Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание 16.4. Жилищные сберегательные программы во Франции 1. Связь между суммой полученных на стадии накопления процентов и процентов, которые должны быть уплачены по кредиту. 2. Связь между процентами, начисляемыми по сбережениям, и процентами, устанавливаемыми по кредитам

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

16.4. Жилищные сберегательные программы во Франции¹⁴¹

Система жилищных сберегательных программ во Франции успешно функционировала в годы как высокой инфляции (в 1980―1982 гг. уровень инфляции был около 10%), так и низкой. Жилищные сберегательные программы играют здесь более значительную роль в финансировании жилищного сектора, чем в Германии. Наблюдается устойчивый рост депозитов, которые обеспечивают банки и финансовые компании ресурсами для целей ипотечного кредитования. Жилищные сберегательные программы реализуют как банки, так и финансовые компании, осуществляющие ипотечное кредитование.

Процентная ставка по кредиту определяется сберегательной ставкой, установленной на время контракта, и маржой, регулируемой Министерством финансов Франции. Эта ставка фиксируется на время контракта.

С течением времени происходит корректировка процентов с учетом ситуации на финансовом рынке, учитываемая в новых контрактах, поэтому одновременно могут сосуществовать контракты с различными процентными условиями, заключенные в разные годы. Благодаря наличию определенного промежутка времени между периодами накопления сбережений и получения кредита теоретически кредитная ставка может быть выше или ниже рыночной, существующей в момент получения вкладчиком права на кредит по завершении минимального накопительного периода. На практике процент по кредитам в программах жилищных накоплений, как правило, оказывается ниже, чем по обычным (рыночным) ипотечным кредитам.

Во Франции функционируют два типа жилищных накоплений граждан: жилищные накопительные счета — CEL и плановые жилищные сбережения — PEL. Далее приведены наиболее существенные черты этих программ.

1. Связь между суммой полученных на стадии накопления процентов и процентов, которые должны быть уплачены по кредиту. Во Франции при определении суммы кредита учитывается процентная сумма, полученная в течение накопительной фазы контракта. Устанавливается зависимость между размером накопленных в конце срока контрактных сбережений процентов и максимальной суммой кредита. Прежде чем предоставить кредит, сумма кредита, срок кредитования и платежи по кредиту сопоставляются с общей суммой заработанных по сбережениям процентов. Максимальная величина кредита должна быть такой, чтобы сумма процентных платежей по кредиту превышала сумму процентного дохода по сбережениям по PEL-программе в 2,5 раза, а по CEL-программе — в 1,5 раза. Этот так называемый процентный мультипликатор используется при определении суммы кредита, которая может быть предоставлена участнику стройсберконтракта. Таким образом банки и финансовые компании решают проблему обеспечения ликвидности и формирования необходимой ресурсной базы для предоставления кредитов.

2. Связь между процентами, начисляемыми по сбережениям, и процентами, устанавливаемыми по кредитам: процент по кредиту равен проценту по сбережениям, уплачиваемому банком, плюс спрэд, покрывающий затраты на обслуживание кредита банком. Спрэд, устанавливаемый Министерством финансов Франции, равен 1,5% для CEL-программы и 1,74% — для PEL-программы.

Сберегательная программа должна быть интересна широкому кругу клиентов, что может быть обеспечено установлением привлекательных процентных ставок по сбережениям. При этом определяющая роль в создании благоприятных для граждан условий жилищных накоплений принадлежит государству:

• выплачивается государственная процентная субсидия, «процентная премия», которая прибавляется к процентам, выплачиваемым банком при выполнении контракта;
  
• полный процент, получаемый вкладчиком, освобожден от налогообложения.
  

Во французской системе стройсбережений предусмотрено регулирование Министерством финансов Франции минимального срока накопления, размера первоначального взноса и минимальной величины годового взноса на сберегательный вклад.

В числе основных различий этих двух видов контрактов можно назвать следующие:

• у PEL-контрактов кредитный мультипликатор больше, чем у CEL-контрактов (2,5 против 1,5);
  
• у PEL-контрактов минимальный накопительный период длиннее, чем у CEL-контрактов (4 года против полутора лет);
  
• у PEL-контрактов максимальная сумма накоплений в 4 раза больше, чем у CEL-контрактов;
  
• у PEL-контрактов максимальная государственная премия на 33% больше, чем у CEL-контрактов;
  
• у PEL-контрактов максимальная сумма кредита больше, чем у CEL-контрактов;
  
• в PEL-контрактах государственная премия дается всем вкладчикам по окончании накопительного срока — независимо от того, берут они кредит или нет; в CEL-контрактах премия дается только тем, кто берет кредит;
  
• PEL-контракты предусматривают обязательные периодические взносы в размере не менее 550 евро в год и фиксированную периодичность взносов (каждый месяц, квартал или полугодие); в CEL-контрактах установлен только минимальный годовой взнос в сумме примерно 76 евро, платежи могут производиться в любое время, допускается частичное снятие средств при условии минимального неснижаемого депозита в размере около 300 евро.
  

Во французской сберегательной системе доминируют PEL-контракты, которые по желанию клиента могут быть переоформлены в CEL-контракты. Потребность такого рода возникает в случае, когда вкладчика не устраивают длительные сроки накопительного периода. Кроме того, заемщики по любой из программ могут объединить права на кредиты близких родственников.

Сроки кредита могут составлять от 2 до 15 лет по выбору заемщика.

Характерной чертой системы жилищных накоплений во Франции является установление по ним процентных ставок на таком уровне, что процентный доход по жилищным сбережениям с учетом налоговых льгот конкурентен по сравнению с другими формами сбережений, а также отсутствие промежуточных кредитов, поскольку по действующим правилам заемщики имеют право получить кредит немедленно по окончании контрактного накопительного периода.

Широкое распространение и значительный вклад системы жилищных накоплений в систему финансирования жилья объясняются привлекательностью этой программы для различных категорий граждан (а не только для заинтересованных в приобретении или реконструкции жилья). Это связано с тем, что PEL-контракты позволяют получить дополнительный «налоговый доход» от сбережений, т.е. освобожденный от налогов доход, без оформления кредита. Кроме того, хотя гражданин может иметь только один накопительный счет в рамках программы жилищных накоплений, другой счет может быть открыт сразу же, как только первый закроется. Положительным моментом является и возможность передачи кредитных льгот близким родственникам.

В настоящее время примерно каждый пятый жилищный кредит во Франции связан с жилищным сберегательным контрактом. Благодаря этому в начале 1990-х гг. более половины средств для жилищных кредитов было получено за счет жилищных контрактов. Среди существующих накопительных контрактов 28,3% нацелены на покупку жилья на первичном рынке, 44,9% — на покупку жилья на вторичном рынке, 26,8% — на финансирование ремонта и реконструкции жилья.

В то же время эффективность данной формы финансирования жилья в значительной степени зависит от количества участников, которые не берут кредитов. Здесь существует определенная зависимость от ситуации на депозитном и кредитном рынках. Так, при относительно высокой ставке по накоплениям граждане интенсивно делают вклады на счета и накапливают максимально возможную сумму (так как максимальный размер накоплений является условием получения дополнительной премии от правительства), но не берут кредиты в силу их высокой стоимости. Те вкладчики, которые открывали счета в период относительно низких процентных ставок, стараются в таких условиях закрыть счет и открыть другой по новым, более высоким ставкам или взять кредит сразу же при наступлении соответствующего права (учитывая сравнительно низкую кредитную ставку, ранее предусмотренную контрактом).

Поскольку программы жилищных накоплений подвержены влиянию рыночной конъюнктуры и не могут в полном объеме обеспечить средствами жилищные кредиты, во Франции получили развитие альтернативные формы финансирования жилищных проектов и привлечения средств в сферу жилищного кредитования. В частности, был создан рынок ипотечных облигаций, обеспеченных недвижимостью. Эти облигации имеют высокую ликвидность, и им присвоен рейтинг ААА.