Geum.ru

Основы ипотечного кредитования

Вид материалаКнига
Технико-экономический анализ строительного проекта и анализ обеспечения по запрашиваемому строительному кредиту
Подобный материал:
1   ...   49   50   51   52   53   54   55   56   ...   62

Технико-экономический анализ строительного проекта и анализ обеспечения по запрашиваемому строительному кредиту


После того как банк, сформулировавший для себя на подготовительном этапе приоритетные направления работы на рынке жилищного строительства, выбрал удовлетворяющие его заявления на строительные кредиты, а затем изучил соответствующий сегмент рынка и самого заемщика, наступает очередь детального и окончательного анализа непосредственно проекта, для реализации которого запрашивается кредит.

Исходные материалы готовятся организацией, обратившейся за кредитом. Это нормальная практика, потому что заемщик не только лучше изначально знает проект, но и должен продемонстрировать банку это знание и готовность делиться имеющейся у него информацией в полном объеме. Конечно, банковские сотрудники могут самостоятельно проанализировать все показатели готовящегося проекта, но это значительно увеличит стоимость подготовки проекта и в конечном счете не будет выгодно ни одной из сторон.

Проект анализируется с точки зрения как строительной, так и экономической и юридической составляющих. В первую очередь, внимание обращается на разрешительную и техническую документацию на земельный участок и проект строительства, которые должны быть согласованы с большим количеством соответствующих служб.

Далее изучаются и проверяются обоснованность представленных заемщиком строительных смет, глубина проработки маркетинговой части проекта, соответствие ценовых параметров строительства и реализации готовых площадей рыночным тенденциям. В обязательном порядке выясняется наличие у заемщика собственных средств для финансирования оборотного капитала в процессе реализации проекта. Экономический анализ проекта завершается построением финансовой модели и расчетом финансовых потоков по проекту, а также анализом чувствительности проекта (составляется несколько прогнозных сценариев, традиционно называемых оптимистичным, пессимистичным и реалистичным).

При изучении строительных затрат следует различать две их категории — основные и дополнительные.

Основные затраты включают затраты на архитектурные, инженерные, топографические работы, затраты на приобретение и использование стройматериалов, расходы на любые усовершенствования, сделанные по просьбе покупателя (инвестора, будущего собственника, арендатора), озеленение и благоустройство территории, а также накладные расходы, прибыль, платежи подрядчикам и т.д. Одной из целей анализа основных строительных затрат является выяснение того, не завысил ли заемщик суммы, заложенные на производство работ на ранних стадиях строительства (целью такой политики заемщика может быть его желание получить уже на ранних стадиях кредитования более крупные суммы кредитных средств, чем это может быть подтверждено расчетами, основанными на реальной стоимости проделанных работ).

Дополнительные же расходы по строительному проекту включают платежи за оформление кредита, выплату процентов по кредиту в период строительства; страховые выплаты; маркетинговые затраты; платежи и сборы муниципалитета; средства на непредвиденные расходы. Все указанные суммы должны быть экономически обоснованы в готовящемся бизнес-плане проекта.

Результатом анализа ТЭО проекта является вывод относительно эффективности и жизнеспособности предложенной схемы его финансирования. Очень важный аспект данного анализа — построение модели потоков денежных средств, вобравшей в себя все запланированные расходные и доходные статьи строительного проекта. Построенные на базе современного компьютерного программного обеспечения, такие модели позволяют не только оценить мельчайшие детали финансового плана проекта, но и использовать их в дальнейшем для регулярного мониторинга и своевременного выявления возможных осложнений.

Помимо технико-экономического анализа собственно строительного проекта, банку, заинтересованному в минимизации своих рисков при кредитовании, необходимо выяснить целый ряд других вопросов, связанных с достаточностью обеспечения кредита. В этих целях проводится дополнительный анализ обеспечения по запрашиваемому строительному кредиту, заключающийся в оценке его стоимости, ликвидности и юридической чистоты.

В принципе, в обеспечение кредита, выделяемого на цели строительства, банком могут быть приняты различные объекты имущественных прав заемщика или сами имущественные права:
    • залог земельного участка или права аренды земельного участка, выделенного под застройку;
    • залог вновь создаваемого объекта недвижимости;
    • залог строительной техники;
    • залог строительных материалов в обороте, закупаемых в рамках реализации строительного проекта;
    • залог прав по контрактам, заключенным с поставщиками и подрядчиками, привлекаемыми заемщиком к реализации проекта;
    • залог иного движимого и недвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности;
    • залог имущественных прав, имеющих денежную оценку (залог ценных бумаг и т.п.);
    • поручительство третьего лица;
    • банковская гарантия;
    • страховка строительных и монтажных рисков, а также страхование чистоты права собственности заемщика на возводимый объект, выгодополучателем по которым выступает заемщик или банк;
    • иные виды обеспечения, предусмотренные законодательством, если они не противоречат политике банка.

Однако при выборе и оценке предмета обеспечения следует руководствоваться общим правилом: обеспечение должно иметь тесную связь со строительным проектом. Поэтому обычно — в тех правовых системах, которые это позволяют, главным предметом залога служит непосредственно земельный участок и строящийся объект, ведь в любой момент времени этот единый объект недвижимости имеет определенную рыночную цену, которая при грамотном подходе кредитора никогда не превышает суммы выданных к этому моменту кредитных средств. Единственная проблема заключается в том, что в некоторых странах рыночная цена объекта сильно зависит от того, какие права имеются на землю, признан ли официально, с юридической точки зрения, данный строящийся объект недвижимостью или нет.