Курсовая работа по дисциплине «земельный кадастр» на тему: «оценка земли и иной недвижимости»
| Вид материала | Курсовая |
| Оценка рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж. Задачи ко 2 главе. Размер вносимых поправок |
- Задачи землеустройства Государственный земельный кадастр Регистрация земельных участков, 15.64kb.
- Землеустройство и земельный кадастр» ипо специальностям: 310900 «Землеустройство»,, 925.08kb.
- Рабочая программа по дисциплине «Агроландшафтное земледелие» Для специальности: 310900, 307.26kb.
- 120300. 62 Землеустройство и кадастры с профилями специальных дисциплин Земельный кадастр,, 142.77kb.
- Курсовая работа по кафедре политической экономии, 105.07kb.
- Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
- «Почвоведение», 616.13kb.
- Очно-дистанционный курс повышения квалификации земельные отношения в российской федерации, 391.37kb.
- Календарный план по Прикладной математике для студентов третьего курса факультетов, 24.64kb.
- Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.
Оценка рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж.
Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.
Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:
- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;
- определение подходящих единиц сравнения;
- выделение необходимых элементов сравнения;
- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
- приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:
- цена за единицу площади;
- цена за единицу длины вдоль магистрали;
- цена за участок.
При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:
- цена за единицу площади участка;
- цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;
- цена за единицу общей площади помещений;
- цена за единицу объема сооружения;
- цена за комнату;
- цена за квартиру;
- цена за единицу недвижимости, приносящую доход.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
- состав передаваемых прав собственности;
- условия финансирования сделки купли-продажи;
- условия продажи;
- время продажи;
- месторасположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- характер использования;
- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:
- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.
Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.
Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.
Оценка рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода.
Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:
- прогнозирование будущих доходов;
- капитализация будущих доходов.
Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.
Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:
- методом прямой капитализации;
- методом капитализации по норме отдачи.
Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.
Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.
Расчетные модели капитализации применяются только для определенным образом изменяющихся регулярных будущих потоков дохода, к которым относят:
- постоянный доход;
- линейно изменяющийся доход;
- экспоненциально изменяющийся доход.
При наличии необходимых исходных данных стоимость недвижимости может определяться применением техники остатка с использованием прямой капитализации или капитализации по норме отдачи.
ЗАДАЧИ КО 2 ГЛАВЕ.
Метод сравнительного анализа продаж
Исходные данные по торговым центрам (вариант 9).
| Характеристики | Оцениваемый объект | Аналоги | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1. Цена продажи объекта | | 110000 | 108000 | 111000 | 112000 | 109000 |
| 2. Дата продажи | | 3 мес. | 2 мес. | 2 мес. | 2 мес. | 4 мес. |
| 3. Возраст объекта | 10 лет | 12 лет | 10 лет | 12 лет | 9 лет | 8 лет |
| 4. Состояние объекта | хор. | сред. | удовл. | хор. | хор. | сред. |
| 5. Наличие подземного гаража | нет | нет | нет | есть | есть | есть |
| 6. Число постов погрузки/разгрузки | 2 | 1 | 1 | 2 | 1 | 1 |
| 7. Расположение объекта | хор. | хор. | хор. | оч.хор. | сред. | сред. |
| 8. Категория пожарной безопасности | полная | достат. | достат. | полная | полная | достат. |
| 9. Материал стен | блоки | блоки | бетон | стал. каркас | блоки | бетон |
| 10. Система кондиционирования воздуха | есть | нет | есть | есть | есть | есть |
Размер вносимых поправок:
возраст – 600$ за каждый год;
состояние (хорошее, среднее, удовлетворительное) – 1500$;
наличие подземного гаража – 1000$;
число постов погрузки/разгрузки – 800$ за каждый дополнительный пост;
расположение (очень хорошее, хорошее, среднее) – 2000$;
категория пожарной безопасности (полная, достаточная) – 500$;
стены (бетон, стальной каркас, блоки) – 1000$;
система кондиционирования – 500$;
дата продажи – 300$ за каждый месяц.
Решение.
| Характеристики | Оцениваемый объект | Аналоги | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | ||
| 1. Цена продажи объекта | | 110000 | 108000 | 111000 | 112000 | 109000 |
| 2. Дата продажи | | +900 | +600 | +600 | +600 | +1200 |
| Цена с поправкой на время | | 110900 | 108600 | 111600 | 112600 | 110200 |
| 3. Возраст объекта | | +1200 | - | +1200 | -600 | -1200 |
| 4. Состояние объекта | | +1500 | +3000 | - | - | +1500 |
| 5. Наличие подземного гаража | | - | - | -1000 | -1000 | -1000 |
| 6. Число постов погрузки/разгрузки | | +800 | +800 | - | +800 | +800 |
| 7. Расположение объекта | | - | - | -2000 | +2000 | +2000 |
| 8. Категория пожарной безопасности | | +500 | +500 | - | - | +500 |
| 9. Материал стен | | - | -2000 | -1000 | - | -2000 |
| 10. Система кондиционирования воздуха | | +500 | - | - | - | - |
| Сумма поправок | | 4500 | 2300 | -2800 | 1200 | 600 |
| Цена с учетом поправок | 111160 | 114500 | 110300 | 108200 | 113200 | 109600 |