Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание 25.1. Долевое участие граждан в многоэтажном жилищном строительстве Участники и организаторы проектов долевого строительства Мотивы инвестирования Основные способы юридического оформления долевого строительства жилья

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

25.1. Долевое участие граждан в многоэтажном жилищном строительстве

Резкое сокращение государственных капитальных вложений в жилищное строительство в условиях становления рыночной экономики, неразвитость и высокие ставки банковского кредитования жилищного строительства и ипотечного кредитования приобретения жилья, а также монопольное положение застройщиков на местных рынках недвижимости привели к тому, что уже на ранних этапах развития жилищного рынка в России застройщики для финансирования строительства жилья стали привлекать непосредственно средства граждан, желающих приобрести жилье.

На сегодняшний день схема долевого финансирования строительства жилья является наиболее распространенным механизмом, позволяющим реализовывать строительные проекты. По экспертным оценкам, до 80% нового многоквартирного жилищного строительства финансируется по тем или иным схемам долевого строительства¹⁹².

Ниже представлен анализ опроса представителей крупных строительных компаний о состоянии рынка жилищного строительства в части, касающейся вопросов финансирования жилищных проектов¹⁹³.

На протяжении всего периода реализации строительного проекта структура его финансирования претерпевает значительные изменения. На рис. 25.1 эти изменения зафиксированы на трех различных этапах реализации строительного проекта:

• на момент завершения строительства нулевого цикла;
  
• на момент завершения строительно-монтажных работ;
  
• на момент завершения всех работ (до приемки объекта в эксплуатацию).
  

Рис. 25.1. Структура финансирования проектов жилищного строительства на разных этапах их реализации


На диаграмме видно, что с приближением дня приемки объекта в эксплуатацию в структуре финансирования увеличивается общая доля средств граждан и юридических лиц, участвующих в долевом строительстве (с 38% на момент завершения строительства нулевого цикла до 70% на момент завершения всех работ, но до приемки объекта в эксплуатацию), и снижается доля собственных средств застройщика (с 35 до 10% соответственно). Также по мере приближения момента завершения проектов сокращается доля кредитных источников в структуре их финансирования.

Принимая во внимание широкое распространение практики долевого строительства при реализации жилищных проектов, можно проанализировать стоимость квадратного метра жилья при заключении договоров долевого участия в строительстве на различных этапах реализации строительного проекта относительно конечной стоимости на этапе завершения строительства (до приемки объекта в эксплуатацию). По итогам опроса представителей строительных компаний, изменение стоимости долевого участия в реализации жилищных проектов в среднем оценивается следующим образом.



Рис. 25.2. Средняя стоимость квадратного метра жилья при долевом участии в проектах жилищного строительства на различных этапах реализации проектов, % от стоимости квадратного метра жилья на этапе завершения строительства (до приемки здания в эксплуатацию)


Очевидно, что стоимость долевого участия в строительстве обратно пропорциональна рискам такого участия, т.е., при прочих равных условиях, чем выше риски, тем ниже стоимость участия. Как правило, основная часть дольщиков привлекается компаниями на завершающих этапах строительно-монтажных работ, когда риски долевого участия уже достаточно низки, а квартиры все еще дешевле их окончательной продажной стоимости.

С позиции строительных компаний долевое финансирование является наиболее доступным и часто единственным способом привлечения средств на проекты жилищного строительства. В то же время, несмотря на распространенность этой схемы, ее реализация до введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 214-ФЗ) была сопряжена с большим количеством рисков для граждан, основные из которых:

• нарушение сроков и качества производимых работ и услуг;
  
• необоснованное завышение стоимости строительства;
  
• риск неэффективного и недобросовестного управления реализацией строительного проекта;
  
• наличие прав на приобретение одной и той же жилой единицы несколькими покупателями.
  

Подтверждением существующих проблем служат и данные Федерального агентства по строительству и ЖКХ, в соответствии с которыми объектов незавершенного жилищного строительства, финансировавшихся в основном на основании договоров долевого участия, в стране на конец 2003 г. насчитывалось около 30 млн кв. м. Кроме того, несоблюдение сроков и качества строительных работ, нарушение других обязательств вошло в практику даже самых крупных и добросовестных строительных компаний. Это произошло, в частности, потому, что взаимоотношения между строительными компаниями и частными инвесторами – участниками долевого строительства не были урегулированы нормативными правовыми актами, которые бы четко регламентировали порядок привлечения средств, сроки, порядок расчетов, права и обязанности сторон.

В результате вместо цивилизованного рынка строящегося жилья, когда правоотношения и обязательства сторон четко урегулированы гражданско-правовыми механизмами, у нас сложился «вольный» рынок, на котором множество компаний-застройщиков посредством разнообразных схем привлечения средств граждан перекладывают на последних практически все риски, связанные с реализацией строительного проекта. Тем самым, с точки зрения общих принципов экономики, нарушается институциональная структура строительного производства. Основной агент – застройщик или девелопер, выполняя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости, практически освобожден от рисков по его созданию, причем не только предпринимательских рисков¹⁹⁴, но и строительных (ошибки, аварии, отсутствие согласований, удорожание квадратного метра и т.д.). Эти риски фактически несет частное лицо – долевой участник строительства, хотя они и несвойственны покупателю, с которым дольщик себя ассоциирует.

Большинство договоров инвестирования в строительство, которые заключались с дольщиками, с юридической точки зрения расценивались как договоры о совместной деятельности (простого товарищества) или инвестиционные договоры, но сути отношений долевых инвесторов и застройщиков это не отражало. По договорам о совместной деятельности возникали следующие противоречия:

• отсутствовал договор между частными инвесторами, участвующими в совместном деле;
  
• у частных инвесторов, как правило, отсутствовали права на получение информации о совместной деятельности, как это предусмотрено законом; согласие инвесторов на ведение совместной деятельности с застройщиком было, по сути, вынужденным, поскольку в противном случае застройщик отказывался заключать с инвесторами договор.
  

Юридическая интерпретация договоров долевого участия как договоров о совместной деятельности была удобной для застройщиков, так как исключала возможность предъявления инвесторами требований в связи с неисполнением строительных проектов, несоблюдением сроков и качества, поскольку законодательство предусматривает, что участники совместной деятельности сообща несут все риски.

Кроме того, договоры инвестирования были выгодными для застройщиков с точки зрения налогообложения. Передача частным лицам в собственность новых квартир, еще не зарегистрированных в качестве объектов права собственности, рассматривалась как выделение из общего имущества простого товарищества в пределах стоимости внесенного вклада, а передача имущества на основании договора простого товарищества не считается реализацией и не является объектом обложения НДС. Получаемая от частных инвесторов оплата считалась вкладом участника в совместную деятельность (т.е. вкладом на основании договора простого товарищества) и отражалась в учете как целевое финансирование, а не аванс или выручка от реализации. Доход застройщика мог рассчитываться исходя из заложенных в смете средств на вознаграждение за ведение строительства¹⁹⁵.

Договоры о совместной деятельности и инвестировании долгое время оставались для граждан единственной альтернативой покупке готовой квартиры по рыночной стоимости в условиях растущего спроса на жилье и отсутствия развитых институтов повышения его доступности, таких как ипотека.


Участники и организаторы проектов долевого строительства

Основная причина, которая побуждает граждан выбирать квартиры в строящихся домах, заключается в относительно более низкой цене последних (по сравнению с готовыми квартирами). Для многих именно это обстоятельство и предоставляемая возможность рассрочки выплат являются определяющими в момент принятия решения, какое жилье покупать – строящееся или готовое. Приобретение квартиры в строящемся доме также предполагает ее «юридическую чистоту», т.е. отсутствие длинной и порой неясной истории бывших собственников. Кроме того, покупка квартиры на вторичном рынке часто требует внимания к состоянию самого дома и коммуникаций, которые могут оказаться ветхими. Перечисленные моменты являются основными преимуществами при приобретении строящегося жилья, не говоря уже о том, что квартиры в новых (строящихся) домах часто выбирают потому, что это жилье иного качественного уровня, нового поколения по сравнению с тем, что предлагает вторичный рынок.

Участники долевого строительства представлены двумя категориями субъектов: сторонами, заинтересованными в финансовом результате, и конечными потребителями жилья. Для первой категории определяющим является коммерческий мотив к инвестированию, для второй – потребительский. Часто, применительно к частным лицам, у одного участника долевого инвестирования могут быть сразу два стимула к инвестированию.

Объем инвестиционных продаж на рынке очень чувствителен к динамике цен на жилье. Период активного роста стоимости недвижимости в России в 2003―2004 гг. значительно увеличил объем инвестиционных продаж на наиболее динамичных рынках (Москва, Санкт-Петербург и др.). По оценкам различных экспертов, в начале 2004 г. на инвестиционные продажи в Москве приходилось от 10 до 30% рынка квартир. В настоящий момент, хотя период подобных активных коммерческих операций миновал, инвестиционный спрос по-прежнему существует, но стал более избирательным, основные покупки связаны с качественной недвижимостью бизнес- и люкс-класса. Тем не менее основную массу покупателей (по оценкам экспертов, от 70 до 90%) составляют сегодня представители среднего класса, улучшающие свои жилищные условия путем продажи меньшей и приобретения большей квартиры.

Ниже в табл. 25.2 показано разграничение интересов инвестирования участников долевого строительства.

Таблица 25.2. Разграничение интересов инвестирования субъектов жилищного строительства

Мотивы инвестирования	Цель участия в долевом строительстве
Потребительский (потребители)	Улучшение гражданами своих жилищных условий
Коммерческий	Покупка жилья на ранней стадии строительства по низкой цене с последующей продажей по более высокой, с целью извлечения выгоды

Необходимо отметить, что указанные категории участников, помимо различных мотивов, побуждающих их принимать решение о приобретении квартиры в строящемся доме, имеют и различные возможности по оценке как экономической, так и юридической сторон проектов, в которых они собираются участвовать. Граждане, желающие приобрести жилье и не являющиеся профессиональными участниками рынка, по объективным причинам не в состоянии проанализировать все аспекты и риски жилищного проекта, а также адекватно оценить последствия своего участия в них.

После ряда экономических кризисов, происшедших в России в середине и конце 1990-х гг., граждане, желающие сохранить свои средства, стали чаще осуществлять вложения в жилую недвижимость, являющуюся более стабильным активом по сравнению с альтернативными финансовыми инструментами. Тем не менее уровень профессиональной подготовки в сфере инвестирования у граждан, осуществляющих инвестиционные покупки квартир, как правило, сравним с уровнем простых граждан, стремящихся улучшить свои жилищные условия.


Основные способы юридического оформления долевого строительства жилья

Отношения между гражданами и застройщиками, привлекающими денежные средства граждан для жилищного строительства, по своему экономическому содержанию формально имеют некоторое сходство с инвестиционной деятельностью, регулируемой Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Однако для граждан в большинстве случаев жилое помещение не является объектом предпринимательской деятельности, а предназначено для их личного проживания.

Договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, до недавнего времени носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) было практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимала на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Общая схема взаимодействия основных агентов реализации инвестиционного проекта жилищного строительства до вступления в силу в апреле 2005 года Закона № 214-ФЗ приведена на рис. 25.3.

Подобные сделки нередко заключались не только самими застройщиками, но гораздо чаще организациями, которым застройщики передавали права требования на строящиеся жилые помещения, а также их посредниками, что делало практически невозможным наложение взыскания на имущество застройщика или объект незавершенного строительства.

Основные недостатки большинства перечисленных выше договоров сводятся к пяти основным позициям:

1. отсутствует прямое законодательное регулирование части применяемых договоров;
   
2. передача прав на построенное жилое помещение при использовании договоров, как правило, многоэтапна и сложна;
   
3. строительные риски переложены на граждан (банкротство, ошибки, аварии, отсутствие согласований, нарушение сроков завершения строительства, удорожание квадратного метра и т.д.);
   
4. остаются неоднозначными статус граждан (потребитель или инвестор), а соответственно их полномочия и обязанности;
   
5. ни один из договоров не исключает рисков «двойных продаж», пирамидальности, изменения площади, расположения квартир и т.д.
   

Рис. 25.3. Инвестиционная схема строительства (вариант) до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»


Как уже неоднократно отмечалось, долевые схемы накладывают на граждан неоправданные риски. Часто внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения, меняется цена (стоимость квадратного метра). Есть прецеденты, когда после окончания строительства вместо квартир застройщики возвращают гражданам средства, внесенные ими на ранних стадиях строительства, а построенные за их счет квартиры реализуются на рынке. СМИ неоднократно рассказывали о том, как права на одну квартиру передавались одновременно нескольким гражданам.

Чаще всего взаимоотношения компаний ― организаторов жилищных проектов и частных инвесторов оформляются как «договоры инвестирования» или «договоры долевого участия в строительстве». При этом договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-I «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в редакции от 25 февраля 1999 г.), ни в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции от 2 января 2000 г.) не упоминается. При рассмотрении судебных исков суды иногда трактовали «договоры долевого участия в строительстве» как договоры простого товарищества (договоры о совместной деятельности).

Вышедшее 19 сентября 2002 г. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов», выпущенное судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, указало на то, что судам при рассмотрении дел, связанных со спором по заключенным договорам простого товарищества при строительстве многоквартирного жилого дома, следует применять Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».