Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание Личное страхование заемщика Имущественное страхование 21.2. Требования к страховой программе 21.3. Отбор страховых компаний для участия в ипотечной программе

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

Личное страхование заемщика

Страхование имущественных интересов, связанных с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика, называется личным страхованием.

Личное страхование включает страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. В качестве дополнительного обеспечения банк может потребовать страхования жизни и трудоспособности не только заемщика, но и созаемщика. Страховыми случаями являются следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами:

• смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;
  
• частичная или полная утрата трудоспособности (получение статуса инвалидности) в результате несчастного случая на производстве и в быту, произошедшего в период действия договора страхования;
  
• временная нетрудоспособность (свыше 30 календарных дней), возникшая в результате несчастного случая на производстве и в быту.
  

Имущественное страхование

Страхование имущественных интересов, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, называется имущественным страхованием.

Первым объектом имущественного страхования является жилое помещение, выступающее обеспечением долгосрочного ипотечного кредита. Страхованию подлежат несущие и ненесущие стены и перегородки квартиры; двери и окна; электропроводка, трубопроводы и сантехника; внутренняя отделка квартиры. Договор страхования должен покрывать следующие риски:

• пожар;
  
• взрыв газа, используемого в бытовых целях;
  
• взрыв паровых котлов;
  
• повреждения имущества водой вследствие аварии водопроводных, канализационных, отопительных систем, проникновения воды из соседних помещений;
  
• противоправные действия третьих лиц, приведшие к уничтожению или повреждению имущества;
  
• стихийные бедствия (ливень, град, носящие особо опасный характер и необычные для данной местности; наводнение, землетрясение, оседание грунта, ураган, смерч, удар молнии и т.п.);
  
• падение летательных аппаратов и их обломков.
  

Страховой случай признается, если названные выше события происходят в период действия договора страхования и приводят к повреждению предмета ипотеки.

Второй вид имущественного страхования — титульное страхование (страхование титула), т.е. страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности. Этот вид страхования нацелен на страховую защиту права собственности заемщика от возможных притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после регистрации права собственности на предмет страхования.

Предметом страхования является недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения. Страховой защитой обеспечиваются следующие риски:

• признание сделки недействительной в результате ее совершения;
  
• истребование предмета страхования из владения.
  

Страховщик осуществляет выплату в том случае, если через суд доказывается незаконность сделки, осуществленной с квартирой. По данному виду страхования страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки (даже если это случится после окончания срока страхования), если судебный иск был подан в период действия договора страхования.

Страхование титула собственности предлагается, как правило, в рамках банковских программ ипотечного кредитования.

Все большее распространение получает комплексное ипотечное страхование, включающее личное страхование, страхование квартиры от риска потери имущества и утраты прав собственности.


21.2. Требования к страховой программе

Страховая программа, реализуемая при ипотечном кредитовании, призвана обеспечивать снижение кредитного риска, защищать интересы банка и рыночных инвесторов. Существует ряд характерных черт, которым должна соответствовать система страхования, применяемая в ипотечных программах.

В целях защиты интересов кредитора в ситуациях возникновения страховых случаев первым выгодоприобретателем по личному и имущественному страхованию является банк, предоставивший ипотечный кредит на приобретение жилья. В договоре страхования особо оговаривается, что заемщик не может в одностороннем порядке менять условия страхования, в том числе первого выгодоприобретателя, которым является банк.

При страховании жизни применяются следующие варианты предотвращения нарушения прав банка как первого выгодоприобретателя:

• заключение трехстороннего договора страхования жизни, сторонами которого выступают банк-выгодоприобретатель, страховая организация и страхователь-заемщик; при таком подходе изменение условий страхования возможно только при согласии всех сторон договора;
  
• в кредитном договоре может содержаться условие, в соответствии с которым изменение в одностороннем порядке выгодоприобретателя влечет за собой досрочное исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору.
  

В программах страхования, применяемых при ипотечном кредитовании, лимит ответственности страховой компании (т.е. максимально возможная выплата страхового возмещения) по каждому виду страхования определяется величиной остатка кредитной задолженности. Страховая компания выплачивает банку за заемщика остаток задолженности по кредиту в случае наступления инвалидности или смерти заемщика, разрушения или повреждения квартиры, приобретенной в кредит. В течение действия договора страхования лимит ответственности постоянно снижается в соответствии со снижением остатка задолженности по кредитному договору, определяемым графиком погашения кредита, который зафиксирован в кредитном договоре и ежемесячно пересматривается.

Сумма страховой выплаты определяется как меньшая из двух сумм:

• 100% страховой стоимости ремонта (улучшений);
  
• невыплаченная часть основного долга.
  

Срок страхования должен соответствовать сроку кредитного договора.

Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, как правило, включает:

• договор личного страхования, заключаемый между страховой организацией и заемщиком (в качестве третьей стороны может выступать банк-выгодоприобретатель);
  
• договор страхования риска утраты и повреждения квартиры, являющейся предметом залога, заключаемый между страховой организацией и заемщиком, — договор имущественного страхования;
  
• договор страхования риска утраты права собственности владельца квартиры, являющейся предметом залога, заключаемый между страховой организацией и заемщиком, — договор имущественного страхования;
  
• договор, заключаемый между банком и страховой компанией, а также договор между страховой компанией и оператором вторичного рынка ипотечного страхования, в соответствии с которыми страховая организация обязуется предоставить информацию банку и оператору вторичного рынка в случаях нарушения заемщиком своих обязательств по договорам страхования, а также не вносить изменения в условия страхования без уведомления банка и оператора вторичного рынка.
  

В целях обеспечения оперативности при решении проблем с недвижимостью, являющейся предметом ипотеки, либо с возможностями заемщика погашать кредит из-за потери трудоспособности в страховых программах предусматриваются обязательства страховщика выполнять требования, связанные со сроками рассмотрения страховых случаев и сроками принятия решения о страховых выплатах. Так, могут быть предусмотрены следующие обязательства страховщика:

• срок рассмотрения страхового случая и подписания страхового акта должен составлять не более 5 календарных дней с момента получения заявления от страхователя или выгодоприобретателя о возникновении страхового случая;
  
• принятие решения о выплате суммы страхового обеспечения в течение 3 банковских дней после подписания страхового акта со стороны страховщика, страхователя или выгодоприобретателя;
  
• осуществление страховой выплаты не позднее чем через 3 банковских дня после принятия положительного решения о выплате суммы страхового обеспечения.
  

В договорах страхования в обязательном порядке содержатся штрафы, выплачиваемые страховой компанией выгодоприобретателю за нарушение срока страховой выплаты (процент от суммы страховой выплаты за каждый день просрочки).

Досрочное прекращение договора страхования допускается только после полного погашения заемщиком задолженности по кредитному договору.

Банк может включить в кредитный договор требование о том, чтобы заемщик осуществлял страховые платежи через специальный накопительный счет (счет вклада «до востребования» со специальным режимом счета), открываемый заемщиком в банке, предоставившем ипотечный кредит. Страховые премии в зависимости от условий договоров страхования могут уплачиваться либо разовым платежом за весь срок страхования, либо периодическими платежами в течение срока действия договора страхования (ежеквартальными, ежемесячными).

При страховании имущества от риска повреждения страховая компания должна осуществить проверку факта наличия, состояния и условий содержания заложенной квартиры, составить акт состояния квартиры. В период действия договора страхования страховая компания должна ежегодно проводить осмотр состояния застрахованного имущества.

Титульное страхование требует от страховой компании серьезной работы по экспертизе правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру, ее истории, выявлению возможных сомнительных моментов.


21.3. Отбор страховых компаний для участия в ипотечной программе