СодержаниеГлава 15. Проблемы и перспективы использования ипотечных ценных бумаг в России..
Хулио Кортасар. Преследователь
Ипотечное кредитование
Основная роль государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования
В части III
В части VII
Часть VIII
Часть i. система ипотечного жилищного кредитования в россии и за рубежом
1.2. Основные условия предоставления ипотечных жилищных кредитов
Погашение кредита
Платежеспособность заемщика
Обеспечение кредита
1.3. Основные виды жилищных кредитов
2. Кредиты на строительство индивидуального жилья.
1.4. Способы предоставления кредитов
1.5. Способы погашения жилищных кредитов
1.6. Основные этапы ипотечного жилищного кредитования
1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.
2. Сбор и проверка информации о заемщике.
3. Заполнение заявления-анкеты на кредит.
4. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита (процедура андеррайтинга).
5. Заключение кредитной сделки.
6. Обслуживание ипотечного кредита.
1.7. Организация процесса предоставления и обслуживанияипотечных кредитов в банке
1.8. Основные источники средств для долгосрочных кредитов
1.9. Первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов
1.10. Основные проблемы системы жилищного финансирования и подходы к их решению
1.11. Роль ипотечного кредитования в развитии системы жилищного финансирования и обеспечении жильем граждан
1.12. Роль государства в развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
Глава 2. Развитие системы жилищного финансирования в России 2.1. Особенности системы жилищного финансирования в России до 1994 г
Удельный вес в общем объеме ввода
Жилищный фонд
Построено жилья
2.2. Основные изменения в области жилищного финансированияв 1994
2.3. Формирование рынка доступного жилья в России
Рис. 2.3. Индекс доступности жилья в городах и странах мира (данные «Хабитат», оценки фонда «Институт экономики города)
Базовый блок
Второй блок
Третий блок
Четвертый блок
Последний, пятый, блок
Срок кредита
Кредитный риск.
Риск процентных ставок.
Риск ликвидности.
2.5. Подходы к созданию системы рефинансирования ипотечных кредитов
2.6. Формы привлечения денежных средств в жилищное строительство застройщиками
2.7. Основные характеристики региональных программ
Самарской области
Оренбургской области
Рязанской области
Иркутской области
Нижегородской области
Часть ii. правовые основы ипотечного кредитования
3.1. История ипотеки
3.2. Правовые принципы ипотеки
Принцип специальности
Принцип гласности (публичности)
Принцип публичной достоверности
Принцип старшинства (приоритета)
3.4. Основные положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Договор об ипотеке
Регистрация ипотеки
Обеспечение сохранности предмета ипотеки
Переход прав
Обращение взыскания и реализация заложенного имущества
Особенности ипотеки земельных участков
Особенности ипотеки жилья
Место Закона «Об ипотеке» в системе российского законодательства
Изменения законодательства об ипотеке в рамках законодательной реформы по созданию рынка доступного жилья
Глава 4. Ипотека земельных участков
4.1. Основные определения
Понятие земельного участка и его основные характеристики
1.4.3. История залога земли в России
Какие земельные участки могут быть заложены
Ограничения на залог земельных участков
Особенности залога земли, на которой находятся здания
Обращение взыскания на земельные участки
1.4.5. Особенности ипотеки права земельной аренды
Часть iii. риски при ипотечном жилищном кредитовании, основы ценообразования
Риск ликвидности
5.1. Кредитный риск
5.2. Риск процентных ставок
5.3. Риск досрочного погашения
5.4. Ликвидность и платежеспособность банка(не риск ликвидности?)
Риск ликвидности
1. Управление ликвидностью через управление активами (трансформация активов).
2. Управление ликвидностью через управление пассивами.
3. Стратегия сбалансированного управления ликвидностью.
6.1. Факторы, определяющие цену ипотечного кредита
6.2. Структура цены ипотечного жилищного кредита
6.3. Учет и оценка рисков при определении процентной ставки при ипотечном кредитовании
6.4. Комплексный учет ценообразующих факторов
D — базовая ставка по обязательствам банка; A —
IRR — надбавка за риск процентной ставки; PR —
1) Базовая ставка привлечения
Итого затраты и прибыль (1 + 2 + 3)
Итого надбавка за риски (4 + 5 + 6)
ЧАСТЬ IV. ИНСТРУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ Глава 7. Традиционные инструменты ипотечного кредитовани
P — сумма ипотечного кредита; n
Период (месяц)
Баланс долга на конец месяца
Срок кредита
7.3. Ипотечные жилищные кредиты с переменными выплатами
Кредиты, размеры платежей по которым определяются при заключении кредитного договора
Рис. 7.3. Структура платежей по «пружинному» кредиту
Кредит с увеличением платежей (graduated payment mortgage, GPM).
Периоды (месяцы)
Фактический баланс долга на конец месяца
Кредит с залоговым счетом (pledged account mortgage).
Кредит под залог существующего жилья с обратным аннуитетом (reverse annuity mortgage, RAM).
Кредиты с переменными выплатами, по которым фиксируются правила изменения величины платежей
Конвертируемая ипотека с переменной процентной ставкой (convertible mortgage)
Глава 8. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования
2.Таблица 8.1. График платежей по стандартному ипотечному кредиту в условиях увеличивающейся инфляции
Период (месяц)
Баланс долга на конец месяца
Период (месяц)
Баланс долга на конец месяца
Индекс изменения доходов населения
2.8.2. Основные характеристики альтернативных инструментов кредитования
Ипотечный кредит с учетом уровня цен (рrice level adjustable mortgage, PLAM)
Таблица 8.3. Ипотечный кредит с учетом уровня цен
Период (месяц)
Баланс долга на конец месяца.
Индекс изменения доходов населения
Кредит с двойной индексацией (dual index mortgage, DIM)
Период (месяц)
Баланс долга на конец месяца
Индекс изменения доходов населения
Инструменты с регулируемой отсрочкой платежа ИРОП (differed adjustable interest rate, DAIR)
Период (месяц)
Баланс долга на конец месяца
Индекс изменения доходов населения
Контрактная ставка процента
8.3. Возможности использования различных кредитных инструментов
Часть v. основные этапы предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов
9.1. Предварительная квалификация заемщика
9.2. Задачи предварительной квалификации клиента
Лист предварительной квалификации заемщика
Ф.И.О. заемщика
Параметры кредита
Ежемесячный платеж по ссуде
Итого ежемесячный платеж
Обеспечение кредита
Сведения о ежемесячных доходах
Всего доходов
Сведения о ежемесячных расходах
Итого расходов
Смета расходов заемщика
Получение кредита и приобретение квартиры
Всего расходов
Расчет будущей сделки приобретения квартиры
9.3. Основные требования банка к отбору клиентов
9.4. Информация, предоставляемая клиенту на этапе предварительной квалификации
9.5. Сбор и подтверждение полученной информации о клиенте
9.6. Заявление о предоставлении ипотечного жилищного кредита
Заявление-анкета на жилищный ипотечный кредит
1. Условия предоставления ссуды
Сумма кредита
Указать лиц, которые будут зарегистрированы в качестве постоянно проживающих в приобретаемом жилье
3. Ежемесячные доходы заемщика / созаемщика и расходы по приобретаемому жилью
3.1. Ежемесячные доходы
Дополнительный источник доходов
4. Сведения об образовании и занятости заемщика и созаемщика
4 Предыдущее место работы
5. Активы заемщика и созаемщика
2. Депозиты в банках «до востребования»
3. Срочные депозиты в банках
4. Пластиковые карты
Всего денежных средств
5. Ценные бумаги
6. Накопительное страхование
7. Прочие ликвидные активы (кроме недвижимости)
9. Ювелирные изделия, антиквариат
6. Обязательства заемщика и созаемщика
2. Кредиты в банках
7. Другие текущие ежемесячные расходы заемщика и созаемщика, не связанные с приобретаемой недвижимостью
8. Недвижимое имущество в собственности созаемщиков
9. Первоначальный взнос
10. Сведения о приобретаемой недвижимости
Описание приобретаемой недвижимости
Правоустанавливающие документы
Стоимость приобретаемого жилья
Оценщик (Ф.И.О., организация)
11. Сведения о предстоящей сделке
12. Сведения правового характера
Глава 10. Оценка вероятности погашения кредита(процедура андеррайтинга)
10.2. Методика проведения андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов
Анализ кредитной истории заемщика
Проверка, формирование и анализ кредитной истории заемщика
Анализ выполнения заемщиком имеющихся долговых обязательств
Анализ осуществления заемщиком обязательных платежей по жилью
Аренда (наем) жилья в частном секторе
Оценка достаточности обеспечения — предмета залога
Состояние предмета залога
Требования к оценке имущества
Анализ «факторов риска» и «компенсирующих» факторов по кредиту и принятие решения по результатам андеррайтинга
10.3. Методика и примеры расчета максимально доступной суммы кредита
Соотношение (1). Максимально допустимая величина ежемесячных жилищных расходов
Соотношение (2). Максимально допустимая величина ежемесячных расходов, включая жилищные расходы и уже имеющиеся иные долгосрочны
Определение максимального размера ежемесячного платежа по кредиту
Расчет максимального размера кредита, доступного для заемщика исходя из его дохода
Определение максимально допустимой суммы кредита для заемщика исходя из стоимости предмета залога
Итоговый максимально допустимый размер кредита
10.4. Выводы эксперта по андеррайтингу
10.5. Отчет об андеррайтинге
11.1. Основные определения
11.2. Заключение ипотечной кредитной сделки
11.3. Кредитный договор
11.4. Договор купли-продажи жилья
11.6. Договор об ипотеке
11.7. Последовательность действий при оформлении кредитной сделки
Глава 12. Процесс обслуживания ипотечных кредитов в банке
Обслуживание ипотечного кредита
12.2. Функции подразделения по обслуживанию ипотечных кредитов
12.3. Сбор платежей при обслуживании ипотечных кредитов
1. Отчисления от заработной платы.
2. Автоматическое, по поручению заемщика, списание платежей с текущего счета, открытого в банке-кредиторе.
3. Перечисление платежей в безналичной форме из любого удобного для заемщика банка.
4. Взносы платежей наличными через кассу банка.
12.4. Работа с ипотечными кредитами при нарушении заемщиком обязательств по кредитному договору
Работа с ипотечными кредитами при временном нарушении заемщиком обязательств по своевременному и в установленной сумме внесению
Работа с проблемными кредитами
Обращение взыскания на заложенную квартиру
12.5. Досрочное полное или частичное исполнение обязательств по инициативе заемщика
12.6. Требования к обслуживанию кредитов с переменной ставкой процента и индексируемых кредитов
12.7. Контроль за поддержанием страхового обеспечения кредита
Отчет о проверке состояния заложенного имущества
12.9. Сбор и обновление информации, связанной с обслуживаемым кредитом
12.10. Закрытие кредитного договора
12.11. Ведение и хранение кредитного дела
Раздел 1. Документы, связанные с оформлением кредитной сделки
Часть vi. проблемы финансирования ипотечных жилищных кредитов
13.1. Основные понятия, связанные с ипотечными ценными бумагами
Ипотечные облигации
Сертификаты участия
Секьюритизация активов
13.2. Характеристика основных моделей привлечения ресурсов в сферу жилищной ипотеки
Основные модели финансирования
Ипотечные банки
Модель универсальных коммерческих банков
1. Финансовые институты
2. Страховые компании и пенсионные фонды
3. Другие сектора
Модель целевых жилищных контрактных сбережений
Условия долгосрочного контракта (договора), на основе которого осуществляются накопительные сбережения участников, членов или па
Степень замкнутости или открытости по отношению к финансовому рынку.
Влияние и поддержка со стороны государства
Ограничения на активные операции.
Модель специализированных ипотечных банков
Модель вторичного рынка ипотечных кредитов
13.3. Использование различных моделей финансирования долгосрочных ипотечных кредитов
13.4. Сравнительный анализ «европейской» и «американской» моделей финансирования долгосрочного жилищного ипотечного кредитования
Статистические данные
Характеристики моделей и их рисков
13.5. Перспективы использования различных моделей привлечения средств для ипотечного кредитования в России
14.1. Два основных типа ипотечных ценных бумаг
Принцип обеспечения ипотечных облигаций
Принцип конгруэнтности
Рис. 14.5. Изменение суммы основного долга пула ипотечных кредитов, обеспечивающих ипотечные облигации
14.3. Американские ипотечные ценные бумаги
Джинни Мэй
Сквозные ипотечные ценные бумаги (MBS). Секьюритизация
Производные ценные бумаги
Ипотечные облигации в США
Программы «Джинни Мэй» (Ginnie Mae)
Программы «Фэнни Мэй» (Fannie Mae)
Программа «Фредди Мак» (Freddie Mac)
Сквозные ипотечные ценные бумаги других эмитентов
14.5. Сравнение немецких ипотечных облигаций и сквозных ипотечных ценных бумаг в США
Глава 15. Проблемы и перспективы использования ипотечных ценных бумаг в России
15.1. Закладная – неэмиссионная ипотечная ценная бумага
Проблема взаимоотношений закладной и исходных документов
Проблемы обслуживания долгосрочного ипотечного жилищного кредита в процессе обращения закладной
Восстановление прав по утерянной закладной
Возможности использования закладной в качестве инструмента рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов
15.2. Российское законодательство об эмиссионных ипотечных ценных бумагах
Облигациями с ипотечным покрытием
Ипотечный агент
Ипотечными сертификатами участия
Требования к ипотечному покрытию
Совершенствование законодательства по ипотечным ценным бумагам
Глава 16. Жилищные сберегательные программы 16.1. Жилищные сбережения и цели их формирования
16.2. Общая характеристика жилищных (строительных) контрактных сбережений в Европе
2. С 1965 г. до настоящего времени.
3. С 1970 г. до настоящего времени.
16.3. Особенности германской системы строительно-сберегательных касс
Сроки контрактов
Сумма контракта
Процентные ставки
Время ожидания кредита
Оценочный показатель
Государственные субсидии
16.4. Жилищные сберегательные программы во Франции
1. Связь между суммой полученных на стадии накопления процентов и процентов, которые должны быть уплачены по кредиту.
2. Связь между процентами, начисляемыми по сбережениям, и процентами, устанавливаемыми по кредитам
16.5. Опыт стран Восточной Европы в области жилищных сбережений
16.6. Финансовые риски программ жилищных сбережений
Риск ликвидности
1. Продолжительность кредитов и сберегательных депозитов.
2. Соотношение кредита и сбережений.
Риск процентной ставки
Кредитный риск
16.7. Проблемы развития системы жилищных сбережений в России
Часть vii. зарубежный опыт развития систем ипотечного жилищного кредитования
Депозитная система
Ипотечные облигации
Германия (1998)
Сквозные ипотечные ценные бумаги
Европейский союз
17.2. Характеристика современного европейского рынка ипотечных кредитов
Основные характеристики типичных ипотечных кредитов
Диапазон сроков кредитования, лет
Условные обозначения
17.3. Характеристика систем ипотечного жилищного кредитования в некоторых странах Западной Европы
Строительные общества
Коммерческие банки
Консолидированные кредиторы
Глава 18. Становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в некоторых странах Восточной Европы и СНГ
18.1. Ипотека в Польше
18.2. Ипотечное кредитование в Чешской Республике
18.3. Ипотека в Словакии
18.4. Система ипотечного жилищного кредитования в Литве
18.5. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан
18.6. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Украине
Глава 19. Подходы к ипотечному кредитованию граждан с невысоким уровнем доходов. Опыт США и других стран
19.2. Жилищное финансирование семей с невысокими доходами в США
Акт о реинвестициях в местное сообщество (Community Reinvestment Act)
Ответственный орган
Акт о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных организаций (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Sou
Изменение стандартов андеррайтинга
Программа Федеральной жилищной администрации
Целевые доступные кредиты
Доступные кредитные продукты, предлагаемые кредиторами в рамках своих программ
Программы помощи при формировании первоначального взноса
Новые институты местного развития
Банки местного развития
Принадлежащие банкам корпорации местного развития (bank-owned community development corporations)
Кредитные союзы по содействию местному развитию (community development credit unions)
Фонды кредитования местного развития и фонды кредитования малых предприятий
Страхование ипотечных кредитов частными страховыми компаниями
19.3. Опыт Скандинавских стран
Жилищное финансирование
Поручительство (гарантия)
Подходы к субсидированию
Государственная жилищная политика по отношению к семьям с низкими доходами
Жилищная политика в отношении семей со средними доходами
Итоги чилийского опыта
ЧАСТЬ VIII. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ Глава 20. Основные подходы к оценке недвижимости при ипотечно
20.2. Основные методы оценки недвижимости
Затратный метод
Доходный метод
20.3. Процедура проведения оценки жилой недвижимости при ипотечном кредитовании
ОТЧЕТ об оценке квартиры
1. Характеристики оцениваемой квартиры
2. Внутренняя отделка и инженерное оборудование квартиры
Оцениваемое имущество
Относительные поправки
Цена квартиры с учетом относительных поправок
Абсолютные поправки
Стоимость имущества с учетом поправок
Отрицательные поправки
Относительные денежные поправки
Рыночная стоимость описанной выше квартиры оценивается мной
20.4. Общие требования к деятельности оценочных фирм
20.5. Критерии отбора оценщиков
Метод индексации
Метод понижения стоимости
Глава 21. Система страхования при ипотечном кредитовании (недвижимости, жизни, титула)
21.1. Виды обязательного страхования при ипотечном кредитовании
Личное страхование заемщика
Имущественное страхование
21.2. Требования к страховой программе
21.3. Отбор страховых компаний для участия в ипотечной программе
Общие требования к процедуре отбора страховых компаний для участия в ипотечной программе
Требования к страховым компаниям при их отборе для участия в ипотечной программе
Документы, анализируемые при оценке страховой компании
Анализ финансового состояния страховой компании
22.2. Особенности страхования ипотечных кредитных рисков в зарубежных странах
Создание фонда на покрытие непредвиденных убытков.
Минимальные требования к резервированию средств.
Конфликт интересов.
Особенности заключения договоров страхования ипотечных кредитных рисков
22.3. Затраты на страхование ипотечных кредитов и определение цены страхового полиса
22.4. Программа страхования Федеральной жилищной администрации (США)
Housing Finance International
Требования к сертифицированному кредитору
Мониторинг и лишение сертификации
Страховой взнос
Порядок обращения взыскания и удовлетворения требований кредитора
22.5. Перспективы развития системы страхования ипотечных рисков в России
Проблемы разработки системы страхования
Формирование нормативных правовых основ системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании в России
Глава 23. Кредитные бюро в системе ипотечного жилищного кредитования 23.1. Роль кредитных бюро в системе ипотечного жилищного кр
Кредитное бюро
23.2. Кредитные бюро в США
23.3. Опыт создания кредитных бюро в Польше История создания бюро кредитной информации
Правовые основы деятельности кредитного бюро
Основные принципы функционирования кредитного бюро
Структура первоначальной информации, получаемой кредитным бюро
Кредитный отчет
Информационная основа функционирования кредитного бюро
Преимущества, которые получают банки при создании кредитного бюро
23.4. Возможности создания системы кредитных бюро в России
ЧАСТЬ IX. КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Глава 24. Особенности предоставления кредитов для жилищного строительства
24.2. Общая характеристика кредитования жилищного строительства Специфика строительных кредитов
Основные участники проектов кредитования жилищного строительства и их роль
24.3. Основные этапы кредитования жилищного строительства Подготовительный этап, стратегические маркетинговые исследования
Прием и обработка заявлений на строительный кредит
Анализ рынка жилья
Анализ территории данного рынка жилья
Анализ спроса на жилье
Анализ предложения жилья
Анализ емкости рынка жилья
Оценка потенциального заемщика
Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика
Анализ работы предприятия-заемщика с банками
Технико-экономический анализ строительного проекта и анализ обеспечения по запрашиваемому строительному кредиту
Специфика управления кредитами на жилищное строительство
24.4. Общий обзор управления рисками кредитования жилищного строительства
Контроль риска
Основные виды рисков при кредитовании жилищного строительства и способы управления ими
Рыночные риски
24.5. Особенности кредитования индивидуального жилищного строительства
1. Комплексный строительно-ипотечный кредит (construction-to-permanent loan/single-close loan).
2. Специализированный строительный кредит (construction-only loan/double-close loan).
Общий объем затрат
Размер кредита
Глава 25. Особенности финансирования жилищного строительства в России
Средства инвесторов/ партнеров
25.1. Долевое участие граждан в многоэтажном жилищном строительстве
Участники и организаторы проектов долевого строительства
Мотивы инвестирования
Основные способы юридического оформления долевого строительства жилья
25.2. Кредитование жилищного строительства
Незаинтересованность застройщиков в кредитах
Высокий уровень риска кредитов на строительство жилья
Риски, возникающие из-за плохо прогнозируемых взаимоотношений с представителями власти
Отсутствие у застройщиков прав на земельный участок
Низкая ликвидность объектов незавершенного строительства
Недостаточный уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности застройщиков
25.3. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья
Список литературы
Список основных законодательных актов, регулирующих ипотеку
Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н.
Беляков А.В.
The handbook of assets/liability management.
Journal of Housing Research
Residential Mortgage Lending.
Residential Mortgage Lending.
Residential Mortgage Lending
Residential Mortgage Lending.
Housing Finance International
Housing Finance International
М. Равиц и Р. Страйка
Hungary’s Experience with the Deferred Payment Mortgage
Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н.
Таранков В.И.
Housing Finance International
С. Батлера
А.Б. Копейкина, Н.С. Пастуховой и Н.Н. Рогожиной
Urban Regeneration Property Investment and Development.
Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business
Шиков И., Кордюков Д.
|
