Порядок ипотечного кредитования в ОАО «Банк» по стандартам ОАО «Агентство»

Вид материала

Документы

Содержание 5.2. Требования к сделкам, заключаемым между взаимозависимыми лицами Оценка платежеспособности заемщика Коэффициент П/Д Коэффициент К/З Общие требования к предмету залога (ипотеки) Требования к оценке предмета залога Анализ состояния Жилого помещения Анализ прилегающей территории Продажная цена сопоставимого жилья. Общие положения по страхованию

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• Информация о деятельности ОАО «амурское ипотечное агентство» за 2011 год информация, 80.95kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• Программа повышения квалификации специалистов по ипотечному жилищному кредитованию, 204.53kb.
• Программа ипотечного кредитования физических лиц в филиале ОАО «мдм-банк», 69.91kb.
• Практика земельно-ипотечного кредитования в условиях формирования рынка земли (на материалах, 78.71kb.
• Решением Общего собрания акционеров, 178.42kb.
• Памятка для клиентов ОАО кб «маст-банк», 160.09kb.
• Ипотечное кредитование ОАО «Мобилбанк», 36.08kb.
• Резюме Черняк Дмитрий Леонидович, 56.45kb.

5.2. Требования к сделкам, заключаемым между взаимозависимыми лицами

Под взаимозависимыми лицами признаются близкие родственники (родители, дети, родные братья и сестры, дедушка, бабушка) Заемщика или его супруг(-а). К сделкам между взаимозависимыми лицами предъявляются следующие дополнительные требования:

1. Ипотечные сделки, связанные с предоставлением кредита Заемщику на приобретение Жилого помещения, находящегося в собственности супруга Заемщика, не допускаются.
   
2. При заключении сделки между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные средства должны перечисляться со счета Заемщика на счет Продавца в безналичном порядке.
   
3. Приобретение Жилого помещения, бывшего ранее в собственности у Заемщика или его супруга(-и) (в т.ч. бывшего), не допускается.
   

6. ОЦЕНКА ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА
   

1. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо, являющееся гражданином РФ, в возрасте от 18 лет до 60 лет (предельный возраст), при условии, что срок возврата кредита наступает до достижения Заемщиком возраста 60 лет.
   

При этом предельный срок кредита рассчитывается как разница между вышеуказанным и текущим возрастом Заемщика.

В случае, если возраст Заемщика превышает 50 лет, обязательным условием рассмотрения и выдачи кредита является наличие Созаемщика.

Если Заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того Заемщика (Созаемщика), доля доходов которого составляет больше 80 %. В противном случае расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами Заемщиков (Созаемщиков).


6.2. Заемщиков, т.е. лиц, обязанных по Кредитному договору, может быть несколько, в т.ч. и не состоящих между собой в родственных отношениях.

Если Заемщик состоит в браке, его супруг (-а) должен выступать солидарным Созаемщиком либо поручителем по Кредитному договору.

Если Заёмщик состоит в браке и является залогодателем, а его супруг (-а) не является собственником приобретаемого Жилого помещения, то последний обязан представить письменное нотариально удостоверенное согласие на передачу приобретаемого Жилого помещения в ипотеку (Приложение № 3 к настоящему Порядку).

6.3. Допустимыми источниками получения дохода, которые учитываются при оценке платежеспособности Заемщика, являются:

• заработная плата и иные выплаты, получаемые по основному месту работы;
  
• доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;
  
• доход в виде дивидендов;
  
• доходы в виде процентов по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат;
  
• пенсионные выплаты и стипендии;
  
• чистый доход в форме арендной платы;
  
• алименты и пособия на детей;
  

• субсидии, предоставляемые Заемщику со стороны субъекта РФ, которые включаются в его доход в усредненном размере (в расчете на весь период кредитования). При этом гарантии предоставления субсидий должны быть отражены в соответствующих документах (законе субъекта РФ, порядке предоставления субсидий и т.д.), утвержденных должным образом. Размер субсидий не может превышать 50 % от суммы аннуитетного платежа Заёмщика.
  

6.4. Получаемый Заёмщиком доход должен быть подтверждён документально, в том числе справками с места работы по установленной законодательством форме (форма 2-НДФЛ).

6.5. Для исчисления дохода заёмщика – индивидуального предпринимателя, применяющего упрощённую систему налогообложения, предоставляются следующие документы:

• копия Налоговой декларации по единому налогу с отметкой налоговой инспекции;
  
• документы, подтверждающие оплату налога.
  

6.6. Доходы всех лиц, являющихся солидарными Заемщиками по кредитному договору, включаются в совокупный доход и учитываются при расчете коэффициента П/Д (см. п. 6.7 настоящего Порядка) и максимальной суммы кредита.

Если физическое лицо, в т.ч. супруг (-а) Заемщика, не является Заемщиком по кредитному договору, его доходы не учитываются в совокупном доходе.

6.7. Платежеспособность Заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером кредита на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщиках, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учётом соотношения между суммой кредита и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З).

Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных расходов Заемщика по приобретаемому имуществу (включая ежемесячные платежи по кредиту и страхованию) к среднемесячному (за вычетом налоговых и иных постоянных удержаний (алименты и пр.)) доходу Заемщиков.

Коэффициент К/З - соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества.

Минимальная сумма денежных средств, остающихся в распоряжении Заемщика после уплаты платежей по кредиту, не должна быть ниже прожиточного минимума, рассчитанного на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей.


6.8. Платёжеспособность заёмщика – индивидуального предпринимателя, применяющего упрощённую систему налогообложения, рассчитывается с учётом дохода заёмщика, указанного в Налоговой декларации за отчётный период, за вычетом уплаченного единого налога, поделённого на количество месяцев в отчётном периоде.


6.9. Предельное значение коэффициента П/Д определяется в зависимости от коэффициента К/З и не может быть больше:

• 50 % (0,5) - если коэффициент К/З меньше или равен 50 % (0,5);
  
• 35 % (0,35) - если величина коэффициента К/З находится больше 50 % (0,5) .
  

6.10. Заемщику может быть отказано в предоставлении кредита, если:

• значение коэффициента К/З более 70 % (0,7);
  
• при анализе доходов Заемщика выявлены следующие факторы:
  

• нестабильность занятости Заемщика. Одним из основных критериев стабильности занятости является непрерывная занятость Заемщика в течение последних двух лет;
  
• наличие информации об отрицательной кредитной истории Заемщика - невыполнение им своих платежных и денежных обязательств в прошлом;
  
• наличие информации об ограничении дееспособности Заемщика.
  

Решение об отказе в кредитовании принимается уполномоченным органом Банка/филиала с учетом оценки всех факторов на основании отчета об Андеррайтинге.


6.11. Минимальный допустимый размер первоначального взноса на покупку жилья определяется в соответствии с настоящим Порядком (Приложение № 4) и должен составлять не менее 30 % от стоимости приобретаемого Жилого помещения.

7. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ПРЕДМЕТУ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)
   

7.1. Предметом залога может выступать только то Жилое помещение, на приобретение которого предоставлялся Ипотечный кредит, и на которое в соответствии с законодательством РФ оформлено право собственности.


_{7.2. Предметом залога (ипотеки) может являться:}

• _{отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, строительство которого завершено, и дом введен в эксплуатацию в установленном порядке;}
  
• _{отдельно стоящий дом (коттедж для постоянного проживания, сблокированный дом (таунхаус));}
  
• _{коммунальная квартира. Коммунальные квартиры могут быть предметом залога только в случае, если Заемщиком приобретаются в собственность все комнаты коммунальной квартиры, передаваемой впоследствии в залог (ипотеку) целиком в виде единого Жилого помещения (допускается выдача отдельных Закладных на каждую комнату либо одной Закладной на все комнаты с описанием в Закладной как предмета ипотеки отдельно каждой комнаты).}
  

<sub>7.3. Жилое помещение, являющееся предметом залога, должно отвечать следующим требованиям:

- быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;</sub>

• _{быть обеспеченным горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;}
  
• _{иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыш (для квартир на последних этажах).}
  

4. _{Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:}
   

<sub>- не находиться в аварийном состоянии;

- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.</sub>


7.5. В случае приобретения Жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, подключения Жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения на момент его приобретения Заемщиком.

7.6. Право собственности на Жилое помещение принадлежит Заемщику либо на праве общей совместной собственности - Заемщику и его супругу (супруге) (далее - залогодатель).

Право собственности на Жилое помещение должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждено соответствующими документами (например, свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При приобретении отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса)) должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ (договор), подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу, подтверждающему право на земельный участок, должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

Если земельный участок предоставлен на правах аренды либо иного временного использования с правом застройки, то в договоре обязательно должно содержаться условие о праве арендатора на передачу права аренды земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (Закладной).

При передаче в ипотеку отдельно стоящего дома (коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса)) одновременно должно быть передано в ипотеку право собственности на земельный участок, занимаемый отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаусом)), либо право аренды указанного земельного участка.


7.7. Передаваемое в ипотеку Жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя в соответствии со статьей 292 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ при передаче в ипотеку Жилого помещения, находящегося в совместной собственности супругов, со стороны другого супруга (-и) должно быть оформлено и нотариально удостоверено согласие на ипотеку Жилого помещения (Приложение № 3 к настоящему Порядку).

Согласно ст. 292 ГК РФ в отношении Жилого помещения, являющегося предметом ипотеки, _{вещным правом пользования могут обладать} следующие члены семьи _{собственника-залогодателя (далее – члены семьи), проживая в нем на момент заключения договора ипотеки, которые должны дать обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на нее взыскания (далее – обязательство):}

• _{от имени малолетних детей - их родители или опекуны;}
  
• _{лица в возрасте от 14 до 18 лет (кроме вступивших в брак и эмансипированных в установленном порядке) - с согласия родителей или попечителей;}
  
• _{от имени лиц, признанных недееспособными, - опекуны;}
  
• _{ограниченно дееспособные лица с согласия попечителей.}
  

_{Обязательство (Приложение № 5 к настоящему Порядку) должно быть нотариально удостоверено в отношении залогодателя и членов его семьи. Каждое обязательство должно являться неотъемлемой частью Договора ипотеки (Договора купли-продажи Жилого помещения при возникновении ипотеки в силу закона и Кредитного договора).}

Для ипотеки Жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя, ограниченно дееспособные и недееспособные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Основанием для отказа органов опеки и попечительства в даче согласия на отчуждение Жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние лица, по общему правилу, является отсутствие для них другого постоянного места жительства. В случае рождения у Заемщика детей и их регистрации в заложенном Жилом помещении органы опеки и попечительства могут предоставить согласие на отчуждение занимаемого ими жилого помещения в случае, если им будет предоставлено иное жилое помещение для постоянного проживания, в том числе из фонда временного поселения. Отказ в даче согласия может быть обжалован в судебном порядке.


7.8. В случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу в порядке наследования согласно ст. 353 ГК РФ право залога сохраняет свою силу. В этом случае новый собственник становится на место залогодателя и приобретает все его обязанности, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. Порядок обращения взыскания в данном случае принципиально не меняется.


7.9. Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ раздел совместно нажитого имущества супругов может производиться как в любой момент в период брака, так и при расторжении брака. Раздел совместно нажитого имущества супругов может производиться как по соглашению между ними, так и в судебном порядке. По общему правилу, все совместно нажитое супругами имущество является их общей совместной собственностью, которая в случае раздела распределяется поровну. Однако супруги в соответствии со ст. 41 Семейного кодекса РФ вправе заключить брачный контракт, согласно которому перераспределить между собой имущество, находящееся в их общей совместной собственности, в любом другом соотношении.

При разделе супругами жилого помещения, являющегося предметом залога, право залога согласно ст. 353 ГК РФ сохраняется для супруга, который приобретет право частной собственности на данное жилое помещение. Также сохраняется право залога в случае перераспределения долей супругов в праве общей собственности.


7.10. На Жилое помещение, заложенное по договору ипотеки, может быть обращено взыскание при наступлении одного или нескольких из указанных ниже обстоятельств:

- наличие просрочки при осуществлении ежемесячного платежа по денежному обязательству, удостоверенному настоящей Закладной, более 60 (Шестидесяти) календарных дней;

- нарушение сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству, удостоверенному настоящей Закладной, более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

- неудовлетворение Должником требования владельца Закладной о досрочном исполнении денежного обязательства, удостоверенного настоящей Закладной, в течение 30 (Тридцати) календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

_{Обращение взыскания на заложенное Жилое помещение осуществляется в судебном либо во внесудебном порядке в соответствии с залоговым законодательством.}

8. ТРЕБОВАНИЯ К ОЦЕНКЕ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА
   

8.1. При возникновении ипотеки Жилого помещения в силу закона стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика. Оценщик должен предоставить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т.е. наиболее вероятной цены, по которой Жилое помещение может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

8.2. Цена предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам Жилого помещения.


8.3. Оценщик предоставляет отчет о результатах оценки, который должен соответствовать Стандартам оценки, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 и включать следующие пункты:

1. Анализ земельного участка (для отдельно стоящего жилого дома, коттеджа для постоянного проживания, таунхауза).
   

Оценщик должен представить карту с указанием местоположения объекта оценки и чертеж, показывающий размер и форму земельного участка. Для Жилого помещения указывается его расположение в здании, а здания - в микрорайоне. Должны быть описаны и другие характеристики объекта оценки, включая адрес, размер, топографию, доступность коммуникаций и других услуг и характеристик земельного участка, влияющих на рыночную цену.

2. Анализ состояния Жилого помещения.
   

В отчете о результатах оценки приводится поэтажный план здания или план Жилого помещения, полное описание помещений, включая их вид, год постройки, сведения о капитальном ремонте, основные черты и имеющееся инженерное оборудование (отопление, водоснабжение, канализация и т.д.), его состояние, состояние мест общественного пользования, необходимые ремонтные работы.

3. Анализ прилегающей территории.
   

Оценщик должен охарактеризовать прилегающую территорию, указав на близость к скоростным магистралям, транспортные условия, наличие или близость промышленных предприятий, экологическую обстановку; престижность данного района, насколько он привлекателен для населения, среднюю стоимость одного квадратного метра жилой площади, перспективы роста или снижения цен на жилье в данном районе.

4. Продажная цена сопоставимого жилья.
   

Оценщик должен провести сравнение с объектами недвижимости, аналогичными по местоположению, размеру и характеристикам, проданным за последние шесть месяцев, и сделать вывод о соответствии продажной цены имущества с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемых объектов. В отчете об оценке может быть указана ликвидационная стоимость - стоимость продажи дома в случае срочной реализации предмета залога в течение краткого периода времени.

8.4. Оценщик определяет текущую рыночную стоимость заложенного Жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований и по методологии Российского общества оценщиков.


8.5. Если Агентство найдет, что оценка проведена в ненадлежащий срок, не полностью или недостаточно правильно, то оно имеет право произвести новую оценку другим оценщиком, в т.ч. предложив Заёмщику условия и стоимость новой оценки.

Право инициировать проведение оценки предмета залога возникает у Агентства после выкупа закладной у Банка. В случае выявления несоответствия стоимости объекта залога стоимости новой оценки, проведённой по инициативе Агентства, Агентство вправе начать с Банком процедуру обратного выкупа в соответствии с требованиями настоящего Порядка.

9. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО СТРАХОВАНИЮ
   

9.1. Страхователем по договорам страхования должен выступать Заемщик (Залогодатель).

В качестве застрахованных лиц по страхованию жизни и утраты трудоспособности должны выступать все Созаёмщики (лица, являющиеся солидарными заемщиками по Кредитному договору).


9.2. Первым Выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться Банк, предоставивший Ипотечный кредит на приобретение Жилого помещения. В случае передачи прав по Закладной должна производиться замена Выгодоприобретателя на Агентство.


9.3. Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями Кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на десять процентов. Выплата страхового возмещения производится на счета Выгодоприобретателя в полном объёме суммы страхового возмещения (остатка ссудной задолженности) независимо от размера ущерба объекта страхования.


9.4. Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока действия денежного обязательства плюс один рабочий день.


9.5. Страховые взносы могут уплачиваться как разовым платежом за весь срок страхования, так и периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования плюс один рабочий день.

В случае периодической (ежегодной) уплаты страховых взносов Заемщик оформляет долгосрочное поручение на перечисление средств со счета в соответствии с п. 12.17 настоящего Порядка.

9.6. Страхование осуществляется за счет средств Заемщика (Созаемщика).

9.7. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

• договор (полис) страхования жизни и потери трудоспособности Заемщика (Созаемщика);
  
• договор (полис) страхования риска утраты и повреждения Жилого помещения - предмета залога;
  
• договор (полис) страхования титула собственности (риска утраты права собственности).
  

Может быть использован комплексный договор (полис) страхования, включающий все вышеуказанные виды страхования.

Договоры льготного страхования не признаются.


9.8. Страховая программа, реализуемая при ипотечном кредитовании, должна обеспечивать снижение кредитного риска и защищать интересы Банка и Агентства.


9.9. Страхование жизни и потери трудоспособности Заемщика и всех Созаемщиков должно обеспечивать их страховую защиту в случае смерти или потери трудоспособности в пределах страховой суммы.

В качестве страховых случаев должны быть признаны следующие события:

• смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;
  
• частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования.
  

9.10. Имущественное страхование включает страхование имущественных интересов, связанных с владением, пользованием и распоряжением Жилым помещением, предоставляемым в ипотеку в качестве обеспечения долгосрочного Ипотечного кредита.

Страхование должно обеспечивать страховую защиту Жилого помещения (обязательство выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы при повреждении или полном уничтожении объекта страхования).

Договор страхования имущества должен покрывать следующие риски:

• пожар, в том числе вследствие взрыва, удара молнии, или действий, направленных на тушение пожара;
  
• залив жидкостью в результате аварии в системах водоснабжения, отопления, канализации или пожаротушения, а также проникновения воды или других жидкостей из других помещений, не принадлежащих Cтрахователю;
  
• стихийное бедствие (наводнение, затопление; землетрясение; оползень, оседание или иное движение грунта; движение воздушных масс со скоростью более 22,2 м/с - вихрь, ураган, смерч; атмосферные осадки, носящие необычный для данной местности характер);
  
• конструктивные дефекты здания (сооружения, постройки), о которых на момент заключения договора страхования не было известно Страхователю (Выгодоприобретателю), наезд автотранспортных средств (для отдельно стоящих зданий и построек), падение летательного аппарата или его частей;
  
• противоправные действия третьих лиц (акты вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ или боеприпасов).
  

Если вышеуказанные события произойдут в период действия договора страхования и приведут к повреждению предмета ипотеки, они должны быть признаны страховыми случаями в соответствии с договором страхования.


9.11. Страхование риска утраты права собственности владельца Жилого помещения, являющегося предметом ипотеки.

Страхование должно:

- обеспечить защиту прав собственности на приобретенное Жилое помещение и взять на себя обязательства выплатить страховое возмещение в пределах страховой суммы при возникновении страхового случая;

- покрыть риск утраты владельцем Жилого помещения права собственности по любой причине, за исключением отчуждения Жилого помещения собственником с согласия залогодержателя;

- покрыть риск взыскания вступившего в силу решения суда, в результате которого Заемщик может утратить права собственности на предмет ипотеки, если судебный иск был подан в период действия договора страхования.