Курсовая работа по дисциплине «земельный кадастр» на тему: «оценка земли и иной недвижимости»
| Вид материала | Курсовая |
СодержаниеОтвет: стоимость участка площадью 0,15 га со всеми коммуникациями кроме газопровода составляет $33830.Задача 2.2. Метод Ринга. |
- Задачи землеустройства Государственный земельный кадастр Регистрация земельных участков, 15.64kb.
- Землеустройство и земельный кадастр» ипо специальностям: 310900 «Землеустройство»,, 925.08kb.
- Рабочая программа по дисциплине «Агроландшафтное земледелие» Для специальности: 310900, 307.26kb.
- 120300. 62 Землеустройство и кадастры с профилями специальных дисциплин Земельный кадастр,, 142.77kb.
- Курсовая работа по кафедре политической экономии, 105.07kb.
- Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
- «Почвоведение», 616.13kb.
- Очно-дистанционный курс повышения квалификации земельные отношения в российской федерации, 391.37kb.
- Календарный план по Прикладной математике для студентов третьего курса факультетов, 24.64kb.
- Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.
Примечание:
- Стоимость оцениваемого дома считается как среднее арифметическое от откорректированной цены сопоставляемых домов.
Ответ: стоимость участка площадью 0,15 га со всеми коммуникациями кроме газопровода составляет $33830.
Задача 2.2.
Оценить дом по сопоставимым продажам. Было продано три дома общей площадью 230 м2, 240 м2, 220 м2. Жилая площадь 140 м2, 135 м2, 130 м2.
Все дома – 2-этажные коттеджи. Площадь прилегающего участка 0,15 га. У первого дома есть гараж, у второго и третьего – нет, стоимость строительства гаража составляет $3000. К домам подведены все коммуникации.
Стоимость домов $130000, $140000 и $135000 соответственно.
Найти стоимость дома общей площадью 240 м2. жилой площадью 160 м2, площадь прилегающего участка 0,15 га, подведены все коммуникации, два гаража.
| Характеристики | Оцениваемый объект | Сравнимые объекты | |||
| 1 | 2 | 3 | |||
| 1. | Цена, $ | - | 130000 | 140000 | 135000 |
| 2. | Общая площадь в м2 | 240 | 230 | 240 | 220 |
| 3. | Общая площадь в % | 100 | 96 | 100 | 92 |
| 4. | Откорректированная цена с учетом общей площади, $ | - | (+5200) 135200 | 140000 | (+10800) 145800 |
| 5. | Жилая площадь в м2 | 160 | 140 | 135 | 130 |
| 6. | Жилая площадь в % | 100 | 88 | 84 | 81 |
| 7. | Откорректированная цена с учетом жилой площади, $ | - | (+16224) 151424 | (+22400) 162400 | (+27702) 173502 |
| 8. | Стоимость гаража, $ | 3000 | 3000 | 3000 | 3000 |
| 9. | Количество гаражей, шт. | 2 | 1 | - | - |
| 10. | Поправка за наличие гаражей, $ | - | +3000 | +6000 | +6000 |
| 11. | Откорректированная цена сопоставляемых домов, $ | - | 154424 | 168400 | 179502 |
| 12. | Стоимость оцениваемого дома, $ | 167442 | - | - | - |
Примечание:
- Стоимость оцениваемого дома считается как среднее арифметическое от откорректированной цены сопоставляемых домов.
Ответ: стоимость дома общей площадью 240 м2, жилой площадью 160 м2, с прилегающим участком площадью 0,15 га, со всеми подведенными коммуникациями и двумя гаражами составляет $167442.
Задача 2.3.
Оценить 2-этажный дом общей площадью 400 м2.
| Затраты | % от общей площади | Цена 1 м2, $ | |
| 1. | Фундамент и нулевой цикл | 20 | 420 |
| 2. | Возведение 1-го этажа | 18 | 510 |
| 3. | Возведение 2-го этажа | 15 | 600 |
| 4. | Строительство чердака и крыши | 24 | 460 |
| 5. | Внутренняя отделка 1 и 2 этажей и подвала | 8 | 250 |
| 6. | Фасадная облицовка дома | 3 | 50 |
| 7. | Подключение коммуникаций | 12 | 500 |
| Итого: | 100 | - | |
Решение:
| Затраты | % от общей площади | м2 | Цена 1 м2, $ | Стоимость, $ | |
| 1. | Фундамент и нулевой цикл | 20 | 80 | 420 | 33600 |
| 2. | Возведение 1-го этажа | 18 | 72 | 510 | 36720 |
| 3. | Возведение 2-го этажа | 15 | 60 | 600 | 36000 |
| 4. | Строительство чердака и крыши | 24 | 96 | 460 | 44160 |
| 5. | Внутренняя отделка 1 и 2 этажей и подвала | 8 | 32 | 250 | 8000 |
| 6. | Фасадная облицовка дома | 3 | 12 | 50 | 600 |
| 7. | Подключение коммуникаций | 12 | 48 | 500 | 24000 |
| Итого: | 100 | 400 | - | 183080 | |
Стоимость дома составляет $183080.
Срок экономической службы дома составляет 100 лет. Эффективный срок службы дома составляет 30 лет. Коэффициент физического износа здания рассчитывается по формуле:
Стоимость дома с учетом физического износа составляет ($183080*0,3) $54924.
Задача 2.4.
Оценить 12-этажное офисное здание общей площадью 12000 м2 (площадь этажа 1000 м2).
| Затраты | % от общей площади | Цена 1 м2, $ | |
| 1. | Фундамент и нулевой цикл | 20 | 300 |
| 2. | Стоимость возведения с 1 по 12 этаж | 60 | 400 |
| 3. | Возведение технического этажа | 7 | 500 |
| 4. | Внутренняя отделка с 1 по 12 этаж и подвала | 2 | 100 |
| 5. | Подключение инженерных коммуникаций | 11 | 450 |
| Итого: | 100 | - | |
Решение:
| Затраты | % от общей площади | м2 | Цена 1 м2, $ | Стоимость, $ | |
| 1. | Фундамент и нулевой цикл | 20 | 2400 | 300 | 720000 |
| 2. | Стоимость возведения с 1 по 12 этаж | 60 | 7200 | 400 | 2880000 |
| 3. | Возведение технического этажа | 7 | 840 | 500 | 420000 |
| 4. | Внутренняя отделка с 1 по 12 этаж и подвала | 2 | 240 | 100 | 24000 |
| 5. | Подключение инженерных коммуникаций | 11 | 1320 | 450 | 594000 |
| Итого: | 100 | 12000 | - | 4638000 | |
Стоимость дома составляет $4638000.
Срок экономической службы дома составляет 100 лет. Эффективный срок службы дома составляет 10 лет. Коэффициент физического износа здания рассчитывается по формуле:
Стоимость дома с учетом физического износа составляет ($4638000*0,1) $463800.
Доходный метод оценки недвижимости
Задача 2.5.
Оценить методом прямой капитализации загородный дом, расположенный вблизи г. Москва, общей площадью 200 м2. Площадь прилегающего земельного участка составляет 0,15 га.
Сложившийся уровень арендной платы в данном районе составляет $100 за 1 м2 в год. Потенциальный валовый доход от сдачи дома в аренду составит $20000 (общая площадь x уровень арендной платы), загрузка объекта непостоянная 0-100%. Недополучение арендной платы может составить 20% от потенциального валового дохода. Действительный валовый доход составит (потенциальный валовый доход - недополучение арендной платы) $20000-($20000*0,2) = $16000.
Суммарные расходы на содержание объекта составят $10 на м2 в год. Чистый доход составит $16000 – (200 м2*$10) = $14000.
Общая ставка капитализации для данного класса объектов в среднем составляет 20%.
Стоимость объекта вычисляется по формуле:
,Где: V – стоимость объекта недвижимости;
NOI – чистый доход;
R – ставка капитализации,
и составит V = $14000 / 0,2 = $70000.
Метод Ринга.
;| Где: | R-ставка капитализации |
| | Y-норма отдачи для объекта |
| | n-срок экономической жизни / время амортизации в годах |
Задача 2.6.
Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 20 лет, равен $30000 за первый год, норма отдачи оценивается в 20%, какова стоимость здания?
Комментарий:
К концу срока экономической жизни объект полностью обесценивается. Это соответствует допущению Ринга линейном возврате капитала, который обычно используется при оценке истощающихся объектов, например, подверженных износу.
Решение:
1. Находим ставку капитализации по методу Ринга
2. Определяем стоимость объекта по формуле
; 
Ответ: стоимость здания составляет $120000.