Основы ипотечного кредитования

1   ...   54   55   56   57   58   59   60   61   62

1 См.: Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.

2 Исследование проведено в декабре 2003   январе 2004 г. в рамках работы «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России», выполненной по заказу ОАО «Банк внешней торговли» (Внешторгбанк). Работа осуществлялась совместно специалистами Института экономики города (основной исполнитель), Центра исследований Российской ассоциации маркетинга, Центра информации и экономических исследований в стройиндустрии, фонда экономических исследований «Центр развития», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ЗАО «АН САВА». Куратором проекта выступала рабочая группа по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок. (См.: Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.)

3 См.: Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного финансирования. М.: Фонд «Институт экономики города», 1999.

4 См.: Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

5 См.: Косарева Н.Б., Страйк Р. Реформа жилищного сектора России. 1991―1994. М.: Фонд «Институт экономики города», 1994. С. 7.

6 См.: Концепция финансово-кредитного механизма обеспечения доступности жилья. М.: Фонд "Институт экономики города", 1996.

7 См. исследование «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России», выполненное по заказу Внешторгбанка (М.: Фонд «Институт экономики города», 2004).

8 Расчет показателя доступности жилья осуществлялся на основе следующих предпосылок:

1. средний размер домохозяйства — 3 человека;
   
2. при расчете среднегодового дохода домохозяйства учитываются номинальные среднедушевые среднемесячные доходы населения в определенном году; годовой доход домохозяйства определяется как произведение среднегодового дохода одного человека (среднемесячный доход, умноженный на 12) на 3 (число членов семьи-домохозяйства);
   
3. в качестве стандартной квартиры для данного домохозяйства принята квартира площадью 54 кв. м (социальная норма — 18 кв. м на человека).
   

9 См.: Косарева Н.Б., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. № 5.

10 См.: Результаты обследования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2001—2002 годах // Вестник Банка России. 2003. № 56 (708).

11 По данным исследования «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России».

12 См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999.

13 См.: Словарь иностранных слов. М.: Русский язык, 1988. С. 202.

14 См.: Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. М.: Статут, 2004.

15 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 635.

16 Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996. С. 326.

17 Хвостов В.М. Указ. соч. С. 335.

18 Хвостов В.М. Указ соч. С. 328.

19 Гражданское право: В 2 т. Т. 1: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 2000. С. 475–476.

20 Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С. 22―23.

21 Гражданское уложение. Кн.3. Вотчинное право. СПб., 1910. С. 899.

22 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Казань, 1901. С. 326.

23 Там же. С. 586.

24 Там же. С. 893.

25 См. ст. 334 ГК РФ «Понятие и основания возникновения залога».

26 См. ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи».

27 Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (1902). М.: Статут, 2000. С. 547.

28 Германское гражданское уложение. § 891. Ч. 1. СПб., 1910.

29 Там же. § 892. Ч. 1.

30 Там же.

31 См.: Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.

32 Хвостов В.М. Указ. соч. С. 335.

33 См.: Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. № 3.

34 Вопросы, связанные с законодательством по ипотечным ценным бумагам, будут рассмотрены в главах 14, 15.

35 Принципы анализа и оценки земли для целей кредитования. М.: Фонд «Институт экономики города», 1998.

36 Германское право. Ч. I: Гражданское уложение. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

37 Французский гражданский кодекс. М.: Юридическое издательство НКЮ СССР, 1941.

38 Батлер С. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России: Рекомендации практикующему юристу. М.: Фонд «Институт экономики города», 1997. С. 4.

39 Данный раздел подготовлен с использованием материалов книги «Принципы анализа и оценки земли для целей кредитования». М.: Фонд «Институт экономики города», 1998.

40 Ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г.

41 См.: Головин Ю. Земля как предмет залога в России // Российская юстиция. 1997. № 9.

42 См. там же.

43 См.: Таранков В.И. Ценные бумаги Государства Российского. Москва; Тольятти, 1992; Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999.

44 Волгоград: Станица-2, 1999. С. 39–40.

45 Утратил силу.

46 См. ст. 64 Закона «Об ипотеке».

47 См. п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также ст. 50 Закона «Об ипотеке».

48 См.: Никитина Т.В. Страхование коммерческих и финансовых рисков. СПб.: Питер, 2002.

49 См.: Беляков А.В. Банковские риски: проблемы учета, управления и регулирования. М.: БДЦ-Пресс, 2003.

50 См.: Беляков А.В. Банковские риски...

51 См.: Ларионова И.В. Управление активами и пассивами в коммерческом банке. М.: Консалтбанкир, 2003.

52 Fabozzi, Frank J., Atsuo Konishi, ed. 1996. The handbook of assets/liability management. Chicago: IRWIN

53 См. Инструкцию Центрального банка Российской Федерации № 110-И от 16 января 2004 г. «Об обязательных нормативах банков».

54 При подготовке раздела использованы следующие работы: Diamond, Douglas B., and Michail J. Lea. Housing Finance in Developed countries. An International Comparison of Efficiency. Journal of Housing Research, Vol. 3, Special Issue(год?); Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методологический подход. Принципы ипотечного кредитования в России. Вып. 5. М., 1994.

55 С клиента могут взиматься иные платежи, например плата за рассмотрение заявления, страхование предмета залога и др.

56 См.: Fabozzi, Frank J., Atsuo Konishi, ed. 1996. The handbook of assets / liability management. Chicago: IRWIN Professional Publishing.

57 При подготовке раздела использованы следующие материалы: Marshall W. Dennis. 1992. Residential Mortgage Lending, 3rd ed. Prentice Hall Career & Technology; Четыркин Е.М. Финансовая математика. М.: Дело, 2003; Brueggeman, William B., Jeffrey Fisher. 2002. Real Estate Finance and Investments, 11th ed. McGraw Hill / Irwin.

58 См.: Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. М.: Дело Лтд., 1995; Четыркин Е.М. Финансовая математика. С. 95; Ковалев В.В., Уланов В.А. Курс финансовых вычислений. М.: Финансы и статистика, 2002. С. 217.

59 См.: Ковалев В.В., Уланов В.А. Курс финансовых вычислений. С. 148.

60 См.: Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. С. 95, 183; Четыркин Е.М. Финансовая математика. С. 107, 205; Роуз П.С. Банковский менеджмент. М.: Дело Лтд, 1995. С. 271.

61Такие таблицы, к примеру, содержатся в уже упоминавшихся книгах Е.М. Четыркина «Методы финансовых и коммерческих расчетов» и «Финансовая математика», а также в книге Дж. Фридмана и Н. Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» (М.: Дело Лтд., 1995).

62 См.: Marshall W. Dennis. Residential Mortgage Lending.

63 См.: Heard, C., and P. Williams. 1998. “Flexible Mortgages: The Product for the Next Millennium.” Housing Finance International, September; Marshall W. Dennis. Residential Mortgage Lending; Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости; Brueggeman,William B. Real Estate Finance and Investments.

64 См.: Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.

65 См.: Marshall W. Dennis. Residential Mortgage Lending.

66 См.: Heard, C., and P. Williams. 1998. “Flexible Mortgages: The Product for the Next Millennium.” Housing Finance International, September.

67 См.: Marshall W. Dennis. Residential Mortgage Lending; Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости; Brueggeman, William B. Real Estate Finance and Investments.

68 См.: Marshall W. Dennis. Residential Mortgage Lending.

69 При подготовке раздела были использованы следующие материалы: Telgarsky, Jeffrey P., and Katherine Mark. 1991. Alternative Mortgage Instruments in High-inflation Economies. Housing Finance International, September.

70 См.: Telgarsky, Jeffrey P., Katerine Mark. Op. cit.

71 Некоторый остаток баланса основного долга (около $ 99) на конец срока кредитования объясняется неточностями, связанными с округлением, этот остаток включается в последний платеж.

72 См.: Payeras, M. 1999. “Housing Finance in Mexico: Current Conditions and Challenges.” Housing Finance International, September.

73 См.: Chiquier, L. 1999. “Dual Index Mortgages: Lessons from Intеrnational Practice and Conditions of Development in Poland.” Housing Finance International, September.

74 См.: Poland: Housing Finance at the Millenium. An Assesment of Achivments and Outstanding Issues, prepared by S. Merril, E. Kozlowski, J. Laszek, P. Karas. February 2000. The Urban Institute project.

75 См.: Diamond, D. 1999. The Transition in Housing Finance in Central Europe and Russia: 1989–1999. November. The Urban Institute project.

76 См.: Chiquier, L. 1998. Dual Index Mortgages (DIMs). Conditions of Sustainable Development in Poland. East European regional Urban Sector Assistance Project. The Urban Institute consortium.

77 Данный раздел подготовлен на основе материалов, представленных в работе М. Равиц и Р. Страйка «Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей» (М.: Фонд «Институт экономики города», 1994).

78 См.: Diamond, Douglas B. 1999. Hungary’s Experience with the Deferred Payment Mortgage. Washington, D.C.: The Urban Institute.

79 См.: Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования.

80 Подробно о расчете максимально доступной суммы кредита сказано в главе 10.

81 См.: Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования.

82 В данной работе и в другой литературе для обозначения этого коэффициента также используется аббревиатура LTV (Loan to value ratio).

83 Гражданское право: Учебник. Т. 1 / под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: ПБОЮЛ «Л.В. Рожников», 2000. С. 488.

84 См. там же. С. 487.

85 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001 С. 196—197.

86 Там же.

87 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. С. 214—215.

88 См.: Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

89 Cм. ст. 1 Закона «Об ипотеке».

90 Пункт 1 ст. 344 ГК РФ, ст. 1 Закона «Об ипотеке».

91 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1997. С. 423.

92 См. ст. 9 Закона «Об ипотеке».

93 См.: Гражданское право: в 2 т. Т. 1: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: БЕК, 2000. С. 63.

94 Детально эти вопросы рассмотрены в главе 4.

95 В зарубежной практике существуют специальные счета, открываемые при предоставлении ипотечного кредита, — эскроу-счета.

96 См. Закон «Об ипотеке», ст. 50.

97 См. Закон «Об ипотеке», ст. 51―55.

98 См. там же, ст. 55.

99 См. Закон «Об ипотеке», ст. 31.

100 См. Закон «Об ипотеке», ст. 29–36.

101 Fabozzi, Frank J., Franco Modiglianni. 1992. Mortgage and Mortgage-Backed Securities. Boston, Massachusetts: Harvard Business School Press; Fabozzi, Frank J., ed.(год?) The handbook of Mortgage-Backed Securities. Chicago, Illinois: Probus Publishing company.

102 Несмотря на свое название, данные организации в основном предоставляют ипотечные кредиты на приобретение готового жилья, а не на строительство.

103 Mortgage Bonds & Mortgage-backed Securities in Europe. 2003. European Mortgage Federation. October. Р. 31.

104 См.: European Mortgage markets: structure, funding and future development / Paper by Judith Hardt, Secretary General and David Manning, Head of Economic Affairs European Mortgage Federation. OECD. 2000. June.

105 Mortgage banks and mortgage bonds in Europe. 2003. 4th ed. European Mortgage Federation. Р. 33.

106 Special popouse vehicle – специальное юридическое лицо, не облагаемое НДС и налогом на прибыль, куда эмитент передает (продает) ипотечные активы. Сертификаты участия выпускаются SPV. В американской практике в качестве SPV используется конструкция траста, однако не исключено, что SPV может быть закрытым акционерным обществом.

107 European Securitization Forum Data Report. Winter. 2006. Spring (ссылка скрыта).

108 The Market for Covered Bonds in Europe. Deutsche Bank Global Markets Research. 2001. November 23.

109 Diamond, Douglas B., and Michael J. Lea. 1992. “Housing Finance in Developed Countries. An International Comparison of Efficiency.” Journal of Housing Research. Vol. 3. Special Issue.

110 В российском законодательстве близким аналогом являются ипотечные сертификаты участия.

111 Отметим, что в июле 2005 г. в Германии вступил в силу закон, предусматривающий отказ от принципа специализированных банков.

112 В российском Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в качестве синонима термина «обеспечение» используется термин «покрытие».

113 Например, в Австрии, где также выпускаются Pfandbrief, ставится специальный штамп в поземельной книге (Kautionsband). Это свидетельствует о том, что кредит, обеспечением которого служит данная ипотека, включен в состав обеспечения ипотечных облигаций.

114 Mortgage banks and the Mortgage bond in Europe // Hypothekenverband bei der EG. Baden-Baden: Nomos Verl. Ges.-Losebl. Ausg. 2003.

115 См.: Копейкин А., Пенкина И. Американская модель ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 1999. № 8.

116 См.: Mortgage banks and the Mortgage bond in Europe.

117 См. § 8 Закона об ипотечных банках Германии.

118 См.: Mortgage banks and the Mortgage bond in Europe.

119 Как уже отмечалось, в июле 2005 г. в Германии вступил в силу закон, предусматривающий отказ от принципа специализированных банков.

120 См. § 1 и 5 Закона об ипотечных банках Германии.

121 См. там же.

122 Mortgage banks and mortgage bonds in Europe, 4th ed. European Mortgage Federation. 2003. Р. 11.

123 См.: Майфат А.В. Ценные бумаги (сравнительный анализ понятий в правовых системах России и США // Государство и право. 1997. № 1. С. 83–91.

124 Kendall, Leon T., and Michael J. Fishman., ed. 1997. А Primer on Securitization. Cambridge, Massachusetts: The MIT Press.

125 Иногда термин «секьюритизация» в ипотеке используется для описания выпуска всех типов бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

126 Fabozzi, Frank J., ed. 1988. The Handbook of Mortgage-Backed Securities. Chicago, Illinois.

127 Сравнение и анализ особенностей сквозных ипотечных ценных бумаг и ипотечных облигаций приводится в разделе 14.5.

128 Подробное изложение данного вопроса см. там же.

129 См.: Fabozzi, Frank J., ed. 1988. The Handbook of Mortgage-Backed Securities. Chicago, Illinois.

130 Раздел подготовлен с использованием материалов сборника «Модель вторичного рынка ипотечных кредитов. Опыт США» (М.: Институт экономики города, 1995).

131 См.: