Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание 16.6. Финансовые риски программ жилищных сбережений Риск ликвидности 1. Продолжительность кредитов и сберегательных депозитов. 2. Соотношение кредита и сбережений. Риск процентной ставки Кредитный риск

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

16.6. Финансовые риски программ жилищных сбережений

Программы жилищных сбережений привлекательны для кредиторов как способ мобилизации долгосрочных ресурсов. В то же время при внедрении этих программ финансовые институты уделяют особое внимание управлению финансовыми рисками, а именно риском ликвидности, процентным и кредитным рисками.


Риск ликвидности

Основной риск для кредитных организаций, реализующих программы жилищных сбережений, связан с возможным сокращением притока новых средств и, соответственно, затруднениями в финансировании ипотечных кредитов, вытекающими из обязательств по контрактам.

Возможная несбалансированность между имеющимися средствами и кредитными обязательствами хорошо регулируется в закрытой германской системе путем четкого определения условий кредитования, содержащих принципы организации «очереди на получение кредита», которые предусматривают взаимосвязь размера кредита и приоритетов в выборе клиентов.

В большинстве открытых французских программ жилищных сбережений стабильность достигается благодаря ликвидности, обеспечиваемой вкладчиками, не берущими кредит, а заинтересованными в получении «налогового дохода» и премий.

Величина риска ликвидности определяется тремя факторами.

1. Продолжительность кредитов и сберегательных депозитов. Предполагается, что жилищные кредиты должны иметь относительно длинные сроки (15 лет и более). В то же время, чем больше период амортизации кредита, тем меньше периодический денежный поток. Кредитная организация может обеспечить большой срок кредита путем привлечения вкладчиков, не претендующих на кредит, а также увеличивая минимальный период сбережений.

2. Соотношение кредита и сбережений. Чем больше это соотношение, тем, очевидно, больше риск ликвидности.

3. Характер кредитного обязательства. Риск ликвидности значительно больше в ситуации, когда контрактом предусмотрено обязательное предоставление кредита при выполнении вкладчиком всех условий накопления, чем когда банк оставляет за собой право принимать решение о времени выдачи кредита с учетом наличия необходимых для выполнения обязательства финансовых ресурсов.

Управление ликвидностью в закрытой системе стройсбережений заключается в порядке распределения кредитных средств, полученных от сберегательных депозитов, в сочетании с использованием низкого соотношения кредита и накоплений (1:1,5). Кредитная организация не обязуется предоставить кредит в некоторый определенный срок. Она заранее информирует вкладчиков о том, что получение кредита зависит от потока сберегательных депозитов. Формируется очередь потенциальных заемщиков. Первыми в очереди на получение кредита стоят так называемые привилегированные вкладчики, к числу которых относятся те, которые осуществляют наибольшие постоянные взносы и выбирают наиболее короткие кредитные сроки. Главная задача закрытой сберегательной системы — привлечь значительное количество новых вкладчиков, чтобы минимизировать период ожидания, присущий такому распределительному подходу. Как только период ожидания удлиняется, сокращается привлекательность системы жилищных сбережений для потребителей.

Так, в Германии уменьшение количества новых контрактов в 1980-х гг. вызвало определенные изменения:

• увеличение среднего периода накопления средств при установлении двухлетнего минимального накопительного периода;
  
• введение требования обязательного образования резерва по сберегательной программе в размере 3% суммы сберегательных депозитов, причем источником резервных средств является прибыль, получаемая от промежуточных кредитов по рыночной ставке;
  
• расширение возможностей использования финансирования по рыночным ставкам.
  

Управление ликвидностью в открытой французской системе жилищных контрактных сбережений имеет целью привлечение значительного количества вкладчиков, не берущих кредит, что достигается комплексом стимулирующих мер, благодаря которым конечные доходы по жилищным сберегательным программам конкурентны по сравнению с другими рыночными сберегательными альтернативами. Привлекательность системы жилищных сбережений во Франции обеспечивается главным образом комбинацией освобожденных от налогов процентов и сберегательных премий, предоставляемых государством. Результатом этого является привлечение средств под ставки значительно ниже рыночных (но на безналоговых условиях), что позволяет банкам в дальнейшем предоставить кредиты по ставкам ниже рыночных. Риск ликвидности оказывает постоянное потенциальное воздействие и требует особого внимания. Именно на уменьшение данного риска было нацелено увеличение срока накопительного контракта до 5 лет в течение 1980–1984 гг. в ответ на сокращение количества жилищных сберегательных депозитов.


Риск процентной ставки

Риск процентной ставки возникает в связи с тем, что в накопительном контракте фиксируется ставка процента по предстоящему ипотечному кредиту. А поскольку по истечении накопительного периода ситуация на финансовом рынке может измениться, то предусмотренная контрактом процентная ставка по кредиту может быть выше или ниже рыночной.

В закрытой системе стройсберкасс этот риск носит ограниченный характер, поскольку здесь ставки и сберегательных контрактов, и кредитов фиксированы на срок контракта и не меняются в зависимости от рыночных условий, а кредитная масса в основном обеспечивается именно сберегательными вкладами. Риск процентной ставки может возникнуть из-за характеристик инвестиционного портфеля и других займов, поэтому их величина и структура регулируются.

Значительно большую роль риск процентной ставки играет в открытой французской системе. Кредитные ставки устанавливаются с учетом маржи по отношению к ставке сбережений. Возможности для неблагоприятного исхода велики в ситуации с вкладчиками, получившими высокие контрактные ставки, устанавливаемые по их депозитам, и не взявшими кредиты, а также с вкладчиками с низкими контрактными ставками, минимизирующими их доходы, и немедленно берущими кредиты по ставкам ниже рыночных.


Кредитный риск

Кредитный риск в системе стройсбережений играет незначительную роль. Успешно завершив контрактные сбережения, вкладчик демонстрирует достаточность бюджета для накопления в течение определенного периода требуемой суммы, а также регулярность получения средств. Многие системы определенным образом поощряют равномерные и регулярно производимые вклады, причем предпочтение отдается вкладчикам, вносящим значительные суммы. Клиент «сигнализирует», что он надежный заемщик, демонстрируя свою дисциплину и заинтересованность в успешном завершении сберегательного контракта.

Таким образом, при кредитовании вкладчиков системы жилищных сбережений снижение кредитного риска обусловлено формированием на стадии накопления благоприятной кредитной истории заемщика. Кроме того, наличие существенного первоначального взноса, получаемого благодаря контрактным сбережениям, сокращает вероятность неуплаты кредита в случае непредвиденных обстоятельств, влияющих на доход семьи.

Как показала практика, в обеих странах (Германии и Франции) уровень невозвратов кредитов по системе жилищных сбережений существенно ниже, чем при обычных ипотечных кредитах. Во Франции доля невозвратов составляет 0,1 количества невозвратов по другим типам жилищных кредитов, а потери от неплатежей по системе стройсбережений в Германии, по оценкам специалистов, составляют менее 10 базисных пунктов.

Деятельность стройсберкасс характеризуется значительной стабильностью. Рынок жилищных сбережений остается весьма конкурентным благодаря тому, что программа позволяет минимизировать потенциальные риски ликвидности и процентной ставки. Покупка частных стройсберкасс коммерческими банками в течение последних 15 лет также является свидетельством того, что данная система по-прежнему жизнеспособна.

Во Франции главное внимание уделяется снижению рисков ликвидности и процентной ставки. Снижение уровня этих рисков обеспечивается на стадии разработки контракта, в частности, определением нормы соотношения кредита и сбережений, предоставлением права на кредит после завершения сберегательного контракта, а также предоставлением гражданам возможности выбирать тип контракта.

Существующий риск обесценивания сбережений при росте рыночных процентных ставок смягчается благодаря существующей в обеих странах системе премирования участников системы жилищных сбережений. Премирование тех участников, которые выполнили условия накоплений, позволяет уменьшить возможные потери, возникающие при снижении реальной процентной ставки по накоплениям.

Программы жилищных сбережений внесли значительный вклад в экономическое развитие Германии и Франции – увеличение объема жилищного строительства и уровня обеспеченности граждан жильем, повышение доли сбережений населения, охват жилищными программами широких слоев населения, включая низкодоходные группы граждан.