Курсовая работа по дисциплине «земельный кадастр» на тему: «оценка земли и иной недвижимости»
| Вид материала | Курсовая |
- Задачи землеустройства Государственный земельный кадастр Регистрация земельных участков, 15.64kb.
- Землеустройство и земельный кадастр» ипо специальностям: 310900 «Землеустройство»,, 925.08kb.
- Рабочая программа по дисциплине «Агроландшафтное земледелие» Для специальности: 310900, 307.26kb.
- 120300. 62 Землеустройство и кадастры с профилями специальных дисциплин Земельный кадастр,, 142.77kb.
- Курсовая работа по кафедре политической экономии, 105.07kb.
- Тематика курсовых работ по дисциплине «Оценка и налогообложение недвижимости и другого, 18.49kb.
- «Почвоведение», 616.13kb.
- Очно-дистанционный курс повышения квалификации земельные отношения в российской федерации, 391.37kb.
- Календарный план по Прикладной математике для студентов третьего курса факультетов, 24.64kb.
- Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости производства (бизнеса)», 393.82kb.
5.2. Оценка затратным подходом
По данным анализа экспертов в данном районе на 01.02.2000 г. стоимость строительства объекта, аналогичного данному по характеристикам, в среднем может составлять 300$. (Расчет ведется по укрупненным показателям по стоимости строительства на 1 кв.м.)
Рыночная оценка здания затратным методом составляет:
ПЛ здания Стоимость строительства=(ПЛэт.2+ПЛ подвала) 300 долл.=(8502+850)300= 765000 долл.
С учетом определенной выше стоимости права долгосрочной аренды земельного участка (200000 долл.) рыночная стоимость ОБЪЕКТА составляет:
965000 долл.
Прописью: девятьсот шестьдесят пять тысяч долларов США.
5.3. Оценка объекта недвижимости методом
сравнительного анализа продаж
По имеющимся данным продаж сходных по назначению и степени износа нежилых зданий стоимость продажи 1 кв. м. общей площади составляла на декабрь 1999 г. 310 долл.
Соответственно, оценка 1 кв. м ОБЪЕКТА составляет: 310$.
Она может быть применена к площади 1-го и 2-го этажей, а для подвала следует использовать 50% от нее, то есть 155 долл./кв.м. Площадь каждого этажа составляет 850 кв. м. Тогда для оценки ОБЪЕКТА получаем:
310 8502+155850= 658750 долл.
Таким образом, с учетом необходимого округления оценка рыночной стоимости ОБЪЕКТА методом сравнительного анализа продаж составляет
660 000,00 долл.
Прописью: шестьсот шестьдесят тысяч долларов США.
5.4. Оценка методом капитализации дохода
Оценка стоимости недвижимости настоящим методом основана на следующем принципе: стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект недвижимой собственности.
Расчет всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности. В зависимости от конкретных обстоятельств и характера оцениваемого объекта может быть применен один из этих методов.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными периодическими суммами расходов и доходов, либо когда информация о характере изменений доходов и расходов в будущем недоступна.
Метод дисконтирования поступлений наличности применяется при оценке объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов.
Для небольшой жилой и прочей недвижимости можно с успехом применять упрощенную модификацию подхода с точки зрения доходов — метод с использованием валового рентного мультипликатора (ВРМ). Данный метод также называется валовым месячным рентным мультипликатором (ВМРМ) или мультипликатором валового дохода (МВД). По нашему мнению, он вполне подходит для данных условий оценки.
Для жилых помещений обычно используются месячная арендная плата и соответствующие мультипликаторы, а для большинства других типов недвижимости - ежегодные рентные мультипликаторы.
Для применения ВРМ необходимо на основе рыночных данных определить соответствующие данному объекту оценки числовое значение ВРМ для подобных объектов недвижимости и величину рыночной арендной платы. Перемножив их, можно рассчитать показатель стоимости оцениваемого объекта.
По нашему мнению, оцениваемый объект может обеспечить стабильный прогнозируемый доход в течение всего срока экономической жизни (50 лет) путем его сдачи в аренду целиком сразу после завершения строительства.
С учетом изложенного выше для определения рыночной стоимости объекта применили упрощенный вариант метода капитализации дохода — метод валового рентного мультипликатора.
По имеющимся данным о продажах подобных нежилых помещений годовой ВРМ для офисов составляет 4-5. Это же значение ВРМ, по нашему мнению, подходит и для других рассматриваемых направлений использования ОБЪЕКТА. Для расчета принимаем ВРМ равным 4,5.
Определение рыночной арендной ставки
за пользование объектом недвижимости
Исследование рынка и обзор ставок аренды офисных и складских помещений в Москве позволили установить, что для оцениваемого объекта, при условии его отделки по российскому стандарту и без оснащения оборудованием, рыночная ставка арендной платы составляет 150 долл. за кв. м в год для 1-го и 2-го этажей, а для подвала — 100 долл.
В соответствии с имеющимися планами здания общая площадь каждого этажа составляет 850 кв. м. Тогда годовая ставка арендной платы за готовое здание составит:
150 8502 + 100850 = 340000 долл.
С учетом ВРМ оценка готового здания по доходности составляет:
3400004,5 =1 530 000 долл.
Однако сначала необходимо завершить строительство здания, что потребует определенных затрат.
Анализ доходного метода:
Расчетами по методу капитализации дохода установлено, что на дату проведения оценки рыночная стоимость объекта составляет 1530000 долл.
5.5. Согласование результатов и заключение
о рыночной стоимости
В этом разделе отчета нами даны три стоимостные оценки исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемому объекту недвижимости. Ниже приведены результаты двух методов анализа стоимости объекта:
Затратный метод 965000,00 долл.
Метод сравнительного анализа продаж 660000,00 долл.
Метод капитализации дохода 1530000,00 долл.
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются по следующим критериям:
1) возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;
2) тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ;
3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие, как месторасположение, размер, потенциальная доходность.
Поскольку для определения рыночной стоимости объектов недвижимости можно использовать несколько методов оценки, мы применили наиболее пригодные для данного конкретного случая с учетом максимального приближения к реальным условиям.
Рыночная стоимость при оценке объекта недвижимости предполагает достаточное наличие товара для удовлетворения спроса и предложения. При этих условиях возможно выведение средней цены или каких-либо математических ожиданий относительно наиболее вероятной цены объекта недвижимости.
Основываясь на доступной нам информации, мы пришли к следующему заключению: рыночная стоимость оцениваемого имущественного комплекса составляет на 1 декабря 2000 г.:
1055 000,00 долл.
Прописью: один миллион пятьдесят пять тысяч долларов США.
Полученная оценка рыночной стоимости может в дальнейшем использоваться заказчиком в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав на оцениваемый объект, при получении кредита под залог имущества либо сдачи в аренду и т. д.
6. Сертификат рыночной стоимости
У подписавших данный отчет не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении заинтересованных сторон. Мы выступали в качестве беспристрастных экспертов.
С учетом наилучшего использования наших знаний и опыта мы удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.
Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных нижеподписавшимися лицами самостоятельно. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.
Исследованный имущественный комплекс непосредственно осмотрен в период от 10 января до 3 февраля 2000 г. нижеподписавшимися лицами.
Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта, оцениваемого в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по настоящему договору
В разработке отчета принимали участие специалисты-оценщики Центра социально-экономической реконструкции предприятий.
7. Условия, допущения и ограничения
Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.
1. ОБЩИЕ УСЛОВИЯ
Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как, за подписью обеих сторон. Настоящие условия распространяются и на правопреемника, то есть на администрацию и исполнителей сторон, АО “Перово” должно и в дальнейшем соблюдать настоящие условия, даже в случае, если право собственности на объект недвижимости полностью или частично перейдет к другому лицу.
2. ДОСТОВЕРНОСТЬ ОТЧЕТА
Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях.
3. ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
Центр по социально-экономической реконструкции предприятий утверждает, что проведенная по настоящему договору работа соответствует признанным профессиональным стандартам и привлеченный для ее выполнения персонал соответствует существующим требованиям. Настоящий отчет подготовлен в соответствии и на условиях требовании Кодекса профессиональной этики и стандартов профессиональных организации оценщиков, членами которых мы являемся.
Мы не принимаем на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованному нами объекту, несет владелец объекта.
В своих действиях мы поступали как независимые эксперты-оценщики. Размер нашего вознаграждения ни в какой степени не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта. Мы исходили из того, что предоставленная нам исходная информация являлась точной и правдивой, и не проводили ее проверки.
4. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
АО “Перово” принимает условие заранее освободить и обезопасить Центр социально-экономической реабилитации предприятий и пожеланию Центра защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Центру вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Центра, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий со стороны Центра в процессе выполнения обязательств по настоящему договору.
5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ
Согласно положению настоящего отчета от нас не требуется проведение дополнительных работ или дача показаний и присутствие в суде в связи с имуществом, объектами недвижимости или имущественными правами, связанными с объектами оценки, если только не будут заключены иные соглашения.
6. ОПИСАНИЕ ИМУЩЕСТВА
Мы не принимаем на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности.
Права собственности на рассматриваемое имущество и недвижимость, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено гениально.
Недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Мы исходим из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного или городского уровня, или такого рода несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчете.
Фотографии и иные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях помощи читателю визуально представить себе описываемый объект. Мы не проводили измерительных работ на местности и не принимаем на себя ответственность за таковые. Если не указано иное, мы исходим из того, что не существует фактов нарушения положений зонирования или иных нарушений действующего законодательства, касающегося рассматриваемого объекта.
Настоящий анализ исходит из того, что на территории объекта нет вредоносных почв, ограничивающих наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.
7. СКРЫТЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ И ДЕФЕКТЫ
Мы не несем ответственности за оценки состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычного визуального осмотра, или путем изучения планов и спецификаций. Настоящий анализ рассматривал права землепользования в отношении лишь поверхности земли и не затрагивал иные аспекты этой проблемы. Оценка не учитывала присутствие вредоносных материалов и веществ, а также стоимость их удаления. Мы не компетентны в определении таких веществ.
8. ОСОБОЕ ПОЛОЖЕНИЕ
В своей оценке мы исходили из того, что объект недвижимости будет завершен строительством на качественном уровне.
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Информация, полученная от сторонних специалистов, представляется надежной. Тем не менее мы не предоставляем гарантии или иные формы подтверждения ее полной достоверности.
Мы исходим из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов местного или общероссийского уровня существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте, для которого производились расчеты.
8. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учебное пособие: Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.
2. Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества. Проект. Российское Общество оценщиков. Принято в качестве официального документа Всероссийской конференцией Общества оценщиков 14 июня 1994 г.
3. Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. 1994, Вып. 9.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
В заключение всего вышесказанного необходимо сказать, что развитие оценочной деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового государства и необходимо для следующих целей:
- Создания системы рыночной оценки объектов и прав пользования недвижимостью как действенного механизма повышения эффективности управления собственностью. Отсутствие такой системы (особенно в условиях инфляции) приводит к постоянному искажению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает злоупотребления. Создание системы оценки прав пользования недвижимостью позволяет не только увеличить поступления в бюджеты всех уровней, но и рассмотреть возможность создания многовариантных схем управления имуществом.
- Поскольку земельное законодательство отстает в темпах развития от иных отраслей, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект недвижимости, внедрение методологии оценки на основе рыночной стоимости объекта недвижимости позволяет снять существующие законодательные противоречия.
- Применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости позволяет выровнять ставки арендной платы, взимаемой за использование государственной недвижимости, со ставками, сложившимися на рынке. Объективизация арендной оценки недвижимости обеспечит базу для эффективного использования недвижимости и явится одной из предпосылок улучшения экономической ситуации.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1.