Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание Глава 18. Становление и развитие ипотечного жилищного кредитования в некоторых странах Восточной Европы и СНГ 18.1. Ипотека в Польше 18.2. Ипотечное кредитование в Чешской Республике 18.3. Ипотека в Словакии 18.4. Система ипотечного жилищного кредитования в Литве 18.5. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан 18.6. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Украине

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

Глава 18. Становление и развитие ипотечного
жилищного кредитования в некоторых странах
Восточной Европы и СНГ

Проведение рыночных преобразований в странах Восточной Европы и СНГ сопровождается становлением новой системы жилищного финансирования. В большинстве стран жилищное ипотечное кредитование рассматривается в качестве основной формы финансового обеспечения граждан при приобретении жилья. Проводится работа по созданию рынка ипотечных жилищных кредитов: разрабатываются законы, формирующие условия ипотечного кредитования, и процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, создаются организационные структуры рынка ипотечных кредитов, схемы взаимодействия банков с другими институтами рынка ипотечных кредитов, схемы вовлечения долгосрочных ресурсов инвесторов в ипотеку, в том числе путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и т.п., формируются основы функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов. В разных странах степень проработанности и масштабы реализации ипотечного жилищного кредитования различны, что связано с уровнем экономического развития, особенностями банковского сектора, правового обеспечения и т.д.

В данной главе будет рассмотрен опыт некоторых стран Восточной Европы, СНГ и Балтии (Польши, Литвы, Казахстана, Чешской Республики, Республики Словакии, Украины) по развитию жилищного ипотечного кредитования.


18.1. Ипотека в Польше

Ипотечное кредитование в Польше занимает в системе жилищного финансирования вполне определенное место. В области ипотечного кредитования работают как универсальные коммерческие, так и специализированные ипотечные банки, при этом деятельность последних регулируется законом (в частности, регулируются различные аспекты выпуска ипотечных облигаций). Основным законом в этой области является Закон «Об ипотечных облигациях и ипотечных банках» (август 1997 г.). Масштабы деятельности ипотечных банков пока незначительны, но существует тенденция к увеличению их доли на рынке ипотечных кредитов.

Большое значение в развитии ипотечного рынка Польши имело создание Бюро кредитной информации, которое призвано было сыграть значительную роль в обеспечении надежности предоставляемых банками ипотечных кредитов, снижении риска невозврата кредитов благодаря формированию кредитных историй заемщиков (опыт Польши в области создания и функционирования Бюро кредитной информации представлен в главе «Кредитные бюро в системе жилищного ипотечного кредитования»).

Польша — единственная среди стран, осуществляющих жилищное кредитование, где успешно и в больших масштабах в 1997–1998 гг. применялись кредиты с инструментом с двойной индексацией – DIM (dual index mortgages). По мере стабилизации экономики и снижения уровня инфляции использование DIM стало неактуальным, и распространение получили другие кредитные инструменты.

Сейчас в Польше преобладают кредиты с переменной процентной ставкой. Большинство кредитов предоставляется в национальной валюте – злотых; кроме того, кредиты предоставляются в евро и в меньших объемах — в долларах США. Существует также кредитный продукт, содержащий защиту от валютного риска, т.е. банк дает заемщику возможность изменить валюту кредита в течение кредитного периода, что представляет интерес в периоды серьезных изменений на валютном рынке.

Сроки кредитования варьируются от 5 до 20 лет, типичный срок — от 10 до 15 лет.

Банки, как правило, устанавливают LTV в пределах от 40 до 60%, максимально — до 75–80%. При оценке платежеспособности заемщиков банки требуют, чтобы доля платежей по кредиту в месячном доходе заемщика составляла от 17 до 40%. Этот показатель существенно дифференцируется по банкам.

В Польше также была предпринята попытка сформировать систему жилищных накоплений (см. главу 16).


18.2. Ипотечное кредитование в Чешской Республике

В Чехии ипотечное кредитование стало развиваться начиная с 1995 г., после создания соответствующих законодательных предпосылок. Существует несколько форм поддержки ипотеки со стороны государства: освобождение доходов от ипотечных облигаций от уплаты налога в целях увеличения ресурсной базы ипотечных банков; субсидирование процентов по ипотечным кредитам; вычитание платежей по кредиту из налогооблагаемой базы при расчете подоходного налога граждан; возвратная государственная помощь на частичную уплату основного долга и процента в целях повышения доступности ипотечных кредитов для домохозяйств (это позволяет применять систему прогрессивно растущих платежей). Последняя форма государственной поддержки играет важную роль и применяется только при условии приобретения нового жилья, что позволяет стимулировать спрос на новое жилье и поддерживать жилищное строительство.

Ипотечные операции в Чехии могут осуществлять универсальные банки, получившие соответствующую лицензию. Ипотечные кредиты, являющиеся обеспечением ипотечных облигаций, в соответствии с действующим законодательством могут быть выделены в обособленную конкурсную массу, что важно в случае банкротства эмитента, поэтому они служат первоклассным обеспечением для облигаций.

Основные условия ипотечного кредитования:

• срок кредита — до 20 лет;
  
• процентная ставка — фиксированная на 5 лет;
  
• существует возможность ипотеку с ежегодно пересматриваемой процентной ставкой конвертировать в ипотеку с процентной ставкой, меняющейся один раз в 5 лет;
  
• платеж по кредиту должен составлять не более 30–35% совокупного семейного дохода, причем оставшийся доход должен в 1,6 раза превышать минимальный прожиточный минимум для семьи;
  
• LTV устанавливается на уровне до 70% стоимости жилья для кредитов, обеспечивающих ипотечные облигации; кредиты с более высоким LTV предоставляются по более высоким переменным процентным ставкам.
  

В Чехии также принята программа жилищных сбережений (см. главу 16).


18.3. Ипотека в Словакии

В 1966 г. в Словакии стала создаваться система ипотечных облигаций, предполагающая, что ипотечные кредиты финансируются за счет средств, привлеченных продажей ипотечных облигаций.

Ипотечные сделки могут осуществляться как в словацких кронах, так и в иностранной валюте. В случае кредитования в иностранной валюте банк берет на себя валютный риск.

Ипотечные кредиты предоставляются на следующих условиях:

• сроки кредитования — от 4 до 30 лет, в среднем — 5 лет;
  
• кредиты предоставляются банками, имеющими лицензию на осуществление ипотечной деятельности;
  
• кредиты рефинансируются в основном за счет эмиссии и продажи ипотечных облигаций;
  
• LTV не может превышать 60–70%.
  

Ипотечные облигации регулируются Законом об облигациях, в соответствии с которым:

• определяется специальный тип облигаций — ипотечные;
  
• средства, полученные от их продажи, идут на рефинансирование ипотечных кредитов;
  
• общий объем эмитируемых облигаций должен быть покрыт по крайней мере таким же объемом ипотечных кредитов (ординарное покрытие);
  
• замена покрытия не может превышать 10% общей номинальной стоимости эмиссии ипотечных облигаций – это могут быть специальные активы (депозиты Национального банка Словакии, правительственные облигации, ипотечные облигации других банков, муниципальные облигации и т.д.).
  

С апреля 1999 г. доходы от ипотечных облигаций стали свободными от налогообложения.

В январе 1999 г. было реализовано три выпуска ипотечных облигаций. Процентная ставка составила 10% годовых (фиксированная), срок — 5 лет. Все облигации были успешно размещены, а полученные средства направлены на расширение операций по ипотечному кредитованию.

В Словакии реализуется программа жилищных сбережений (см. главу 16).


18.4. Система ипотечного жилищного кредитования в Литве

Участие государства в системе жилищного финансирования Литвы является важным фактором, стимулирующим развитие жилищного финансирования.

Отличительной чертой ипотеки в Литве является наличие системы страхования ипотечных кредитов от риска невозврата. В 2000 г. Министерство финансов Республики Литвы учредило Компанию ипотечного жилищного страхования (далее — Компания) — JSC Busto paskolu draudimas. Первый договор страхования был подписан в июле 2000 г. Компания страхует ипотечные кредиты, предоставленные банками и другими ипотечными институтами, заключившими с ней контракты. Такие контракты были заключены пятью крупнейшими литовскими банками, в том числе Банком Вильнюса и Сберегательным банком Литвы.

В соответствии с условиями контракта, страховке подлежат ипотечные кредиты, предоставленные заемщикам, которые:

• имеют гражданство Республики Литвы;
  
• не старше 65 лет на дату окончания кредитного договора;
  
• застраховали свою жизнь на срок возврата кредита на сумму, не меньшую, чем оставшийся баланс долга, при кредитовании на срок свыше 10 лет или если возраст застрахованного к концу договора страхования превысит 45 лет;
  
• застраховали недвижимость, являющуюся обеспечением кредита, на срок кредита на сумму, не меньшую, чем ее рыночная стоимость, определенная лицензированным оценщиком, и не меньшую, чем оставшийся баланс долга;
  
• соответствуют другим требованиям, определяемым Компанией и банком.
  

В случае невозврата кредита Компания покрывает 100% невыплаченной суммы по невозвращенному ипотечному кредиту. После выплаты страховой компанией страхового вознаграждения банк переводит все права требований по кредиту, включая права на заложенную недвижимость, на Компанию. Компания получает компенсацию в пределах страхового вознаграждения за счет средств, вырученных при обращении взыскания. Оставшаяся вырученная сумма перечисляется в банк. Банк покрывает проценты, штрафы, пени, неустойки, которые заемщик не заплатил и которые не являются объектом договора страхования ипотечного кредита.

Основные условия страхования:

• страхуются все кредиты с LTV выше 70%;
  
• страхуемый кредит не может превышать 95% цены приобретения жилья, являющегося объектом ипотеки;
  
• сумма страхуемого кредита не может превышать $ 100 000.
  

Цена страховки зависит от уровня LTV. Если LTV составляет от 70 до 95%, то цена устанавливается в пределах от 2,77 до 7,8% суммы кредита. Страховая премия может быть выплачена разовым платежом или может уплачиваться в течение всего срока кредитного договора.

Данная схема содержит ряд преимуществ для заемщиков:

• небольшой первоначальный взнос: менее 30% (до 5%) стоимости жилья, достаточный для получения кредита (без страхования банк обычно требует первоначальный взнос в размере 30%);
  
• банки, заключившие договор с Компанией, по застрахованным кредитам устанавливают скидку, снижая на 0,5–1% цену кредита;
  
• не требуется уплаты штрафов при досрочном погашении кредита;
  
• заемщики, имеющие жилье малой площади и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, или те, кто не имеет жилья в течение более 5 лет, могут заплатить только 50% общей суммы страховой премии; другая часть покрывается государством в форме государственной субсидии на жилищные цели за счет государственных средств.
  

Возможность переложить кредитный риск на страховую компанию повысила привлекательность ипотечной деятельности для банков, способствовала росту конкуренции в банковском секторе, ипотечные кредиты стали доступнее для граждан с невысокими доходами.

Рынок ипотечного кредитования в Литве характеризуется следующими параметрами. Кредиты предоставляются гражданам Литвы в возрасте не менее 21 года. Минимальная сумма кредита в среднем составляет $ 15 тыс., максимальная — $ 60 тыс., LTV обычно банки устанавливают на уровне, не превышающем 70% стоимости жилья (за исключением застрахованных кредитов, где сумма кредита может достигать 95%).

По кредитам в долларах США и евро устанавливаются переменные процентные ставки, пересматриваемые раз в год в зависимости от ставок годовых LIBOR. Процентные ставки зависят от срока и типа кредита. В 2003 г. процентные ставки по кредитам в иностранной валюте варьировались от 4,01 до 5,3%, а по кредитам в местной валюте — от 4,9 до 5,9%.

В Литве применяются как фиксированные, так и переменные процентные ставки. Срок кредитного периода может достигать 40 лет.

При предоставлении кредита от заемщика требуется подтверждение платежеспособности на уровне, при котором доход семьи, оставшийся после внесения платежей по кредиту, должен быть по крайней мере в 4 раза выше установленной величины прожиточного минимума. Доля ежемесячных платежей банку не должна превышать 40% семейного дохода.

Банки, как правило, требуют, чтобы заемщик открыл в банке зарплатный счет. Кроме того, необходимо страхование жизни и приобретаемого жилья на срок и сумму кредита в страховой компании, соответствующей требованиям страховой политики банка.

В течение первого года кредитного срока банк предоставляет заемщику возможность выбрать один их двух методов определения платежей по кредиту: аннуитетный либо осуществление равных платежей в счет погашения основного долга и процентов, начисляемых на оставшуюся часть долга.


18.5. Развитие ипотечного жилищного кредитования
в Республике Казахстан

Казахстан — одна из наиболее активно развивающих жилищное ипотечное кредитование стран СНГ. Рынок ипотеки в Казахстане развивается очень динамично, объем ипотечных кредитов к середине 2004 г. достиг, по оценкам экспертов, примерно 600 млн долл. США.

Сформированы законодательные основы функционирования рынка ипотечных кредитов: принят Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»; Закон от 2 июля 2003 г. «О рынке ценных бумаг»; Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 августа 2000 г. одобрена «Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования», принята Государственная программа развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2004–2007 гг.

Особую роль стала играть созданная в 2000 г. Казахстанская ипотечная компания (КИК), занимающаяся рефинансированием ипотечных жилищных кредитов в соответствии с установленными КИК стандартами и требованиями. Кроме того, положениями регламентируются привлечение КИК средств, прежде всего путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг, а также взаимоотношения КИК с банками-кредиторами, инвесторами, страховщиками и оценщиками недвижимости.

Основными функциями КИК являются:

• привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования путем эмиссии и продажи на рынке инвесторам ипотечных ценных бумаг;
  
• повышение ликвидности банков, занимающихся ипотечным кредитованием, путем рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов;
  
• обеспечение надежности ипотечных кредитов путем разработки и внедрения стандартных процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.
  

КИК приобретает права требования по долгосрочным ипотечным жилищным кредитам, выданным на территории Республики Казахстан. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками.

КИК на постоянной основе осуществляет эмиссию ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, в целях привлечения долгосрочных ресурсов рыночных инвесторов. В качестве основных покупателей ипотечных ценных бумаг выступают пенсионные фонды¹⁴⁶, а также банки.

КИК выкупает у банков только те кредиты, которые соответствуют установленным ею требованиям к кредитным продуктам. Так, ипотечные кредиты на приобретение жилья (квартиры, индивидуального дома) предоставляются физическим лицам — резидентам Республики Казахстан. Сумма кредита может составлять от 3000 долл. США до 30 000 долл. США, в отдельных случаях сумма кредита может быть увеличена до 100 000 долл. США.

Ипотечные кредиты выдаются в национальной валюте (тенге). По кредитам устанавливается плавающая процентная ставка, пересматриваемая с периодичностью 6 месяцев в зависимости от ставок по государственным ценным бумагам. В 2004 г. процентные ставки по кредитам составляли от 13 до 14% годовых в зависимости от срока, на который предоставляется кредит. Обычно он составляет от 3 до 20 лет. Погашение кредита и уплата процентов по нему осуществляются путем ежемесячных аннуитетных платежей.

Кредиты обеспечиваются приобретаемым жильем. Дополнительным обеспечением могут выступать поручительства (гарантии) третьих лиц. Размер кредита должен составлять не более 70–85% рыночной стоимости покупаемого жилья на дату его приобретения. Заемщик за счет собственных средств делает первоначальный взнос кредитору в сумме 15–30% стоимости приобретаемого жилья.

При проведении андеррайтинга кредита, предназначенного для последующей продажи КИК, банк должен руководствоваться установленными КИК требованиями к платежеспособности заемщика. Сумма ежемесячных платежей по кредиту не может превышать 35% суммы месячного совокупного дохода заемщика. Другим ограничением является доля платежей по кредиту и расходов, связанных с иными долгосрочными обязательствами (потребительские кредиты, платежи за обучение, медицинская страховка и др.), которая не должна превышать 40% в сумме месячного совокупного дохода заемщика. Кроме того, предполагается, что после уплаты ежемесячного платежа по кредиту и другим долгосрочным обязательствам у заемщика должно оставаться не менее 5 тыс. тенге (примерно $ 30–35) на члена семьи в месяц.

В качестве обязательного требования выступает также проведение оценки стоимости залогового имущества. Оценка должна проводиться независимыми оценщиками в соответствии с требованиями, устанавливаемыми КИК.

Необходимыми условиями ипотечного кредитования являются обязательное страхование имущества, передаваемого в залог банку-кредитору, а также страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Банк вправе самостоятельно застраховать выданный заемщику ипотечный кредит путем заключения договора со страховой компанией о добровольном страховании кредитного риска.

Страхование производится у страховщиков, имеющих лицензию уполномоченного государственного органа. Перечень страховщиков формируется КИК по рекомендации Национального банка Республики Казахстан.

Банк-кредитор заключает с КИК генеральное соглашение о приобретении прав требований по ипотечным кредитам. В договоре устанавливается обязательство банка-кредитора выкупить у КИК права требования по ипотечным кредитам, которые перестали удовлетворять требованиям КИК и по которым произошел дефолт.

КИК заключает с банком договор о доверительном управлении приобретенными ипотечными активами, в соответствии с которым банк осуществляет обслуживание ипотечных кредитов и получает за это комиссионные. Банк должен также осуществлять контроль за сохранностью заложенного недвижимого имущества и предоставлять отчет в КИК о текущем состоянии заложенных жилых помещений по правилам, определяемым КИК.

В настоящее время КИК заключил соглашения с большинством банков и небанковских кредитных организаций, работающих на рынке ипотечного кредитования (ЗАО «Алматинский торгово-финансовый банк», ОАО «БТА-Ипотека», ОАО «Банк “ЦентрКредит”», ОАО «Астана-финанс», ОАО «Тексакабанк», ОАО «Нурбанк» и др.).

Банки активно реализуют свои собственные ипотечные программы. Лидерами на рынке ипотеки являются Казкоммерцбанк, БТА-Ипотека, Алматинский торгово-финансовый банк, банк «ЦентрКредит». Кредиты предоставляются в основном в долларовом эквиваленте на срок до 10―15 лет, под 13―16%. Банки начали эмитировать ипотечные ценные бумаги, которые оказались востребованными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми компаниями, банками).

Помимо создания основного оператора вторичного рынка ипотечных кредитов — КИК, ― Национальный банк Республики Казахстан принял решение о создании специальной организации, Казахстанского фонда гарантирования ипотечных кредитов. Основной целью данного фонда является снижение рисков кредиторов, связанных с невыполнением обязательств заемщиками по договорам ипотечного кредита, формирование благоприятных условий для увеличения объема выдаваемых ипотечных кредитов, расширения круга заемщиков, увеличения доли кредитных средств в стоимости приобретаемого имущества.

В Республике Казахстан зарегистрировано первое бюро кредитной информации, которое заключило договоры с рядом банков и начало формировать кредитные истории заемщиков.

В 2000 г. был принят Закон «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», в соответствии с которым началось развитие системы жилищных строительных сбережений в Казахстане. Было создано АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана», основной деятельностью которого является прием вкладов в жилищные строительные сбережения и предоставление жилищных займов (в том числе промежуточных жилищных займов) на проведение мероприятий по улучшению жилищных условий граждан.

Программа Жилстройсбербанка Казахстана характеризуется следующими параметрами:

• сумма накоплений – не менее 50% от договорной суммы;
  
• сроки накопления: минимальный ― 3 года; максимальный ― не ограничен;
  

• сроки кредитования ― до 10–15 лет в зависимости от срока накопления;
  
• проценты по вкладам ― от 1,5 до 4,5% годовых;
  
• проценты по кредитам ― от 3,5 до 6,5% годовых;
  
• премия государства ― 20% от суммы вклада (с учетом начисленного вознаграждения); ежегодно поощряемая премией сумма вклада составляет 60 месячных расчетных показателей (минимальная сумма оплаты труда).
  

Таким образом, Казахстан последовательно формирует институты рынка ипотечных кредитов, создает основу для широкого развития ипотечного жилищного кредитования в стране.


18.6. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Украине

За последние семь лет в системе жилищного финансирования Украины произошли серьезные изменения.

Доля средств государственного бюджета в общем объеме финансирования жилищного строительства и обеспечения граждан жильем в настоящее время уже не превышает 5%. Основными источниками финансирования стали средства частных инвесторов, собственные средства населения и в меньшей степени кредиты банков.

Банки пока не играют существенной роли в кредитовании граждан. Нежелание банков работать с ипотечными кредитами объясняется дефицитом «длинных» ресурсов, необходимых для предоставления долгосрочных ипотечных кредитов, отсутствием соответствующей нормативной правовой базы, высокими рисками ипотечного кредитования; трудностями оценки платежеспособности заемщиков, недостаточной доходностью ипотечных операций и т.д.

В то же время наметилась тенденция повышения интереса банков к развитию розничного бизнеса, включая ипотечное жилищное кредитование. Сейчас ипотечные операции в небольших масштабах осуществляют большинство ведущих банков Украины.

В Украине сложились следующие предпосылки развития ипотечного жилищного кредитования:

• отсутствуют достаточные по объемам надежные долгосрочные финансовые инструменты, что предопределило заинтересованность банков в развитии ипотечной деятельности;
  
• растет спрос со стороны населения на ипотечные жилищные кредиты;
  
• повышается уровень доходов граждан;
  
• продолжается работа по формированию законодательной базы ипотечного жилищного кредитования и т.д.
  

Банки реализуют следующие формы кредитования, направленного на улучшение жилищных условий граждан:

• кредитование приобретения готового жилья на первичном и вторичном рынках жилья;
  
• кредитование участия граждан в долевом строительстве жилого дома;
  
• кредитование на ремонт готового жилья.
  

Среди общих характеристик предоставляемых кредитов можно назвать следующие: неформальный подход к оценке платежеспособности заемщиков; преобладание кредитов, предоставляемых в долларах США; сроки кредитования в пределах 20 лет; требование страхования недвижимости, являющейся предметом залога; процентные ставки по кредитам от 12 до 15% в валюте и от 15 до 18% в гривнах; сумма кредита ― 70–80% стоимости жилья.

В настоящее время в Украине ведется активная работа по формированию как первичного, так и вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования. Создан оператор вторичного рынка – Государственное ипотечное учреждение, проводится работа по внедрению в практику работы банков стандартных процедур предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.