Порядок ипотечного кредитования в ОАО «Банк» по стандартам ОАО «Агентство»
| Вид материала | Документы |
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- Информация о деятельности ОАО «амурское ипотечное агентство» за 2011 год информация, 80.95kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
- Программа повышения квалификации специалистов по ипотечному жилищному кредитованию, 204.53kb.
- Программа ипотечного кредитования физических лиц в филиале ОАО «мдм-банк», 69.91kb.
- Практика земельно-ипотечного кредитования в условиях формирования рынка земли (на материалах, 78.71kb.
- Решением Общего собрания акционеров, 178.42kb.
- Памятка для клиентов ОАО кб «маст-банк», 160.09kb.
- Ипотечное кредитование ОАО «Мобилбанк», 36.08kb.
- Резюме Черняк Дмитрий Леонидович, 56.45kb.
Приложение № 3
к “Порядку ипотечного кредитования в ОАО «Банк»
по стандартам ОАО «Агентство»
Согласие
Город _______, Российская Федерация,__________ _________________________ года.
Я, гражданин (ка) РФ,____________________________________________, __ года рождения, паспорт __________ № __________, выдан ____________________________________________, проживающий (ая) по адресу ________________________________________________________, и являющийся супругом (-ой) гражданина, ____________________________________________, _______года рождения, паспорт _____ № __________, выдан _____________________________, проживающего по адресу ______________________________________________(далее – супруг), в связи с намерением моего супруга получить в ОАО «Банк» “ (далее - Банк) по Кредитному договору № __________________от «____»_______ 201_ года кредит в сумме _________________________________________________________________ российских рублей, для целей приобретения жилого помещения (далее именуемого «Квартира»), находящегося по адресу: г. ________________, ул. _____________________________________, дом____, кв.____, в которой я имею намерение (или не имею намерения) проживать и зарегистрироваться, настоящим заявляю, что:
- Я извещен (-а) и согласен (-на), что Квартира, приобретаемая на средства кредита, предоставляемого Банком моему супругу ______________________________________________, будет оформлена в собственность моего супруга и находиться в залоге в пользу Банка с момента государственной регистрации права собственности на Квартиру в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, с оформлением Закладной в обеспечение возврата указанного кредита. При этом обеспечение в виде ипотеки Квартиры и составление Закладной являются условиями получения вышеуказанного кредита.
- Мне хорошо известны негативные для меня последствия обращения взыскания на заложенную Квартиру, которые могут наступить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения моим супругом __________________________________________________________ обязательств по вышеуказанному Кредитному договору и Договору купли-продажи квартиры.
В связи с изложенным Я, гражданин ___________________________________________, не возражаю против заключения моим супругом Договора купли-продажи квартиры и Кредитного договора, влекущих возникновение ипотеки в силу закона, и составления им Закладной в обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору, а также (при условии, что супруг имеет намерение проживать в квартире) принимаю на себя обязательство после обращения взыскания на Квартиру сняться с регистрационного учета по адресу расположения квартиры и освободить Квартиру по требованию нового собственника в течение 30 (Тридцати) дней, считая со дня предъявления такового требования.
_________________________________________________________________
(Фамилия, имя, отчество полностью; подпись)
Приложение № 4
к “Порядку ипотечного кредитования в ОАО «Банк»
по стандартам ОАО «Агентство»
Андеррайтинг заемщика
Процедура Андеррайтинга Заемщика (оценки вероятности погашения кредита потенциальным Заемщиком) проводится по следующим основным направлениям анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике:
1. Оценка платежеспособности потенциального Заемщика - его способности своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов.
Коэффициент, определяющий платежеспособность Заемщика при Андеррайтинге
Для определения способности Заемщика выплачивать Ипотечный кредит эксперт по Андеррайтингу оценивает доходы Заемщика на основе коэффициента П/Д:
Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (включая страховые платежи) к среднемесячным доходам Заемщика.
Расчет коэффициента П/Д осуществляется следующим образом:
П/Д равен отношению ежемесячных расходов Заемщика по жилищному ипотечному кредиту, включающих:
- ежемесячный платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту,
- ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге,
- ежемесячные платежи по страхованию жизни и потери трудоспособности Заемщика (Созаемщика),
к ежемесячным совокупным доходам Заемщика и Созаемщика за вычетом налоговых удержаний («чистый» доход).
ежемесячные расходы Заемщика и Созаемщика по кредиту
включая платежи по страхованию)
Коэффициент П/Д = ----------------------------------------------------------------------------
сумма ежемесячных совокупных доходов Заемщика и
Созаемщика («чистый» доход)
Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по кредиту в совокупных доходах Заемщика, исходя из критериев, устанавливаемых Агентством. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения возможности Заемщика своевременно и правильно погашать кредит.
Данные расходы Заемщика не должны превышать 35 процентов от его совокупного дохода, так как коэффициент П/Д зависит от значения коэффициента К/З:
- если коэффициент К/З меньше или равен 0,5 - предельное значение коэффициента П/Д составляет 0,50,
- если величина коэффициента К/З больше 0,5 - предельное значение коэффициента П/Д составляет 0,35.
При наличии у Заемщика обязательств по иным заемным средствам целесообразно включать расходы по уплате ежемесячных платежей по ним в расчет коэффициента П/Д, т.е. в расходы Заемщика.
Соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества (Коэффициент К/З) рассчитывается следующим образом:
Отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости заложенного недвижимого имущества (залога), определяемой как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого имущества и оценочной стоимости этого имущества по результатам заключения оценщика. К/З определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан Заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения.
К/З рассчитывается следующим образом:
сумма кредита
Коэффициент К/З = ----------------------------------------------------------------------------------
стоимость заложенного недвижимого имущества
Величина этого соотношения составляет 70 процентов, т.е. коэффициент К/З должен быть 0,70.
Корректировка коэффициента "К/З". Данный коэффициент оказывает наибольшее влияние на оценку уровня риска, который берет на себя Банк. Чем выше К/З, тем выше риск. Банк оставляет за собой право варьировать показатель К/З.
Расчетный коэффициент К/З целесообразно изменять в зависимости от следующих параметров Жилого помещения – предмета залога:
| | Рекомендуемые значения коэффициента К/З |
| <= 60 % |
2. Оценка кредитоспособности потенциального Заемщика на основе анализа его кредитной истории (при наличии таковой), определяющей его готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства.
3. Оценка достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный Заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам.
4. Оценка стабильности занятости
Стабильность трудоустройства Заемщика как в момент подачи заявления на кредит, так и в перспективе является важнейшим индикатором способности Заемщика погасить кредит.
Основные критерии, которыми может руководствоваться Банк при определении стабильности занятости потенциального Заемщика:
- Непрерывная занятость в течение последних двух лет. Целесообразно затребовать у потенциального Заемщика объяснение причин всех перерывов в работе, превышающих месяц.
- Частая смена места работы потенциальным Заемщиком за последние два года. Целесообразно выявить причины и обстоятельства частой смены работы, обращая внимание на следующие факторы смены работы:
- по собственному желанию потенциального Заемщика или в связи с расторжением трудовых отношений по инициативе работодателя;
- по не зависимым от Заемщикам обстоятельствам, связанным с закрытием или реорганизацией предприятия;
- в рамках одной или различных сфер деятельности;
- сопровождалась ли образовательным и профессиональным ростом Заемщика;
- сопровождалась повышением или снижением уровня оплаты;
- сопровождалась ли карьерным продвижением Заемщика.
5. Целесообразно оценить уровень образования потенциального Заемщика, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка.
Анализ перечисленных факторов позволит эксперту по Андеррайтингу оценить стабильность трудовой занятости потенциального Заемщика, возможность профессионального и карьерного роста, его способность в случае увольнения найти себе новое место работы без существенной потери в доходах.
6. Факторы, которые могут учитываться при анализе занятости:
- Негативный отзыв работодателя о потенциальном Заемщике может послужить основанием для отказа в выдаче кредита, но только после детального изучения полученного отзыва.
- Стабильность или непрерывность (с перерывами не более одного месяца) занятости потенциального Заемщика в рамках одного и того же рода деятельности или одной и той же профессии в течение двух лет является положительным фактором, однако следует учитывать, что с учетом социально-экономических изменений в стране многие из потенциально надежных Заемщиков были вынуждены неоднократно менять место работы, характер и сферу занятости. Это обстоятельство не должно автоматически приводить к отказу в предоставлении кредита. Эксперт по Андеррайтингу должен изучить положение Заемщика и установить вероятность стабильности его занятости в будущем, оценить способность Заемщика в случае потери работы восстановить свою занятость без потери доходов.
- Необходимо учитывать потенциальные возможности профессионального и карьерного роста потенциального Заемщика с учетом имеющегося или приобретаемого образования, опыта, уровня квалификации, возраста, что может служить существенными компенсирующими факторами при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита.
- Проверка источников дохода потенциального Заемщика
Расчет максимальной суммы кредита, которая может быть выдана потенциальному Заемщику, производится только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен представить документы о получении стабильного дохода за последние шесть месяцев. Эксперт по Андеррайтингу должен иметь основания предполагать, что Заемщик будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита. Оценка уровня доходов Созаемщика производится в том же порядке, как и доходов Заемщика.
В совокупный доход Заемщика включаются доходы только тех лиц, которые являются солидарными Созаемщиками по Кредитному договору.
Оценка платежеспособности Заемщика (Созаемщика) проводится на основе общего среднемесячного размера его доходов за последние 6 месяцев.
При этом в случае наличия дохода с постоянной тенденцией к повышению, а также трудового контракта (договора), устанавливающего более высокий уровень дохода Заемщика, который он получает по настоящему месту работы в течение не менее 3-х последних месяцев, возможно использование в расчетах в качестве исходных данных среднемесячного дохода указанных сумм (подтвержденных финансовыми документами и установленных трудовым договором). При этом учитывается возможность получения такого дохода и в будущем, что также должно быть подтверждено соответствующими документами (например, новый трудовой контракт должен быть заключен на срок не менее одного года).
Источниками получения дохода, которые учитываются Банком при расчете максимально допустимой суммы кредита, являются:
- Заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии.
Используя сведения, предоставленные работодателем (справки с места работы), необходимо вычислить размер среднемесячной заработной платы путем определения среднеарифметического значения месячных доходов.
- Доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству.
Прочие перечисленные источники дохода могут быть приняты во внимание в случае, если Заемщик представил документы, подтверждающие полученные им доходы в предыдущие периоды и дающие основание полагать, что будет получать их в дальнейшем.
В расчет может приниматься: заработная плата за сверхурочную работу, премии, заработная плата за неполный рабочий день и по совместительству, доход в виде дивидендов.
- Доход в виде дивидендов.
- Проверка доходов в виде дивидендов Заемщика, имеющего собственное дело.
К Заемщикам, имеющим собственное дело, относятся лица, которым принадлежит не менее 25 % участия в каком-либо предприятии. Предприятие должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть такой долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.
Указанные лица, а также Заемщики, занятые собственным предпринимательством (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) и иной самостоятельной профессиональной деятельностью (частные нотариусы, детективы, охранники и т. д.), должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и/или того, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита.
- Проверка доходов лиц, перешедших на уплату единого налога на вмененный доход.
Среднемесячный заработок (доход) предпринимателя, перешедшего на уплату единого налога на вмененный доход, определяется следующим образом:
- По индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления суммы вмененного дохода за вычетом уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, с которого уплачен единый налог, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.
- По индивидуальным предпринимателям, осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления величины, соответствующей разнице между суммой вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, суммами уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, суммами, указанными индивидуальным предпринимателем в целях исчисления среднемесячного заработка наемных работников, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.
Сведения о суммах, выплаченных индивидуальным предпринимателем наемным работникам, могут быть подтверждены «Расчетом по авансовым платежам по единому социальному налогу для организаций, индивидуальных предпринимателей, физических лиц, не признаваемых индивидуальными предпринимателями, производящих выплаты физическим лицам» с отметкой налогового органа, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным работникам.
- Проверка доходов лиц, работающих по упрощенной системе.
Для расчета платежеспособности Заемщика, перешедшего на упрощенную систему, учитывается доход Заемщика, указанный в Налоговой декларации за отчетный период, за вычетом уплаченного единого налога, поделенный на количество месяцев в отчетном периоде.
Для подтверждения своего дохода Заемщик предоставляет следующие документы:
- копию Налоговой декларации по единому налогу с отметкой налоговой инспекции,
- документы, подтверждающие оплату единого налога.
4) Доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат (схемы выплаты вознаграждения сотрудникам, используемые частными предприятиями) могут быть приняты во внимание, если Заемщик получал такие выплаты в течение не менее последних 6 месяцев, и имеется основание для возможного получения их в будущем.
Документы, представляемые лицом, имеющим регулярный доход в виде процентов по вкладам:
- договор о депозитном (срочном) вкладе,
- выписка со счета вклада до востребования за последние 6 месяцев,
- справка Банка о начисленных процентах по вкладу,
- документ, подтверждающий уплату подоходного налога вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости).
Документы, представляемые лицом, имеющим регулярный доход в виде страховых выплат:
- договор о страховании (страховой полис),
- правила страхования,
- документы, подтверждающие уплату страховых премий Страхователем страховой компании по Договору страхования (Полису),
- справка страховой компании о произведенных страховых выплатах,
- документ, подтверждающий уплату подоходного налога страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).
5) Пенсионные выплаты и стипендии.
Данные о пенсии могут использоваться, если подтверждено ее получение. Эксперту по Андеррайтингу следует также установить, в течение какого срока Заемщик будет получать пенсию (срока кредита или иного).
6) Чистый доход в форме арендной платы. Должно быть представлено подтверждение получения дохода в форме арендной платы в виде оформленных в установленном законом порядке:
- договоров найма или аренды, заключенных потенциальным Заемщиком и арендаторами за последние 6 месяцев,
- документов, подтверждающих уплату Заемщиком налога при получении дохода в форме арендной платы, копии налоговой декларации с отметкой налоговой инспекции, а также вновь заключенных договоров аренды,
- документов, подтверждающих законность передачи в аренду вышеуказанного объекта недвижимости.
Заемщик должен дополнительно к стандартному комплекту документов, предоставляемому для оценки платежеспособности, предоставить в Банк следующие документы:
- правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости,
- документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг,
- договор аренды (найма) недвижимости,
- документы об оплате всех соответствующих налогов, связанных с получением дохода от сдачи в аренду недвижимости (при наличии) и всех других налогов, подлежащих уплате собственником недвижимости,
- выписку из Единого Государственного Реестра Прав об отсутствии обременений сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости.
Принимаются во внимание поступления арендной платы в течение всего срока кредита.
В случае, когда чистый доход от аренды (найма) составляет более 50 % от чистого совокупного дохода Заемщика (Созаемщика), используемого для расчета суммы кредита, Заемщику необходимо осуществить страхование риска утраты и/или повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10 %, с учетом требований законодательства РФ.
- Алименты и пособия на детей могут быть приняты во внимание, если Заемщик получал такие выплаты в течение не менее последних 6 месяцев и имеет законное право на их получение в течение срока запрашиваемого кредита.
8. Анализ денежных и иных материальных активов Заемщика
8.1. Минимальный размер денежных средств, которыми должен обладать Заемщик на момент предоставления ипотечного кредита, должен быть не меньше суммы первоначального взноса на покупку жилья плюс сумма денежных средств, необходимых на покрытие:
- расходов, связанных с заключением и регистрацией соответствующих договоров купли-продажи и ипотеки Жилого помещения, а также с оформлением Закладной (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);
- расходов, связанных с выплатой комиссии риэлтору;
- платы за оценку недвижимого имущества;
- платы за предоставление необходимых справок по приобретаемой и уже принадлежащей потенциальному Заемщику недвижимости (из БТИ (ПИБ), органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
- сборов Банка, связанных с оформлением кредита, открытием счетов по вкладам до востребования, рассмотрением заявления на кредит;
- единовременных расходов по страхованию недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
- единовременных расходов по страхованию жизни и потери трудоспособности Заемщика;
- единовременных расходов по страхованию риска утраты права собственности владельца Жилого помещения;
- расходов, связанных с возможным ремонтом и переездом в приобретаемое Жилое помещение.
8.2. Приемлемые источники средств
Необходимо проанализировать источники денежных средств, которыми должен располагать Заемщик к моменту заключения сделки по приобретению жилья и получению кредита, обращая внимание на то, что все денежные средства не должны иметь заемную природу, а их наличие и происхождение могут быть документально подтверждены Заемщиком.
8.3. Оценка неденежных активов Заемщика
Имущество Заемщика (автомобиль, дача, ювелирные изделия, произведения искусства, антиквариат, другое ценное движимое и недвижимое имущество) не учитывается при определении ежемесячных доходов потенциального Заемщика, расчете коэффициентов, определяющих соотношения его платежей по кредиту, и установлении максимально допустимой суммы кредита, которую Банк может предоставить потенциальному Заемщику, исходя из его доходов. Однако наличие имущества, его оценочная стоимость, за которую при необходимости это имущество можно реализовать, чтобы погасить задолженность по кредиту, рассматривается как компенсирующий фактор.
9. Анализ кредитной истории Заемщика
Проводя анализ готовности Заемщика погасить кредит, эксперт по Андеррайтингу должен определить, насколько можно доверять данному Заемщику, исходя из субъективных характеристик его личности. Важно установить, насколько Заемщик является ответственным при выполнении принятых на себя ранее обязательств. Помимо характера выплаты предоставленных прежде кредитов, эксперт по Андеррайтингу должен установить сумму неуплаченного остатка долга, а также срок и размер ежемесячных платежей в счет погашения имеющегося кредита.
9.1. Проверка кредитной истории
Эксперту по Андеррайтингу необходимо произвести проверку кредитной истории для каждого Заемщика. Однако, если в регионе действуют соответствующие специализированные коммерческие структуры, эксперт по Андеррайтингу должен получить от них заключение по кредитной истории каждого Заемщика. Форма запроса (подписанная Заемщиком/Созаемщиком) на получение информации по усмотрению Банка направляется:
- указанным в заявлении кредиторам Заемщика,
- настоящим и прежним домовладельцам или залогодержателям,
- компаниям, поставляющим коммунальные услуги, электроэнергию, услуги связи.
Поскольку многие Заемщики могут не иметь документированной кредитной истории, Банк может использовать альтернативные источники получения информации, включающие, но не ограничивающиеся следующими сведениями:
- 1) о выплате алиментов или пособий на детей,
2) о возврате личных долгов лицам, не являющимся супругом/супругой, родителями, детьми Заемщика/Созаемщика.
9.2. Анализ выполнения Заемщиком имеющихся долговых обязательств
Кредитная история за 12 месяцев должна быть достаточным основанием для того, чтобы эксперт по Андеррайтингу сделал логический вывод по поводу обязательств, взятых на себя клиентом по платежам по новому Ипотечному кредиту.
Следует уделить внимание своевременности исполнения Заемщиком своих платежных обязательств в целом, а не в отдельных случаях. В некоторых случаях в кредитной истории может быть отражен отдельный просроченный платеж, который не обязательно демонстрирует пренебрежение обязательствами по кредитам. Это особенно важно, если принять во внимание, что перемены последних лет могли вызвать финансовые затруднения у некоторых Заемщиков. Значительные компенсирующие факторы могут возместить небольшое число умеренно просроченных платежей за предшествующие 6 месяцев. Целесообразно запросить у Заемщика письменное объяснение по поводу всех платежей, просроченных в прошлом.
Если Заемщик сообщил о наличии у него кредитной истории, целесообразно запросить у него следующие документы, подтверждающие его обязательства, существующие на момент подачи документов на кредит и имевшиеся в прошлом:
- кредитный договор,
- выписку кредитора - кредитной организации по счету учета средств предоставленного кредита,
- копии финансовых документов, подтверждающих исполнение им обязательств по указанным договорам.
10. Анализ осуществления Заемщиком обязательных платежей по жилью
Поскольку Ипотечный кредит представляет собой обязательство, связанное с жильем, целесообразно запросить у Заемщика подтверждение того, что он регулярно вносил платежи, связанные с жильем, в прошлом. Эксперт по Андеррайтингу вправе проверить своевременность уплаты потенциальным Заемщиком квартирной платы, коммунальных услуг и налога на имущество за последние 6 месяцев по соответствующим платежным документам или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
- Налог на имущество. Банк вправе контролировать правильность и своевременность внесения платежей по налогу на имущество Заемщиком, поскольку невнесение этих платежей может повлечь за собой санкции со стороны налоговых органов.
- Аренда жилья в частном секторе. Если потенциальный Заемщик в прошлом платил за аренду жилья в частном секторе, это является показателем его отношения к выполнению финансовых обязательств. Любая просрочка более 30 дней по оплате аренды должна быть объяснена в письменной форме. Просрочки платежей, превышающие 30 дней, имевшие место за предшествующие 6 месяцев, могут быть достаточным основанием для отказа от предоставления кредита Заемщику.
- Плата за коммунальные услуги, электричество и телефон. Внесение этих платежей и отсутствие задолженности по ним проверяется по соответствующим расчетным книжкам Заемщика или по соответствующей справке. Эксперту по Андеррайтингу следует установить, имелись ли просроченные платежи в прошлом, произошло ли это из-за пренебрежения Заемщика его обязательствами, и есть ли у Заемщика на момент подачи заявления на кредит задолженность по коммунальным платежам. Прекращение оказания услуг Заемщику в прошлом в связи с невнесением им платы может расцениваться как достаточно весомая причина отказа в предоставлении Ипотечного кредита.
- Анализ факторов риска и принятие решения по результатам Андеррайтинга
При анализе факторов риска и принятии решения об одобрении кредита эксперт по Андеррайтингу может руководствоваться следующим:
1. Основное внимание уделяется способности Заемщика погасить кредит. Большое значение имеют такие факторы риска, как нестабильность трудовой занятости, нерегулярные доходы, частая смена работы без увеличения доходов либо снижение доходов и отставание их роста от темпов инфляции.
2. Затем эксперт по Андеррайтингу проверяет достаточность наличных денежных средств Заемщика, необходимых для выплаты первоначального взноса за жилье, а также для покрытия расходов, связанных с заключением сделок по купле-продаже, ипотеке Жилого помещения, оформлению закладной и выдаче ипотечного кредита.
12. Анализ компенсирующих факторов, влияющих на принятие решения о предоставлении кредита
Компенсирующие факторы, как правило, имеют субъективный характер и не могут быть подвергнуты точной количественной оценке. Эксперт по Андеррайтингу может определить, являются ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные отрицательные моменты в уровне доходов или стабильности их получения потенциального Заемщика. В некоторых ситуациях компенсирующий фактор может послужить основанием для того, чтобы эксперт по Андеррайтингу вынес положительное решение по заявлению на Ипотечный кредит, которое в противном случае было бы отклонено. Ниже приводятся примеры некоторых распространенных компенсирующих факторов:
1. Наличие значительного объема денежных средств или быстроликвидного имущества сверх суммы, необходимой для оплаты первоначального взноса, покрытия расходов по заключению Кредитного договора, договора купли-продажи Жилого помещения, договора ипотеки Жилого помещения, оформлению Закладной и других сборов, связанных с предоставлением Ипотечного кредита, может рассматриваться как существенный компенсирующий фактор, поскольку свидетельствует о наличии у Заемщика дополнительных источников средств, помимо месячного дохода, которые могут использоваться на ежемесячные выплаты по кредиту.
2. Наличие значительных активов в виде движимого и недвижимого имущества может служить существенным компенсирующим фактором, влияющим на принятие положительного решения по кредиту, поскольку свидетельствует о способности Заемщика делать накопления, а также о возможности погасить кредит в случае снижения доходов.
3. Возраст Заемщика. Молодость Заемщика, а также хорошее образование и перспективная специальность могут рассматриваться как существенный компенсирующий фактор. Уровень образования и возраст Заемщика позволяют надеяться, что на протяжении кредитного периода его доход будет расти, а давление ежемесячных платежей на его доход будет снижаться.
4. Наличие поручительства (гарантии) юридического лица (например, работодателя Заемщика), имеющего высокий уровень платежеспособности и репутацию надежного финансового института, оказывает влияние на уровень кредитного риска по конкретному Заемщику и также может рассматриваться как существенный компенсирующий фактор. При определении уровня влияния данного фактора на размер кредитного риска по конкретному Заемщику эксперт по Андеррайтингу должен провести отдельную процедуру оценки платежеспособности поручителя (гаранта) в соответствии с требованиями Агентства. Минимальный перечень документов, которые должен представить поручитель - юридическое лицо, приведен в Приложении № 27 к настоящему Порядку.
Минимальные требования, предъявляемые к поручителю - юридическому лицу:
- осуществление деятельности на рынке не менее 3 (Трех) лет непрерывно,
- отсутствие претензий (задолженности) по платежам в бюджет,
- отсутствие просроченной (в том числе ранее имевшейся) задолженности по кредитам перед третьими лицами,
- превышение среднемесячных оборотов по кредиту счета (приход) организации (постоянных за последние не менее 12 месяцев) над суммой запрашиваемого Заемщиком кредита более чем в два раза, или превышение среднемесячных остатков на счете организации (постоянных за последние не менее 12 месяцев) над суммой ежемесячного аннуитета Заемщика кредита более чем в два раза,
- собственные средства организации должны составлять не менее суммы запрашиваемого Заемщиком кредита.
5. Наличие поручительства физического лица:
Наличие поручительства физического лица оказывает влияние на уровень кредитного риска по конкретному Заемщику и также может рассматриваться как компенсирующий фактор. При определении уровня влияния данного фактора на размер кредитного риска по конкретному Заемщику эксперт по Андеррайтингу должен провести отдельную процедуру оценки платежеспособности поручителя в соответствии с требованиями, предъявляемыми к Заемщику.
Перечень документов, которые должен представить поручитель - физическое лицо, соответствует перечню документов Заемщика.
13. Рекомендации эксперту по Андеррайтингу
1. В самом общем случае при определении максимально допустимой суммы кредита эксперт по Андеррайтингу анализирует:
- запрашиваемую Заемщиком сумму кредита;
- максимально допустимую сумму кредита, рассчитанную на основе доходов Заемщика;
- максимально допустимую сумму кредита, рассчитанную на основе стоимости предмета залога;
- наличные средства Заемщика, необходимые для совершения сделки.
2. Если запрашиваемая Заемщиком сумма кредита больше суммы кредита, рассчитанной из платежеспособности Заемщика, эксперт по Андеррайтингу должен определить:
- располагает ли Заемщик необходимой суммой наличных средств либо ликвидных активов, которые он согласен продать, с тем, чтобы увеличить величину первоначального взноса;
- имеется ли у Заемщика достаточно компенсирующих факторов, анализ которых говорит о том, что он будет в состоянии своевременно и правильно осуществлять платежи по кредиту;
- может ли Заемщик подыскать себе другое жилье, более соответствующее по ценовым параметрам уровню его доходов.
3. Если запрашиваемая Заемщиком сумма кредита больше суммы кредита, рассчитанной исходя из стоимости залогового имущества, сумму кредита эксперт по Андеррайтингу определяет по наименьшей сумме.
14. По результатам Андеррайтинга эксперт по Андеррайтингу должен составить отчет по форме, представленной в Приложении № 10 к настоящему Порядку. В отчете эксперт по Андеррайтингу должен представить уполномоченному органу свои рекомендации по одобрению или отказу в выдаче кредита.
Приложение № 5