Основы ипотечного кредитования
| Вид материала | Книга |
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
- План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
- Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
- Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
- Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
- Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
- Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
16.7. Проблемы развития системы жилищных сбережений в России
Несомненную важность для России при разработке системы жилищных сбережений имеет как положительный, так и отрицательный опыт стран Западной и Восточной Европы.
Серьезная проблема связана с обеспечением привлекательности для граждан жилищных сберегательных программ, поскольку основным источником ресурсов жилищных кредитов, предоставляемых в рамках данных программ, выступают средства жилищных сбережений. Условия накоплений должны обеспечивать доходность сбережений, сопоставимую с рыночной, чтобы программа была интересна и тем гражданам, которые могут впоследствии не взять кредит. Эта проблема решается путем государственной поддержки жилищных сберегательных программ.
Как уже было сказано, в странах, реализующих жилищные сберегательные программы, существует система предоставления государственных премий при выполнении гражданами условий накопления. Возникает задача оценки бюджетных затрат на поддержку жилищных сбережений. Это особенно актуально для условий волотильной инфляции, когда представляется крайне трудным оценить предстоящие затраты, связанные с реализаций жилищных сберегательных программ. Так, при уровне процента по кредиту, типичном для большинства жилищных сберегательных программ, в 5–6%, процентная ставка по накоплениям может составлять 3–4%. Следовательно, государство должно обеспечить реальную доходность по накоплениям на уровне не ниже 11–12% (при уровне инфляции 10%), чтобы средства приносили доход и не обесценивались.
Если исходить из того, что государство должно помогать семьям с невысоким уровнем доходов, то возникает необходимость в определения категорий семей, которые могут получить премию. А как заинтересовывать остальных, особенно в условиях высокой и волотильной инфляции?
Если в системе жилищных сбережений предусмотреть премирование всех, то, с одной стороны, затрудняется оценка программ с точки зрения бюджетных затрат, с другой – государственная поддержка идет и состоятельным семьям. А поскольку затраты бюджета на премирование при росте инфляции могут быть значительными, это может усугубить социальные противоречия в стране.
Следует иметь в виду, что инфляция затрудняет длительные накопления и выплату средств. Главная проблема заключается в том, что в условиях инфляции трудно оценить сумму премии, необходимую для обеспечения привлекательности вкладов. Причем возникает более общий вопрос: какая форма субсидирования эффективнее в условиях инфляционной экономики? Здесь необходимо иметь в виду, что критериями эффективности системы субсидирования являются предсказуемость бюджетных затрат, прозрачность системы, четкий охват целевых категорий граждан, предоставление реальной возможности улучшения жилищных условий.
Кроме того, в условиях волотильной инфляции усиливается риск ликвидности, поскольку становится трудно обеспечить доходность накоплений и привлечь в систему дополнительных участников.
Одной из основных предпосылок успешного функционирования системы жилищных сбережений является стабильный или стабилизирующийся уровень инфляции. Там, где стройсбережения развивались в условиях высокой инфляции, на бюджеты ложилась значительная нагрузка и данные программы носили в большей степени политический характер. В других странах поддержание стройсберпрограмм было частью социальной политики стран с высокой бюджетной обеспеченностью (к примеру, Франции, где социальная составляющая жилищной политики играла и играет значительную роль).
Определяя формы государственного участия в системе жилищных сбережений, важно учитывать реальные возможности государственного бюджета, обеспечивать прозрачность и целенаправленность расходования бюджетных средств.
Необходимо также учитывать тенденции изменения практики реализации сберегательных программ в зарубежных странах. Так, кредиты, предоставляемые в рамках стройсберконтрактов, в основном стали дополнением к основным источникам финансирования приобретения жилья (в частности, ипотечным жилищным кредитам).
Таким образом, прежде чем внедрять систему жилищных сбережений, необходимо оценить целесообразность данных программ с учетом перспектив развития и возможностей экономики.
ЧАСТЬ VII. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ РАЗВИТИЯ СИСТЕМ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Глава 17. Опыт стран Западной Европы в области ипотечного жилищного кредитования
17.1. Характеристика европейских жилищных финансовых систем
Ипотечные кредиторы в европейских странах различаются использованием различных способов финансирования предоставляемых ими ипотечных кредитов. Используемый способ зависит в основном от типа ипотечного кредитора и варьируется по странам. Наиболее общим источником средств для предоставления жилищных ипотечных кредитов в странах Западной Европы являются ресурсы, привлеченные в виде розничных депозитов. По оценке Европейской ипотечной федерации, в конце 1998 г. доля депозитов как источника финансирования ипотечных кредитов составляла 62% от общей суммы кредитов. Другие существенные финансовые источники — ипотечные облигации банков (19%) и жилищные сберегательные счета (5%); MBS составляют 1%, другие источники — 13%143.
Депозитная система
Кредиторы обеспечивают финансирование ипотечных кредитов путем привлечения депозитов. Кредиторами могут быть либо коммерческие банки, либо специализированные сберегательные организации, например строительные общества. Успешное функционирование такой системы очень часто требует использования переменной процентной ставки для ипотечных кредитов, поскольку интересы вкладчиков обеспечиваются благодаря адаптации процентов по сбережениям к меняющимся рыночным условиям. В противном случае не будет сформирована финансовая база ипотечных кредитов.
Депозитная система доминирует в Великобритании, Ирландии, Франции, Португалии, Испании. Она существует и в странах с развитой системой ипотечных банков — Германии, Австрии.
Несмотря на преобладание строительных обществ в Великобритании (Building Societies) и Ирландии, на рынок ипотечных кредитов в последние годы все больше проникают коммерческие банки, также привлекающие средства институциональных и частных инвесторов во вклады.
Ипотечные облигации
Как уже отмечалось, ипотечные облигации — это ценные бумаги, выпускаемые специализированными ипотечными банками или ипотечными кредитными институтами. Их основное отличие от других долговых ценных бумаг состоит в том, что данные облигации обеспечены правами требований по ипотечным кредитам.
Ипотечные облигации позволяют перераспределять средства частных и институциональных инвесторов (например, страховых и пенсионных фондов) в сферу жилищного финансирования с помощью фондовой биржи.
Ипотечные облигации привлекательны для инвесторов, поскольку обеспечены ипотечными кредитами. Это надежный ликвидный финансовый инструмент, высокий рейтинг которого поддерживается не только надежностью кредитных институтов-эмитентов, но и высоким качеством ипотечного кредитного портфеля, что позволяет снизить риски для инвесторов по сравнению с облигациями, не имеющими подобного обеспечения. Таким образом, ипотечные облигации позволяют кредиторам получить долгосрочные ресурсы по более низкой цене.
В настоящее время рынок ипотечных облигаций в Европе сконцентрирован в трех странах ― на долю Германии, Дании и Швеции приходится 78% европейского рынка ипотечных облигаций. Табл. 17.1 иллюстрирует объемы рынков ипотечных облигаций в европейских странах.
Самый большой в Европе рынок ипотечных облигаций сформировался в Германии, которая по его масштабам находится на третьем месте в мире после США и Японии.
Таблица 17.1. Распределение выпущенных ипотечных облигаций по странам Европы (2002 г.)
| Страна | Ипотечные облигации, млн евро | Доля рынка ипотечных облигаций страны в европейском рынке, % |
| Германия | 208 694 | 35,40 |
| Дания | 191 373 | 32,50 |
| Швеция | 70 906 | 12,00 |
| Франция | 44 351 | 7,50 |
| Австрия | 5 859 | 1,00 |
| Испания | 25 266 | 4,30 |
| Нидерланды | 876 | 0,10 |
| Финляндия | 47 | 0,01 |
| Португалия | 0 | 0,00 |
| Норвегия | 9 722 | 1,70 |
| Люксембург | 0 | 0,00 |
| Швейцария | 31 780 | 5,40 |
| Всего | 588 874 | 100,00 |
Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. 2003. 4th ed. European Mortgage Federation. Р. 11.
В Европе существует более 80 эмитентов ипотечных облигаций: 39 — в Германии, 16 – в Испании, 8 — в Дании, по 5 — в Швеции и Франции, по 3 — в Австрии, Люксембурге и Финляндии, 2 — в Швейцарии (табл. 17.2).
Почти во всех странах ипотечные облигации выпускают специализированные кредитные институты, деятельность которых регулируется законодательством и контролируется специальными организациями. Прежде всего регламентируются активные операции кредитных институтов и требования к кредитным продуктам. Такой подход типичен для Германии, Дании, Швеции, Франции, Финляндии и Люксембурга.
В некоторых странах (включая Австрию, Испанию, Португалию и Грецию) право выпуска ипотечных облигаций не ограничено специализированными кредитными институтами. В Швейцарии любые кредитные организации могут предоставлять ипотечные кредиты, но ипотечные облигации (Pfandbrief) могут быть выпущены только двумя Pfandbriefe-институтами. Выпуск Pfandbrief в Германии строго регулируется законодательством.
В Германии все организации, выпускающие ипотечные облигации, можно разделить на три категории:
- частные ипотечные банки, кредитные операции которых ограничены жилищным ипотечным кредитованием и кредитованием коммунальной сферы; помимо чисто ипотечных банков, существуют два смешанных банка, которые могут также осуществлять операции универсальных коммерческих банков;
- кредитные институты общественного (коммунального) сектора (земельные банки и др.), собственниками которых в большинстве случаев являются региональные сберегательные банки;
- два частных корабельных ипотечных банка (ship mortgage banks).
В июле 2005 г. в Германии вступил в силу закон «Об изменении законодательства об ипотечных облигациях (Pfandbrief)», который отменяет обязательное требование специализации для банков, эмитирующих немецкие ипотечные облигации (Pfandbrief), оставляя за государством жесткое регулирование их деятельности.
В Дании ипотечные облигации выпускаются ипотечными банками, которые в соответствии с законодательством являются специализированными кредитными институтами, осуществляющими только ипотечные и связанные с ними операции. Капитал ипотечных банков образован за счет средств коммерческих и сберегательных банков, а также Национального банка.
Во Франции ипотечные облигации (obligations foncieres) традиционно выпускаются двумя финансовыми компаниями — «Кредит Фонсье» (Франция) (Credit Foncier de France) и «Кэс де Рефинансемент де Хабитат» (Caisse de Refinancement de IHabitat). Начиная с 25 июня 1999 г. эмитентами стали кредитные институты societe de credit foncier — специализированные кредитные организации, осуществляющие операции в сфере недвижимости. Сейчас функционируют две такие организации.
Таблица 17.2. Эмитенты ипотечных облигаций в Европе (2002 г.)
| Страна | Виды эмитентов | Количество эмитентов |
| Австрия | Смешанные ипотечные банки (2) и земельные ипотечные банки (8), эмитирующие через специализированную центральную кредитную организацию — Pfandbriefstelle der osterreichishen Landeshypothekenbanken | 3 |
| Германия | Ипотечные банки (18 специализированных и 3 смешанных), кредитные институты общественного (коммунального) сектора (9 земельных банков, DGZ DekaBank и 7 кредитных институтов коммунальной недвижимости), корабельные ипотечные банки (2) | 39 |
| Дания | Ипотечные банки | 8 |
| Испания | Любые кредитные институты (коммерческие банки, сберегательные банки, кредитные кооперативы, специализированные финансовые институты) | 16 |
| Люксембург | Ипотечные банки | 3 |
| Финляндия | Ипотечные кредитные банки | 3 |
| Франция | Специализированные кредитные организации, работающие в сфере недвижимости и финансовые компании | 5 |
| Швейцария | Центральные Pfandbrief-организации (акционерные общества, объединяющие банки кантонов, другие банки, осуществляющие ипотечное кредитование) | 2 |
| Швеция | Ипотечные компании | 5 |
Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. Р. 11.
Рынок ипотечных облигаций в этих странах обеспечивает кредиторов средне- и долгосрочными ресурсами для ипотечного жилищного кредитования по невысоким и более стабильным процентным ставкам, приемлемым для заемщиков.
Как было отмечено выше, ипотечные облигации в Западной Европе обеспечивают ресурсами около 20% ипотечных жилищных кредитов. Информация о роли ипотечных облигаций в отдельных европейских странах представлена в табл. 17.3.
Таблица 17.3. Доля ипотечных облигаций в финансировании ипотечных жилищных кредитов (конец 2002 г.)
| Страна | Ипотечные облигации/жилищные ипотечные кредиты, % |
| Дания | 100,0 |
| Швеция | 65,0 |
| Австрия | 51,0 |
| Германия | 19,0 |
| Франция | 17,0 |
| Норвегия | 9,0 |
| Испания | 7,1 |
| Нидерланды | 0,5 |
Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. Р. 11.
Таким образом, значение ипотечных облигаций как источника финансирования ипотечных жилищных кредитов существенно варьируется по различным странам.
К странам, которые традиционно используют ипотечные облигации, относятся Дания, Швеция, Австрия и Германия.
В Дании ипотечные кредиты практически полностью обеспечиваются ресурсами за счет ипотечных облигаций, которые торгуются на Копенгагенской фондовой бирже. Закон не разрешает датским ипотечным банкам привлекать депозиты. Облигации выпускаются сериями (или лотами), характеристики которых зависят от условий обеспечивающих их ипотечных кредитов (срока, процентной ставки, условий погашения).
В Швеции ипотечные компании формируют 65% своих фондов за счет выпуска ипотечных облигаций. Они могут также запросить кредиты у других финансовых институтов (как правило, компании-учредителя), но им, как и в Дании, не разрешено привлекать депозиты.
В Германии ипотечные облигации финансируют около 20% ипотечных кредитов (на сумму 208 694 млн евро в 2002 г.). Следует отметить, что немецкие ипотечные облигации (Pfandbriefe) доминируют на европейском рынке ипотечных облигаций.
Во Франции и Испании ипотечные облигации стоят на втором месте по источникам финансирования ипотечных кредитов после депозитов, они составляют соответственно 17% (44 351 млн евро в 2002 г.) и около 7% (25 266 млн евро в 2002 г.) от общего объема выданных жилищных ипотечных кредитов.
В ряде стран Европы ипотечные облигации используются также для финансового обеспечения кредитов государственному и муниципальному секторам. Эти кредиты идут обычно на финансирование инфраструктурных проектов. Такие облигации (часто называемые государственными, региональными или муниципальными ипотечными облигациями) широко используются в Германии и Австрии. В этих странах кредиты, предоставляемые публичному сектору, в основном финансируются данным типом ипотечных облигаций. В Германии такие публичные облигации, обеспеченные залогом, составляют 78% от общего объема немецких ипотечных облигаций, в Австрии — 59%.
Ипотечные облигации регулируются законодательством. Прежде всего, регулируются ипотечные кредиты, обеспечивающие ипотечные облигации. Существуют требования к LTV. Так, в Германии и Австрии LTV равен 60%, в Дании — до 80% для жилищной ипотеки и 60% для коммерческой недвижимости. Банки должны соблюдать требование соответствия активов и пассивов по срокам, а также соответствия процентов по кредитам и облигациям. В большинстве стран основными инвесторами в ипотечные облигации являются пенсионные фонды и страховые компании, а также кредитные институты (табл. 17.4).
Таблица 17.4. Структура инвесторов в ипотечные облигации, %
| Инвесторы | Дания (2002) | Германия (1998) | Швеция (1998) | Франция (2002) |
| Пенсионные фонды, страховые компании | 24 | 41 | 43* | 30 |
| Кредитные институты | 42 | 26 | 19 | 50** |
| Домохозяйства | 6 | 16 | 5 | Нет данных |
| Иностранные инвесторы | 10 | 22 | 6 | Нет данных |
| Другие инвесторы | 18*** | 2 | 27**** | 20***** |
* Пенсионные фонды – 20%, страховые компании – 23%.
** Включая Центральный банк – 30%.
*** Включая государственный сектор.
**** Преимущественно нефинансовые компании.
***** Включая банки.
Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. Р. 26.
Сквозные ипотечные ценные бумаги
Все большую роль в финансовом обеспечении ипотечных кредитов начинают играть сквозные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами и созданные по типу американских mortgage-backed securities (далее — MBS). Кредитные институты создают специальные организации, которые покупают ипотечные кредиты, образуют пулы кредитов, выпускают MBS и реализуют их инвесторам. Отличительной особенностью данных бумаг является то, что банк, предоставивший ипотечный кредит, получает возможность «убрать его со своего баланса», передав или продав специальной организации, которая, собрав на своем балансе пул кредитов, выпускает MBS. Владельцы этих ценных бумаг являются одновременно и владельцами долей в обеспечении этих ценных бумаг.
В свою очередь, первоначальный кредитор вместо ипотечного кредита может получить соответствующую ценную бумагу, обладающую рядом преимуществ. Она менее рискованна, чем конкретный кредит, поскольку обеспечена большим пулом кредитов и распределением кредитных рисков по всему объему пула, более ликвидна и проста в обращении. Это обеспечивает рефинансирование ипотечных кредитов. За банками остаются функции обслуживания выданных и проданных ипотечных кредитов. В то же время владелец данной ценной бумаги в отличие от владельца ипотечной облигации берет на себя существенную часть рисков, связанных с данным пулом кредитов. Поэтому без дополнительных гарантий и государственной поддержки — как это происходит в США через крупнейших операторов вторичного рынка — рынок этих ценных бумаг в Европе пока развивается более медленными темпами. Кроме того, развитие рынка MBS ограничивается особенностями европейского законодательства, которое делает невозможным создание организаций-трастов американского типа, эмитирующих ценные бумаги без соответствующего оформления ипотечных кредитов на баланс траста.
По данным на конец 2001 г., доля MBS в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам составила во Франции — 4%, Ирландии — 7%, Испании — 6%. В целом для стран Европейского союза доля MBS в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам пока невелика и составляет 0,8% (без учета Великобритании)144.
Слабое развитие MBS в Европе объясняется также отсутствием необходимой стандартизации ипотечных жилищных кредитов. Более чем столетние традиции европейского ипотечного рынка основываются на ипотечных облигациях, эмитируемых ипотечными банками и кредитными организациями. В настоящее время большинство ипотечных кредитов (98%) в Европе остаются на балансе банков.
По мере развития стандартизации в ипотечном кредитовании MBS будут играть все большую роль, поскольку позволяют распределять риски, более эффективно использовать капитал и обеспечены пулом ипотечных кредитов.
Среди стран Европейского союза наибольшей активностью в развитии рынка MBS отличаются Испания и Франция. Они опережают в этом отношении Нидерланды, Бельгию и Германию. В Дании, Греции, Австрии MBS не выпускаются. Представление о европейском рынке MBS дает табл. 17.5.
Таблица 17.5. Европейский рынок MBS (2001 г.)
| Страна | Рынок MBS, объем задолженности (млн евро) | MBS, % от объема задолженности по ипотечным жилищным кредитам |
| Бельгия | 1 211 | 3,0 |
| Испания | 22 701 | 6,0 |
| Франция | 4 211 | 4,0 |
| Ирландия | 4 318 | 7,0 |
| Нидерланды | 22 451 | 0,7 |
| Великобритания | Нет данных | Нет данных |
| Европейский союз | 54 892 | 0,8 |
Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. Р. 32.
Жилищные контрактные сбережения
Наибольшее распространение в Европе получила германская система Баушпаркассе. В соответствии с этой системой (см. главу 16), потенциальные покупатели жилья заключают контракт, содержащий обязательства клиента накопить определенную сумму за определенный период времени, как правило, по более низким по сравнению с рыночными процентным ставкам. Это так называемая закрытая система сбережений, привлекающая средства граждан, заинтересованных взять ипотечный кредит. За счет привлеченных средств заемщики получают кредиты также по более низким по сравнению с рыночными процентным ставкам, поскольку ресурсы, полученные таким образом, дешевле для кредитора, чем средства, полученные на обычном финансовом рынке.
В основном эта система функционирует в Германии и Австрии. Ее привлекательность повышается за счет государственных премий.
Другая, так называемая открытая система жилищных сбережений действует во Франции. Она нацелена на вовлечение в процесс сбережений накопления не только тех граждан, которые хотят получить ипотечный кредит, но и тех, кто не собирается брать кредит, а заинтересован в самой накопительной программе. Условия накопления становятся привлекательными для широкого круга лиц благодаря государственному стимулированию. Вклады в систему жилищных сбережений обладают конкурентными преимуществами по сравнению с обычной системой накопления за счет налоговых льгот и государственной премии, получаемой участниками программы жилищных сбережений при выполнении условий накопительного контракта.