Geum.ru

1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных программ по ипотечному кредитованию

Вид материалаРеферат
Подобный материал:

Содержание


Введение………………………………………………………………….……….3

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования……………………8
1.1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных программ по ипотечному кредитованию……………..8

1.2 Действующие федеральные ипотечные программы ……………………...21
1.3 Правовое регулирование ипотечного кредитования…………………..….48
Глава 2. Особенности федеральной системы ипотечного кредитования в районе……………………………………………………….…..64
2.1 Краткая характеристика объекта исследования………………...…………69
2.2 Особенности ипотечной программы ……………………………...……….71
2.3 Порядок предоставления ипотечного кредита…………………………….79
Глава 3. Разработка рекомендаций по совершенствованию ипотечной программы в исследуемом предприятии……………………………………….93
3.1 Мероприятия по изменению методики кредитования или действующие программы или количество (объемов) ипотечного кредитования………..….93
Заключение……………………………………………………………………….99
Список использованной литературы………………………………………….104


Введение


Улучшение жилищных условий – одна из сложнейших проблем для современного россиянина. Ее обсуждение давно вышло за пределы бытовых вопросов. Не секрет, что на сегодняшний день приобрести жилье без использования заемных средств пока могут позволить себе немногие, скорее единицы. И в этой ситуации на помощь должна прийти ипотека. На нее возлагают большие надежды и называют важнейшим инструментом решения социальных проблем в стране.

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно является в развитых странах важнейшим инструментом обеспечения нормального существования экономических механизмов, поддерживающих финансово-платежную дисциплину на должном уровне, выступает гарантом защиты интересов кредитных организаций, одним из наиболее эффективных способов перехода ценностей в руки рентабельных собственников.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата – все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

Развитие ипотечного кредитования у нас в стране теперь поддерживается на высшем государственном уровне. В банках расширяются отделы ипотечного кредитования, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве — агентство. Безусловно, есть первые положительные результаты - рынок ипотечного кредитования начал активно и уверенно развиваться. При этом рост отмечается, как объемов выдачи ипотечных кредитов, так и объемов рефинансирования. Причинами этому является рост доходов у населения, снижение недоверия к ипотечному кредитованию, как со стороны потенциальных покупателей, так и со стороны продавцов.

Реализация национального проекта напрямую связана не только с деятельностью финансовых и государственных организаций, но и с готовностью населения воспользоваться данной программой. Улучшение жилищных условий для россиян является вопросом отнюдь не праздным. Почти 60% участников опроса, организованного Национальным Агентством Финансовых Исследований (НАФИ) по всей России, заявили о важности и актуальности данной проблемы. При этом пятая часть населения (21%) говорит о крайне высокой, а треть (36%) - об умеренной потребности в улучшении условий жилья.

Примечательно, что данная проблема в большей степени волнует более обеспеченные слои населения. Очевидно, что низко доходные группы россиян практически не имеют возможности улучшить свои жилищные условия даже при помощи ипотеки. Для них были бы интересны способы приобретения жилья, в частности получение квартиры от предприятий. Таким образом, доля населения, неудовлетворенного качеством своего жилья, пока слишком велика, а соответственно и высок спрос на ипотечные кредиты, как возможный способ улучшения своих жилищных условий.

Уровень информированности россиян об ипотеке также растет. По данным НАФИ, твердо знают о том, что такое ипотека 35% россиян, и еще 44% что-то об этом слышали. И только пятая часть населения совершенно ничего не знают об ипотечном кредитовании.

Доля населения, имеющего опыт ипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатил кредит) пока достаточно мала – всего 2% россиян. Однако, по данным НАФИ, за прошедший год наблюдается увеличение количества россиян, готовых воспользоваться услугой ипотечного кредитования, то есть задумывающихся о том, что действительно можно взять кредит и это будет решением жилищного вопроса или же уже предпринимающих действия, направленные на получения ипотеки. В целом по России данная группа населения за год выросла на 4% и теперь составляет 17%.

Развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране привело к значительному увеличению количества ипотечных программ, появлению более привлекательных условий, что в определенной степени расширило круг потенциальных клиентов. В результате, как показало исследование, серьезно снизилась значимость наиболее важных причин отказа от ипотеки. В частности доля тех, кто считает, что их доходы недостаточно велики, сократилась на 15%, а доля неуверенных в стабильном доходе - на 13%.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

Таким образом, в настоящее время ипотека является эффективным инструментом с помощью которого возможно решение большого количества важных социальных, экономических и правовых проблем, которые существуют в России. Однако, по мнению большого числа специалистов, у ипотечного кредитования имеются существенные проблемы наряду с блестящими перспективами. Решить эти проблемы достаточно сложно, но, с другой стороны, если не делать попыток их решить, не будет и возможности повышения эффективности ипотечного кредитования. Все вышеизложенное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломного исследования.

Объектом исследования в дипломной работе является ипотечное кредитование как в России в целом, так и на примере конкретной организации, ООО «», предметом исследования – федеральные, краевые и местные ипотечные программы, предлагаемые ООО «», методика и объемы кредитования.

Выбор темы дипломной работы обусловлен сложившейся ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа представляемых продуктов ипотечного кредитования, их значение при реализации национального проекта «Жилье».

Цель работы заключается в анализе состояния рынка ипотечного кредитования, его проблем на примере ООО «», а так же предложении мероприятий для изменения методики кредитования и увеличения объемов кредитования.

Для достижения поставленных целей сформулирован ряд задач, а именно: в работе предполагается рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотечного кредитования, его значение, действующие федеральные ипотечные программы, проанализировать роль государства в развитии федеральных программ по ипотечному кредитованию, рассмотреть особенности ипотечных программ и порядка выдачи кредитов ООО «», предложить наиболее приемлемые методы и мероприятия для совершенствования методики кредитования и увеличения объемов кредитования

В ходе работы с целью исследований применялись методы логического анализа, системного подхода, экспертных оценок, ретроспективного анализа, таблиц и другие.

Библиографическую основу дипломной работы составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, специальные федеральные законы РФ. Эмпирическую основу составляют монографии, научные публикации и статьи ученых-цивилистов, материалы судебной практики, личный опыт, связанный с применением отдельных положений законодательства Российской Федерации об ипотеке.

Данное дипломное исследование состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов, заключения и библиографического списка.


Заключение

Сложность реализации конституционного права на жилье является болезненным вопросом для большинства людей в России. Старые методы и подходы и раньше были малодейственны, а ныне попросту не работают. Федеральные и органы власти субъектов РФ, а так же органы власти на местах ориентированы на то, чтобы к 2010 году как минимум одна треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) имели возможность приобрести жилье, отвечающее современным требованиям, как за счет собственных накоплений так и с помощью жилищных кредитов.

Основной проблемой в достижении важнейшей цели государственной жилищной политики – повышении доступности жилья для граждан Российской Федерации - является отсутствие достаточного количества бюджетных и внебюджетных ресурсов, включая средства населения, направляемых в жилищную сферу и обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

Подводя итог сказанному, обращаем внимание еще и на то, что, по данным Ассоциации российских банков (АРБ), за 2007 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн. долл. США, а это означает, что только 4% жилья было куплено на банковские займы.

Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

1. Нужны, во-первых, финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но за счет будущих доходов людей, а во-вторых, ясность в правовых условиях направленных на развитие долгосрочного жилищного кредитования как населения, так и застройщиков.

Ипотечное кредитование должно стать общедоступным способом решения проблемы для населения со средним доходом. Разумеется, необходимы и иные виды финансирования, в том числе и участие граждан как в долевом строительстве так и жилищно-накопительных программах. На преодоление всех перечисленных задач бюро кредитных историй, государственная система регистрации прав на недвижимость, развитый рынок ипотечных ценных бумаг должны работать эффективно.

2. Необходимо разрушить монополию на строительных рынках. Принятие муниципальными органами власти четких правил использования земель и застроек, упрощения процедуры разрешения и согласования строительства, подготовки необходимых инженерно-коммунальных инфраструктур - меры необходимо направить на сокращение затрат и времени на строительство.

3. Гарантия прав собственности добросовестным приобретателям жилья- принципиальный вопрос. Сделки на рынке недвижимости необходимо проводить только по прозрачным, понятным для населения и не дорогостоящим процедурам.

4. Необходимо в сфере предоставления социального жилья навести порядок По договору социального найма получение жилья должно стать доступным для действительно нуждающихся. Также, необходимо предусмотреть по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей дополнительные меры.

Некоторые действия в этом направлении предприняты, но они недостаточны.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную молодость такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит - единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье. Кроме того, ипотечный кредит выгоден тем, что фиксирует цену квартиры в момент ее покупки.

Предположим, вы купили квартиру по договору ипотеки в этом году, и она стоила 450 тыс. руб. В следующем году стоимость такой же квартиры уже будет составлять порядка 500 тыс. руб. (рост цен примерно 18 - 20% в год), понятно, что в этом году вы выигрываете 50 тыс. руб., поскольку сумма кредита, которую вам придется взять в банке, будет меньше ровно на эту сумму, а значит, и суммы, выплачиваемые вами в качестве процента по кредиту, будут значительно ниже.

По данным статистики, объем российского рынка ипотечного кредитования вырос с 2001 г. в 10 раз. Исследователи рынка недвижимости предполагают, что при таком развитии ипотеки объем этого сектора экономики вырастет в ближайшие три года до 3 млрд. долл. США, а возросшая конкуренция между банками будет способствовать снижению процентной ставки до 9%. В настоящее время наиболее распространенные размеры процентной ставки по ипотечному кредиту - 11 - 12%, а объем рынка составляет 500 млн. долл. США. Однако говорить о сформировавшемся рынке ипотеки в России пока рано.

Наглядным подтверждением тому служит тот факт, что даже в Москве, где уровень доходов населения в 2 - 3 раза выше уровня доходов населения других населенных пунктов России, к ипотечному кредитованию как к способу приобретения недвижимости обратилось менее 0,4% населения. В других городах России этот показатель колеблется от 0% до 0,8%. Причины такой непопулярности ипотеки - низкая платежеспособность населения, возникающая вследствие того, что средняя заработная плата в Российской Федерации сегодня составляет порядка 10,0 тыс. руб.; высокие процентные ставки по кредитам (при средней заработной плате, исчисляемой в рублях, достаточно трудно выплачивать проценты, начисленные на валютный заем); а также существенные пробелы в законодательстве, регулирующем ипотечное кредитование.

Необходимо использовать к развитию системы кредитования ипотеки более гибкие подходы, а именно поэтапное сближение с двухуровневой моделью при условии ускоренного формирования первичного рынка ипотеки с целью использования разнообразных переходных форм, которые приспособлены к нюансам платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с разделением по регионам, с учетом ограниченности финансовых ресурсов.

Такой опыт уже накоплен регионами и его эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье, существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направляться на дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья, улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения к властям.

В этой связи нами сформулирован ряд рекомендаций:

- сначала ориентирование ипотечного кредитования на те нуждающиеся небольшом кредите категории населения, что дает возможность в рамках ограниченных ресурсов обеспечить наибольшее число заемщиков кредитами;

- использование различных условий кредитования ипотеки различным категориям населения с учетом их платежеспособности и доходов;

- применение при формировании системы кредитования ипотеки мер, направленных на поддержку заемщиков (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке в соответствии с действующим законодательством).

Однако, несмотря на все трудности, уверенно можно сказать о том, что проблема становления рынка ипотечного кредитования (эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования) далеко выходит за рамки только экономической задачи. Она в значительной степени определяет общегосударственную стратегию и направление развития общества на многие десятилетия вперед.

Список использованных источников

  1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 года, с изм. от 21.07.2007 № 5-ФКЗ
  2. Семейный кодекс РФ №223-ФЗ от 29.12.1995, с изм.от 30.06.2008 №106-ФЗ
  3. Гражданский кодекс РФ, часть 1, №51-ФЗ от 30.11.1994, с изм. от 13.05.2008 № 161-ФЗ
  4. Гражданский кодекс РФ, часть 2, №14-ФЗ от 26.01.1996, с изм. от 14.07.2008 №118-ФЗ
  5. Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25.10.2001, с изм. от 22.07.2008 №141-ФЗ
  6. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
  7. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
  8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
  9. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с изм. от 13.05.2008 №66-ФЗ
  10. Федеральный закон от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", с изм. от 13.05.2008 №66-ФЗ
  11. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ" // СЗ РФ. 2000. N 3.
  12. Закон Астраханской области "Об организационном и финансовом обеспечении системы ипотечного жилищного кредитования в Астраханской области" // Астраханские известия. 4.11.2002.
  13. Закон Кировской области от 30 июня 2005 г. N 339-ЗО "О социальной поддержке отдельных категорий граждан, проживающих на территории Кировской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования" // Вятский край. 10.06.2006.
  14. Закон Краснодарского края от 7 августа 2002 г. N 511-КЗ "Об организационном и финансовом обеспечении развития жилищного кредитования" подобным образом определяет жилищное кредитование // Кубанские новости. 20.08.2002.
  15. Закон Белгородской области N 123 от 6 мая 2004 г. "О внесении изменений в Закон Белгородской области "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Белгородской области" (принят Белгородской областной Думой 22 апреля 2004 г.) // Сборник нормативных правовых актов Белгородской области. 2004. N 59. С. 16 - 17.
  16. Закон Самарской области от 29 июня 2004 г. N 96-ГД "Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области" // Волжская Коммуна. 2004. N 122. 31.07.2004
  17. Порядок заключения договоров страхования при оформлении ипотечных кредитов, предоставляемых Самарским областным фондом жилья и ипотеки, утв. решением Самарской Губернской Думы от 22 сентября 1998 г. N 121 // Администрация Самарской области. 1998. 28 октября;
  18. Положение об ипотечном кредитовании Самарским областным фондом жилья и ипотеки (одобрено Постановлением Губернатора Самарской области от 19 июня 1998 г. N 152);
  19. Постановление Губернатора Самарской области от 10 августа 1998 г. N 197 "О Самарском областном фонде жилья и ипотеки" // Губернский информационный бюллетень (администрация Самарской области). 1998. N 9. С. 69 - 79.
  20. Закон Республики Мордовия от 8 декабря 2003 г. N 68-З "О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия" // Известия Мордовии. Спецвыпуск. 10.12.2003
  21. Постановление администрации Красноярского края от 13.01.2000 г. №10-п
  22. Концепция ипотечного жилищного кредитования в Калужской области, утв. Постановлением Правительства Калужской области N 4 от 19 января 2000 г. // Законодательное Собрание Калужской области (Правительство Калужской области). 2000. N 6. С. 592 – 615
  23. Программа ипотечного жилищного кредитования Липецкой области, утв. Постановлением Липецкого областного Совета депутатов от 26 октября 2000 г. N 523-ПС // Нормативно-правовые акты, принятые областным Советом депутатов (Липецкий областной Совет депутатов). 2000. N 8. С. 182 - 208.
  24. Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
  25. Положение ООО «Шарыповское ипотечное агентство» "О предоставлении физическим лицам кредитов на приобретение жилых помещений"
  26. Адамович Г. О некоторых способах обеспечения кредитных обязательств // Хозяйство и право. 1996. N 9. С. 41
  27. //////////////
  28. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 1998.
  29. Лактионов А. Н. Современные финансово-кредитные инструмен-ты организации финансирования жилищного строительства // Дайджест-Финансы.- 2005.- № 6.
  30. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961. С. 525.
  31. Леонов Е.Н. Дешевый кредит для дорогих квартир// Деньги.-2006.
  32. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист.- 2006.- №9.
  33. //////////////
  34. Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики.- 2005.- №
  35. Разумова И.А.Ипотечное кредитование // Питер.- 2005.
  36. Сафонова Г. Б. Перспективы и вопросы становления ипотечного кредитования в России. // Питер.- 2006.
  37. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор.- 2003.
  38. ///////////