Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание Глава 19. Подходы к ипотечному кредитованию граждан с невысоким уровнем доходов. Опыт США и других стран 19.2. Жилищное финансирование семей с невысокими доходами в США Акт о реинвестициях в местное сообщество (Community Reinvestment Act) Ответственный орган Акт о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных организаций (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Sou Изменение стандартов андеррайтинга Программа Федеральной жилищной администрации Целевые доступные кредиты Доступные кредитные продукты, предлагаемые кредиторами в рамках своих программ Программы помощи при формировании первоначального взноса Новые институты местного развития Банки местного развития Принадлежащие банкам корпорации местного развития (bank-owned community development corporations) Кредитные союзы по содействию местному развитию (community development credit unions) Фонды кредитования местного развития и фонды кредитования малых предприятий Страхование ипотечных кредитов частными страховыми компаниями

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

Глава 19. Подходы к ипотечному кредитованию
граждан с невысоким уровнем доходов. Опыт США и других стран

19.1. Проблемы жилищного финансирования семей
с невысоким уровнем доходов

Развитие системы жилищного финансирования граждан повлекло за собой необходимость разработки схем кредитования семей, доходов которых недостаточно для получения ипотечных кредитов на обычных рыночных условиях. Во многих странах были разработаны и внедрены программы, предусматривающие комплекс мероприятий, нацеленных на повышение доступности ипотечных кредитов для семей с невысокими доходами. Результатом совершенствования системы жилищного финансирования стало многообразие ипотечных продуктов и программ, предлагаемых семьям с невысокими доходами и позволяющих им улучшить жилищные условия, стать собственниками жилья.

В числе основных форм содействия семьям с невысокими доходами в приобретении жилья с использованием кредитных средств можно назвать:

• предоставление гражданам целевых адресных субсидий на внесение первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
  
• субсидирование процентной ставки при предоставлении ипотечного кредита;
  
• применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита;
  
• повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга;
  
• установление меньшего размера первоначального взноса, более высокого соотношения LTV;
  
• стимулирование банковских и кредитных организаций в предоставлении кредитов семьям с невысокими доходами, соответствующими определенным требованиям, предъявляемым к уровню доходов семьи;
  
• страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании (в целях снижения цены ипотечного кредита, уменьшения первоначального взноса);
  
• создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с невысокими доходами.
  

Далее мы рассмотрим опыт некоторых стран, как экономически развитых (США, Скандинавские страны), так и развивающихся (Чили, Индия, Мексика), в области реализации программ, обеспечивающих повышение доступности ипотечных кредитов для семей, имеющих доходы, уровень которых недостаточен для получения ипотечного кредита на стандартных условиях.

19.2. Жилищное финансирование семей с невысокими доходами в США¹⁴⁷

Система ипотечного кредитования в США в 1990-е гг. претерпела существенные изменения. Это проявилось прежде всего в том, что участники рынка ипотечного кредитования: кредиторы, страховые компании, кондуиты вторичного ипотечного рынка, правительственные агентства – много внимания уделили развитию услуг для семей с низкими и умеренными доходами. Результатом нововведений стало разнообразие ипотечных продуктов и программ, которые могут выбрать семьи с невысоким уровнем доходов, и, следовательно, возможность для большинства американских семей стать собственниками жилья.

На это нацелено федеральное законодательство. В особенности воздействие на кредиторов оказывают такие законодательные акты, как Акт о реинвестициях в местное сообщество (Community Reinvestment Act – CRA) и Акт о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных организаций (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act – FHEFSSA). Они вынуждают банки, а также поддерживаемые правительством организации (в частности, «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак») предпринимать более активные шаги по обслуживанию семей с низкими и умеренными доходами.


Акт о реинвестициях в местное сообщество (Community Reinvestment Act)

Акт о реинвестициях в местное сообщество (далее – Акт о реинвестициях), принятый в 1977 г., обязывает кредитные организации, регулируемые федеральным законодательством (любые банки штатов, как входящие, так и не входящие в Федеральную резервную систему (Federal Reserve System), национальные банки и сберегательные ассоциации, за исключением очень мелких), удовлетворять потребности местных сообществ в кредитных ресурсах на территории, на которой зарегистрированы их уставы, стимулирует кредиторов предоставлять ипотечные кредиты семьям с низкими и умеренными доходами, работать в бедных районах. Кроме того, кредиторы, подпадающие под действие Акта о реинвестициях, проходят периодические проверки на соблюдение требований этого закона.

Контроль за соблюдением требований Акта о реинвестициях осуществляют совет управляющих Федеральной резервной системой (Board of Governors of Federal Reserve System), Федеральная корпорация страхования депозитов (Federal Deposit Insurance Corporation), Контролер денежного обращения (Controller of the Currency), Управление надзора за сберегательными учреждениями (Office of Thrift Supervision).


Таблица 19.1. Организация контроля за соблюдением требований Акта о реинвестициях

Ответственный орган	Вид контролируемой организации
Совет управляющих Федеральной резервной системой	Зарегистрированные банки штатов, входящие в Федеральную резервную систему
Федеральная корпорация страхования депозитов	Не входящие в Федеральную резервную систему зарегистрированные банки штатов и сберегательные банки, депозиты которых застрахованы корпорацией
Контролер денежного обращения	Национальные банки
Управление надзора за сберегательными учреждениями	Сберегательные ассоциации и ссудосберегательные компании

Каждый из этих органов обязан:

• использовать свои контрольные полномочия, чтобы стимулировать финансовые учреждения удовлетворять кредитные потребности местного сообщества надежным и разумным образом;
  
• проверять деятельность учреждений с точки зрения удовлетворения кредитных потребностей всего местного сообщества;
  
• проверять деятельность учреждения при рассмотрении заявлений на регистрацию устава, при страховании депозитов, открытии отделения или иной депозитной организации, перемещении, слиянии или приобретении офиса.
  

Оценка банков с точки зрения их участия в программе финансирования семей с невысоким уровнем доходов осуществляется на основе трех тестов: 1) кредитного теста, 2) инвестиционного теста и 3) теста по обслуживанию (по предоставляемым услугам).

Кредитный тест показывает объем кредитов, предоставляемых семьям с низкими и умеренными доходами, в общем объеме кредитных операций. Кроме того, оценивается увеличение предложения заемщикам новых кредитных продуктов с гибкими стандартами андеррайтинга, которые соответствуют платежеспособности семей с низкими и умеренными доходами (меньшая сумма первоначального взноса, возможность использования различных источников средств для оплаты расходов на оформление сделки).

Инвестиционный тест оценивает инвестиционную активность кредитных организаций на территории регистрации. Изучается инвестиционный портфель кредитора и объем инвестиций, произведенных им на территории регистрации, а также степень влияния инвестиций на интересы граждан с низкими и умеренными доходами и на развитие территории, где они проживают.

Тест по обслуживанию позволяет оценить кредиторов с точки зрения объема, качества и доступности для клиентов широкого спектра услуг.

Как показано в табл. 19.2, ранг по каждой категории варьируется от высшего (выдающегося) до совсем неудовлетворительного. В соответствии с принятыми правилами кредитор получает определенное количество баллов по каждому тесту. При этом наибольшее количество баллов присваивается по кредитному тесту, поэтому он является определяющим при установлении общего ранга кредитной организации в соответствии с требованиями Акта о реинвестициях.


Таблица 19.2. Баллы, присваиваемые в соответствии с оценками Акта о реинвестициях

Ранг	Кредитование	Инвестирование	Обслуживание
Высший	12	6	6
Достаточно хороший	9	4	4
Малоудовлетворительный	6	3	3
Свидетельствующий о необходимости улучшения	3	1	1
Совсем неудовлетворительный	0	0	0

Организациям, которые получают 20 и более баллов, присваивается высший ранг, при количестве баллов между 11 и 19 – удовлетворительный. Если количество баллов колеблется между 5 и 10, это означает, что необходимы улучшения, меньше 5 баллов   кредитор не соответствует условиям Акта о реинвестициях, налицо значительные нарушения требований этого закона.

Итоговый ранг в значительной степени зависит от возможностей кредитора предоставлять кредиты семьям с низкими и умеренными доходами, работать в районах с преобладающей долей населения с невысокими доходами и применять гибкий андеррайтинг в целях расширения круга заемщиков, удовлетворяющих кредитора с точки зрения платежеспособности.

Существуют различные мнения по поводу эффективности Акта о реинвестициях¹⁴⁸. Одни исследователи считают, что эта система в значительной степени способствовала развитию кредитования домохозяйств с невысокими доходами. По мнению других, у нее недостаточно рычагов влияния на объемы кредитования таких домохозяйств.

При оценке результатов воздействия Акта о реинвестициях на развитие ипотечного кредитования семей с различным уровнем доходов важно иметь в виду, что ипотечные банки, которые предоставляют более 50% всех ипотечных жилищных кредитов, в том числе и семьям с невысокими доходами, не являются объектом регулирования Акта о реинвестициях. Поэтому трудно считать повышение доли собственников жилья среди семей с невысокими доходами заслугой только данного закона. Конкретные цифры показывают, что кредиторы, не регулируемые Актом о реинвестициях, предоставляют больше кредитов малодоходным покупателям жилья. В то же время кредиторы, регулируемые этим законом, предоставляют много жилищных кредитов, не относящихся к области кредитования семей с низкими и умеренными доходами. Часто Акт о реинвестициях не оказывает определяющего мотивирующего воздействия на кредиторов. Некоторые критики данного закона аргументируют свою точку зрения тем, что условия, принуждающие кредиторов работать на рынке кредитов, предоставляемых малодоходным группам населения, невыгодны для них.

Для оценки влияния Акта о реинвестициях на банки Федеральная резервная система опросила 500 крупных коммерческих кредиторов. Каждого респондента попросили оценить затраты, связанные с кредитованием в соответствии с требованиями Акта о реинвестициях. По мнению 82% опрошенных, данное кредитование прибыльно, однако менее выгодно, чем обычное рыночное кредитование, из-за высоких кредитных потерь и низкой цены кредита для семей с невысокими доходами.


Акт о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных организаций (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act)

Акт о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных организаций (далее – Акт о финансовой безопасности) был принят в 1992 г. Его целью было оказать воздействие на «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак», побуждая их обслуживать как отдельные семьи с низкими и умеренными доходами, так и целые районы с населением, имеющим невысокие доходы.

Акт о финансовой безопасности содержит три основных положения:

• меры по увеличению количества кредитов, предоставляемых заемщикам с невысокими доходами, проживающим в районах с преобладанием бедного населения;
  
• мандат об осуществлении деятельности в области доступных кредитов;
  
• запрещение дискриминации при предоставлении кредитов по признаку расовой принадлежности, гендерному критерию и т.п.
  

Кредиторы и поддерживаемые правительством организации в соответствии с этим актом адаптируют свой бизнес для работы с семьями, имеющими невысокий уровень доходов. Они меняют подходы к андеррайтингу, инициируют новые кредитные программы и формируют партнерские отношения с организациями и группами, связанными с низкодоходным рынком.

Акт о финансовой безопасности требует от «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» выполнения плановых процентных показателей, установленных Департаментом жилья и городского развития (Housing and Urban Development Department). Действующий в настоящее время показатель был принят в 1995 г. и требует, чтобы поддерживаемые правительством организации приобретали 42% кредитов, выданных покупателям жилья с низкими и умеренными доходами. К 2003 г. планировалось довести этот показатель до 50%. Многие кредиторы уверены, что предоставление ипотечных кредитов на этом недооцененном рынке надежно и прибыльно. Они считают, что будущий ипотечный рынок потребует увеличения кредитования семей с низкими и умеренными доходами.

Важными результатами Акта о финансовой безопасности являются:

• введение «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» в 1990-х гг. более гибких стандартов кредитования, которые позволили кредиторам обслуживать заемщиков с невысокими доходами;
  
• допущение кредитных программ, которые предусматривают для ряда заемщиков более гибкий андеррайтинг, чем по стандартным рыночным кредитам; часть этих кредитов продается правительственным операторам вторичного рынка, часть остается в портфеле кредитора, некоторые заемщики также получают субсидии на первоначальный взнос и на затраты, связанные с заключением сделки;
  
• создание новых институтов, включая различные финансовые институты муниципального развития, которые делают более доступным приобретение жилья для семей с невысокими доходами.
  

Эти подходы используются в рамках общей системы жилищного финансирования в США и не всегда могут быть применимы в других зарубежных системах, в другой правовой, политической и экономической среде.

Особенностью американского рынка является то, что большинство ипотечных кредиторов получают прибыль от платежей за предоставление и обслуживание кредитов, а не от разницы между стоимостью средств и доходами в виде платежей по кредитам. Эти кредиторы существуют благодаря развитому вторичному рынку ипотечных кредитов, на котором доминируют «Фэнни Мэй», «Фрэдди Мак», «Джинни Мэй». Первые две компании (частные) являются прибыльными благодаря определенным мерам, снижающим их издержки. «Джинни Мэй» напрямую связана с Казначейством США. В каждом случае федеральное правительство участвует во вторичном рынке ипотечных кредитов, помогает его развитию.

Программа Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration) предусматривает, что федеральное правительство осуществляет ипотечное страхование (страхование кредитных рисков при ипотечном кредитовании) для определенных категорий заемщиков, многие из которых имеют невысокие доходы либо относительно плохую (бедную) кредитную историю.

Таким образом, система жилищного финансирования в США характеризуется сильным партнерством между государственным и частным сектором, которое помогает повышать ликвидность ипотечного кредитования.


Изменение стандартов андеррайтинга

Поскольку «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» покупают много ипотечных кредитов, именно их стандарты по андеррайтингу стали общими. Начиная с 1992 г. обе компании произвели в этих стандартах существенные изменения. Теперь разрешено предоставлять кредиты с 95% LTV (вместо 90%), допустимым также стало соотношение платежа к доходу на уровне 28% и общей задолженности к доходу – на уровне 36%, вместо прежних 25 и 28% соответственно. Более того, покупаются кредиты, предоставленные заемщикам, не имеющим кредитной истории либо имеющим не очень хорошую кредитную историю. Даже несмотря на некоторые нарушения платежей, заемщики могут быть квалифицированы как соответствующие стандартам ипотеки, если у них есть компенсирующие факторы. Все это облегчает заемщикам с невысокими доходами возможность получения стандартных рыночных кредитов.

Основные изменения правил андеррайтинга, осуществленные «Фэнни Мэй» в 1993―1997 гг., состоят в следующем:

1) разъяснено, что некоторые кредиты с высокими соотношениями могут быть приемлемыми, особенно если кредитная история заявителя показывает, что его арендные платежи равны или не превышают размера месячного платежа по ипотеке;

2) в состав доходов заемщика, учитываемых при проведении андеррайтинга, разрешено включать доходы от неполной занятости;

3) снижены требования к заемщикам, проживающим в многофункциональных объектах и жилых домах, используемых также в коммерческих целях.

Поскольку особое значение придается стабильности доходов заемщика, разрешается также более гибко подходить к оценке доходов и допускать сопутствующие кредиты как источник дополнительных средств заемщика. Кроме того, стали применяться кредитные оценки и автоматизированный андеррайтинг для ускорения и удешевления этого процесса.

Кредитная оценка, осуществляемая кредитным бюро,   это комплексная оценка кредитной дисциплины заемщика, т.е. того, как он выполнял свои кредитные обязательства ранее, а также вероятности погашения им кредита. Кредитная оценка осуществляется на основе кредитной информации, содержащейся в кредитных бюро, и с помощью определенной системы показателей характеризует относительный кредитный риск потенциального заемщика.

В соответствии с применяемыми «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» стандартами андеррайтинга для заемщиков с невысоким уровнем доходов не устанавливается минимальная кредитная оценка. Более того, кредитное решение не должно приниматься только на основе кредитной оценки заемщика, андеррайтеру следует учитывать компенсирующие факторы, такие как наличие первоначального взноса, дисциплина арендных платежей и т.д. В 1997 г. около 80% кредитов было предоставлено заемщикам, которые имели кредитную оценку свыше 660, что считается нормальным уровнем при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита.

Аналитики обнаружили тесную статистическую взаимосвязь между кредитными оценками и выполнением ипотечных обязательств. Так, в 1997 г. около 20% кредитов, выданных с кредитной оценкой менее 580, имели по крайней мере один пропущенный платеж в течение 6 месяцев и только 0,45% кредитов с оценкой свыше 720 имели за то же время задержку платежа.

Итак, кредиторы могут дать кредит заемщику с низкой кредитной оценкой или не имеющему кредитной истории, применив другие способы оценки кредитоспособности заявителя (изучаются арендные платежи, различные виды потребительских обязательств, потребительские кредиты, кредитные карты и др.). Эти кредиты могут быть проданы операторам вторичного рынка ипотечных кредитов.

Автоматизированная оценка платежеспособности заемщика (автоматизированный андеррайтинг) строится на базе статистической модели и основана на взаимосвязи выполнения кредитных обязательств и стандартов андеррайтинга. Такая система оценивает заемщика значительно быстрее, чем индивидуальный андеррайтер. Автоматизация позволяет сократить затраты на выдачу кредита примерно на $ 400 на каждого заемщика. Увеличивается также количество заявителей, которых можно оценить с помощью данной системы.


Программа Федеральной жилищной администрации

В 1934 г. федеральным правительством в лице Федеральной жилищной администрации (ФЖА, Federal Housing Administration) была начата реализация программы ипотечного страхования в ответ на кризис рынка ипотечного кредитования в результате Великой депрессии. Вскоре после окончания Второй мировой войны услуги по ипотечному страхованию начала оказывать Администрация по делам ветеранов (Veterans Administration). Первоначально ФЖА страховала только ипотечные кредиты, которые удовлетворяли определенным требованиям, касавшимся стандартов андеррайтинга и оценки недвижимости, суммы кредита и условий кредитования. Это оказало огромное воздействие на ипотечный бизнес. До начала программы ФЖА заемщики обычно делали первоначальный взнос в размере 50%. В соответствии с правилами программы страхованию подлежали принципиально другие кредиты, имеющие длительный срок погашения, самоамортизирующиеся. Поскольку ФЖА защищала кредиторов от возможных убытков по кредитам, принятые в программе ФЖА стандарты вскоре получили широкое распространение среди кредиторов, что ускорило процесс стандартизации кредитных продуктов.

В настоящее время плата (премия) по ипотечному страхованию ФЖА составляет 1,5% от суммы кредита на момент выдачи. ФЖА не вправе страховать кредиты, превышающие установленные лимиты.

Некоторые стандарты андеррайтинга ФЖА:

• максимальный показатель LTV около 97%, колеблется в зависимости от объема продаж и территории;
  
• требования к наличным средствам: заемщик оплачивает 3% цены приобретаемого жилья (эти средства могут быть использованы для оплаты расходов на совершение сделки);
  
• ежемесячный платеж по кредиту/месячный доход (“Front-End Ratio”) ― 29%;
  
• ежемесячные долгосрочные платежные обязательства/месячный доход (“Back-End Ratio”) ― 41%;
  

• минимальная кредитная оценка не устанавливается.
  

Застрахованные правительством кредиты составляют относительно небольшую часть рынка ипотечных жилищных кредитов в США. В 1997 г. федеральным правительством было застраховано только 7,6% от огромного числа кредитов, выданных на приобретение жилья. Однако именно эти кредиты скорее всего были выданы представителям национальных меньшинств или гражданам с низкими и умеренными доходами. В 1998 г. кредиты, приходившиеся на долю заемщиков афро-американского и испанского происхождения, составили 26% от всех кредитов, обеспечиваемых правительством США.

ФЖА использует гибкие стандарты андеррайтинга: заемщики могут получить кредит с более высоким соотношением LTV или общих платежных обязательств и доходов заемщика. Используемые ФЖА критерии кредитоспособности также отличаются большей либеральностью, поэтому кредит может быть предоставлен заемщикам, получившим менее высокую оценку и имеющим в целом более бедную кредитную историю.


Целевые доступные кредиты

Это кредиты, ориентированные на заемщиков с низким уровнем доходов или тех, кто приобретает жилье в определенных районах (к примеру, на территориях с преобладанием населения с низкими и умеренными доходами).

«Фэнни Мэй» имеет две муниципальные программы кредитования   адресную программу для покупателей жилья и «FannieNeighbors». Обе они нацелены на то, чтобы сделать кредиты доступными для домохозяйств с низкими и умеренными доходами. Первая программа использует доход заемщика в качестве квалификационного критерия участия в программе. Вторая в качестве такого критерия применяет местоположение приобретаемого жилья (объекта залога).

Кредиты в рамках адресной программы для покупателей жилья предоставляются, как правило, заемщикам, медианный доход¹⁴⁹ которых не превышает 100% медианного дохода на данной территории¹⁵⁰, установленного Департаментом жилья и городского развития. В программе «FannieNeighbors» уровень доходов определяющим квалификационным критерием не является. Кредиты предоставляются под залог ликвидной недвижимости, расположенной в центральных частях города и на территориях с преобладанием населения с низкими и умеренными доходами в границах, устанавливаемых «Фэнни Мэй».

В соответствии с этими программами возможен выбор из трех вариантов первоначального взноса:

• обычный первоначальный взнос – минимум 5% от продажной цены   должен быть осуществлен за счет собственных средств заемщика;
  
• заемщик должен внести 5% от продажной цены, причем 3% должны составлять его собственные средства, а оставшиеся 2% могут быть обеспечены за счет таких источников, как подаренные средства или средства правительственных программ;
  
• минимальный первоначальный взнос составляет 3% и должен быть осуществлен за счет собственных средств заемщика.
  

«Фэнни Мэй» допускает более высокое соотношение обязательств и дохода для заемщиков, участвующих в программах доступных кредитов, поскольку покупатели жилья с низкими и умеренными доходами часто готовы направлять большую долю своих доходов на погашение долга, особенно жилищного. Единственным исключением является вариант с 3% первоначального взноса   в целях предотвращения повышения совокупного риска. В этом случае требуется такое же отношение обязательств к доходу, как и при обычных кредитах.

В соответствии с принятыми стандартами «Фэнни Мэй» может применять нестандартный кредитный отчет для заемщиков программ доступных кредитов. Эти кредитные отчеты рассматривают платежную историю заемщика на основе обязательств, которые обычно не включаются в стандартный кредитный отчет (арендная плата, оплата жилья и коммунальных услуг, платежи по страхованию, медицинские счета, плата за обучение в школе, оплата детского сада, счетов местных магазинов). Это так называемая нестандартная кредитная история. Она может быть использована вместо или в дополнение к традиционной кредитной истории, полученной от соответствующих кредитных бюро.

«Фрэдди Мак» реализует программу доступного кредитования, включающую три программы («Affordable Gold 5», «Affordable Gold 3/2», «Affordable Gold 97»), которые допускают LTV на уровне 95–97%. Первоначальный взнос в размере 3–5% должен быть внесен целиком за счет собственных средств заемщика. Доля всех долговых обязательств в месячном доходе может составлять от 38 до 40%.

Кроме того, программа доступных кредитов «Фрэдди Мак» включает программы «Home Works» («Домашние работы») и «Neighbor Works» («Работы в районе»). Эти продукты введены для координации с другими программами, обеспечивающими жильем домохозяйства с низкими и умеренными доходами. Программа «Home Works» нацелена, например, на использование фондов федеральной партнерской программы жилищного инвестирования, реализуемой местными жилищными агентствами. Эти средства доступны для кредиторов, заключивших соглашение с «Фрэдди Мак». Кредиты программы «Home Works» используются для реконструкции или приобретения собственного односемейного дома. Максимальный LTV равен 97%, первоначальный взнос в размере 3% должен быть осуществлен за счет собственных средств заемщика. В программе имеют право участвовать заемщики, доходы которых не выше, чем средний доход в данном районе. Для некоторых районов (где реализуются программы муниципального развития) этот лимит может быть увеличен. Максимальная доля жилищных затрат в доходе заемщика не устанавливается, а доля ежемесячных долговых обязательств должна составлять от 38 до 40%.


Доступные кредитные продукты, предлагаемые кредиторами в рамках своих программ

Некоторые кредиторы предлагают целевые доступные ипотечные кредиты, требования андеррайтинга по которым даже более гибкие, чем допускают «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» в своих программах. В большинстве случаев кредиторы следуют Акту о реинвестициях в местное сообщество. Предлагаемые ими программы в основном нацелены на заемщиков, имеющих доходы менее 80% от медианных доходов по району или приобретающих жилье там, где средние доходы составляют менее 80% от медианных доходов по району.

Основными чертами доступных ипотечных кредитных продуктов являются:

• высокие допустимые нормативы LTV и соотношения платежей и дохода;
  
• более гибкий подход к источникам первоначального взноса;
  
• более либеральные стандарты андеррайтинга.
  

Для таких кредитов максимальный показатель LTV может достигать 97%, доля ежемесячного платежа по кредиту в месячном доходе – 33%, а доля ежемесячных совокупных долговых обязательств – 42%. При андеррайтинге банки нередко допускают минимальную кредитную оценку заемщика на уровне 580 баллов.

Эти кредиты обычно выдаются по ставке процента ниже рыночной, что делает их более доступными и привлекательными для семей с низкими и умеренными доходами. Кроме того, эти кредиты часто предусматривают получение заемщиком дополнительной субсидии от муниципальных органов, консультаций по приобретению жилья, а также отмену требования о страховании ипотечных кредитов с высоким уровнем LTV.

Частные кредиторы могут отказаться от права на получение страхового вознаграждения. Это делает кредиты более доступными для заемщиков с низкими доходами, поскольку ипотечное страхование в среднем стоит 50 базисных пунктов в год ($ 500 при кредите на сумму $ 100 000).


Программы помощи при формировании первоначального взноса

Эти программы направлены на повышение доступности кредитов для семей с низкими доходами при приобретении жилья и получении ипотечного кредита и предполагают предоставление субсидии или кредита на первоначальный взнос. В ряде программ заемщики делают первоначальный взнос, средства на который они могут получить за счет кредитов. В некоторых случаях, предоставляя кредиты для первоначального взноса, кредиторы разрешают заемщикам не возвращать кредит, если те будут проживать в приобретенном жилье не менее установленного срока. Данные программы снижают сумму наличных средств, которую заемщик должен иметь при покупке жилья. Однако сумма месячного платежа по кредиту на оплату первоначального взноса учитывается при расчете соотношения общих долговых обязательств и доходов заемщика. Поэтому, если помощь по оплате первоначального взноса предоставляется в форме кредита, снижается доступная для заемщика сумма кредита на приобретение жилья.

Примером помощи при формировании первоначального взноса служит программа, реализуемая администрацией города Хартфорда (штат Коннектикут) совместно с «Фэнни Мэй» и частными кредиторами. В соответствии с условиями программы семьи могут получить беспроцентный бюджетный кредит до 7% стоимости приобретаемого жилья, причем заемщик может не возвращать этот кредит при условии проживания в приобретенном жилье в течение не менее 5 лет. Кроме того, заемщик должен внести за счет собственных средств первоначальный взнос в сумме 3% стоимости жилья.

Следует заметить, что во многих случаях средства, используемые в программах субсидирования первоначального взноса, предоставляет федеральное правительство в рамках жилищной программы. Кроме того, 12 федеральных банков жилищного кредитования в США также предоставляют фонды для программ содействия в улучшении жилищных условий семьям с невысоким уровнем доходов. Эти программы предполагают предоставление кредита по рыночным процентным ставкам.

Типичным примером такой помощи является программа Федерального банка жилищного кредитования в Чикаго. Покупатели жилья с доходами ниже 80% от медианных по району могут получить $ 3000, чтобы сделать первоначальный взнос, покрыть затраты, осуществить предварительные платежи при переселении, заключить сделки купли-продажи. Банк не требует возвращения бюджетного кредита, если заемщик остается собственником приобретаемого жилья в течение более 5 лет. Если по истечении этого срока он переедет в другой дом, то долг придется возвращать (пропорциональными платежами).

Другие бюджетные программы предоставляют заемщику средства на оплату первоначального взноса в суммах, соответствующих размерам сделанных им накоплений. Целью таких программ является повышение стимулов для семей с низкими доходами делать сбережения для накопления суммы первоначального взноса.


Новые институты местного развития

В США создан ряд новых институтов в области жилищного финансирования   финансовые организации по развитию местных сообществ (community development financial institutions). Их средства часто формируются за счет правительственных программ, банков, религиозных организаций, местного бизнеса и частных лиц. Финансовые организации по развитию местных сообществ представлены кредиторами нескольких типов. Из них можно выделить пять основных: банки местного развития, принадлежащие банкам корпорации местного развития, кредитные союзы по содействию местному развитию, фонды кредитования местного развития, фонды кредитования малых предприятий. Все эти организации созданы для удовлетворения кредитных потребностей семей с низкими доходами.

Банки местного развития имеют умеренные активы и не в состоянии предоставлять значительные объемы кредитов. Они держат счета с относительно небольшими депозитами, что увеличивает средние административные затраты на вкладчика. Банки предоставляют широкий круг услуг для потребителей, в том числе ломбардные кредиты, платежные карточки.

Принадлежащие банкам корпорации местного развития (bank-owned community development corporations) являются организациями, капитализированными крупными коммерческими банками для предоставления средств территориям проживания граждан с низким уровнем доходов. Эти организации, в отличие от банков местного развития, не предоставляют потребителям всего спектра финансовых услуг. Сфера деятельности корпораций местного (муниципального) развития   улучшение качества жизни в городских районах, где проживают семьи с низким уровнем доходов. Эти корпорации играют значительную роль на рынках городской недвижимости, участвуют в коммерческом развитии районов, предоставляют займы на развитие бизнеса. В области жилищного строительства они ориентируются на арендное доступное жилье, а также на строительство частных домов   примерно 22% домов в городах построено при участии корпораций муниципального развития. Они также реализуют образовательные программы для покупателей жилья: объясняют, как стать собственником жилья, обучают навыкам финансового менеджмента.

Кредитные союзы по содействию местному развитию (community development credit unions) сходны с банками местного развития. Они являются депозитными институтами, которые обеспечивают развитие местных сообществ путем кредитования в определенных районах целевых групп населения. Первоначальные затраты, связанные с созданием кредитного союза, меньше, чем при формировании банка муниципального развития. От вновь созданных кредитных союзов не требуется уплаты сбора регулирующему органу. Более того, для них не установлены обязательные требования к минимальному размеру акционерного капитала. Необходимо только представить доказательства наличия достаточного количества заинтересованных потенциальных членов и взять обязательство привлечь определенное количество членов за определенный срок. Обычно, если набирается 500 потенциальных членов, заявления на регистрацию кредитного союза одобряются. Создаются кредитные союзы для удовлетворения кредитных потребностей своих членов, которые должны соответствовать определенным характеристикам, например проживать в определенном районе, работать в данной компании или в правительственном органе.

Фонды кредитования местного развития и фонды кредитования малых предприятий не предоставляют ипотечные кредиты семьям с низкими доходами. Они оказывают поддержку новому бизнесу, финансируют жилищное строительство и другие проекты, нацеленные на экономическое развитие, в частности осуществляется финансирование малых предприятий и индивидуальных предпринимателей.


Страхование ипотечных кредитов частными страховыми компаниями

Для заемщиков с низкими доходами одним из главных препятствий к получению ипотечного кредита на приобретение жилья является отсутствие собственных средств на оплату первоначального взноса. Страхование ипотечных кредитов частными страховыми компаниями (частное ипотечное страхование) позволяет снизить уровень требований к размеру первоначального взноса (уменьшить его или даже вообще исключить). Страхуются обычно кредиты с низким первоначальным взносом в целях минимизации связанных с их предоставлением рисков для кредитора.

Так, кредиторы требуют, чтобы было осуществлено частное ипотечное страхование любого кредита с LTV выше 80%. С увеличением LTV увеличивается уровень рисков, связанных с этим кредитом, и, соответственно, стоимость страховки. Начальный и ежемесячные платежи осуществляет заемщик, и сумма платежа по страховке обычно включается в общий платеж, который он перечисляет кредитору. После выплаты залогодателем основной суммы долга или при увеличении стоимости заложенного имущества до уровня, при котором LTV становится менее 78%, заемщик вправе расторгнуть договор страхования. Таким образом, частное ипотечное страхование выступает в качестве страховой защиты кредитора в случае непогашения кредита заемщиком. Если возникает подобная ситуация, страховая компания выплачивает кредитору определенную часть невыплаченной суммы основного долга (обычно 20―30%) или даже полную сумму долга, приобретая при этом права собственности на имущество¹⁵¹.

За последние 20 лет значительно выросли объемы частного ипотечного страхования. В 2005 г. частные ипотечные компании имели действующих страховок на общую сумму в $ 615 млрд¹⁵². Развиваясь, ипотечные страховые компании стремились расширить свою деятельность именно за счет обслуживания заемщиков с низкими и умеренными доходами, предлагая им различные варианты страхования ипотечных кредитов.

Однако способность частного ипотечного страхования удовлетворить потребности заемщиков с низкими доходами не очевидна. Действительно, страховка позволяет заемщикам, имеющим небольшие накопления, получить ипотечный кредит. Однако ежемесячные страховые взносы могут увеличить общую сумму платежа (по сравнению с доходом заемщика) до уровня, не соответствующего требованиям андеррайтинга и платежеспособности заемщика. Именно поэтому отдельные кредитные продукты из тех, что банки предлагают заемщикам с невысоким уровнем доходов, не требуют страхования. Банки идут на это либо в результате конкуренции с другими банками, либо движимые стремлением привлечь как можно больше заемщиков с низкими доходами и поэтому снижают для таких клиентов размер платежей. Однако такие кредиты остаются в портфеле банков-кредиторов, поскольку их трудно продать на вторичном рынке.

Ипотечная финансовая система США сделала большой шаг по пути удовлетворения потребностей семей с низкими и умеренными доходами. Выдача ипотечных кредитов таким заемщикам требует определенных затрат, которые важно сопоставить с возникающими рисками и прибыльностью от кредитования. В целом, вероятность просрочки платежей в этом случае выше, чем у заемщиков с более высоким уровнем доходов, что, впрочем, не означает, что такие кредиты менее выгодны для кредитора. Во-первых, ипотечные кредиты, выдаваемые в рамках программы повышения доступности кредитов, имеют тенденцию к более медленному досрочному погашению. Заемщики часто получают кредит по заниженной по сравнению с рыночным уровнем процентной ставке и отличаются меньшей мобильностью, что снижает вероятность рефинансирования или досрочной выплаты при переезде в другое место. Во-вторых, было установлено, что заемщики с более низкими доходами часто ликвидируют задолженность быстрее, чем другие заемщики, т.е. вероятность того, что просрочка платежа закончится непогашением кредита, меньше.

В процессе экспериментов кредиторы пришли к пониманию того, что новые ипотечные продукты позволяют выдавать кредиты заемщикам с невысоким уровнем доходов без ущерба для прибыли. Некоторые из таких кредитов выдаются новыми финансовыми организациями, которые предоставляют кредиты на территориях, слабо охваченных услугами традиционных финансовых организаций. Зачастую эти новые компании лучше понимают местные условия и способны провести персонифицированный андеррайтинг, необходимый для рассмотрения заявлений на получение кредита от нетрадиционных заемщиков.

Подобные инновации, разумеется, важны. Однако новые финансовые организации занимают лишь весьма незначительную часть системы ипотечного финансирования в США. Существенное повышение числа собственников жилья среди граждан с низкими и умеренными доходами является в первую очередь результатом деятельности традиционных кредитных организаций, которые внедряют новые формы работы и предлагают заемщикам более гибкие кредитные продукты, чем, скажем, всего десять лет назад. Теперь целевые категории заемщиков могут получить ипотечный кредит на сумму, равную стоимости приобретаемого жилья. Многие программы кредитования не требуют страхования ипотечных кредитов.

Кроме того, были несколько изменены стандарты андеррайтинга традиционных ипотечных кредитов: теперь «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» приобретают ипотечные кредиты, выданные на условиях более низкого первоначального взноса и более высокого соотношения суммы платежа по кредиту и доходов заемщика. Ипотечные кредиты, застрахованные ФЖА, выдаются на еще более гибких условиях, обеспечивая стабильное обслуживание большого числа заемщиков с низкими или умеренными доходами, а также представителей национальных меньшинств.

Такая «тихая революция» в кредитной индустрии произошла под влиянием законодательных норм: Акта о реинвестициях в местное сообщество и Акта о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных предприятий. Причем изменения носят устойчивый характер, поскольку многие кредиторы рассматривают кредитование заемщиков с низкими и умеренными доходами как прибыльную и необходимую часть своей повседневной деятельности. Вышеназванные законодательные акты переориентировали кредиторов на разработку новых программ по обслуживанию целевых групп населения, показав, что адресные кредиты могут приносить хоть и небольшую, но прибыль. Так, эффективным способом снижения суммы наличных средств, необходимых для приобретения жилья, являются программы помощи по оплате первоначального взноса, позволяющие избежать страхования ипотечных кредитов как дополнительного компонента месячного платежа заемщика.