Порядок ипотечного кредитования в ОАО «Банк» по стандартам ОАО «Агентство»

Вид материала

Документы

Содержание Агентство приобретает только те Закладные, которые соответствуют Стандартам Агентства (п. 14.5 настоящего Порядка) и указаны в п Сопровождение банком выкупленных оао «агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ипотечных кредитов В день возникновения просроченного платежа 16. Порядок работы банка с дефолтными закладными 17. Бухгалтерский учет 1 группе риска Дебет 30102, р/с Дебет 20202, 30102, счет Заемщика Дебет 30102, р/с

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• Информация о деятельности ОАО «амурское ипотечное агентство» за 2011 год информация, 80.95kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• Программа повышения квалификации специалистов по ипотечному жилищному кредитованию, 204.53kb.
• Программа ипотечного кредитования физических лиц в филиале ОАО «мдм-банк», 69.91kb.
• Практика земельно-ипотечного кредитования в условиях формирования рынка земли (на материалах, 78.71kb.
• Решением Общего собрания акционеров, 178.42kb.
• Памятка для клиентов ОАО кб «маст-банк», 160.09kb.
• Ипотечное кредитование ОАО «Мобилбанк», 36.08kb.
• Резюме Черняк Дмитрий Леонидович, 56.45kb.

Агентство приобретает только те Закладные, которые соответствуют Стандартам Агентства (п. 14.5 настоящего Порядка) и указаны в письме-подтверждении.

Кредитный менеджер ГО Банка, получив от Агентства письмо-подтверждение о выкупе Закладных, принятых филиалом Банка, в тот же день направляет кредитному менеджеру филиала Банка по электронной почте с применением средств шифрования письмо-подтверждение Агентства, оригинал письма-подтверждения направляет в филиал Банка курьерской почтой.

14.9. Кредитный менеджер в течение 2-х рабочих дней с даты получения письма-подтверждения обязан провести мероприятия по передаче Закладных в депозитарий Агентства. Филиалы Банка передают Закладные в региональные депозитарии Агентства.

Кредитный менеджер оформляет Поручение (Приложение № 13 к настоящему Порядку) на отражение снятия с учета Закладной с соответствующего счета Депо, подписывает его у руководителя РБ / директора филиала и передает Поручение в Депозитарий Банка/филиала.

На основании Поручения ответственный сотрудник Депозитария Банка/филиала оформляет расходный ордер для изъятия Закладной из Хранилища Банка/филиала, один экземпляр которого передает кредитному менеджеру для передачи в Хранилище Банка/филиала.

Уполномоченный сотрудник Хранилища Банка/филиала назначает кредитному менеджеру определенное время для выдачи ценных бумаг из Хранилища.

Кредитный менеджер получает Закладную из Хранилища Банка/филиала по расходному ордеру с приложением копии Поручения на постановку/снятие с учета и/или хранения Закладных под расписку на расходном ордере.

При выдаче Закладной кассир проверяет соответствие количества ценных бумаг указанному в расходном ордере и осуществляет выдачу Закладных из Хранилища Банка/филиала.

По окончании выдачи Закладной кассир на расходном ордере проставляет свою подпись в графе «Кассир», копию расходного ордера передает кредитному менеджеру.

           

14.10. На основании Поручения на постановку/снятие с учета и/или хранения Закладных, расходного ордера и копии Акта приема-передачи Закладной уполномоченный сотрудник Депозитария отражает факт снятия с учета и хранения Закладной  в системе депозитарного учета Банка.

Всю ответственность за проверку подлинности Закладной несет кредитный менеджер.


14.11. В день передачи Закладных в депозитарий Агентства кредитный менеджер делает на передаваемых Агентству Закладных отметку о новом владельце Закладной – Агентстве.


14.12. Кредитный менеджер составляет Акт приема-передачи документов по форме, установленной Депозитарием Агентства.

Кредитный менеджер по Акту приема-передачи (форма Депозитария Агентства) по поручению Агентства сдаёт в депозитарий Закладные и оригиналы документов по каждой приобретаемой Агентством Закладной, а именно:

• закладную;
  
• кредитный договор;
  
• договор купли-продажи Жилого помещения, влекущий возникновение ипотеки в силу закона;
  
• действующие страховые договоры (полисы).
  

По требованию Агентства могут сдаваться следующие документы:

• договоры поручительства (при наличии);
  
• нотариальные согласия супругов Заемщиков на ипотеку Жилого помещения (при необходимости);
  
• нотариально заверенные разрешения органов опеки (при необходимости).
  

В случае, если аннуитетные платежи осуществлялись и/или осуществляются Заёмщиком с участием средств бюджета субъекта РФ, то кредитный менеджер дополнительно предоставляет:

1. Закон субъекта РФ о предоставлении субсидий гражданам.
   
2. Целевую долгосрочную программу о социальной поддержке населения при ипотечном жилищном кредитовании.
   
3. Постановление Правительства субъекта РФ, определяющее порядок предоставления субсидий.
   
4. Копию утверждённого по фамильного списка граждан - получателей субсидий.
   
5. Документы, подтверждающие получение гражданами субсидий за прошедший период (выписки с расчетного счета Заёмщика, расходные ордера и т.д.).
   
6. Иные документы по требованию Агентства.
   

Кредитный менеджер осуществляет передачу в Агентство полного комплекта документов по каждой Закладной в соответствии с перечнем, указанным в Приложении № 18 к настоящему Порядку. Документы в Депозитарий Агентства доставляет кредитный менеджер или иное уполномоченное лицо Банка/филиала в сопровождении инкассаторской или иной службы Банка/филиала. Условия доставки документов, передаваемых в Агентство, должны обеспечивать их сохранность (наличие охраны, транспортных средств).


В день передачи Закладных в депозитарий Агентства кредитный менеджер ГО направляет копию Акта приема-передачи Закладных (форма Депозитария Агентства) в Агентство посредством факсимильной связи и в Депозитарий Банка на бумажном носителе.

Кредитный менеджер филиала Банка направляет копию Акта приема-передачи Закладных (форма Депозитария Агентства) в Агентство и кредитному менеджеру ГО посредством факсимильной связи и в Депозитарий Банка на бумажном носителе.


14.13. Кредитный менеджер в день сдачи Закладных в Депозитарий Агентства оформляет Акт приема-передачи Закладных в двух экземплярах (Приложение № 15 к настоящему Порядку), в котором отражаются факт сдачи документов и Закладных в указанный Агентством депозитарий и размер суммы, подлежащей оплате Банку, подписывает его у руководителя РБ/филиала и главного бухгалтера и скрепляет печатью Банка/филиала. Кредитный менеджер составляет раздельные Акты приема-передачи Закладных (по ГО и по филиалу). В день сдачи Закладных в Депозитарий Агентства кредитный менеджер предъявляет в Агентство Акты приема-передачи Закладных для окончательного оформления со стороны Агентства. Один экземпляр Актов приема-передачи Закладных передает в Агентство, другой – кредитному менеджеру. Акт приема-передачи Закладных по ипотечным кредитам, выданным ГО, кредитный менеджер подшивает в кредитное досье, по кредитам, выданным филиалом – направляет в филиал курьерской почтой.


14.14. В течение 2-х банковских дней с даты подписания Актов приема-передачи Закладных (Приложение № 15 к настоящему Порядку) Агентство оплачивает сумму стоимости Закладных, указанную в Актах. Кредитный менеджер должен осуществлять проверку факта оплаты Закладных.

В случае нарушения Агентством сроков и условий оплаты, определенных Договором купли-продажи закладных, Агентство уплачивает Банку пеню в размере, определенном Договором купли-продажи закладных.


14.15. В случае, если после приобретения Агентством Ипотечных кредитов (Закладных), выясняется, что:

• в Отчете о результатах Андеррайтинга (проведенном анализе) была указана недостоверная информация;
  

и/или

• комплектность документов, содержащаяся в кредитном досье Заемщика, не соответствует требованиям Стандартов Агентства и действующего законодательства;
  

и/или

• в договорах и иных документах, использованных Банком для оформления Ипотечной кредитной сделки с Заемщиком, не содержатся или изменены существенные условия, предусмотренные Стандартами Агентства,
  

Агентство вправе отказаться от приобретения Закладных либо потребовать расторжения Договора купли-продажи Закладных, заключения Договора обратного выкупа некачественных Закладных.

В случаях непередачи в депозитарий Закладной в срок, оговоренный в Договоре купли-продажи, а также несоблюдения указанной формы и порядка передачи Закладной, когда оригиналы документов, относящиеся к конкретной Закладной, не переданы Банком в депозитарий Агентства, Договор купли-продажи расторгается в части приобретения Агентством этой Закладной, и Агентство вправе отказаться от этих закладных и потребовать возмещения убытков.


14.16. Кредитный менеджер самостоятельно в течение 2 (двух) дней с момента продажи Закладной информирует Заемщика (должника по Закладной) о факте продажи Закладной Агентству и передает Агентству подтверждение уведомления Заемщика. В таком уведомлении, в том числе, указывается дата продажи Закладной, предложение Заемщику производить исполнение обязательств по Закладной Агентству, реквизиты Агентства.


14.17. При передаче Закладной Агентству и оплате её Агентством все обязательства по соответствующему кредитному договору считаются выполненными.

Кредитный менеджер в автоматизированном режиме оформляет распоряжения:

- на списание принятого обеспечения с внебалансовых счетов,

- на закрытие ссудного счета,

- на списание РВПС,

распечатывает их и передает распоряжения за подписью руководителя РБ/филиала в ДБУ/бухгалтерское подразделение.

15. СОПРОВОЖДЕНИЕ БАНКОМ ВЫКУПЛЕННЫХ ОАО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ
    

15.1. После передачи Агентству прав по Закладной Банк осуществляет от своего имени, в интересах и по поручению Агентства сопровождение выкупленных Агентством ипотечных кредитов (Закладных) в соответствии с Агентским договором.

Агентский договор не ограничен сроком действия, и его действие распространяется на все Закладные, которые выкупаются Агентством у Банка и передаются ему Агентством на сопровождение.

15.2. В рамках заключенного Агентского договора Банк оказывает Агентству услуги по осуществлению:

1. 
   Перечисления поступающих от Заемщиков платежей по исполняемым ими денежным обязательствам на счет Агентства в установленные Договором сроки.
   
2. Контроля за своевременностью и правильностью внесения платежей Заемщиками.
   
3. Контроля за сохранностью предмета ипотеки (залога).
   
4. Контроля за исполнением обязательств Заемщиков по сохранению действия других видов обеспечения (например, контроль за своевременностью уплаты Заемщиком страховых взносов по Договорам страхования).
   
5. Контроля за исполнением иных обязательств Заемщика в соответствии с Кредитным договором (Закладной) и Договором купли-продажи Жилого помещения, влекущим возникновение ипотеки в силу закона.
   
6. Регистрации Агентства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве владельца Закладных. Расходы по данной регистрации несёт Агентство.
   

15.3. За осуществление указанных выше услуг Агентство выплачивает Банку ежемесячное вознаграждение в установленном в Агентском договоре размере (в процентах годовых от остатка задолженности Заемщика по основному долгу на конец каждого отчетного месяца). Выплата вознаграждения производится от остатка задолженности Заёмщика только по тем Закладным, по которым осуществлялись платёжи в отчётном месяце.

15.4. Закладная считается принятой на обслуживание Банком после подписания Банком и Агентством Акта приема-передачи Закладных на обслуживание, являющегося приложением к Агентскому договору (Приложение № 28 к настоящему Порядку).

Акт приема-передачи Закладных на обслуживание подписывается Сторонами в один день с Актом приема-передачи Закладных к Договору купли-продажи Закладных, заключенному между Агентством и Банком.


15.5. Кредитный менеджер обязан вести реестр принятых на обслуживание Закладных (Приложение № 2 к Акту приема-передачи Закладных на обслуживание) и предоставлять его Агентству по первому требованию.


15.6. В течение 5 рабочих дней с момента передачи Закладной на обслуживание Банку кредитный менеджер обязан принять меры по замене Выгодоприобретателя по Договорам (полисам) страхования на Агентство, а именно: обеспечить направление Заемщиками (страхователями) в страховые компании заявления о смене Выгодоприобретателя; получить от страховой компании документы, подтверждающие замену Выгодоприобретателя по каждому Договору страхования; направить Агентству оригиналы документов, обеспечивающих замену Выгодоприобретателя, а именно: оригинал уведомления страховой компании о произведенной замене Выгодоприобретателя либо оригинал Дополнительного соглашения о смене Выгодоприобретателя к Договору страхования и иные необходимые документы.

(Если в страховом договоре указаны застрахованные лица, за исключением самого страхователя, то на уведомлении от страхователя должна стоять подпись не только страхователя, но и всех лиц, застрахованных по договору).


15.7. Кредитный менеджер в сроки, определенные Агентским договором, обязан принять необходимые меры для государственной регистрации Агентства в качестве владельца Закладных, удостоверяющих права требования кредитора по ипотечному кредиту, в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Агентство возмещает Банку расходы по государственной регистрации Агентства в качестве владельца Закладных либо по просьбе Банка напрямую оплачивает указанные расходы. При необходимости Агентство выдает доверенность на имя Банка для государственной регистрации Агентства в качестве владельца Закладных.

15.8. В целях осуществления контроля за правильностью и своевременностью внесения Заемщиками платежей по Закладной кредитный менеджер в автоматизированном режиме формирует следующие отчеты:


- «Ежемесячный отчет о фактически сделанных Заемщиками платежах» (Приложение № 19 к настоящему Порядку);

• «Отчет о не поступивших от Заемщиков платежах» (Приложение № 20 к настоящему Порядку).
  

В день возникновения просроченного платежа:

• «Уведомление о не поступивших от Заемщиков платежах» (Приложение № 21 к настоящему Порядку).
  

Кредитный менеджер филиала Банка не позднее 3-го числа месяца, следующего за отчетным, направляет в электронном виде вышеперечисленные отчеты в ГО кредитному менеджеру, который формирует сводный отчет по Банку и предоставляет его Агентству до 5-го числа месяца, следующего за отчетным.

Вышеперечисленные отчеты подписываются руководителем РБ, главным бухгалтером и заверяются печатью Банка.


15.9. Заемщик обязан вносить в погашение обязательств по Закладной ежемесячные аннуитетные платежи в соответствии с Графиком платежей (Информационным расчетом), являющимся приложением к Кредитному договору, не позднее 20 числа каждого календарного месяца. Погашение задолженности по кредиту, уплата аннуитетных платежей и неустоек производятся путем перечисления средств со счета по вкладу «До востребования», открытого Заемщиком в центральном отделении/филиале Банка, в соответствии с разовым и/или длительным поручением Заемщика.

Допускается досрочное исполнение обязательств по кредиту, которое производится в сроки, предусмотренные для осуществления плановых ежемесячных платежей.

Досрочному исполнению обязательств со стороны Заемщика предшествует направленное Банку письменное заявление-обязательство о намерении осуществить досрочный возврат кредита, обязательно включающее информацию о сумме и сроках досрочного платежа; при этом дата планируемого досрочного погашения должна попадать во временной интервал, отведенный для осуществления планового платежа по кредиту (Приложение № 22 к настоящему Порядку).

Заемщик обязан предоставить Банку заявление-обязательство о досрочном возврате кредита не позднее, чем за 15 (Пятнадцать) календарных дней до даты осуществления досрочного платежа. В противном случае Банк отказывает Заемщику в принятии досрочного платежа. Сумма, заявляемая Заемщиком в качестве частичного досрочного возврата кредита, не может быть менее двойного размера ежемесячного аннуитетного платежа.

В случае, если Заемщик не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обязательство по досрочному возврату кредита, предусмотренное в заявлении-обязательстве, Банк имеет право потребовать уплаты штрафа вне зависимости от наличия вины Заемщика.

В случае осуществления Заемщиком полного досрочного исполнения обязательств по возврату суммы кредита проценты, начисленные до даты такого досрочного возврата, в соответствии с условиями Кредитного договора, подлежат уплате в полном объеме в дату полного досрочного исполнения обязательств по возврату суммы кредита.

После осуществления Заемщиком частичного досрочного возврата кредита и отсутствия у Банка дополнительной информации о намерениях Заемщика в соответствии с условиями Кредитного договора перерасчет ежемесячного аннуитетного платежа не производится, при этом срок кредитования соответственно сокращается.

В случае письменного заявления Заемщика о своем намерении пересчитать аннуитетный платеж производится его перерасчет исходя из нового остатка ссудной задолженности по формуле расчета размера ежемесячного аннуитетного платежа.

В этом случае кредитный менеджер направляет Заемщику письменное уведомление о произведенном перерасчете с приложением нового информационного расчета с графиком погашения платежей, который также будет являться неотъемлемым приложением к Кредитному договору.


15.10. В случае непоступления очередного платежа по Ипотечному кредиту до 20 числа текущего месяца и позже кредитный менеджер выясняет причину. В случае недостаточности средств на Счете для погашения задолженности по кредиту кредитный менеджер в телефонном разговоре с Заемщиком (Созаемщиком, Поручителем):

• уведомляет его о возможности образования просроченной задолженности по кредиту;
  
• информирует Заемщика о начислении штрафа за факт просрочки в соответствии с тарифами Банка и необходимости погашения просроченной задолженности посредством безналичного перечисления средств на счет или внесения наличных денежных средств;
  
• ставит Заемщика в известность о недопущении возникновения просроченной задолженности, необходимости ее погашения в максимально короткие сроки и о ответственности за ее погашение;
  
• осуществляет последующий ежедневный контроль за погашением Заемщиком просроченной задолженности.
  

Результаты телефонных переговоров с Заемщиками, которые могут допустить или допустили появление просроченной задолженности, кредитный менеджер фиксирует в Журнале регистрации телефонных переговоров с Заемщиками.

Кредитный менеджер направляет по адресу Заемщика, указанному в Кредитном договоре, заказное письмо с уведомлением, содержащее письменное сообщение о возникающей (существующей) просроченной задолженности и необходимости ее погашения в следующих случаях:

- если в трехдневный срок с момента телефонного разговора Заемщик не произвел погашение плановой ( также просроченной) задолженности;

-  если Заемщик в телефонном разговоре отказался оплачивать плановую (просроченную) задолженность;

- если в течение 3 рабочих дней, следующих за 20 числом месяца и/или днем возникновения просроченной задолженности, не удалось связаться с Заемщиком по телефону.

Копия письма Заемщику и уведомление о доставке письма в день его получения подшиваются в кредитное досье Заемщика.


Одновременно с направлением письма Заемщику кредитный менеджер информирует УЭБ (СЭБ) о факте несвоевременной оплаты Заемщиком платежей по кредиту в виде сообщения, передаваемого по электронной почте. УЭБ (СЭБ) также информируется в случае невозможности связаться с Заемщиком по телефону, а также в случае отказа Заемщика производить оплату платежей по кредиту.

УЭБ (СЭБ) обязан незамедлительно после получения сообщения о факте возникновения несвоевременной оплаты аннуитетного платежа связаться с Заемщиком (Созаемщиком, Поручителем) и принять меры к погашению долга по кредиту в целях избежания возникновения дефолта по Закладной.

По результатам проведенных мероприятий в срок не более 3 (Трех) дней с момента получения от кредитного менеджера сообщения УЭБ/СЭБ готовит справку, которая подшивается в кредитное досье Заемщика.


15.11. УЗ (ЗС) Банка обязаны производить проверку наличия, состояния и условий содержания предмета ипотеки:

• ежегодно не позднее 25 декабря каждого календарного года по всем Закладным за исключением Закладных, принятых на обслуживание в текущем году, если иное не предусмотрено Агентским договором.
  

Об изменении условий Агентского договора кредитный менеджер своевременно уведомляет УЗ (СЗ).

• при просрочке платежа, являющейся в соответствии с условиями Закладной основанием для предъявления требования о досрочном исполнении обязательств и основанием для досрочного обращения взыскания на заложенное имущество - в течение 10 дней после наступления указанных обстоятельств. О факте возникновения просрочки платежа, являющейся основанием для предъявления требования о досрочном исполнении обязательств и основанием для досрочного обращения взыскания на заложенное имущество, кредитный менеджер уведомляет УЗ (ЗС) не позднее дня, следующего за днем возникновения просрочки платежа;
  
• по письменному поручению Агентства - не позднее 15 дней после получения такого поручения. О необходимости проведения проверки наличия, состояния и условий содержания предмета ипотеки в соответствии с полученным поручением Агентства кредитный менеджер уведомляет УЗ (ЗС).
  

По результатам проведенной проверки сотрудник УЗ (ЗС) Банка не позднее 10 дней после истечения вышеуказанных сроков должен предоставить кредитному менеджеру ГО информацию о проведении проверки наличия, состояния и условий содержания предмета ипотеки по форме «Отчета о проверке состояния заложенного имущества» (Приложение № 23 к настоящему Порядку).

На основании полученной информации кредитный менеджер ГО не позднее 5 дней с даты получения сведений от УЗ (ЗС) должен представить Агентству «Отчет о проверке состояния заложенного имущества» (Приложение № 23 к настоящему Порядку).

УЗ (ЗС) обязаны сообщать кредитному менеджеру ГО для дальнейшей передачи Агентству информацию, свидетельствующую об угрозе повреждения, утраты или иных обстоятельствах, которые могут повлечь изменение статуса или стоимости Предмета ипотеки, не позднее одного рабочего дня после выявления такой информации; информацию о выявлении фактов повреждения или утраты предмета ипотеки - не позднее дня выявления соответствующего факта.


УЗ (ЗС) по письменному поручению Агентства и от его имени обязаны требовать от Заемщика восстановления предмета ипотеки в случае его повреждения или ухудшения состояния, в том числе путем выполнения им ремонта предмета ипотеки.

При необходимости или по письменному поручению Агентства кредитный менеджер должен потребовать от Заемщика предоставления следующей информации:

а) о фактическом вселении в жилое помещение и/или регистрации в нем новых постоянных и/или временных жильцов;

б) об изменении места жительства, состава семьи, работы (смены работодателя), фамилии;

• ежегодно, не позднее 1 июля, - информации о его доходах за предыдущий и текущий календарный год;
  

• иных данных, способных повлиять на исполнение им взятых на себя обязательств по Закладной, Кредитному договору, Договору купли-продажи Жилого помешения, влекущего возникновения ипотеки в силу закона, и Договоров страхования, и сообщать Агентству о полученной от Заемщика информации не позднее следующего рабочего дня после получения таких данных.
  

15.12. Кредитный менеджер контролирует своевременность уплаты Заемщиком страховых взносов по заключенным Договорам страхования (полисам) не реже 1 раза в год (с предоставлением Агентству отчетов).


15.13. Ежемесячно, не позднее 5 (Пятого) числа месяца, следующего за отчетным, Банк предоставляет Агентству Акт приема-сдачи услуг и счет-фактуру.

За исполнение обязательств, предусмотренных Агентским договором по обслуживанию Закладных, и в соответствии с Актом приема-сдачи услуг и на основании счета-фактуры Агентство обязано выплачивать Банку ежемесячно до 8 числа месяца, следующего за отчетным, вознаграждение из расчета 2 (Два) % годовых от общей суммы задолженности Заёмщиков по основному долгу по всем Закладным, находящимся на обслуживании у Банка, по состоянию на конец каждого отчетного месяца, в котором поступали платежи, направленные на погашение основного долга и суммы процентов.

Оплата услуг Агентством Банку производится в российских рублях на счет Банка.

Контроль получения Банком вознаграждения осуществляет уполномоченный сотрудник РБ/филиала.


15.14. Банк обязан ежемесячно предоставлять Агентству свою финансовую отчетность в соответствии с Приложением № 24 к настоящему Порядку. Операции по предоставлению отчетности осуществляет уполномоченный сотрудник РБ/филиала.


16. ПОРЯДОК РАБОТЫ БАНКА С ДЕФОЛТНЫМИ ЗАКЛАДНЫМИ


16.1. Требование о выкупе Дефолтных Закладных Агентство может направить Банку в случае неисполнения Заемщиком своих обязательств по Кредитному договору, а именно:

• Заёмщик задержал очередной ежемесячный платеж более чем на 15 рабочих дней;
  
• Заёмщик допустил просрочку в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;
  
• произошла полная или частичная утрата или повреждение предмета ипотеки;
  
• предъявлен иск о признании Закладных либо договоров, в обеспечение которых они выданы, недействительными;
  
• предъявлен иск о наложении ареста либо обращении взыскания на предмет ипотеки;
  
• Агентство после приобретения прав по Закладным выявило задолженность Заемщика по исполнению денежных обязательств по Закладным, требование о выкупе которых предъявлено Банку, либо существенное несоответствие документов ипотечной кредитной сделки формам документов, либо объема переданных прав правам, заявленным Банком при передаче прав по Закладным и оплаченным Агентством;
  
• в течение месяца со дня передачи Агентству Закладных, требование о выкупе которых предъявлено Банку, выявлено несоответствие размера оценки, проведённой при получении Заёмщиком ипотечного кредита, размеру оценки, проведённой по инициативе Агентства альтернативным оценщиком;
  
• Заемщик не исполнил или ненадлежащим образом исполнил любое из обязательств, предусмотренных Кредитным договором, Договором купли-продажи и ипотеки Жилого помещения, удостоверенных Закладной и Договорами страхования;
  
• в представленном Банком отчете об Андеррайтинге (Приложение № 10 к настоящему Порядку) либо иных документах, подготовленных от имени Банка, выявлена недостоверная информация.
  

16.2. Дефолтная Закладная – любая Закладная, в отношении которой произошел дефолт Закладной. Закладная считается Дефолтной с:

• 16-го дня с даты задержки Заемщиком очередного ежемесячного платежа;
  
• дня, следующего за датой допущения Заёмщиком третьей просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей в течение 12 (двенадцати месяцев);
  
• даты, с которой Заемщику стало известно о полной или частичной утрате или повреждении Жилого помещения, обременённого ипотекой;
  
• даты предъявления иска о признании Закладной либо договоров, в обеспечение которых она выдана, недействительными либо с требованием наложения ареста/ обращения взыскания на предмет ипотеки;
  
• даты выявления недостоверной информации в предоставленном Банком отчете о результатах Андеррайтинга Заёмщика и/или Жилого помещения либо иных документах, подготовленных от имени Банка;
  
• даты выявления несоответствия размера оценки, проведённого при получении Заёмщиком ипотечного кредита, размеру оценки, проведённой альтернативным оценщиком;
  
• дня, в который произошло неисполнение или ненадлежащее исполнение Заемщиком любого из обязательств, предусмотренных Кредитным договором, Договором купли-продажи Жилого помещения, Закладной, Договорами страхования;
  
• дня, в который произошло выявление Агентством после приобретения Закладных задолженности Заемщика по исполнению денежных обязательств по Закладной либо несоответствия документов ипотечной кредитной сделки формам документов, либо объема переданных прав правам, заявленным Банком при передаче Закладных и оплаченным Агентством.
  

16.3. Исполнение обязательств по выкупу Дефолтных Закладных осуществляется на основании Договора обратного выкупа (купли-продажи) Закладной, заключенного между Банком и Агентством.


16.4. Агентство направляет в адрес ГО Банка Требование обратного приобретения прав по Закладной (Приложение № 25 к настоящему Порядку).

В течение 15 календарных дней с момента получения Требования обратного приобретения прав по Закладной Банк обязан направить в адрес Агентства письменный ответ о принятом решении в отношении Дефолтной Закладной.


16.5. Цена передаваемой Дефолтной Закладной устанавливается в виде суммы денежных средств, включающей в себя весь объем денежных требований, принадлежащих Агентству на день передачи прав по Закладной, а именно:

а) по возврату остатка суммы основного долга (в том числе с учетом просроченного платежа, не полученного Агентством, по погашению основного долга и уплате процентов) на дату передачи Закладной Банку;

б) по уплате начисленных Заемщику, но не уплаченных им процентов за пользование денежными средствами за период с даты начала последнего (не оплаченного) процентного периода, определенного условиями ипотечного кредита (Закладной), и по день фактической передачи Закладной Банку в соответствии с Договором обратного выкупа (купли-продажи) Закладной (обе даты включительно);

в) начисленных пени и иных штрафных санкций.


16.6. Кредитный менеджер ГО проводит анализ причин, повлиявших на дефолт Закладной, и осуществляет расчет цены Дефолтной Закладной исходя из имеющихся данных по учету суммы задолженности по Закладной, а также производит сверку данных, указанных в Требовании обратного приобретения прав по Закладной, с данными учета. При несоответствии цены Дефолтной Закладной выясняет с Агентством причины расхождений.

При соответствии цен кредитный менеджер ГО готовит письменное заключение о причинах возникновения дефолта Закладной и вместе с комплектом документов (копии документов, переданных в Депозитарий Агентства, Требование обратного приобретения прав по Закладной, письменное заключение о причинах возникновения дефолта) представляет уполномоченному органу Банка для принятия решения о выкупе Закладной. В течение 2 (Двух) дней с даты принятия уполномоченным органом ГО Банка решения в отношении Дефолтной Закладной кредитный менеджер готовит письменный ответ Агентству о выкупе Дефолтной Закладной, передает его на подпись руководству Банка, после чего направляет в Агентство.


16.7. Оплату Дефолтной Закладной осуществляет Банк/филиал путем перечисления денежных средств на счет Агентства в течение пяти рабочих дней с момента принятия решения уполномоченного органа Банка.

Кредитный менеджер готовит распоряжение для ДБУ/Бухгалтерского подразделения о перечислении денежных средств в сумме цены Дефолтной Закладной в адрес Агентства.


16.8. В день перечисления Агентству денежных средств по Дефолтной Закладной Банк/филиал обязан получить от Агентства подписанный Акт приема-передачи к Договору обратного выкупа (купли-продажи) Закладных (Приложение № 26 к настоящему Договору) и Реестр Закладных (Приложение № 17 к настоящему Порядку) в двух экземплярах. Банк/филиал подписывает со своей стороны Акт приема-передачи Закладных и направляет один экземпляр Акта приема-передачи Закладных и Реестр Закладных Агентству.


16.9. В тот же день кредитный менеджер получает из Депозитария Агентства Закладные с полным комплектом документов по каждой Закладной в соответствии с перечнем, указанным в Приложении № 18 к настоящему Порядку.

Документы доставляет кредитный менеджер или иное уполномоченное лицо Банка/филиала из Депозитария Агентства в Банк в сопровождении инкассаторской или иной службы Банка/филиала. Условия доставки документов, передаваемых в Агентство, должны обеспечивать их сохранность (наличие охраны, транспортных средств).


16.10. Агентство обязано в день передачи Закладных Банку/филиалу произвести на передаваемых Закладных отметку о новом владельце Закладной – Банке.

При получении Закладных в Депозитарии Агентства кредитный менеджер обязан проверить наличие сделанной отметки.

Кредитный менеджер осуществляет регистрацию Банка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве владельца Закладной. Расходы по данной регистрации несёт Банк.


16.11. После получения Дефолтной Закладной из Депозитария Агентства кредитный менеджер осуществляет мероприятия по составлению Поручения на постановку на учет и/или хранение Закладной на отражение постановки на учет Закладной на соответствующем счете Депо Депозитария и передачу Закладной в Хранилище Банка/филиала в соответствии с разделом 13 настоящего Порядка.


16.12. Кредитный менеджер в автоматизированном режиме оформляет распоряжения:

- на постановку принятого обеспечения на внебалансовые счета,

• на формирование РВПС,
  

распечатывает их, подписывает у руководителя РБ/филиала и передает в ДБУ/бухгалтерское подразделение.


16.13. После передачи прав по Закладной Агентство обязано в течение трёх рабочих дней предпринять все необходимые действия для надлежащего оформления (подписания Дополнительного соглашения и т.п.) замены Выгодоприобретателя на нового владельца Закладной (Банка) по договорам страхования, обеспечивающим исполнение обязательств по Закладной.


16.14. Агентство в течение трёх рабочих дней с момента передачи Банку Закладной и всех удостоверяемых ею прав в их совокупности в письменной форме направляет уведомления об этом залогодателям, должникам и поручителям с отметками о вручении, с последующим предоставлением копий уведомлений Банку.

На основании проведенного анализа причин классификации Закладной в категорию Дефолтной кредитный менеджер должен подготовить предложения о дальнейших действиях по Закладной с вынесением вопроса на рассмотрение уполномоченного органа. По Закладным филиалов решение принимает уполномоченный орган ГО Банка.

Решение уполномоченного органа о дальнейших действиях с Закладной оформляется выпиской из протокола уполномоченного органа либо резолюцией уполномоченного лица на Заключении кредитного менеджера, которое является основанием для:

• проведения работы с Заемщиком по полному досрочному погашению задолженности;
  
• обращения взыскания на предмет ипотеки.
  

16.15. Банк/филиал вправе потребовать от Заемщика полного досрочного исполнения обязательств по Закладной путем предъявления письменного требования досрочного возврата суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней в следующих случаях:

а) при просрочке Заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по денежному обязательству, удостоверенному Закладной, более чем на 30 (Тридцать) календарных дней;

б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

в) при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком любого из обязательств, предусмотренных Закладной и Договорами (полисами) страхования;

г) в случае полной или частичной утраты или повреждения предмета ипотеки;

д) при грубом нарушении Заемщиком (Залогодателем) правил пользования предметом ипотеки, правил его содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по его сохранности, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения предмета ипотеки;

е) при необоснованном отказе Залогодержателю в проверке заложенного имущества и состава лиц, проживающих в Жилом помещении – предмете ипотеки;

ж) при обнаружении незаявленных обременений на предмет ипотеки по Закладной;

з) в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.


16.16. Работу с Заемщиками (Созаемщиками, Поручителями) по досрочному полному погашению задолженности по Ипотечному кредиту осуществляет кредитный менеджер, при необходимости привлекаются специалисты УЭБ/СЭБ.

Полное погашение задолженности Заемщик должен осуществить единовременно, за счет собственных средств.

В случае безрезультативности таких мер Закладная по решению уполномоченного органа ГО передается в УНА в соответствии с установленными в Банке процедурами.

Банк _{обязуется принять все необходимые меры, включая согласительные процедуры и/или инициирование обращения в суд, после получения от Заемщика по Дефолтной Закладной всех причитающихся платежей в соответствии с законодательством Российской Федерации.}


16.17. Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется в соответствии с нормами действующего залогового законодательства в судебном либо внесудебном порядке.


16.18. Банк (владелец Закладной) вправе обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях:

а) наличие просрочки при осуществлении ежемесячного платежа по денежному обязательству, удостоверенному Закладной, более 60 (Шестидесяти) календарных дней;

б) нарушение сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству, удостоверенному Закладной, более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

в) неудовлетворение Должником требования владельца Закладной о досрочном исполнении денежного обязательства, удостоверенного Закладной, в течение 30 (Тридцати) календарных дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании;

г) в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.


16.19. Кредитный менеджер в течение 5 (Пяти) рабочих дней со дня принятия уполномоченным органом решения об обращении взыскания на предмет ипотеки направляет пакет документов по Ипотечному кредиту в УНА для осуществления процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с действующим «Порядком работы с нестандартными активами» (далее - Порядок работы с нестандартными активами). Требования к пакету документов по ипотечной сделке определены Порядком работы с нестандартными активами.


16.20. При обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке для реализации предмета залога с публичных торгов и направления вырученных денежных средств в счет погашения долга Заемщика по Кредитному договору необходимо обращение в суд общей юрисдикции и получение соответствующего судебного решения.

Для обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке необходимо нотариально удостоверенное соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (ст. 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).


16.21. Требования владельца Закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по обязательству, начисленные проценты за пользование денежными средствами, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по Закладной.

В случае, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для полного удовлетворения требований владельца Закладной, владелец Закладной имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества Заемщика.


16.22. В случае невозможности реализации предмета залога на повторных торгах Банк обязуется оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, либо осуществить передачу предмета залога третьему лицу, согласному принять данное имущество.


16.23. В случае наличия у Банка доказанных убытков, образовавшихся вследствие:

• неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств Залогодателя и/или Заемщика по Закладной (Дефолтной Закладной),
  
• судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество,
  
• расходов по реализации заложенного имущества,
  
• иных убытков, вытекающих из взаимоотношений между Банком и Заемщиком и/или Залогодателем,
  

Агентство обязуется компенсировать Банку 50 (Пятьдесят) % от совокупной суммы указанных выше убытков Банка, при условии исполнения последним обязательства, предусмотренного п. 16.22 настоящего Порядка.


16.24. Отселение залогодателя и членов его семьи из жилого помещения, на которое обращено взыскание, и в отношении которого осуществляется процедура реализации, осуществляется в порядке, установленном ст. 108¹-108³, 136¹ Жилищного кодекса РСФСР, ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции от 24.12.2002.

Данный порядок предусматривает выселение из заложенного жилого помещения залогодателя и членов его семьи, обладающих правом пользования данным помещением. В случае, если залогодатель и члены его семьи не имеют иного жилого помещения, им предоставляется жилое помещение из фонда жилья для временного поселения г. Москвы либо иного субъекта РФ (муниципального образования).

В г. Москве порядок предоставления и пользования жилыми помещениями резервного жилищного фонда установлен соответствующим Постановлением Правительства Москвы.

Юридическое оформление отселения осуществляется путем предоставления залогодателю и членам его семьи ордера на вселение в жилое помещение из фонда временного поселения.

В отдельных случаях Банк может приобрести для Заемщика новое Жилое помещение для постоянного проживания на средства, полученные Банком от реализации предмета залога за вычетом задолженности перед Банком, включая штрафы, неустойки, пошлины.


17. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ


1. Особенности учета ипотечного кредита


1.1. Отражение ипотечного обязательства по кредитному договору осуществляется датой государственной регистрации договора купли/продажи жилого помещения

Дебет 91307

Кредит 99999 на сумму залога

2. Получение Закладной
   

Дебет 98000

Кредит 98050


Дебет 91303

Кредит 91307 на сумму залога

2. При поступлении платежей в погашение основной суммы долга и процентов сумма залога соответствующим образом уменьшается
   

Дебет 99999

Кредит 91303


1.3.1. При полном исполнении обязательств

Дебет 98020

Кредит 98000


Дебет 99999

Кредит 91303


Дебет 98050

Кредит 98020


1.4. Погашение задолженности за счет страхового возмещения при наступлении страхового случая (Выгодоприобретатель – Банк) в период нахождения кредита на балансе Банка


1.4.1. Получение страхового возмещения при наступлении страхового случая

Дебет 30102, 40701

Кредит 60322


1.4.2. Погашение задолженности

Дебет 60322

Кредит 70107 на сумму комиссии

Кредит 47427 на сумму срочных процентов (1 группа риска)

Кредит 45915 на сумму просроченных процентов (1 группа риска)


Кредит 70101 на сумму процентов (2-4 группы риска)

Кредит 455 на сумму срочного основного долга

Кредит 45815 на сумму просроченного основного долга

Кредит 70106 на сумму штрафов, пени

Кредит 30102, счет Заемщика на оставшуюся сумму


Одновременно по кредитам, отнесенным к 1 группе риска

Дебет 47501

Кредит 70101 на сумму процентов


Одновременно по кредитам, отнесенным ко 2-4 группам риска

Дебет 99999

Кредит 91604 на сумму процентов


А также соответствующим образом уменьшается сумма залога

Дебет 99999

Кредит 91303


При полном исполнении обязательств

Дебет 98020

Кредит 98000


Дебет 98050

Кредит 98020

2. Выкуп Агентством у Банка Закладных
   

2.1. Изъятие Закладных из кассы Банка для последующей передачи в депозитарий Агентства

Дебет 98020

Кредит 98000


2.2. Передача Закладных в депозитарий Агентства по акту приема-передачи

Дебет 98050

Кредит 98020


Одновременно оформляются проводки по снятию суммы залога с внебалансового учета

Дебет 99999

Кредит 91303


2.3. Поступление денежных средств по Закладной

Дебет 30102, р/с

Кредит 455

Кредит 47427 (сумма процентов предварительно донаращивается по день, установленный условиями выкупа)

Одновременно

Дебет 47501

Кредит 70101 на сумму процентов

3. Исполнение агентского договора
   

3.1. Перечисление денежных средств в соответствии с условиями Агентского договора

Дебет Счет Заемщика

Кредит р/с Агентства

4. Учет дефолтных Закладных
   

4.1. Выкуп Банком дефолтной Закладной

Дебет 47408

Кредит 47407 на сумму выкупа


Дебет 47407

Кредит р/с Агентства на сумму выкупа


При получении права собственности на Закладную

Дебет 50208

Кредит 47408


Получение дефолтной Закладной из депозитария Агентства по акту приема-передачи

Дебет 98020

Кредит 98050


Поступление дефолтной Закладной в кассу Банка

Дебет 98000

Кредит 98020

2. Исполнение обязательств Заемщиком по дефолтной Закладной
   

Дебет 20202, 30102, счет Заемщика

Кредит 61203


Одновременно

Дебет 61203

Кредит 50208

Кредит 70102 на сумму процентов, начисленных по обязательству с момента приобретения Закладной

Кредит 70106 на сумму штрафных санкций, начисленных по обязательству с момента приобретения Закладной


При полном исполнении обязательств по Закладной

Дебет 98020

Кредит 98000


Дебет 98050

Кредит 98020


4.3. При неисполнении Заемщиком в срок обязательств

Дебет 50505

Кредит 50208


4.4. При обращении взыскания на предмет Закладной поступающая от реализации имущества сумма направляется на погашение Закладной

Дебет 30102, р/с

Кредит 61203


Одновременно

Дебет 61203

Кредит 50505

Кредит 70102 на сумму процентов, начисленных по обязательству с момента приобретения Закладной

Кредит 70106 на сумму штрафных санкций, начисленных по обязательству с момента приобретения Закладной


Приложение № 1