Основы ипотечного кредитования
| Вид материала | Книга |
| Глава 25. Особенности финансирования жилищного строительства в России Средства инвесторов/ партнеров |
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
- План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
- Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
- Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
- Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
- Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
- Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
Глава 25. Особенности финансирования жилищного строительства в России
В России в условиях превышения спроса на жилье над предложением и монопольного положения застройщиков на рынке (в первую очередь в связи с административной системой распределения земельных участков и другими административными барьерами) вопрос обеспечения граждан доступным и комфортным жильем стоит особенно остро. В свою очередь, увеличение объемов жилищного строительства невозможно без повышения эффективности системы финансирования жилищного строительства и развития банковского кредитования застройщиков.
Выбор источника для финансирования строительства основывается на оценке стоимости привлекаемых денег и их доступности. В российских условиях таких потенциальных источников, как правило, четыре: средства граждан, желающих приобрести жилье, ― долевых участников строительства («дольщиков»), средства крупных инвесторов и/или партнеров, финансирование за счет фондового рынка (для российских застройщиков в настоящий момент основным инструментом становится выпуск облигаций) и кредитные средства. Учитывая изложенные в табл. 25.1 основные свойства указанных источников, застройщик ― организатор строительного проекта выбирает оптимальную структуру финансирования.
Стандартная ситуация при реализации проектов жилищного строительства предполагает, что организатор проекта (застройщик) обычно из собственных средств финансирует в лучшем случае только разработку и согласование проектно-сметной документации и покупку/аренду земельного участка. Финансирование же непосредственно строительных и монтажных работ, а также иных расходов (финансирование доли города, если предусмотрены иные, чем доля построенных площадей, формы оплаты, прочие расходы) осуществляется за счет привлеченного финансирования. Очень часто средства инвесторов и участников долевого строительства привлекаются и на первой стадии получения прав на земельный участок и согласования проекта, до получения разрешения на строительство.
Застройщик, как правило, не обладает достаточными активами в качестве обеспечения для получения кредита. Отсутствие права собственности на земельный участок, трудности залога строящихся объектов являются препятствием для использования их в качестве залога. Стоимость оборудования, которое может стать обеспечением по кредиту, по оценке экспертов рынка, составляет менее 10% стоимости возводимых строительной компанией объектов. При этом следует учитывать, что застройщики, которые позиционируют себя как девелоперы, обычно привлекают для работы подрядные строительные организации, т.е. не имеют собственных основных средств. В этих условиях главным источником привлечения финансовых ресурсов являются средства инвесторов, а также средства граждан, желающих приобрести жилье.
Таблица 25.1. Основные характеристики отдельных источников финансирования в жилищном строительстве в России
| Показатели | Средства граждан - долевых участников строительства | Средства инвесторов/ партнеров | Средства, привлекаемые за счет выпуска облигаций/акций | Кредитные средства |
| Платность | Беспроцентные средства | Зависит от индивидуальных договоренностей | Процент за пользование средствами, как правило, ниже стоимости банковского кредита. Затраты на эмиссию | Проценты за пользование кредитом |
| Срочность | До передачи квартир | До завершения строительного проекта | Определенные сроки, указанные в эмиссии | Установленные сроки |
| Возвратность | Возврат в форме построенного жилья | Возврат в виде прибыли или иной форме, по согласованию | Возврат в форме регулярных купонных выплат и выплаты основного долга в установленный срок | Возврат основной суммы долга в установленный срок |
| Требования к застройщику | До 01.04.05* ― отсутствовали, после 01.04.05 – наличие всех разрешений, оформление участка в собственность /аренду, наличие проектной декларации, ряд других требований | Определяются инвестором индивидуально, как правило, предъявляется требование финансовой состоятельности и опыта реализации проектов | Общие требования к эмитенту | Достаточный объем ликвидных активов, необходимых для обеспечения кредита |
| Уровень доверия к застройщику | Неопределенный, основанный, как правило, на поверхностных суждениях и законодательном регулировании | Достаточно высокий, часто зависит от индивидуальных отношений застройщика и инвестора(ов) | Достаточный, зависит от кредитоспособности эмитента и оценки риска вложения средств | Достаточный, формирующийся при подготовке кредита |
| Возможности привлечения средств | Достаточно широкие, в значительной степени зависят от общеэкономической и социальной обстановки | Достаточно узкие, определяются известностью и связями компании | Относительно узкие, зависят от кредитоспособности эмитента и оценки риска вложения средств | Относительно узкие, зависят от общеэкономической конъюнктуры и законодательного обеспечения |
| Характер поступления средств | Нестабильный, неспособный обеспечить ритмичность строительного процесса | Зависит от многих факторов, может быть не стабильным | Единовременное привлечение средств, обуславливающее проблему их размещения | Гарантированное финансирование в соответствии с графиком строительства (кредитной линии) |
| Степень риска для кредитора/инвестора(дольщика) | До 01.04.05 - очень высокая, после 01.04.05 – рыночная | Зависит от индивидуальных условий | Рыночная, зависит от условий реализации проекта и степени его проработанности | Рыночная, зависит от условий реализации проекта и степени его проработанности |
| Законодательное обеспечение | До 01.04.05 – отсутствовало, после 01.04.05 – комплексное регулирование | Договорные отношения и законодательство по инвестициям | Комплексное регулирование | Регулирование есть, но требуется совершенствование |
* 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».