Порядок ипотечного кредитования в ОАО «Банк» по стандартам ОАО «Агентство»

Вид материала

Указание на возникновение ипотеки в силу закона в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и со ссылкой на д
Порядок сопровождения ипотечной сделки
14. Порядок выкупа ипотечных кредитов (закладных)

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 20

При заключении договора купли-продажи Жилого помещения, влекущего возникновение ипотеки в силу закона (без заключения договора об ипотеке), помимо указанных существенных условий дополнительно должны быть включены:

Указание на возникновение ипотеки в силу закона в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и со ссылкой на данную статью.
Указание на то, что договор в части ипотеки Жилого помещения не прекращает своего действия после регистрации сделки и перехода права собственности на Заёмщика до исполнения последним своих обязательств, в обеспечение которых устанавливается ипотека в силу закона Жилого помещения.
Запрет на совершение каких-либо сделок с предметом ипотеки, в том числе его заменой, без согласия залогодержателя.

При заключении договора купли-продажи Жилого помещения, влекущего возникновение ипотеки в силу закона (без заключения договора об ипотеке), он должен быть нотариально удостоверен.

До заключения Договора купли-продажи Жилого помещения кредитный менеджер анализирует проект данного договора (привлекая, в случае необходимости, специалистов юридического подразделения). При несоответствии проекта Договора купли-продажи Жилого помещения установленным требованиям кредитный менеджер предлагает Заемщику переоформить договор. Кредит может быть выдан только в случае соответствия проекта Договора купли-продажи Жилого помещения вышеизложенным требованиям.

При соответствии проекта Договора купли-продажи Жилого помещения установленным требованиям производится заключение Договора купли-продажи Жилого помещения в нотариальной форме в присутствии кредитного менеджера.

После нотариального удостоверения Договора купли-продажи Жилого помещения кредитный менеджер снимает с указанного договора копию и подшивает ее в кредитное досье.

12.4. В течение 5 календарных дней, следующих за днем подписания Кредитного договора, в дату нотариального удостоверения Договора купли-продажи Жилого помещения, Заемщик при участии кредитного менеджера должен предоставить в Банк заявление о выдаче Закладной, составить надлежащим образом оформленную Закладную и совершить в отношении Закладной все необходимые нотариальные действия.

Кредитный менеджер снимает с Закладной копию и подшивает ее в кредитное досье.

Все расходы, связанные с нотариальным оформлением Договора купли-продажи Жилого помещения и Закладной, оплачивает Заемщик.

12.5. Заемщик обязан не позднее 1 (одного) рабочего дня с момента подписания Заемщиком и Продавцом Жилого помещения Передаточного Акта о фактической передаче Жилого помещения Заемщику предоставить кредитному менеджеру копию этого Акта (Приложение № 12 к настоящему Порядку).

12.6. Все последующие действия, связанные с регистрацией ипотеки Жилого помещения и выдачи Закладной в соответствии с действующим законодательством РФ, Заемщик осуществляет совместно с кредитным менеджером.

12.7. Заемщик в течение 1 (Одного) рабочего дня после государственной регистрации Договора купли-продажи Жилого помещения, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, и перехода права собственности на Жилое помещение к Заемщику до фактического предоставления кредита обязан оплатить за счет своих собственных средств разницу между стоимостью Жилого помещения, указанной в Кредитном договоре и Договоре купли-продажи Жилого помещения, и суммой предоставляемого кредита и предоставить в Банк соответствующий документ, подтверждающий факт получения Продавцом указанных средств. Предоставленный Заемщиком документ подшивается в кредитное досье.

В этих целях операционный сотрудник центрального отделения/филиала, в котором были приняты документы на предоставление кредита:

открывает Заемщику счет по вкладу «До востребования» или иной счет (далее - Счет). Банковский экземпляр договора на открытие Счета подшивает в папку депозитных договоров банковского вклада;

оформляет операцию по внесению на Счет суммы первоначального взноса (не менее 30 % от стоимости приобретаемого Жилого помещения), а также суммы средств, необходимых для уплаты комиссии Банку за оформление и выдачу кредита в соответствии с установленными в Банке тарифами по операциям физических лиц;

принимает от Заемщика поручение на списание денежных средств в сумме первоначального взноса в соответствии с условиями Договора купли-продажи со Счета Заемщика на счет Продавца, открытый в отделении/филиале Банка или ином банке (Рекомендуется открывать счет Продавцу в том центральном отделении/филиале Банка, где открыт счет Покупателя (Заемщика));

принимает от Заемщика поручение на списание денежных средств в оплату комиссий, штрафов, неустоек по выданному Ипотечному кредиту.

12.8. Заемщик совместно с кредитным менеджером осуществляет подачу нотариально удостоверенных Договора купли-продажи Жилого помещения и Закладной в органы государственной регистрации. Все расходы, связанные с государственной регистрацией Договора купли-продажи Жилого помещения и Закладной, оплачивает Заемщик.

12.9. В назначенный органом государственной регистрации день кредитный менеджер совместно с Заемщиком получает Договор купли-продажи Жилого помещения, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, и Закладную с отметками о регистрации;

12.10. Заемщик передает кредитному менеджеру Договор купли-продажи Жилого помещения, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, и Закладную на основании акта приема-передачи.

Акт составляется в произвольной форме в двух экземплярах. В Акте должны быть указаны: дата составления акта, дата составления и передачи Договора и Закладной, наименование залогодателя и должника, номер, дата и срок исполнения кредитного договора, сумма кредита, сведения о предмете ипотеки (местонахождение, оценочная стоимость), сведения о Договоре купли-продажи Жилого помещения, сведения о государственной регистрации, ФИО лиц, участвующих в передаче Договора и Закладной. Акт подписывается Заемщиком и кредитным менеджером и удостоверяется именным штампом кредитного менеджера. Один экземпляр акта приема-передачи выдается Заемщику, другой помещается в кредитное досье Заемщика.

12.11. Кредит предоставляется Заемщику в безналичной форме, путем перечисления всей суммы кредита на Счет Заемщика, не позднее 5 (Пяти) рабочих дней, считая с даты государственной регистрации Договора купли-продажи Жилого помещения и Закладной.

Кредитный менеджер убеждается в соблюдении Заемщиком всех необходимых условий Кредитного договора. Выдача кредита осуществляется только после проверки кредитным менеджером оплаты Заемщиком за счет собственных средств разницы между стоимостью Жилого помещения, указанной в Кредитном договоре и Договоре купли-продажи Жилого помещения, и суммой предоставляемого кредита, и наличия в кредитном досье документа, подтверждающего факт получения Продавцом указанных средств.

В целях проведения окончательного расчета с Продавцом Заемщик должен предоставить заявление-поручение на использование и перечисление денежных средств в сумме предоставляемого кредита (оставшейся стоимости Жилого помещения в соответствии с условиями Договора купли-продажи) со Счета Заемщика на счет Продавца.

В случае положительного решения кредитный менеджер в автоматизированном режиме оформляет распоряжения:

- о перечислении суммы кредита на Счет Заемщика,

- о постановке обеспечения на внебалансовый учет;

на открытие ссудного счета,

распечатывает их и передает распоряжения за подписью руководителя РБ/филиала в ДБУ/бухгалтерское подразделение.

На основании поступивших распоряжений сотрудник ДБУ/бухгалтерского подразделения осуществляет бухгалтерские проводки, проставляет в распоряжениях отметку об исполнении и возвращает экземпляры распоряжений кредитному менеджеру.

Одновременно кредитный менеджер информирует УЗ/ЗС о факте выдачи ипотечного кредита и принятом обеспечении (для проведения проверок предмета залога в соответствии с п. 15.11 настоящего Порядка).

12.12. Одновременно кредитный менеджер передает в центральное отделение/филиал, в котором открыт счет Заемщика, поручение на перечисление суммы кредита со Счета Заемщика на счет Продавца с указанием даты совершения операции.

12.13. При поступлении суммы кредита на счет Заемщика операционный сотрудник центрального отделения/филиала, в котором открыт счет Заемщика, на основании поручения на перечисление средств Заемщика в установленном порядке осуществляет последующее перечисление суммы кредита на счет Продавца.

12.14. Заемщик должен не позднее 3 (Трех) рабочих дней с момента регистрации права собственности Заемщика на Жилое помещение и получения Свидетельства о регистрации права собственности Заемщика на Жилое помещение предоставить Банку его нотариально удостоверенную копию, которая помещается в кредитное досье.

12.15. Не позднее 5 (Пяти) рабочих дней, считая со дня государственной регистрации Договора купли-продажи Жилого помещения, но не позднее даты фактической выдачи кредита, Заемщик обязан застраховать в согласованных с Агентством страховых компаниях:

жизнь и потерю трудоспособности Заемщика (Созаемщика) в пользу Банка,
жилое помещение от рисков утраты и повреждения в пользу Банка,
риска утраты права собственности, заключив Договоры (полисы) страхования жизни и потери трудоспособности и страхования имущества, где в качестве первого Выгодоприобретателя должен быть указан Банк, и представить кредитному менеджеру оригиналы Договоров страхования, соответствующие правила страхования и копии документов, подтверждающих оплату страховой премии в соответствии с условиями Договоров (полисов) страхования.

Передача документов осуществляется на основании Акта приема-передачи, который составляется в произвольной форме в двух экземплярах. В Акте должны быть указаны: дата составления акта, сведения о передаваемых документах, ФИО лиц, участвующих в передаче документов. Акт подписывается Заемщиком и кредитным менеджером и удостоверяется именным штампом кредитного менеджера. Один экземпляр акта приема-передачи выдается Заемщику, другой помещается в кредитное досье Заемщика.

Страховое возмещение по условиям Договоров (полисов) страхования в каждую конкретную дату срока их действия не должно быть меньше остатка ссудной задолженности по Кредитному договору, исчисленной в соответствии с п. 1 Кредитного договора и увеличенной на десять процентов.

При этом страховая сумма по Договорам страхования имущества не может превышать действительной стоимости Жилого помещения на момент заключения данных Договоров (полисов) страхования.

Все расходы, связанные с уплатой страховых взносов и премий по Договорам страхования, оплачивает Заемщик.

12.16. В день предоставления оригиналов Договоров страхования Заемщик обязан предоставить в центральное отделение/филиал, где открыт Счет по вкладу «До востребования», долгосрочное поручение на весь срок действия Кредитного договора по осуществлению Банком ежемесячных (ежеквартальных, ежегодных) платежей по уплате страховых премий по заключенным Договорам страхования и перечислению сумм страховых премий на счета страховых компаний. Кредитный менеджер должен проверять достаточность средств на Счете Заемщика для оплаты страховых премий.

12.17. Ведение и хранение кредитного досье осуществляются в соответствии с требованиями п. 5 Порядка кредитования физических лиц.

Хранение экземпляра Кредитного договора осуществляется в соответствии с требованиями «Положения о договорной работе в ОАО «Банк» № 222-П, утвержденного Приказом от 11.09.2003 № 1322, копии договоров хранятся в кредитном досье.

ПОРЯДОК СОПРОВОЖДЕНИЯ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ

13.1. Сопровождение ипотечной сделки осуществляется кредитным менеджером в соответствии со стандартными процедурами, предусмотренными Порядком по кредитованию физических лиц с учетом следующего.

13.2. В день получения от Заемщика по акту приема-передачи Закладной с отметкой о государственной регистрации кредитный менеджер оформляет Поручение на постановку/снятие с учета и/или хранения Закладных (Приложение № 13 к настоящему Порядку) (далее – Поручение) на отражение постановки на учет Закладной на соответствующем счете Депо, подписывает его у руководителя РБ/директора филиала и передает Поручение в Депозитарий Банка/филиала вместе с копией акта приема-передачи Закладной, подписанного Заемщиком.

На основании Поручения ответственный сотрудник Депозитария Банка/филиала оформляет приходный ордер для передачи Закладной в Хранилище Банка/филиала, один экземпляр которого передает кредитному менеджеру для передачи в Хранилище Банка/филиала.

Уполномоченный сотрудник Хранилища Банка/филиала назначает кредитному менеджеру определенное время для сдачи ценных бумаг в Хранилище Банка/филиала.

Кредитный менеджер передает Закладную в Хранилище Банка/филиала по приходному ордеру с приложением копии Поручения.

При приеме Закладной кассир проверяет соответствие количества ценных бумаг указанному в приходном ордере и осуществляет прием Закладных в Хранилище Банка/филиала.

По окончании приема Закладной кассир проставляет свою подпись на приходном ордере в графе «Кассир»; копию приходного ордера предоставляет кредитному менеджеру.

В Хранилище Банка/филиала Закладные хранятся в разрезе Залогодателя отдельно от ценных бумаг, принадлежащих Банку на праве собственности, и ценных бумаг других клиентов.

На основании Поручения, приходного ордера и копии акта приема-передачи Закладной уполномоченный сотрудник Депозитария Банка/филиала отражает факт принятия на учет и хранение Закладной в системе депозитарного учета Банка.

Всю ответственность за проверку подлинности Закладной несет кредитный менеджер.

13.3. Кредитный менеджер составляет План мероприятий по обслуживанию Кредитного договора, проводит мониторинг обеспечения по кредиту и осуществляет необходимые контрольные функции в соответствии с положениями, предусмотренными в главе 3 Порядка кредитования физических лиц и требованиями Кредитного договора и Договора купли-продажи Жилого помещения, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, привлекая, при необходимости, сотрудников УЗ/СЗ для проверки наличия, состояния и условий содержания предмета ипотеки и сотрудников УЭБ/СБ.

Кредитный менеджер осуществляет контроль за:

финансовым состоянием и кредитоспособностью Заемщика,
выполнением условий Кредитных договоров,
целевым использованием предоставленных средств,
соблюдением графиков погашения кредита и уплаты процентов, а также страховых взносов (не реже 1 раза в год^{^}^),
достаточностью, состоянием и ликвидностью принятого обеспечения,
своевременностью формирования, комплектностью и качеством оформления документов, содержащихся в кредитном досье Заемщика.

13.4. В конце календарного месяца кредитный менеджер в автоматизированном режиме оформляет распоряжения в ДБУ/бухгалтерское подразделение, подписанные руководителем РБ/филиала на формирование и/или регулирование РВПС.

На основании поступившего распоряжения сотрудник ДБУ/бухгалтерского подразделения осуществляет бухгалтерские проводки, проставляет в распоряжении отметку об исполнении и возвращает экземпляры распоряжения кредитному менеджеру.

13.5. Ежемесячно Банк осуществляет передачу (продажу) Закладных Агентству в соответствии с Договором купли-продажи Закладных, заключенным между Банком и Агентством, в соответствии с которым Агентство производит оплату (расчет) за выкупленные Закладные путем перечисления денежных средств Банку.

14. ПОРЯДОК ВЫКУПА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАКЛАДНЫХ)

ОАО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» У БАНКА

14.1. Агентство осуществляет выкуп у Банка только тех ипотечных кредитов (Закладных), которые выданы Банком с соблюдением требований Стандартов АИЖК и с применением форм документов, прилагаемых к Стандартам АИЖК.

14.2. Передача прав по Закладным совершается в соответствии с условиями заключенного Договора купли-продажи Закладных путем непосредственной передачи Закладных по Акту приёма-передачи. При передаче прав по Закладной на ней делается отметка о новом владельце Закладной – Агентстве.

14.3. Количество поставляемых Закладных, их цена и сроки подписания каждого Акта приема-передачи оговариваются в «Графике поставки закладных, права по которым будут передаваться Агентству», являющемся приложением к Договору купли-продажи Закладных (далее – График поставки) (Образец Графика поставки представлен в Приложении № 14 к настоящему Порядку).

Банк принимает на себя обязательство ежемесячно формировать Пулы Закладных в соответствии Договором купли-продажи Закладных и Графиком поставок Закладных. Агентство обязано приобретать у Банка Закладные исключительно в случае, если совокупный остаток задолженности по Закладным, входящим в Пул, соответствует согласованному в Графике поставок Закладных. В случае превышения совокупного остатка задолженности по Закладным над установленным в Графике поставок Агентство вправе по собственному усмотрению приобрести Закладные, продаваемые с превышением согласованных объемов.

14.4. Договор купли-продажи Закладных должен содержать следующие существенные условия:

Цену передаваемых прав (цену Закладной) - в размере полного объема удостоверяемых денежных требований на день передачи прав по Закладной, а именно: в сумме остатка основного долга по обеспеченному ипотекой денежному обязательству по состоянию на день заключения Договора, и в размере процентов за пользование денежными средствами за период с даты начала текущего процентного периода (на дату выкупа), определенного условиями кредитного договора (Закладной), и по день передачи Закладных.

Смену Выгодоприобретателя по Договорам страхования – с целью защиты прав и законных интересов Агентства от страховых рисков при передаче прав по Закладным. Предыдущий владелец Закладной обязан обеспечить замену Выгодоприобретателя (на Агентство) по Договорам страхования.
Порядок оплаты, срок и порядок передачи Закладной - Закладная передается по Акту приема-передачи, оформленному по рекомендуемой Агентством форме (Приложение № 15 к настоящему Порядку), который подписывается представителями Сторон и скрепляется их печатями.
Порядок направления уведомлений о состоявшейся передаче прав по Закладной – уведомление Заёмщику о передаче прав по Закладной направляет Банк в течение двух рабочих дней с даты подписания Акта приёма-передачи Закладных.
Порядок и условия сопровождения Банком приобретенных Агентством прав по Закладным.

14.5. Агентство вправе выкупать у Банка только те ипотечные кредиты (Закладные), которые на момент выкупа (рефинансирования) отвечают следующим требованиям:

валюта кредита (займа) – российские рубли;
валюта погашения денежного обязательства и уплаты процентов - российские рубли;
процентная ставка по денежному обязательству - фиксированная, обеспечивающая доходность Агентства в определяемом им размере;
минимальный срок денежного обязательства – не менее 12 месяцев;
максимальный срок денежного обязательства – не более 242 месяцев;
непогашенный размер денежного обязательства - не более 70 % от стоимости приобретаемого Жилого помещения на дату оценки;
соответствие расчетных коэффициентов П/Д и К/З нормативным значениям, установленным настоящим Порядком;
срок возврата кредита не превышает срока достижения Заемщиком (Созаемщиком) возраста, определённого настоящим Порядком;
порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные платежи, состоящие из суммы процентов за пользование кредитом и суммы в погашение основного долга по кредиту. Денежные обязательства, удостоверенные Закладными, не должны иметь просроченных платежей;

предмет ипотеки – Жилое помещение, на приобретение которого предоставлен ипотечный кредит;

соответствие Жилого помещения минимальным требованиям, установленным настоящим Порядком;
отсутствие в Жилом помещении зарегистрированных лиц, за исключением членов семьи залогодателя;
отсутствие каких-либо ограничений (обременений) на Жилое помещение, за исключением обременения правами Банка;
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на Жилое помещение, обремененное ипотекой, - удостоверено Закладной;
наличие страхового обеспечения (страхования жизни и утраты трудоспособности заемщика, имущества, риска утраты права собственности);
наличие полного комплекта документов (копий) в соответствии с перечнем (Приложение № 16 к настоящему Порядку) по каждому кредиту (Закладной);
наличие на документах необходимых подписей, печатей;
наличие положительных разрешений органов опеки, если в семье залогодателя есть несовершеннолетние / недееспособные / ограниченно дееспособные лица, которые имеют долю в собственности Жилого помещения – предмета ипотеки или в ней зарегистрированы (будут зарегистрированы) (или фактически проживают), на ипотеку (продажу) Жилого помещения;
наличие письменного (нотариально удостоверенного) согласия супруга (-и) залогодателя (собственника) Жилого помещения, не названного в качестве собственника в правоустанавливающих документах, на ипотеку Жилого помещения.

наличие отчета о результатах оценки, предоставляемого оценщиком. Отчет должен соответствовать действующему законодательству об оценочной деятельности и Стандартам АИЖК.

14.6. Выкуп Агентством ипотечных кредитов (Закладных) у Банка осуществляется при условии, что:

ипотечные кредиты, права по которым удостоверены Закладными, выданы Банком в строгом соответствии с требованиями к оценке платежеспособности Заемщика и вероятности погашения ипотечных кредитов, а также к предмету залога (ипотеки), установленными в Стандартах АИЖК и настоящем Порядке;
оформление ипотечных кредитных сделок произведено Банком в соответствии с требованиями к договорам, заключаемым в процессе оформления ипотечной кредитной сделки, и требованиями к страховому обеспечению, установленными в Стандартах АИЖК и настоящем Порядке;
на момент приобретения Агентством прав по Закладным:

денежные обязательства Заемщиков не имеют просроченных платежей;
кредиты (Закладные) имеют дополнительное обеспечение в виде заключенных Договоров страхования имущества, страхования жизни и потери трудоспособности, страхования титула собственности (риска утраты права собственности).

14.7. Банк осуществляет передачу Закладных в Депозитарий Агентства. В этих целях Агентство оформляет доверенность на представителя ГО/филиала Банка на передачу Закладных в депозитарий Агентства от имени Агентства с последующей передачей оригинала доверенности представителю ГО/филиала Банка.

14.8. Для выкупа Закладных кредитный менеджер ГО направляет Агентству:

письмо-предложение о выкупе Закладных с реестром предлагаемых Закладных (Приложение № 17 к настоящему Порядку);
отчеты (их копии, удостоверенные Банком) о результатах Андеррайтинга (проведенном анализе) Заемщика и/или Жилого помещения и/или Ипотечной кредитной сделки (Приложение № 10 к настоящему Порядку);
копии документов в соответствии с перечнем по каждому предлагаемому Ипотечному кредиту (Закладной) (Приложение № 16 к настоящему Порядку).

После анализа представленных данных Агентство делает заключение и направляет Банку (ГО) письмо-подтверждение о готовности выкупа конкретных Закладных.

Кредитный менеджер филиала Банка направляет кредитному менеджеру ГО по электронной почте сообщение, содержащее вышеуказанный перечень документов по каждой Закладной, подписанное ЭЦП. Кредитный менеджер ГО подготавливает письмо-предложение о выкупе Закладных с реестром предлагаемых Закладных и направляет письмо с комплектом документов в Агентство.

Blog

Порядок ипотечного кредитования в ОАО «Банк» по стандартам ОАО «Агентство»