Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
• «Почвоведение», 616.13kb.
• Очно-дистанционный курс повышения квалификации земельные отношения в российской федерации, 391.37kb.
• Календарный план по Прикладной математике для студентов третьего курса факультетов, 24.64kb.
• Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.

4.5. Оценка стоимости земельного участка
методом сравнительного анализа продаж

В Москве действует первичный рынок продажи Правительством Москвы на конкурсной основе прав долгосрочной (49 лет) аренды таких участков.

Среди проданных на конкурсах участков отсутствовали близкие аналоги рассматриваемого земельного участка, и поэтому для его оценки пришлось применить косвенный метод анализа этого рынка.

Анализ показал, что основными факторами, определяющими стоимость участка, являются его площадь, местоположение и ограниченно по типу объекта, который должен быть построен на участке.

Площадь является легко определяемой физической характеристикой земельного участка. Его расположение в первом приближении учитывается путем установления различных ставок земельного налога и арендной платы по территориально-экономическим зонам Москвы. Эти зоны и ставки официально установлены соответствующими распоряжениями мэра Москвы № 334 от 21 мая 1993 г., а также принятым в сентябре 1994 г. распоряжением “О ставках земельного налога в 1994 г. на территории Москвы”.

Наиболее сложно учесть зависимость цены от направления использования земельного участка. Для этого может быть использован коэффициент перехода (Кп) от базовой ставки ежегодной арендной платы (долл./га) к фактической цене продажи на конкурсе (долл./га) и анализ его значений в зависимости от направлений использования участков. В рамках настоящего отчета мы рассмотрим направления, которые соответствуют определенным выше для наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

По имеющимся у нас данным коэффициент перехода составил: для центра технического обслуживания автомобилей с магазином автопринадлежностей и запчастей — 71; для салона по продаже автомобилей и запчастей — 86; для центра торговли и обслуживания — 75; для магазина промтоваров — 74; для офисно-складского здания — 58; для здания семейного клуба — 95. Средняя величина этого коэффициента по выбранным направлениям составила 76 (К = 76).

Наиболее вероятная цена продажи (Ц) участка на конкурсе (рыночная стоимость прав аренды на 49 лет) оценивается по формуле:

Цп = БСпрКПЛуч = 10000760,32 = 243200 долл.

где: Бсар — базовая ставка ежегодной арендной платы (для 10-й оценочной зоны, в которой расположен участок; Бсар = 10000 долл./га);

ПЛуч — площадь земельного участка (ПЛуч = 0,32).


Кроме того, по имеющейся у нас информации один из экспертов Москомзема оценивает среднюю продажную цену земли на конкурсах для 10-й оценочной зоны на уровне 600 000 долл./га. Соответствующая экспертная оценка стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка (С) составляет:

Сз = 600000  0,32 = 192000 долл.

4.6. Анализ оценки стоимости земельного участка

Окончательная оценка рыночной стоимости аренды с учетом усреднения полученных выше оценок данного участка на 49 лет как свободного (РСар) определена на уровне:

PCар =200 000 долл.

Основываясь на доступной нам информации, мы пришли к следующему заключению: рыночная стоимость оцениваемого права аренды на 49 лет данного земельного участка (как пустого) составляет на 4 января 2001 г.:

200 000 долл.

Прописью: двести тысяч долларов США.

Полученная оценка рыночной стоимости земельного участка может в дальнейшем использоваться заказчиком в качестве отправной точки ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, при получении кредитов под залог имущества, сдаче объекта недвижимости в аренду и т.п.

5. Оценка стоимости объекта

5.1. Краткое изложение существенных факторов и заключений.
Описание объекта оценки

Адрес:

г. Москва, ул. Новогиреевская, д. 24

Местонахождение и расположение:

Объект Расположен на Федеративном проспекте, между улицами Новогиреевской и 3-й Владимирской. К объекту подходит асфальтированная дорога длиной около 70 м, а далее по улицам Новогиреевской и 3-й Владимирской имеются удобные выезды на шоссе Энтузиастов (одну из главных московских магистралей). Расстояние до него составляет около 1 км.

Участок расположен на расстоянии 11 км от Садового кольца. Требуется примерно 15 минут, чтобы, добраться до центра на автотранспорте. Качество дорожного покрытия автомобильной трассы, соединяющей объект с центром города, является адекватным.

Местность: городская, расположена в восточном административном округе г. Москвы. Рельеф площадки – спокойный с незначительным понижением в западном направлении. Вблизи площадки проходят действующие инженерные коммуникации. К ОБЪЕКТУ проведены водопровод, канализация, теплоснабжение, электричество.

Спрос и предложение: объект имеет среднюю степень спроса на рынке недвижимости.

Коммерческая привлекательность: объект расположен в незначительном удалении от оживленных улиц столицы и граничит с жилой и парковой зонами. Он имеет среднюю коммерческую привлекательность.

Назначение объекта и его состав: предположительно объект предназначен для размещения в нем складских, торговых и офисных помещений на трех уровнях: подвал и 2 этажа. Возможно его использование под дискотеку или ночной клуб.

Инженерное обеспечение в период эксплуатации:

— электроснабжение осуществляется через систему Мосэнерго;

— теплоснабжение — от городской ЦТП;

— водоснабжение для производственных и хозяйственно-бытовых нужд — через городской водопровод;

— сброс производственных вод и хозяйственно-бытовых стоков — через коллектор в городские канализационные сети;

— газоснабжение — от городского газопровода.