Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание Документы, анализируемые при оценке страховой компании Анализ финансового состояния страховой компании 22.2. Особенности страхования ипотечных кредитных рисков в зарубежных странах Создание фонда на покрытие непредвиденных убытков. Минимальные требования к резервированию средств. Конфликт интересов. Особенности заключения договоров страхования ипотечных кредитных рисков 22.3. Затраты на страхование ипотечных кредитов и определение цены страхового полиса 22.4. Программа страхования Федеральной жилищной администрации (США) Housing Finance International Требования к сертифицированному кредитору Мониторинг и лишение сертификации Страховой взнос Порядок обращения взыскания и удовлетворения требований кредитора 22.5. Перспективы развития системы страхования ипотечных рисков в России Проблемы разработки системы страхования Формирование нормативных правовых основ системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании в России

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

Документы, анализируемые при оценке страховой компании

Оценка юридического статуса страховой компании и ее финансового состояния производится на основе предоставляемого пакета документов, включающего:

• нотариально заверенную копию лицензии на осуществляемые виды страховой деятельности;
  
• нотариально заверенную копию устава страховой компании;
  
• протокол учредительного собрания, решение о создании или учредительный договор;
  
• документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица;
  
• годовые балансы за последние 3 года работы с приложением отчета о финансовых результатах;
  
• бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату с приложением отчета о финансовых результатах и отчета о движении капитала страховой компании по установленной форме, заверенные налоговой инспекцией; аудиторское заключение за последний финансовый год;
  
• справку налоговой инспекции о наличии или отсутствии задолженности по налогам;
  
• расчет соотношения активов и обязательств на последнюю отчетную дату;
  
• положение о порядке формирования и использования страховых резервов¹⁷⁵;
  
• план по перестрахованию, если максимальная ответственность по отдельному риску превышает 10% собственных средств страховщика;
  
• отчет о размещении средств страховых резервов на последнюю отчетную дату;
  
• проект программы размещения резервных фондов;
  
• бизнес-план развития страховой программы, нацеленной на личное и имущественное страхование при предоставлении ипотечных кредитов;
  
• правила по видам страхования (личного и имущественного) в рамках ипотечной программы;
  
• методики расчета страховых тарифов и страховых сумм;
  
• сведения о квалификации и опыте работы сотрудников страховой компании, непосредственно занимающихся личным и имущественным страхованием; анкетные данные на руководителя и главного бухгалтера компании;
  
• письменное согласие страховой компании на контроль за ее экономическим состоянием со стороны банка или другой организации, работающей с ипотечными кредитами.
  

Анализ финансового состояния страховой компании

При анализе финансового состояния особое внимание должно быть уделено соблюдению условий обеспечения финансовой устойчивости страховой компании. При этом рассматриваются следующие аспекты:

• наличие оплаченного уставного капитала в размере, предусмотренном Законом Российской Федерации «Об организации страхового дела в Российской Федерации»;
  
• наличие сформированных страховых резервов, необходимых для предстоящих страховых выплат по личному и имущественному страхованию;
  
• соответствие программы размещения резервов требованию обеспечения доходности, надежности, стабильности;
  
• соблюдение нормативных соотношений между активами и принятыми страховыми обязательствами¹⁷⁶;
  
• наличие застрахованного у перестраховщиков риска исполнения соответствующих обязательств в случае принятия страховщиком обязательств в объемах, превышающих возможности их исполнения за счет собственных средств и страховых резервов.
  

Для оценки устойчивости и надежности страховой компании запрашиваются сведения, содержащие перечень банков, где находятся основные счета и осуществляются обороты страховой компании. Работа страховой компании с зарекомендовавшими себя надежными банками снижает риск возникновения неплатежеспособности компании по вине банка.

Дополнительным свидетельством надежности страховой компании является объем ее перестраховочной деятельности, количество страховых организаций, заключивших с ней договоры перестрахования.

Страховая компания, отбираемая для участия в ипотечной программе, должна соответствовать ряду устанавливаемых внутренними инструкциями банка либо другой организации количественных критериев: уставный капитал; размер совокупных активов; объем страховой премии за год; доля страхования жизни в общем объеме страховой премии компании (для оценки опыта и масштабов осуществления страховой компанией данного вида страхования); соотношение страховых выплат и страховой премии и др.

Глава 22. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (ипотечное страхование)

22.1. К истории вопроса

Статистика стран, имеющих развитые ипотечные рынки, свидетельствует о том, что чем выше доля кредита в стоимости залога, тем больше кредитный риск. В этом случае возрастает, во-первых, риск неплатежа заемщика (особенно на начальном этапе, когда, при возникновении сложностей с возвратом кредита, заемщик рискует меньшим размером собственных средств, вложенных в виде первого взноса), а во-вторых, риск того, что в случае обращения взыскания на предмет залога и реализации его с торгов банку не удастся компенсировать свои потери (остаток невыплаченного долга, проценты по кредиту, расходы, связанные с обращением взыскания, продажей имущества с торгов, и другие издержки, возникающие у кредитора в связи с дефолтом заемщика), особенно в условиях снижения стоимости залога.

В странах, где ипотечный рынок только начинает развиваться, банки стремятся застраховать себя от возможных потерь, ограничивая долю кредита в залоге (LTV) на уровне 50–60%. В то же время в последние десятилетия растет тенденция к установлению LTV выше 80 и даже 90%. LTV выше 70–80% означает расширение клиентской базы, увеличение числа заемщиков и объемов кредитования за счет предоставления кредитов гражданам, имеющим необходимые для погашения кредита стабильные доходы, но не имеющим больших накоплений для внесения первоначального взноса при приобретении жилья. Однако банки предпочитают предоставлять подобные кредиты только при условии страховки своих возможных потерь в случае дефолта заемщика.

Что же такое страхование ипотечных кредитных рисков и для чего оно предназначено?

Страхование ипотечных кредитных рисков (или ипотечное страхование) обеспечивает защиту кредитора или инвестора от убытков, возникающих в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредиту (невыплатой кредита), когда выручки от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества недостаточно для удовлетворения требований кредитора¹⁷⁷.

Ряд стран (США, Канада и др.) в последние десятилетия предприняли ряд шагов, чтобы повысить доступность ипотечных жилищных кредитов для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысокими доходами, молодые семьи, а также других лиц, для кого необходимость накопления 30–40% первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома. В основном это касается покупателей первого жилья, поскольку если у семьи уже есть какое-либо жилье, то его продажа обычно может покрыть расходы на уплату первого взноса при приобретении нового жилья.

Программы страхования кредитных рисков в настоящее время развиваются в различных странах: США, Канаде, Новой Зеландии, Великобритании, Гонконге, Южной Африке – и различаются по объемам. Так, в США в 2000 г. они достигли значительных размеров: свыше 160 млрд долл. США в частной системе страхования и свыше 100 млрд в системе государственного страхования. В Израиле объем услуг по ипотечному страхованию достиг 13 млн долл. США¹⁷⁸.

Создание в 1934 г. Правительством США Федеральной жилищной администрации (ФЖА) стало удачным примером выхода из тяжелейшего по своим последствиям кризиса, поразившего банковскую систему и подорвавшего платежеспособность большинства заемщиков, шагом, оказавшим положительное воздействие на развитие и рост первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.

Благодаря ипотечному страхованию кредитный риск, изначально полностью лежавший на кредиторе, стал гораздо более управляемым фактором, что способствовало увеличению объема выдаваемых кредитов и расширению круга заемщиков в пользу менее обеспеченных слоев населения. При условии получения страховки от ФЖА банк может выдать кредит до 95–97% стоимости заложенного жилья, будучи уверенным, что в случае дефолта заемщика все его потери будут полностью покрыты страховщиком.

Бесспорной заслугой ФЖА¹⁷⁹ стало не просто создание условий банкам для снижения кредитных рисков, но и внедрение методик и руководств по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, разработке и внедрению самоамортизирующихся (аннуитетных) кредитных инструментов, увеличению сроков кредитного периода до 30 лет, введению стандартных требований и унифицированных форм кредитных документов, ставших ориентиром для банков. В результате застрахованные в ФЖА кредиты стали надежным и ликвидным продуктом для банков-кредиторов. Созданная в 1930-х гг. прошлого века государственная корпорация «Фэнни Мэй», а впоследствии две другие корпорации — «Джинни Мэй» и «Фредди Мак» стали выкупать, секьюритизировать и рефинансировать застрахованные ФЖА кредиты посредством выпуска ипотечных ценных бумаг и продажи их инвесторам.

Наибольшее значение страхование ипотечных рисков приобретает в случае неблагоприятного изменения экономической ситуации в стране или регионе, которое влечет за собой возникновение так называемого «катастрофического риска», т.е. риска, выходящего по своим масштабам за рамки некоторого нормального или обычного уровня дефолтов по ипотечным кредитам.

Говоря о некотором «нормальном» уровне дефолтов, мы подразумеваем невыполнение обязательств по кредиту в связи с возможным ухудшением финансового положения заемщика, в результате чего возникает необходимость в обращении взыскания и реализации заложенного имущества. Доля таких заемщиков в стабильной экономической и правовой ситуации в странах со сложившимся рынком жилищной ипотеки, как правило, невелика и достаточно стабильна, колеблется лишь в небольших границах. Полностью исключить риск дефолта заемщиков практически невозможно, в портфеле банка всегда найдется какое-то количество проблемных или невозвратных кредитов. Банки-кредиторы, как правило, умеют достаточно успешно управлять кредитным риском как на стадии отбора заемщиков, так и на стадии обслуживания кредита. Минимизация кредитных рисков — одна из основных задач банка, с этой целью разрабатываются инструктивные положения и руководства по предоставлению и обслуживанию кредитов. Однако полностью исключить риск невозврата кредитов невозможно, особенно в условиях, когда количество заемщиков и круг операций банка расширяется.

В отличие от этого среднестатистического риска невозврата «катастрофический» риск заключается в возникновении массовых дефолтов по кредитам в результате экономического спада в масштабе региона или страны. В этих условиях происходит увеличение безработицы, потеря занятости, массовое банкротство заемщиков, как следствие, цены на заложенное имущество падают и возможности реализации залога уменьшаются.

В результате возникает комбинация кредитных рисков, связанных с неплатежеспособностью заемщиков, и рисков, связанных с невозможностью реализации предмета залога по достаточно высокой цене. «Страховой случай» возникает в случае невнесения заемщиком платежей по кредиту и обращении взыскания на предмет залога. Однако фактический объем убытков кредитора будет зависеть от того, насколько возможно удовлетворить его требования в полном объеме за счет средств, полученных от реализации заложенного в обеспечение кредита имущества.

Возможными путями минимизации этого риска являются меры по улучшению экономической ситуации в данных регионах страны и страхование большого количества ипотечных кредитов для диверсификации рисков.

За последние 30 лет рынок ипотечного страхования ипотечных кредитных рисков в США стал выгодной и надежной сферой деятельности для частного бизнеса. В настоящее время одновременно с государственными страховыми компаниями стали успешно действовать частные страховые компании, и сегодня на этом рынке работают 7 частных компаний по страхованию ипотечных кредитных рисков. При этом следует отметить, что частные страховые ипотечные компании страхуют кредиты не на 100%, как это делает ФЖА, а, как правило, только на 25–50%. Это, с одной стороны, удешевляет стоимость страховки, а с другой – не снимает полностью кредитного риска с банка. В этом случае страхуется так называемый верхний слой кредита, кредитные риски делятся между банком, выдавшим кредит, и страховой компанией. Подобные системы достаточно эффективно работают также в Канаде, Австралии, Нидерландах, позволяя делить кредитные риски между банками-кредиторами и специальными страховыми фондами.

Система ипотечного страхования сформирована также в Литве. 22 апреля 1999 г. было создано ЗАО «Страхование жилищных кредитов» – первая специализированная ипотечная страховая компания со 100%-м государственным участием.

Создавая ЗАО «Страхование жилищных кредитов», государство преследовало две цели. Во-первых, это стимуляция рынка ипотечного кредитования путем страхования банковских кредитов, предоставляемых гражданам Литвы для приобретения жилья. Как следствие, появившаяся возможность страхования кредитов должна была обеспечить вторую цель: более выгодные для жителей Литвы (прежде всего для очередников) условия ипотечного кредитования, значительное, до 5%, уменьшение первоначального взноса, что делало бы жилье более доступным.

Ввиду того что снижение первоначального взноса значительно увеличило число потенциальных заемщиков, ипотечные кредиты стали выдаваться в большем объеме, особенно молодым семьям, семьям со средним и ниже среднего доходом, лицам, имеющим стабильный и достаточный доход, но не имеющим первоначальных накоплений для первого взноса при приобретении жилья.


22.2. Особенности страхования ипотечных кредитных рисков в зарубежных странах

Основные принципы ипотечного страхования

Анализируя влияние системы страхования ипотечных кредитных рисков на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, нельзя не отметить, что внедрение данной системы требует тщательной правовой финансовой и методической проработки и его успех зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные принципы, реализованные в действующем законодательстве США, по регулированию деятельности одной из наиболее развитых систем ипотечного страхования в мире¹⁸⁰.

«Монофункциональность». В соответствии с законодательством США в сфере регулирования деятельности частных страховых компаний компании, занимающиеся страхованием ипотечных кредитов, в соответствии с уставом должны заниматься только данным видом деятельности. Это требование было выработано после волны банкротств компаний, занимавшихся страхованием ипотечных кредитных рисков, с целью повышения их устойчивости и минимизации рисков. Специальное законодательство определяет строгую специализацию частных ипотечных страховых компаний, вводя ограничение на разрешенные виды их деятельности.

Создание фонда на покрытие непредвиденных убытков. Главным отличительным требованием к частным ипотечным страховым компаниям является требование о создании резервного фонда на покрытие непредвиденных убытков. В соответствии с законодательством в США частный ипотечный страховщик обязан резервировать в этом фонде до половины полученных страховых платежей на срок 10 лет. Установлены также условия, при которых страховщик вправе воспользоваться зарезервированными средствами до истечения 10-летнего срока.

Минимальные требования к резервированию средств. Общий объем резервного капитала ипотечного страховщика должен возрастать пропорционально общему объему «сопряженных рисков» по застрахованным ипотечным кредитам. В ипотечном страховании «сопряженный риск» является функцией от показателя общего объема невыплаченного долга по застрахованным кредитам. Требования к резервированию средств ипотечными страховщиками могут также меняться в зависимости от допускаемого соотношения размера кредита и стоимости обеспечения. По кредитам с более высокими значениями данного показателя требуется больший объем средств на покрытие потенциальных финансовых рисков.

Конфликт интересов. Компании, занимающиеся ипотечным страхованием, не могут принадлежать банкам и другим институциональным ипотечным кредиторам или контролироваться ими, а в случае, если это имеет место, вводятся ограничения их возможностей по страхованию кредитов, выданных головной или аффилированной кредитной организацией.

Кроме того, в законодательстве США обычно предусматривается запрет на использование ипотечным страховщиком каких-либо стимулов, побуждающих ипотечных кредиторов обращаться именно к данному страховщику (например, ценовые скидки, выплата комиссионных и т.п.). Иными словами, если кредиторы могут в соответствии с законодательством некоторых регионов выступать в качестве агентов по заключению договоров страхования жизни и трудоспособности заемщиков по выданным ими кредитам, в отношении ипотечного страховщика такие действия рассматриваются как конфликт интересов.

Действующая в США Национальная ассоциация страховых агентов (NAIC) разработала примерный нормативных акт, регулирующий деятельность по страхованию ипотечных кредитов. На его основе многие штаты приняли соответствующие документы, включающие рассмотренные выше положения.


Особенности заключения договоров страхования ипотечных кредитных рисков

Поскольку ипотечные кредиты на цели приобретения жилья носят долгосрочный характер, период возможного возникновения риска по каждому отдельному кредиту также растянут на длительный срок. Условия страхования, с одной стороны, должны предусматривать невозможность прекращения договора страхователем без согласия банка, с другой – предоставлять право банку самостоятельно определять целесообразность дальнейшего страхования отдельных кредитов и не возобновлять договор страхования. Для банка данная мера становится особенно актуальной, когда соотношение кредита к залогу снижается за счет выплат заемщика в счет основного долга (например, остаток задолженности будет ниже 70% суммы долга) и страховать кредитные риски становится невыгодно.

Учитывая значительный объем требований по выплате страховой суммы, которые могут быть предъявлены ипотечному страховщику, в договоре страхования ипотечного кредита обычно предусматриваются следующие основные условия:

• кредит должен быть выдан и находиться на обслуживании организации, одобренной страховщиком;
  
• страхователь не вправе расторгнуть договор страхования до окончания срока кредитования;
  
• страховое покрытие, как правило, включает расходы банка, связанные с проведением процедуры обращения взыскания на предмет залога и его реализацией; возможные расходы банка, связанные с поддержанием надлежащего технического состояния залогового жилого помещения до момента его реализации (внесение необходимых коммунальных и других платежей, необходимых для эксплуатации и содержания в надлежащем состоянии заложенного жилого помещения); оплату юридических услуг; другие возможные расходы банка, возникшие у него в результате дефолта заемщика и проведения процедур, связанных с обращением взыскания и реализацией предмета залога, предусмотренные в договоре страхования; сумму платежей в соответствии со ставкой процента за пользование кредитом, включая пени и штрафы; остаток невыплаченной суммы основного долга.
  

Кредитный риск, как правило, страхует заемщик, являющейся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома (квартиры). Договор страхования заключается в пользу кредитора-залогодержателя.

Может применяться также схема, при которой кредитор страхует свой риск по кредиту, заключая договор страхования. Кредиторы требуют оформлять страховку по наиболее рискованным с точки зрения андеррайтинга кредитам и не требуют застраховывать те кредиты, которые, по их оценке, менее рискованны. Важным элементом системы страхования ипотечных кредитных рисков является установление стандартов предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Другие вопросы ипотечного страхования, обычно подпадающие под нормативно-правовое регулирование, включают: 1) максимально допустимое значение показателя LTV, превышение которого требует ипотечного страхования; 2) прямое регулирование деятельности ипотечных страховщиков соответствующим регулирующим органом; 3) ограничения видов жилья, кредиты на приобретение которого могут быть застрахованы, только завершенными строительством объектами.

Например, в США жилищное законодательство требует страхования жилищных кредитов с показателем LTV свыше 80% при их продаже на вторичном рынке уполномоченными организациями, пользующимися правительственной поддержкой, — «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». В Канаде стандартным требованием является наличие страховки от государственной или частной компании по жилищным кредитам с показателем LTV свыше 75%.

В США банкам разрешается снижать объем резервируемых средств до 50% по жилищным кредитам с LTV меньше или равным 80%. По кредитам с LTV выше 80% требуется резервирование в объеме 100% ввиду явно более высокого уровня риска. Однако при наличии страховки от уполномоченной страховой компании объем резервных требований снижается до 50% норматива. (Отметим, что по ипотечным кредитам, связанным со строительством, и кредитам под залог доходной коммерческой недвижимости это требование остается на уровне 100% норматива.)


22.3. Затраты на страхование ипотечных кредитов и определение цены страхового полиса

В соответствии со сложившейся практикой частные компании определяют размер страховых взносов на основе накопленного опыта использования данного вида страхования. В большинстве стран частные компании ориентируются на опыт государственных страховых компаний, которые первыми начали предлагать услуги.

При определении цены страхования ипотечных кредитов необходимо иметь в виду, что, поскольку данный вид страхования стимулирует кредиторов допускать более высокий показатель соотношения суммы кредита к стоимости предмета залога, комбинированные кредитные риски, о которых шла речь в начале этой главы, в целом возрастают. Однако хорошо организованная программа ипотечного страхования может снизить «цену риска», которую платит кредитор или заемщик за кредитные риски, переходящие к страховщику, за счет диверсификации риска при работе во многих регионах и со многими кредиторами («эффект больших чисел»), а также последовательного применения стандартов андеррайтинга страхуемых кредитов.

Основными факторами, влияющими на цену страховки, являются¹⁸¹:

• частота страховых выплат ― доля кредитов, по которым наступил страховой случай и было выплачено страховое вознаграждение в течение года; однако более точным является подход, при котором кредиты по каждому учетному году выделяются на основании определенных критериев, оказывающих влияние на погашение кредита, таких как соотношение LTV, характеристики финансового инструмента (вид ипотечного кредита, например фиксированная или переменная ставка процента), характер использования имущества (для собственного проживания или в качестве объекта инвестиций);
  
• величина выплат ― средний размер выплаченного страхового вознаграждения; основными факторами, влияющими на величину выплат, являются наличие правовых барьеров, замедляющих процедуру обращения взыскания, а также сумма, которую можно получить при продаже заложенного имущества в связи с изменениями цен на жилье;
  
• устойчивость рынка ― количество страховых полисов в год, остающихся в силе на конец каждого учетного периода; случаи рефинансирования, досрочной выплаты кредита и непогашения кредита приводят к снижению показателя устойчивости.
  

Стоимость капитальных ресурсов играет важную роль при определении затрат на данное страхование и размера страховых взносов. Кроме того, законодательное требование о вложении средств только в надежные активы с низким уровнем рисков приводит к снижению доходов, которые может получить ипотечный страховщик.

Схема, по которой расходы по страхованию ипотечных кредитов переносятся на заемщиков, оказывает влияние на степень доступности кредита, а следовательно и на успех данного кредитного продукта на рынке. Оплата договора страхования кредитором может производиться в форме единовременного платежа в момент заключения договора страхования или же периодических платежей в течение срока действия страховки. Для формирующегося рынка единовременный платеж может оказаться предпочтительней, в основном с точки зрения административной эффективности.

В свою очередь, кредитор может перенести расходы по страхованию на заемщика: 1) путем прямой передачи обязанностей по страхованию кредита (тогда договор страхования заключает заемщик); 2) за счет соответствующего увеличения процентной ставки по кредиту; 3) в форме единовременного платежа в момент заключения кредитной сделки; 4) путем увеличения суммы выдаваемого ипотечного кредита на величину, полностью покрывающую необходимые страховые взносы.


22.4. Программа страхования Федеральной жилищной администрации (США)¹⁸²

Федеральная жилищная администрация (ФЖА) является структурным подразделением Департамента жилья и городского развития США. Программа страхования ипотечных кредитов на приобретение жилья реализуется на основании статьи 203(б) Федерального закона о жилье (National Housing Act, 1934). Эта программа, разработанная после периода массового непогашения кредитов в результате Великой депрессии в США, первоначально была нацелена на содействие приобретению жилья в собственность за счет снижения кредитных рисков кредиторов.

Основные современные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. ФЖА в настоящее время в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям с низким и умеренным доходом. Размеры кредитов, подлежащих страхованию в рамках социально-направленных программ, ограничены. Участниками программ могут быть лица, доход которых не превосходит установленных показателей.

Следует подчеркнуть, что в начале своей деятельности ФЖА страховала все кредиты, отвечающие ее требованиям. Собственно, те стандарты, которые сейчас используют операторы вторичного рынка (в том числе «знаменитое» LTV 70%), и были сформированы ФЖА как требования к кредитам, которые страховало государство.

Сравнительные сведения о программах ипотечного кредитования частных страховых компаний США и ФЖА представлены в табл. 22.1. Отметим несколько принципиальных различий. Частные компании предоставляют страховое покрытие 20―30% от суммы требований кредитора, в то время как ФЖА страхует все разрешенные требования в полном объеме. В целом страхование в ФЖА дороже, чем в частных компаниях, что отражает различия в обслуживаемом сегменте рынка.


Таблица 22.. Сравнительная характеристика ипотечных страховых инструментов частных компаний в США и ФЖА

Характеристика	Частные компании	ФЖА
Вид	Страхование	Страхование
Страховое покрытие	Обычно 12―30% от суммы кредита	100% от суммы кредита
Сумма кредита	Обычно $ 500 000	$ 121 296 для территорий с низкой стоимостью жилья, $ 219 849 для территорий с высокой стоимостью жилья
Срок кредита	До 40 лет	15 и 30 лет
Вид кредита	Фиксированная или регулируемая ставка процента	Фиксированная или регулируемая ставка процента
Страховые взносы	Ежемесячные, ежегодные, или разовые	Первоначальный страховой взнос с последующими ежемесячными платежами
Цена (% от суммы кредита)	Ежегодный взнос в размере 0,32―0,90% в зависимости от соотношения размера кредита и стоимости предмета залога, а также других параметров кредита	Разовый взнос в размере 1,75―2,25% плюс 0,5% ежегодно
Доля на рынке страховых услуг (1999 г.)*	52%	34%
Доля на рынке ипотечного кредитования (1999 г.)	15%	10%

* Остальное приходится на страховую программу Администрации по делам ветеранов.

Источник: Liu, David. 1999. “Exporting Mortgage Insurance Beyond the United States.” Housing Finance International: 32―41.


По программам ФЖА кредитор страхует свои ипотечные кредиты, соответствующие требованиям ФЖА.

Ниже рассматриваются основные аспекты данной программы, от важнейших требований к кредиторам, участвующим в программе ФЖА, до процесса обращения взыскания и удовлетворения требований кредитора¹⁸³.


Требования к сертифицированному кредитору

Кредитор (залогодержатель) должен подтвердить наличие активов в размере не менее $ 250 000 плюс 1% от общего объема застрахованных ипотечных кредитов, выданных и обслуживаемых в течение предыдущего финансового года на сумму, превышающую $ 25 млн: максимальное требование — $ 1 млн.

Ликвидные активы залогодержателя должны составлять не менее 20% от чистых активов.

Кредиторами обычно являются ипотечные компании, кредитно-сберегательные общества, коммерческие банки, банки взаимных сбережений, агентства по жилищному финансированию штата, кредитные союзы.

Кредитор должен иметь страховку от финансовых потерь, связанных со злоупотреблениями и неумышленными ошибками служащих компании.

При одобрении кредитора на участие в программе ФЖА проверяет отчеты о кредитной деятельности; финансовые отчеты, заверенные аудитором; лицензии на деятельность в соответствующем штате, квалификационные данные руководящего персонала, наличие плана контроля качества; наличие соответствующего материально-технического обеспечения.

ФЖА проводит проверку заявителя на предмет наличия квалификации и ресурсов для обслуживания кредитов ФЖА.


Мониторинг и лишение сертификации

Каждые три месяца ФЖА анализирует количество невыплаченных кредитов и предъявленных страховых требований по различным территориям и рассчитывает средние региональные показатели.

Прежде чем предпринять какие-либо действия в отношении кредитора, ФЖА отслеживает все случаи невыплаты кредитов, выданных данным кредитором, в течение не менее года.

В случае если количество невыплаченных кредитов и соответствующих выплат страхового вознаграждения по кредитам какого-либо кредитора превысит средний региональный показатель на 200%, сертификация отзывается в течение 60 дней.

ФЖА может в любое время потребовать от кредитора последний финансовый отчет и другие документы, относящиеся к кредитной деятельности.

Кредитор должен иметь план контроля качества, охватывающий все элементы процесса оформления каждого кредита: проведение личной беседы с заемщиками, приобретающими жилье впервые, проверку наличия всех требуемых документов, а также наличия у заемщика других кредитов по программе ФЖА, подтверждение доходов заемщика, проверку документов на предмет наличия признаков мошенничества.


Страхование

После одобрения кредитора для участия в программе ФЖА к этому кредитору переходит вся полнота ответственности по принятию решений о выдаче кредита.

По подавляющему большинству кредитов (99,9%) для получения решения о выдаче страховки кредитор не должен запрашивать разрешения ФЖА на выдачу застрахованного кредита. Это право предоставляется кредиторам, которые, помимо перечисленных выше требований, должны иметь не менее пяти лет опыта выдачи ипотечных кредитов населению.

Одобренный ФЖА кредитор вправе выдать застрахованный ФЖА кредит любому лицу, соответствующему требованиям ФЖА и обладающему достаточной кредитоспособностью и средствами для оплаты первоначального взноса и последующих платежей по ипотечному кредиту, однако и первая, и вторая суммы ниже, чем по аналогичным, но не застрахованным ФЖА кредитам, поскольку главной целью программы ФЖА является повышение доступности жилья для граждан с низким и средним уровнем доходов.


Страховой взнос

Размер страхового взноса не дифференцирован в зависимости от типов заемщиков.

Целью программы является работа, основанная на самоокупаемости деятельности ФЖА, однако в ходе ее реализации могут быть периоды, когда объема поступлений от страховых взносов недостаточно для покрытия расходов по страховым выплатам. В таких случаях разница может быть покрыта за счет федерального бюджета США. При этом ставки страховых взносов периодически пересматриваются в целях восстановления самоокупаемости программы.


Порядок обращения взыскания и удовлетворения требований кредитора

Процедура обращения взыскания не может быть начата до тех пор, пока заемщик не просрочит не менее трех полных месячных платежей по кредиту. Однако обращение взыскания проводится в обязательном порядке, если просрочка достигает девяти платежей.

В соответствии с политикой ФЖА кредитор должен делать все возможное, чтобы не допустить обращения взыскания: разрешается выплата просроченного платежа по частям или даже реструктуризация кредита для снижения размера ежемесячных платежей для «старых» кредитов (т.е. кредитов, которые успешно погашались в течение достаточно длительного срока).

Во всех случаях на кредиторе лежит обязанность по обращению взыскания на имущество, заложенное в обеспечение ипотечного кредита, и вступлению во владение этим имуществом (по законодательству США разрешается внесудебное обращение взыскания по ипотеке).

В течение не более 30 дней после завершения процедуры обращения взыскания, освобождения имущества заемщиком и получения кредитором ликвидного титула собственности на это имущество кредитор может выбрать один из двух вариантов выставления страховых требований ФЖА в соответствии с установленной формой:

1) ФЖА получает право собственности на имущество и продает его для покрытия своих убытков (ФЖА поддерживает контакты с риэлторскими фирмами по всей территории США, которые и проводят эту сделку, в настоящее время это является стандартной процедурой);

2) кредитор продает имущество на аукционе в установленном порядке (так называемая процедура удовлетворения требований без передачи прав собственности); требования кредитора удовлетворяются за счет чистой выручки от продажи, требования страховщику выставляются по той же форме, что и в первом варианте.

Независимо от того, освободил заемщик имущество или нет, в период обращения взыскания на это имущество обязанности по его содержанию в надлежащем состоянии лежат на кредиторе. При расходах на сумму до $ 500 предварительного согласия ФЖА не требуется.

Расходы кредитора (помимо возврата невыплаченного остатка основного долга), которые могут быть потребованы у ФЖА к возмещению, включают:

• обеспечение сохранности и надлежащего содержания имущества, на которое обращено взыскание;
  
• налоги, коммунальные платежи и расходы по выселению заемщика;
  
• услуги юриста/управляющего;
  
• расходы, связанные с обращением взыскания и передачей прав на заложенное имущество;
  
• налоги по сделке;
  
• проценты по ипотечному кредиту;
  
• страховые взносы.
  

22.5. Перспективы развития системы страхования ипотечных рисков в России

Основными условиями формирования системы страхования ипотечных рисков, независимо от выбранной формы государственного или частного страхования, являются:

• обеспечение надежности ипотечных жилищных кредитов путем широкого использования стандартных процедур их предоставления и обслуживания;
  
• формирование соответствующей законодательной базы;
  
• формирование необходимой для определения цены страховых продуктов информационно-статистической базы по ипотечным кредитам.
  

В настоящее время преждевременно говорить о полномасштабном создании системы страхования ипотечных кредитов в России, однако уже сейчас можно приступить к формированию условий для этого.


Проблемы разработки системы страхования

Правовые вопросы обращения взыскания на заложенное имущество в значительной мере уже решены, тем не менее потребуется несколько лет для того, чтобы накопить определенный опыт судебной практики обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения. Только тогда потенциальные страховщики будут чувствовать себя достаточно уверенно.

Одной из важнейших предпосылок развития системы ипотечного страхования является массовая стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, особенно в части оценки кредитоспособности заемщиков (андеррайтинг) и организации обслуживания кредитов. В России такая стандартизация уже началась. Вместе с тем необходима серьезная продолжительная работа, прежде чем эти процедуры получат признание и широкое распространение среди банков-кредиторов.

Ограниченность опыта ипотечного кредитования не позволяет c уверенностью определять стоимость страховки. Более того, отсутствует какая-либо программа сбора информации, на основании которой по прошествии нескольких лет аналитики смогут произвести соответствующие расчеты. Для этого необходимы данные от различных банков по выданным ипотечным кредитам и случаям обращения взыскания, однако банки, как правило, пока неохотно предоставляют такую информацию.

Создание условий для развития частного страхования кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании является, на наш взгляд, приоритетным направлением формирования системы ипотечного страхования в России.

Одним из вариантов решения этой проблемы является предложенная Р. Страйком и Д. Уайтли¹⁸⁴ система совместной деятельности частных страховщиков и государства, в основе которой лежит модель Федеральной жилищной администрации США с некоторыми существенными изменениями. В рамках программы ФЖА убытки кредитора покрываются в полном объеме (при некоторых ограничениях, например, максимальной величины судебных издержек по определенным действиям). Это, разумеется, не стимулирует кредиторов тщательно проводить андеррайтинг и так же тщательно обслуживать кредиты. Однако ФЖА может лишить кредиторов права на участие в программе, а поскольку для большинства кредиторов – участников программы ФЖА ипотечное кредитование является основным видом деятельности, угроза лишиться этого права весьма эффективна. Что же касается России, где многие банки только приступают к ипотечному жилищному кредитованию граждан, то такая мера воздействия вряд ли принесет существенные результаты.


Формирование нормативных правовых основ системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании в России

В настоящее время российские коммерческие банки при установлении процентных ставок предусматривают компенсацию потерь в случае дефолта заемщика. Уровень кредитного риска по ипотечным кредитам в России определяется влиянием нескольких факторов:

• практическим отсутствием (единичным характером) судебных прецедентов вынесения решения об обращении взыскания на заложенное жилье в пользу банка-кредитора в случае непогашения ипотечного кредита заемщиком;
  
• отсутствием достаточного опыта ипотечного кредитования граждан на цели приобретения жилья, на основании которого банки могли бы сделать статистически достоверную оценку кредитных рисков.
  

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» создал правовые предпосылки развития ипотечного страхования в России.

В ст. 31 «Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита» сказано: «Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодопреобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодопреобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

Страховым случаем по договору страхования ответственности заемщика является факт предъявления к нему кредитором требования о погашении кредита при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества и распределенных в порядке, установленном законодательством об ипотеке».

Страховое возмещение выплачивается кредитору в пределах страховой суммы и в соответствии с условиями, указанными в договоре между кредитором и страховой организацией. Страховое покрытие включает непогашенный остаток основного долга, просроченные проценты, затраты на юридические услуги и неоплаченную часть имущественной страховки с момента наступления дефолта до завершения процедуры обращения взыскания.

Страховое покрытие и способ его применения известны как покрытие «верхнего слоя», когда страховые выплаты ограничиваются определенным процентом от убытков, понесенных кредитором. Требования кредитора к заемщику включают стоимость юридических и других услуг при обращении взыскания по кредиту, просроченные налоговые платежи и страховые взносы, расходы на содержание заложенного имущества, штрафы, пени, проценты, основной долг. Если вырученная от продажи заложенного имущества сумма меньше денежных требований банка-кредитора, у последнего возникают убытки в размере недостающей суммы. Покрытие «верхнего слоя» в настоящее время является общемировой нормой для частных ипотечных страховых компаний, предоставляющих страховку в случае дефолта заемщика, и колеблется в разных странах в диапазоне 15–50%.

Концепция создания системы ипотечного страхования в России прежде всего нацелена на формирование условий для обеспечения деятельности частных ипотечных страховых компаний, что со многих точек зрения представляется более предпочтительным. Необходимо создать соответствующие условия для того, чтобы частные ипотечные страховые компании начали осуществлять ипотечное страхование.

Определяющее значение для развития системы ипотечного страхования имеет сбор данных об ипотечных кредитах, что необходимо при расчете страховых тарифов. Банк России может организовать получение от банков отчетных данных о выданных ипотечных кредитах с целью создания централизованной базы данных под своим контролем.

Для определения страховой премии при страховании кредитного риска необходима следующая информация:

• о кредите (процентная ставка, срок, LTV, обеспечение, сумма кредита и др.);
  
• нарушениях графика погашения кредита;
  
• невозвратах кредита (дефолтах) и др.