Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание Оценка потенциального заемщика Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика Анализ работы предприятия-заемщика с банками

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

Оценка потенциального заемщика

Общие сведения о заемщике

Помимо результатов анализа жилищного строительного рынка, кредитору, рассматривающему возможность кредитования проекта жилищного строительства, совершенно необходимо располагать данными квалифицированного обследования своего потенциального заемщика. Это позволит перейти от абстрактных выводов рыночного анализа к более конкретным заключениям относительно фирмы, которая планирует выступать в качестве застройщика и запрашивает в этих целях строительный кредит.

Чтобы получить общее представление о заемщике, помимо традиционно запрашиваемых данных о юридическом наименовании, организационно-правовой форме, деятельности на рынке и структуре кооперации (основных поставщиках, подрядчиках, покупателях и инвесторах), необходимо выяснить, какие строительные проекты, аналогичные тому, на который запрашивается кредит, были данной компанией реализованы ранее и насколько успешно.

Исходя из данных, полученных в результате предварительных обсуждений, специалисты кредитной организации формулируют начальное мнение о целесообразности выдачи кредита данному клиенту, его квалификации на рынке недвижимости, а также планируемых размере и структуре кредитной сделки.

Всегда бывает полезно оценить управленческие возможности фирмы-застройщика, чтобы выяснить запас прочности проекта со стороны менеджмента. Отзывы бывших и нынешних партнеров, клиентов фирмы с этой точки зрения могут оказаться незаменимыми.

Если же податель заявки на строительный кредит к этому времени уже был клиентом банка, у последнего появляется отличная возможность своими силами собрать ряд важных данных, а именно:

• были ли предоставленные клиентом в предыдущем заявлении на кредит данные точными и исчерпывающими;
  
• каким был опыт отношений банка с данным заемщиком по предыдущим кредитам;
  
• в какой степени стороны оказались удовлетворены сложившимися деловыми отношениями.
  

В дополнение к обычному кредитному анализу, проводимому банком согласно требованиям банковских процедур принятия решения о выдаче кредита, для повышения степени надежности кредитной сделки (а кредитование строительства, как уже отмечалось выше, относится к одному из наиболее рискованных видов бизнеса) желательно провести специальный финансовый анализ, состоящий в более подробном изучении баланса и иных отчетных документов заявителя на кредит, а также в сопоставлении запланированных на период реализации строительного проекта доходов и расходов от прочей деятельности.

Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика

Важнейшим этапом анализа заявки на кредит является анализ финансового состояния заемщика, позволяющий сделать прогноз относительно его способности вести строительный проект, гасить кредит и выполнять прочие финансовые обязательства. Основой для такого анализа служат документы финансовой отчетности компании:

• балансы предприятия за три года, представленные поквартально, а за последний год — помесячно;
  
• расшифровки на последнюю отчетную дату по банковским кредитам, кредиторской, дебиторской задолженности, а также по разделам «Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения»;
  
• расшифровка на последнюю отчетную дату забалансовой статьи «Поручительства выданные»;
  
• отчеты о прибылях и убытках за три года;
  
• отчеты о движении денежных средств за три года;
  
• бюджеты предприятия за три года;
  
• отчеты о движении основных средств за три года с расшифровками.
  

Кредитный инспектор выполняет необходимый для данной сделки анализ финансового состояния заемщика, в общем случае состоящий из следующих компонентов:

• доходы от основной деятельности (анализируются источник и динамика поступлений выручки от реализации);
  
• активы и пассивы заемщика (изучаются структура активов по степени ликвидности, структура, оборачиваемость и динамика запасов и затрат, дебиторской и кредиторской задолженности);
  
• рентабельность активов и капитала (оцениваются коэффициенты рентабельности активов и собственного капитала заемщика);
  
• показатели ликвидности (оцениваются коэффициенты абсолютной ликвидности, текущий покрытия и общий покрытия);
  
• финансовая устойчивость (оцениваются коэффициент автономии, «финансового рычага», обеспеченности оборотных средств собственными средствами);
  
• движение денежных средств (определяются размер и динамика среднемесячных поступлений денежных средств по приходу на счет заемщика);
  
• задолженность перед бюджетом и исполнение других обязательных платежей (изучаются степень невыполнения в срок обязательств по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, задолженность по заработной плате персоналу);
  
• анализ прочих показателей финансового состояния (коэффициенты износа основных фондов и т.п.);
  
• сравнение оцененных показателей со среднеотраслевыми или показателями аналогичных предприятий, которым предоставляются кредиты в банке.
  

Заемщик должен продемонстрировать достаточность своего собственного капитала для реализации проекта и покрытия непредвиденных дополнительных издержек, которые могут возникнуть. При реализации проекта заемщик должен максимально вложить в него собственные средства, чтобы кредитор был уверен, что заемщик будет прямо заинтересован в скорейшем завершении проекта (если в проект вложено менее 30% его стоимости, связанные с ним риски резко возрастают).

По аналогичной же схеме проводится финансовый и хозяйственный анализ компаний, которые будут выполнять функции генерального подрядчика и основных субподрядчиков, поскольку любой из них в принципе может стать источником серьезных проблем для всего строительного проекта.

Анализ работы предприятия-заемщика с банками

Поскольку конечной целью обследования потенциального заемщика является заключение о его надежности и вероятности погашения выданного ему кредита (андеррайтинг), полезна информация и о том, имеет ли данная фирма опыт взаимоотношений с банками и всегда ли она полностью выполняла свои обязательства перед ними. В России получить подобные сведения бывает довольно сложно, тогда как за рубежом, в условиях более развитой системы сбора, хранения и поиска информации о кредитной истории заемщиков (как физических, так и юридических лиц), практическое применение этих данных — повседневная и ставшая обязательной практика получения информации от кредитных бюро.