Развитие рынка вторичного ипотечного кредитования в РФ в условиях кризиса

Вид материала

Документы

Подобный материал:

• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• Формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным, 443.68kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Рефинансирование ипотеки и развитие рынка ипотечных ценных бумаг как определяющий фактор, 78.83kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Оссии, утвержденной Правительством Российской Федерации, была положена двухуровневая, 49.08kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.

РАЗВИТИЕ РЫНКА ВТОРИЧНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА

Мазукабзова Белла Хазретовна (bella@transnet.ru)

Ученая степень: аспирант (РУДН)

Должность: экономист по инвестициям

Как показывает опыт развитых стран, существенное увеличение объема выданных ипотечных кредитов без развития вторичного рынка ипотечного кредитования невозможно. В развитых странах рынок вторичного ипотечного кредитования существует давно – в США, например, фактически с 1938 года (тогда было создано ипотечное правительственное агентство FNMA, также именуемое Fannie Mae). В России он появился только в 1997 году, когда было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Вторичный рынок ипотечного кредитования в России (механизмы его функционирования) создавался по образу и подобию американского. Причины выбора именно американского «образца» очевидны – нигде в мире ипотечное кредитование не достигло таких масштабов, как в США (90% от ВВП, т.е. около 12 трлн долл¹ по состоянию на конец 2008 года). Такие масштабы были возможны в том числе ввиду эффективности, отлаженности всех процессов, связанных с ипотечным кредитованием населения в США. Для целей настоящей статьи полезно привести полный список факторов, обусловивших столь бурное развитие рынка ипотечного кредитования в США:

1. Развитый институт ипотечных брокеров. Ипотечный брокер – это компания, специализирующаяся на оказании заемщику консультационных и посреднических услуг при выборе и получении ипотечного кредита. В функции ипотечного брокера входит:
   

- маркетинг ипотечных кредитов, привлечение потенциальных заемщиков;

- оказание заемщикам консультационных услуг при выборе ипотечного продукта (конкретного вида ипотечного кредита) с учетом финансовых параметров заемщика, помощь в выборе ипотечного продукта, который максимально подходил бы заемщику с учетом его доходов;

- оказание консультационных и посреднических услуг при формировании заемщиком набора заявочных (на получение ипотечного кредита) документов;

- общее руководство, мониторинг и контроль процесса подачи заявления на получение кредита, общение с банком от лица заемщика и наоборот.

В некотором смысле, ипотечный брокер выступает «единым окном» для заемщика, замыкая на себе общение с банком. По сути, ипотечный брокер есть посредник между заемщиком и банком. Ипотечные брокеры первоначально выступали как подрядчики банков, которые брали на аутсорс весь спектр операций, связанных с консультированием заемщика по выбору ипотечного продукта и формированию заявочного пакета. Впоследствии ипотечный брокеридж оформился как обособленный (не банковский) бизнес, хотя зачастую ипотечные брокерские конторы принадлежат крупным банкам.

Ипотечный брокер не несет никаких рисков в связи с выдачей ипотечного кредита заемщику, связанных с платежеспособностью заемщика, и получает единоразовый доход в виде комиссии от проданного кредита. Это было главной причиной интенсивности, с которой брокеры продавали ипотечные кредиты населению. Ипотечные брокеры были весьма неразборчивы с точки зрения потенциальной платежеспособности клиентов – не только потому, что их доход не зависел от будущей платежеспособности заемщика, но и потому, что тогда мало кто задумывался о возможности резкого разворота макроэкономической ситуации. Как известно, эта неразборчивость привела к очень печальным последствиям для финансовой системы США.

Чтобы читатель представлял себе степень развития института ипотечного брокериджа в США – уже на конец 2004 года в США функционировало около 53 000² ипотечных брокерских контор, с общим числом занятых в них сотрудников около 418 000 человек. Это означает, что уже в 2004 году на примерно 300-350 человек экономически активного населения США приходился один ипотечный брокер (данные по численности экономически активного населения взяты из источников Бюро трудовой статистики США). В последующий же период, т.е. 2004-2006 гг., и отрасль ипотечного брокериджа, и, соответственно, объемы ипотечного кредитования в США получили дополнительное, весьма интенсивное развитие (количество и объем ипотечных кредитов, выданных в период 2004-2006гг, достигли пиковых значений за всю историю ипотечного кредитования в США: в 2004 году объем выданных³ ипотечных кредитов составил 1309 млрд долл⁴, в 2005 году – 1512 млрд долл⁵, в 2006 году – 1399 млрд долл⁶).

2. Длительный рост цен на недвижимость в США, имевший место до кризиса. Толчок росту дал переток средств инвесторов в сектор недвижимости после кризиса интернет - компаний (т.е. компаний, занимающихся предоставлением услуг через интернет, т.н. «доткомов») в 2000 году. После этого рост цен на недвижимость стал «самообеспечивающимся» - т.е. рост цен провоцировал инвесторов (в т.ч. население) покупать недвижимость со спекулятивными целями (т.е. не с целью проживания в купленной недвижимости, а с целью получения дохода от роста цен), а покупки провоцировали дальнейший рост цен.
   
3. Особенности налогового законодательства США (по налогообложению доходов физических лиц), согласно которому проценты по ипотечным кредитам в полном объеме, а также часть основной суммы долга вычитаются из налогооблагаемого дохода. В силу этого, физическим лицам было выгоднее приобретать недвижимость с использованием заемных средств (ипотечного кредита), нежели чем собственных (поскольку в первом случае часть потраченных средств возвращалась приобретателю в виде уменьшения подоходного налога). Иными словами, рентабельность траты доллара ипотечного кредита была выше, чем рентабельность траты доллара собственных средств. Привлекательность ипотечных кредитов состояла также в том, что ипотечный кредит не исключал возможности вторичного и третичного заклада (залога) недвижимости, т.е. под залог одной и той же недвижимости физическое лицо могло получить несколько кредитов: не только ипотечный кредит, но также потребительский или авто-кредит. Здесь важно отметить не столько возрастание долгового бремени на заемщика (отношения суммы всех долгов заемщика к стоимости всех активов заемщика), сколько то, что цены на недвижимость начинали определять платежеспособность заемщика не только по ипотечному кредиту, но и по другим его долгам: потребительскому и акто-кредиту. Для банков разные виды кредитов населению являются различными видами активов, и для целей диверсификации рисков банкам важно, чтобы динамика рисковости активов (разных видов кредитов населению) была хотя бы разнонаправленной. Если же изменение рисковости одного вида активов (ипотечных кредитов) и изменение рисковости другого вида активов (авто-кредитов и широкого спектра прочих потребительских кредитов) начинают коррелировать между собой с положительным коэффициентом, то это означает отсутствие хеджирования и возрастание для банков совокупного риска по всем группам активов.
   
4. Сохраняющаяся длительное время низкая стоимость финансирования в США, что означало низкие ставки по ипотечным кредитам.
   
5. Развитый вторичный рынок ипотеки (активная деятельность правительственных и квазиправительственных ипотечных агентств), а также чрезвычайно развитый сектор производных ценных бумаг различных уровней, классов и видов, привязанных (бумаг) к ипотечным долгам. Данные ценные бумаги пользовались накануне мирового финансового кризиса, начавшегося в 2007 году, большой популярностью среди институциональных инвесторов и были широко представлены в их портфелях по причине высокой ликвидности.
   

Главное предназначение вторичного рынка ипотечного кредитования – обеспечение быстрого, легкого и недорогого рефинансирования ипотечных банков, т.е. обеспечение ликвидности ипотечных кредитов как объекта купли-продажи. Последнее является важнейшей предпосылкой и условием увеличения объемов ипотечного кредитования населения. Для России развитие ипотеки, рост объемов ипотечного кредитования являются в долгосрочном периоде одной из важных социально-экономических задач (по убеждению автора, в кратко- и среднесрочном периоде широкомасштабные программы развития ипотеки могут быть необходимы и актуальны только при в целом благоприятных макроэкономических условиях в стране, но не в условиях кризиса).

Рассмотрим механизм работы рынка вторичного ипотечного кредитования в США, поскольку опыт США может быть весьма полезен при создании и регулировании рынка вторичного ипотечного кредитования в России. Частично опыт США был уже применен – в частности, двухуровневая структура рынка вторичного ипотечного кредитования, наличие правительственного агентства, схема его взаимоотношений с прочими участниками рынка.

Вторичное ипотечное кредитование в США осуществляется двумя правительственными (с 1968 года и до 2008 года – квазиправительсвенными) ипотечными агентствами - Federal National Mortgage Association (создано в 1938 году), или Fannie Mae, и Federal Home Loan Mortgage Corporation (создано в 1970 году), или Freddie Mac.

Первоначально агентства выкупали ипотечные долги, эмитированные только правительственными кредитными организациями (такими, как Federal Housing Administration и Veteran Administration). Постепенно роль выкупа «государственной» ипотеки отошла к правительственному ипотечному агентству Ginnie Mae, а агентства Fannie Mae и Freddie Mac стали выкупать ипотечные долги, выданные коммерческими банками. Выкупу могли подлежать не любые кредиты, а только те, которые соответствовали определенным стандартам (касающимся качества кредитов, заемщиков), устанавливаемым агентствами.

В 1999 Fannie Mae испытывало трехсторонний прессинг: правительство требовало от агентства выкупать также кредиты заемщиков со скромными или низкими доходами, участники ипотечного рынка (ипотечные банки и брокеры) требовали смягчения стандартов агентства с целью сделать возможными к выкупу высокорисковые ипотечные кредиты (т.н. subprime mortgage – ипотека с плохим качеством заемщика), а акционеры требовали сохранения высокой доходности. По сути, все эти требования сводились к либерализации стандартов, и агентство было вынуждено на это пойти. По мере того, как ипотечные банки и брокеры все сильнее осваивали сегмент высокорисковой ипотеки, риски для агентства все возрастали (т.к. росло число высокорисковых кредитов, которые агентство обязано было выкупать в силу их формального соответствия изменившимся стандартам).

Агентства осуществляют выкуп ипотечных кредитов у коммерческих банков, объединяют часть выкупленных кредитов в портфели, и выпускают на данные портфели ценные бумаги (этот процесс называется секьюритизацией). Данные ценные бумаги до национализации агентств имели условную 100% гарантию государства. Такая условная 100% гарантия означала, что государство обязуется незамедлительно предоставить кредитную линию агентствам в неограниченном объеме в случае, если у агентств возникнут проблемы с платежеспособностью. Очевидно, что такая «условная» гарантия была равносильна абсолютной гарантии со стороны государства, поэтому облигации данных квазиправительственных агентств приравнивались к государственному долгу. После национализации агентств все их облигации автоматически стали государственным долгом.

Выкупленные долги агентства либо оставляют в своей собственности, либо секьюритизируют и продают институциональным инвесторам – инвестиционным банкам, пенсионным фондам, страховым компаниям и пр. Долговые бумаги, эмитированные агентствами, бывают двух уровней: ценные бумаги первого уровня (их называют сертификатами участия) привязаны непосредственно к ипотечным кредитам (к портфелю ипотечных кредитов); ценные бумаги второго уровня (их называют обеспеченными долговыми обязательствами) привязаны к портфелю активов, состоящего из бумаг первого уровня и ипотечных кредитов. Ценные бумаги второго уровня – это более сложный, структурированный финансовый продукт, привязанный к портфелю разноклассовых активов.

Иногда агентства не сами выкупают кредиты, а просто дают гарантии по ипотечным облигациям, эмитированным банками. Т.е. банки самостоятельно секьюритизируют выданные ими ипотечные кредиты, агентства гарантируют эмитированные облигации – в случае, если соответствующие ипотечные кредиты соответствуют стандартам агентств – и далее облигации продаются на открытом рынке. Наличие гарантии со стороны агентств делает облигации такими же ликвидными, как если бы они были эмитированы самими агентствами.

На конец 2008 года ипотечными агентствами были выкуплено или прогарантировано в общей сложности около половины всего первичного ипотечного рынка США (т.е. непогашенных ипотечных кредитов). Это означает, что половина всех непогашенных ипотечных кредитов являются заведомо безубыточными для конечных кредиторов, т.к. все убытки по ним (в виде неплатежей или несвоевременности платежей со стороны заемщиков) понесет государство. Из этого, в свою очередь, следует, что по всевозможным производным финансовым инструментам, привязанным к данным «безубыточным» кредитам, у инвесторов также не будет потерь.

Однако вторая половина (или меньше) ипотечных кредитов либо оставалась на балансах банков-оригинаторов (т.е. банков, выдавших ипотечный кредит), либо секрьюритизировалась и продавалась на открытом рынке частными банками самостоятельно (без гарантий агентств по облигациям). Ценные бумаги, привязанные к таким ипотечным кредитам, не имели государственных гарантий, а потому изначально были более рискованными, чем облигации ипотечных агентств. Поэтому эти ценные бумаги было принято страховать у частных страховщиков, что, однако, не устраняло по ним риск, т.к. страховщики не всегда могли исполнить свои обязательства и покрыть убытки в случае дефолта по облигациям.

В целом для ипотечного рынка США характерна почти 75-100% секьюритизация. Процент показывает отношение, в знаменателе которого – сумма номинала непогашенных ипотечных кредитов, а в числителе – суммарный номинал ипотечных ценных бумаг, привязанных НЕПОСРЕДСТВЕННО к [непогашенным] ипотечным кредитам (т.е. ценные бумаги второго уровня не учитываются).

Итак, вторичное ипотечное кредитование (восполнение капитала банков, выдающих ипотечные кредиты) происходит в США путем:

1. продажи ипотечных кредитов правительственным агентствам;
   

или

2. самостоятельной секьюритизации ипотечных кредитов банком, выдавшим их, и продажи ипотечных ценных бумаг на открытом рынке.
   

Один ипотечный кредит может иметь «шлейф» из разноуровневых ипотечных ценных бумаг. В зависимости от того, сколько раз данный ипотечный кредит был перепродан, происходит локализация окончательного права требования по долгу. Если владелец ценной бумаги первого уровня, привязанной к данному кредиту, эмитировал ценную бумагу второго уровня, привязанную к бумаге первого уровня, то это равносильно продаже кредита, хотя формально смены собственника на право требования по закладной не произошло.

В результате неоднократных секьюритизаций (которые, по сути, есть перепродажа долга), «конечными» кредиторами оказываются институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды.

Ипотечные банки, как и ипотечные брокеры, в конечном итоге оказываются лишь посредниками между реальными заемщиками (населением) и реальными кредиторами (институциональными инвесторами).

Т.к. институциональные инвесторы (пенсионные фонды и страховые компании) оперируют деньгами общества, т.е. отчасти тех же заемщиков, то ипотечные кредиты с долей условности можно назвать долгосрочным кредитованием населения самим же населением.

Что касается миграции рисков, то в случае с ипотечными кредитами, выкупленными или гарантированными правительственными агентствам, риски несло только государство. В случае с ипотечными кредитами, секьюритизированными частными банками и имеющими гарантии не агентств, а частных страховщиков, то, строго говоря, риск дефолта по данным кредитам и привязанным к ним ценным бумагам «конечных» кредиторов не элиминируется, а просто преобразуется в риск дефолта страховщика.

В России система вторичного ипотечного кредитования начала работать незадолго до того, как разразился мировой финансовый кризис. В этом обстоятельстве есть свои плюсы, о которых будет сказано ниже. Необходимость увеличения объемов ипотечного кредитования в РФ была очевидна: обеспеченность населения жильем была на низком уровне, а доля ипотечных кредитов даже на конец первого полугодия 2008 не превышала 5%⁷ (!) в активах банков. Если сравнивать с ВВП, то сумма выданных и не погашенных полностью ипотечных кредитов (без учета частичной амортизации) на конец 2008 года не превышала 4%⁸ ВВП.

Несмотря на то, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано в 1997 году, эффективная система рефинансирования ипотечных кредитов была построена только в 2002 году. Тогда же были внедрены стандарты кредитования и создана сеть региональных партнеров АИЖК. Система рефинансирования была двухуровневой: банки выдавали кредиты по стандартам АИЖК, региональные операторы (партнеры) выкупали закладные на кредиты и поставляли их в федеральное агентство, а само АИЖК рефинансировало портфели на фондовом рынке, размещая корпоративные облигации, обеспеченные госгарантиями. По надежности такие бумаги приравнивались к госдолгу, и поэтому уже дебютный выпуск в апреле 2003-го разместился c почти двойной переподпиской. Следует отметить, что корпоративные облигации АИЖК были обеспечены государственной гарантией, а не поступлениями и закладными по ипотечным кредитам, которые выкупало АИЖК у коммерческих банков. Это составляло формальное отличие от американской модели, при которой государственные гарантии «включались» не автоматически, а только в случае сбоев в поступлениях по облигациям (а сами поступления были, хоть и формальной, но первоочередной гарантией по облигациям, эмитируемым американскими ипотечными агентствами).

Независимая от госгарантий система рефинансирования у АИЖК появилась всего год назад — в мае 2008 года была проведена первая сделка по секьюритизации. Доходность облигаций составила 6,94%⁹, в то время как кредиты в портфеле выдавались по средней ставке 14,33%¹⁰. Таким образом, валовой доход АИЖК по сделке составлял более 50%.

Позже агентство начало планировать следующие сделки, которые не удалось завершить из-за начала мирового кризиса. Финансовые рынки закрылись для всех, и выкуп региональных портфелей пришлось приостановить.

На состоянию на 27 февраля 2009 года общий объем ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, достиг 109 млрд 988 млн руб ¹¹ (число кредитов – 140 586¹²), что составило около 7% от общего объема (по номиналу) выданных и не погашенных ипотечных кредитов в РФ¹³. Объем кредитов, рефинансированных АИЖК, неуклонно рос с мая 2007 (среднегодовой темп роста – 3%). Целевой уровень секьюритизации к 2012 году, установленный АИЖК – 50%.

Прочее рефинансирование (не со стороны АИЖК, а со стороны других инвесторов) составило на конец сентября 2008 года около 80 млрд руб. Эта сумма включает в том числе выкуп кредитов, по которым есть гарантия АИЖК. Поэтому сумма абсолютно «частных» выкупов (выкуп кредитов частными инвесторами без каких-либо гарантий со стороны государства) меньше вышеуказанной суммы в 80 млрд руб.

У АИЖК 76¹⁴ региональных партнеров (коммерческие банки, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам АИЖК) и 64¹⁵ сервисных агента (подразделения Агентства, которые работают с заемщиками, определяют их платежеспособность и соответствующие параметры кредитования). АИЖК проводит достаточно осторожную политику - 71% от всей суммы выкупа Агентством приходится на пятерку крупнейших банков. Однако и это не спасло АИЖК от роста просроченной задолженности с начала 2008 года. Объяснялся рост в т.ч. тем, что приток новых рефинансированных кредитов снизился, и рост просроченной задолженности нечем было компенсировать (если бы рефинансирование поддерживалось на прежнем уровне, то приток новых кредитов постоянно создавал бы эффект базы, занижая процент просрочки). Очевидно, однако, что рост просрочки при неизменной (или почти неизменной) базе свидетельствует о тенденции – об ухудшающемся качестве кредитного портфеля. Это объективное явление, связанное не с методикой расчетов, а с ухудшением макроэкономической ситуации в стране.

В настоящее время вторичный рынок в РФ не работает. Причина – не в самом вторичном рынке. Ресурсов у АИЖК на ближайший год-два достаточно: 260 млрд руб будет выделено государством, еще 35 млрд руб планируется получить на рынке путем эмиссии корпоративных облигаций АИЖК, итого около 300 млрд руб – этого хватит для того, чтобы АИЖК «закрыла» (выкупила или прогарантировала) 56% прогнозного объема ипотечного кредитования в 2009 году (531 млрд руб¹⁶). Помимо непосредственного рефинансирования, АИЖК также планирует раздачу гарантий по долгам/облигациям, продаваемым банками другим (частным) инвесторам с целью рефинансирования ипотечных долгов, на сумму 500-1500 млрд руб. Таким образом, проблема не в нехватке финансирования под ипотеку.

Проблема - в первичном рынке, а именно, в технологиях (оценочных в первую очередь) при выдаче ипотечных кредитов. Условия выдачи кредитов резко ухудшились. Понятно, что это связано не только с проблемой ликвидности (несмотря на то, что государство выделяет на финансирование ипотеки достаточно средств, у банка в момент выдачи ипотечного кредита нет уверенности, кто кредит удастся без проблем рефинансировать), но также и с пересмотром оценки платежеспособности потенциального заемщика, эластичности платежеспособности по изменению макроэкономических условий. Главная и вполне реальная угроза платежеспособности заемщика в РФ сегодня – возможность снижения доходов заемщика. За февраль-ноябрь 2008 основные условия (средние по банкам) выдачи ипотечных кредитов изменились следующим образом: предельно допустимое отношение кредита к залогу снизилось с 79% до 73%¹⁷; предельно допустимое отношение ежемесячного платежа по кредиту к чистому доходу заемщика снизилось с 40% до 30%; типовая ставка по кредиту повысилась с 12,8% до 18,5%; в качестве документа, подтверждающего доходы заемщика, стала приниматься исключительно справка об официальном доходе.

Примечательно, что в настоящее время портфели ипотечных кредитов продаются на рынке с дисконтом в 20% (!), в то время как в докризисный период продавались с премией в 3%. Что отражает данный дисконт? Как кризис ликвидности (вышеупомянутые 300 млрд руб – лимит на 2009 год, т.е. эти средства не могли быть направлены на выкуп кредитов в 2008 году), так и переоценку ипотечных активов инвесторами на фоне стремительного обесценения ипотечных кредитов (даже не ценных бумаг) в США. Позиция инвесторов вполне обоснована: уровень просрочки у АИЖК, выкупающего только «стандартные» кредиты, достигал уже в докризисный период 7% - это существенно; кроме того, многие аналитики отмечали общее ухудшение качества вновь выдаваемых ипотечных кредитов, особенно в регионах.

АИЖК предлагает ряд мер по стимулированию ипотечного кредитования в условиях кризиса. Помимо усиленного рефинансирования, осуществляемого из средств самого АИЖК и гарантий со стороны АИЖК, среди данных мер указаны:

1. поручительство АИЖК по ипотечным ценным бумагам (ИЦБ) перед ЦБ при РЕПО-кредитовании;
   
2. Удлинение сроков кредитования по сделкам РЕПО под залог ИЦБ до 12 месяцев;
   
3. Изменение в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в части корректировки ограничения К/З (кредит/залог) ипотечного покрытия;
   
4. Законодательные изменения (ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О рынке ценных бумаг»), которые позволили бы а) заключать АИЖК сделки РЕПО с ЦБ, б) выпускать биржевые облигации ипотечными агентами, для увеличения ликвидности в сфере ипотеки;
   
5. Поправки по налогообложению целевых стабилизационных кредитов;
   
6. Решение об инвестировании средств ПФР, ФНБ и других институциональных инвесторов в ИЦБ;
   
7. Формирование маневренного фонда соразмерно росту просрочек и дефолтов;
   
8. Гарантии права дольщиков забирать деньги из незавершенного строительства, чтобы заемщики продолжали брать кредиты на долевое строительство;
   
9. Изменение порядка расчета Н1;
   
10. Изменение порядка расчета Н6 при поручительстве АИЖК по стабилизационным кредитам;
    
11. Уточнение порядка формирования резервов на убытки при просрочке заемщика период до завершения оформления стабилизационного кредита;
    
12. Принятие (со стороны АИЖК) части кредитного риска за заемщика (до 20%).
    

Автору статьи кажется, что данные меры будут не совсем эффективными в нынешних условиях. Главная проблема российской ипотеки, как и американской – плохое качество заемщиков. Причем, по мере роста увольнений (а они неизбежны в условиях кризиса, который продлится, по самым оптимистичным оценкам, до конца 2010 года) и падения доходов заемщиков, качество заемщиков будет ухудшаться. АИЖК, по сути, предлагает увеличить ипотечное кредитование не взирая на этот факт. По мнению автора, это приведет лишь к мультипликации потерь средств государства и банков, копированию негативного опыта США (когда ипотечные банки не отслеживали макроэкономическую ситуацию в стране и не корректировали на нее прогнозы будущей динамики качества фактических и потенциальных заемщиков). В условиях спада в экономике и нестабильных доходов заемщиков эффективной будет, по сути, только одна мера развития ипотеки – субсидирование заемщиков со стороны государства. Вопрос, насколько такое развитие ипотеки является (в кратко- и среднесрочном плане) для государства актуальным при наличии множества других (кроме развития ипотеки) социально-экономических проблем, порожденных в стране кризисом, и ограниченности ресурсов.