Geum.ru

Л. Б. Лазарова Роль государства в развитии системы ипотечного кредитования

Вид материалаДокументы

Содержание


Ключ к машканте
Подобный материал:

Л.Б. Лазарова




Роль государства в развитии системы ипотечного кредитования



Большинство индустриально развитых государств проблему выхода из кризисов и депрессий, восстановление темпов экономического роста (США, Великобритания, Скандинавские страны) либо проблему реорганизации экономики и возрождения разрушенного войной хозяйственного организма (Германия, Япония) решали не только за счет «косвенных мер» тонкого регулирования экономических процессов, а главным образом, за счет правильного определения масштабных государственных инвестиционных программ и создания сети специализированных институтов (государственных на начальном этапе), непосредственно запускающих и осуществляющих данные программы. Именно стратегический выбор приоритетных отраслей, разработка и осуществление соответствующих государственных программ определяли итоги и темп преобразований, и дальнейшую динамику экономического роста. Часто при развитии некоторых приоритетных программ развития отраслей государство практически полностью создавало необходимую инфраструктуру путем встраивания в рыночный механизм государственных институтов, выступающих в качестве непосредственных субъектов рынка.

При этом необходимо помнить один из самых главных факторов эффективности любой инвестиционной системы: это обязательная доходность любой инвестиционной деятельности для всех субъектов инвестирования по всей финансовой цепочке на всех этапах инвестирования.

Если мы это общее положение применим к ипотечному кредитованию, то и здесь основная роль государства заключается в создании самого института ипотеки и условий надежного функционирования всей системы ипотечного кредитования, в обеспечении эффективного взаимодействия всех участников рынка через институциональные реформы, в создании необходимой рыночной инфраструктуры, правового поля, в стимулировании института ипотеки. Государство, решая следующие основные задачи - поддержку всех субъектов жилищного инвестирования, гарантированную защиту частных накоплений, определение эффективного источника постоянных дешевых долгосрочных кредитных ресурсов, организовав жилищный и финансовый рынок, обустроив его необходимой инфраструктурой, создает целостную и самовоспроизводимую институциональную систему, работающую на жилищное инвестирование и раскручивающую всю экономику.

Необходимо отметить еще один важнейший элемент инвестиционной политики, решающий вопросы традиционных источников ипотечного кредитования - сбережений населения, обязательность гарантии депозитных вкладов, вкладов на специальных накопительных счетах, а также вложений в другие виды инвестирования.

Всеми государствами проводится специальная политика, основой которой являются целенаправленные добровольные сбережения и экономия населением средств в целях приобретения собственного жилья, накопления инвестиционного капитала, то есть общая политика на извлечение так называемых «потребительских излишков», средств, которые могут быть не истрачены, а отложены и определенным образом накапливаться. При хорошей государственной организации - это один из наиболее легких путей развития жилищного инвестирования.

Ипотека - мощный инструмент экономического развития, и жилищные инвестиции с помощью ипотечного кредитования являются инвестициями повышенной силы и огромной мощности, раскручивающими реальный инвестиционный процесс через последовательное превращение финансовых инвестиций в реальное жилье, а также вовлечение других отраслей экономики в общий инвестиционный процесс, воздействуя таким образом на общий экономический климат, на всю экономику. Роль мультипликатора в жилищных инвестициях имеет несравнимо больший инвестиционный эффект, чем при простом банковском кредитовании (банковский мультипликатор).

Несомненно, четкость, бесперебойность работы всей жилищно-инвестиционной системы - это результат эффективного государственного управления институтом жилищного инвестирования, результат огромной постоянной поддержки института ипотеки. Однако сегодня в любой стране, даже с установившейся эффективно работающей системой ипотечного кредита, становится все сложнее ею управлять. Современная система жилищного инвестирования с применением сложнейших финансовых технологий, постоянным расширением инвестиционных схем, распыленностью одной операции по нескольким финансовым субъектам, а также значительным увеличением доли жилищного инвестирования в общей доле инвестиций все более усложняется (в настоящее время долги всей мировой системы жилищного инвестирования составляют более 5 трлн. долл.). Все это, а также огромная интегрированность мирового капитала значительно увеличивают и без того высокие финансовые риски. С возрастанием роли современного инвестиционного жилищного рынка и рыночных отношений в экономике возрастает ответственность государства за созданную мощнейшую инвестиционную систему. Поэтому, параллельно поступательному развитию жилищного инвестирования, ипотечного кредитования, дерегулированию и разгосударствлению отдельных участков жилищного рынка в связи с вышеперечисленными факторами, а также с возникающими огромными рыночными противоречиями и различными экономическими сбоями, присущими любой экономике, необходимо осуществлять более качественное и квалифицированное управление, более четкое регулирование всех проходящих в данном секторе рыночных процессов, создавать различные противовесы и коэффициенты запаса, тщательно детализировать отдельные рыночные элементы, функции и технологии, усилить государственный контроль (и ужесточить правила) за рискованными операциями банков и установленными стандартами. Необходимо иметь в виду, что, несмотря на кажущуюся стабильность и отлаженность, четкость и бесперебойность работы всей созданной жилищно-инвестиционной системы, она, тем не менее, достаточно хрупкая и вся ее стабильность заключается в создании государством баланса интересов всех рыночных субъектов путем применения различных стабилизирующих инструментов и технологий, в эффективном государственном управлении и постоянной поддержке государством института жилищного инвестирования. Без должного государственного регулирования, создания технологий по постоянному искусственному выравниванию экономики, в частности за счет инструментов жилищного инвестирования, данная система непременно будет давать сбои и принесет непредсказуемые финансовые катастрофы.

Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

В период реформ 1991-1999 гг. в структуре источников финансирования жилищного строительства Российской федерации произошли серьезные изменения. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, то есть в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета – до 15%.

Произошедшее изменение соотношения источников финансирования не только не уменьшило остроту жилищной проблемы, но и привело к ее дальнейшему возрастанию, еще более очевидной стала проблема недооценки значимости социальной направленности жилищной реформы. Для ее решения понадобилась разработка дополнительных мер государственной поддержки определенных социальных групп населения, прежде всего малоимущих граждан, молодых и многодетных семей, а также военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий. На решение этих задач и был направлен ряд разработанных и утвержденных федеральных целевых программ.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Одной из важнейших проблем при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов.

При разработке социальных программ субсидирования необходимо помнить, что любое субсидирование - это небольшие рамочные объемы средств, притом средств всех налогоплательщиков. Именно поэтому так труден выбор реального приложения адресной субсидии (кому, сколько, исходя из каких соображений). Поэтому выбор направления субсидирования - это всегда вопрос политики, который может охватывать политические, социальные, общеэкономические, производственные, финансовые, банковские и другие интересы или поставленные задачи. При этом принцип, формулы, по которым осуществляется субсидирование, несомненно, должны меняться. Но в основном подход к политике субсидирования должен иметь четко обозначенную социальную направленность, особенно это касается тяжелых экономических периодов, когда необходима максимальная поддержка наиболее незащищенных слоев населения.

Естественно, сама организация эффективного субсидирования большой части населения требует значительных средств, хорошей организации и разветвленной инфраструктуры субсидирования. Поэтому непосредственно перед проведением соответствующей программы необходим расчет целесообразности и эффективности субсидирования, то есть расчет стоимости как самих субсидий, так и обслуживания программы, поскольку зачастую эффект от субсидирования может быть значительно ниже стоимости сопровождения программы.

Так, в Германии государство проводит протекционистскую политику в области ипотечного кредитования. Так, гражданину, накопившему до 45% от стоимости будущего жилья, государство предоставляет премию на жилищное строительство. Предусмотрена и система налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере 300 немецких марок для холостых или 600 для женатых, он получает дополнительно 10% от государства. Но при этом важно учесть, что премии предоставляются при условии, что доходы не превышают 27 тыс. немецких марок для холостых и 54 тыс. немецких марок для женатых.

В Израиле с целью повышения доступности ипотечных кредитов ведется новая схема жилищного финансирования под названием « Ключ к машканте» (машканта – ипотечная ссуда). В Израиле разработана система расчета баллов, по результатам которой определяется процентная ставка по ипотечному кредиту. При наборе от 600 до 999 баллов ссуда выдается под «рыночный процент», который утверждается Министерством финансов и не превышает 5,5%.

При наборе от 1000 до 1399 баллов ссуда выдается под 4% годовых. Для остальных групп ссуда состоит из условного подарка и остальной части, выдаваемой под 4% годовых. Расчет количества баллов производится по многим параметрам и на основе учета количества лет, прожитых в Израиле. Вместе с тем, установлен «ограничительный» верхний предел - максимальное количество баллов, которое может быть набрано. Так, для репатрианта-одиночки максимально возможная сумма - 1690 баллов. Дополнительное количество баллов начисляется за каждый месяц службы в армии или на гражданской службе.

В Америке государство может взять на себя обязательства по поручительству ипотечного кредита. В результате заемщик при наличии государственной гарантии имеет возможность получить кредит на выгодных условиях.

В России за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования и с этой целью в 1997 г. создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. На формирование уставного фонда Агентства были направлены средства федерального бюджета. Главной задачей Агентства была определена организация вторичного ипотечного рынка в России. Условия стандартного кредита Агентства: процентная ставка - 15% годовых в руб., срок кредитования - от 1 года, максимальный первоначальный взнос - 70% от стоимости жилья, минимальный первоначальный взнос - 30% от стоимости жилья, ежемесячный платеж - до 50% совокупного дохода заемщика. Региональные операторы выкупают у банков, работающих в рамках федеральной программы по стандартам агентства, закладные, накапливали их и перепродают головной структуре – АИЖК. Оборотный капитал на рефинансирование закладных привлекается с финансового рынка с помощью облигаций обеспеченных государственными гарантиями (всего по стандартам АИЖК выдано 16,7 тыс. ипотечных кредитов, рефинансировано закладных на 6,7 млрд. руб., заключено 70 договоров с региональными операторами на поставку закладных). Анализ деятельности Агентства позволяет сделать вывод, что в России наряду с двухуровневой системой необходимо создать специализированные ссудо-сберегательных кассы.

Предлагается следующее:
  • принять закон о ссудо-сберегательных кассах как специализированных кредитных организациях;
  • государственная поддержка данных учреждений в виде дотации участникам системы накопительных вкладов для приобретения и строительства жилья;
  • государственные гарантии возвратности средств по вкладам физических лиц в ссудо-сберегательных кассах.

Эти меры будут способствовать привлечению средств населения в ипотечную систему.

Жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в народно-хозяйственном механизме и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительство. Большой мультипликативный эффект жилищных инвестиций объясняется тем, что:

- во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики, что ведет к незамедлительному повышению спроса в целом ряде отраслей;

- во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары;

- в-третьих, в результате приобретения жилья решается серьезная социальная проблема.

В результате, направление даже небольших объемов бюджетных ресурсов в сферу ипотечного кредитования станет катализатором инвестиционного процесса.



Диаграмма составлена по данным Российского статистического ежегодника за 2004 г.

(М., 2005).