Основы ипотечного кредитования

Вид материала

25.2. Кредитование жилищного строительства
Незаинтересованность застройщиков в кредитах
Высокий уровень риска кредитов на строительство жилья
Риски, возникающие из-за плохо прогнозируемых взаимоотношений с представителями власти
Отсутствие у застройщиков прав на земельный участок
Низкая ликвидность объектов незавершенного строительства
Недостаточный уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности застройщиков
25.3. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья
Список литературы

Подобный материал:

1 ... 54 55 56 57 58 59 60 61 62

25.2. Кредитование жилищного строительства

Развитие банками кредитования застройщиков жилья в России, по данным исследований^¹⁹⁶ и мнению экспертов, тормозят прежде всего такие проблемы, как:

незаинтересованность застройщиков в кредитах;
высокий уровень риска кредитов на строительство;
высокие риски, возникающие из-за плохо прогнозируемых взаимоотношений с представителями власти;
отсутствие у застройщиков прав собственности (долгосрочной аренды) на земельный участок, которые бы могли служить обеспечением по кредиту;
низкая ликвидность объектов незавершенного строительства;
низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности предприятий строительной отрасли.

Решение этих проблем могло бы стать важным стимулом развития банковского кредитования застройщиков.

Незаинтересованность застройщиков в кредитах

До сих пор до 80% многоквартирных жилых домов строится за счет привлечения средств граждан по схемам долевого строительства.

Привлечение дольщиков до вступления в силу Закона № 214-ФЗ не накладывало серьезной ответственности на застройщиков при увеличении сроков строительства, стоимости квадратного метра или иных изменениях, непосредственно ухудшающих положение долевых участников строительства. Фактически застройщики получали «бесплатные» средства, которыми могли свободно распоряжаться. Оценивая баланс между рисками и прибылью, делая выбор между долевыми схемами и банковским кредитованием, подавляющее большинство застройщиков принимало решение о привлечении средств граждан.

Высокий уровень риска кредитов на строительство жилья

Банки не считают кредитование строительства высокодоходным видом бизнеса и предпочитают размещать кредитные ресурсы в иные активы с более высоким уровнем доходности.

Операции по кредитованию затруднены, так как нет возможности предоставить надежный залог со стороны застройщика. Бизнес жилищного строительства не является фондоемким, застройщики до недавнего времени практически не имели возможности оформить земельные участки под строительство жилого дома в собственность или долгосрочную аренду до начала строительства. В соответствии с поправками, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации в конце 2004 г., с 1 октября 2005 г. продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства должна осуществляться на аукционах^¹⁹⁷. Таким образом, у застройщиков появляется возможность стать собственниками или арендаторами земельных участков до начала строительства. Право аренды земельного участка едва ли может стать обеспечением по кредиту, а вот право собственности на участок, напротив, большинством кредиторов рассматривается как достаточное обеспечение по кредиту.

Использование только объекта незавершенного строительства с земельным участком, на котором он расположен, недостаточно для обеспечения банковского кредита, учитывая высокие риски реализации строительных проектов и недостаточную ликвидность объектов незавершенного строительства.

Риски, возникающие из-за плохо прогнозируемых взаимоотношений с представителями власти

Привлекательность тех или иных источников финансирования для застройщиков определяется стоимостью привлеченных денежных средств, их доступностью, гибкостью графика предоставления и рядом других параметров.

Для эффективной организации процесса жилищного строительства застройщику необходимо равномерное предоставление средств. К примеру, для строительства в течение 6―8 месяцев 100-квартирного дома в Подмосковье стоимостью 140 млн руб. (квартиры по 60 кв. м при средней цене 22 тыс. руб./кв. м, или около $ 800/кв. м) застройщику требуется денежный поток объемом 20―25 млн руб. в месяц. Это условие справедливо для ситуации, когда все согласования и разрешения появляются в срок.

Однако на деле получение разрешений и согласований ― процесс труднопредсказуемый. Анализ существующих в жилищном строительстве проблем показал, что основные из них крупнейшие строительные компании склонны связывать с несовершенством процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства. Первоочередными строителям видятся шаги по совершенствованию сложившейся системы согласований и, в частности, сокращению сроков и количества организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз.

Субъективизм и непредсказуемость согласительных процедур и процедур получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию делает кредитные заимствования на цели жилищного строительства весьма рискованными. Часто застройщик вынужден растягивать срок строительства объекта из-за отсутствия необходимых согласований и разрешений или задержки с их получением. Увеличение же срока возведения объекта особенно опасно для проектов, привлекающих банковские кредиты, так как увеличение сроков приводит к росту себестоимости квадратного метра из-за того, что застройщик вынужден платить проценты за пользование заемными средствами дольше, чем предполагалось. В результате объект, при строительстве которого использовались банковские кредиты, окажется неконкурентоспособным по отношению к дому, построенному на деньги долевых инвесторов, ― квартиры в последнем будут дешевле.

Для банков риск вложения денег в строительство значительно возрос с вступлением в силу Закона № 214-ФЗ, предусматривающего солидарную ответственность банка (кредитора) и застройщика по требованиям участников долевого строительства при использовании банком в качестве обеспечения по кредиту земельного участка и вновь возводимого объекта. Фактически указанная норма препятствует банковскому кредитованию проектов, в которых присутствует хотя бы один частный долевой инвестор. Главным образом именно по этой причине крупнейшие банки с начала 2005 г. не кредитовали проекты, предполагающие привлечение дольщиков на этапе строительства. Ситуация усугубляется еще одной противоречивой нормой Закона, согласно которой в случае, если залоговое обеспечение для получения банковского кредита оформлялось после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, требования банка, выдавшего кредит на жилищное строительство, при реализации заложенного имущества подлежат удовлетворению лишь после удовлетворения требований участников долевого строительства, что существенно повышает риск невозврата средств, выданных банком застройщику.

Отсутствие у застройщиков прав на земельный участок

Приобретать землю в собственность сегодня зачастую застройщику невыгодно. Во-первых, на саму процедуру оформления участка в собственность в среднем необходимо потратить больше времени и усилий по сравнению с оформлением прав аренды на аналогичный земельный участок. Во-вторых, приобретение участка требует значительных единовременных инвестиций на первоначальном этапе реализации проекта, как раз в тот период, когда застройщик, как правило (при отсутствии активов, достаточных для получения кредита), может рассчитывать лишь на собственные средства.

Вышеуказанные обстоятельства, а также неготовность и нежелание муниципалитетов предоставлять земельные участки в собственность в связи с боязнью потерять прямые рычаги воздействия на землепользователей обуславливают преобладание в практике жилищного строительства арендных отношений. Одна из важных проблем управленческого характера заключается в том, что большое число чиновников, как на местах, так и на федеральном и региональном уровнях, не умеют и не хотят работать с косвенными инструментами регулирования градостроительной деятельности, предпочитая как можно дольше опираться на привычные им инструменты административно-командного управления.

Существуют и сложности с ипотекой земельного участка. Статья 62 «Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит: «Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка». Однако Земельный кодекс Российской Федерации несколько иначе трактует эту норму. В частности, в п. 5 ст. 22 говорится, что «арендатор земельного участка вправе… отдать арендные права земельного участка в залог… в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное». Обе трактовки в конечном счете оставляют решение о возможности залога права аренды земельного участка за собственником, органом публичной власти. При этом залог права аренды, безусловно, проигрывает по своей надежности и привлекательности для кредиторов залогу права собственности на земельный участок.

Таким образом, сложившаяся ситуация часто исключает саму возможность ипотеки земельного участка. Ипотека же прав аренды сомнительна ввиду подверженности различным рискам.

Низкая ликвидность объектов незавершенного строительства

В зарубежной практике финансирования жилищного строительства вновь возводимые объекты вместе с земельными участками (единый объект недвижимости) являются основным обеспечением для кредита на строительство. В России же, в условиях разорванности прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, а также в связи с трудностями с залогом земли, наряду с сохранением де-юре возможности оформления объекта строительства в качестве залога, де-факто реализация этой возможности сопряжена со значительными сложностями, что делает подобную практику практически невостребованной.

Для того чтобы застройщик мог заложить объект строительства, ему необходимо:

обеспечить объект техническим описанием и паспортами для последующей регистрации;
провести учет объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости;
зарегистрировать права собственности (или иные права) на объект незавершенного строительства;
провести независимую оценку объекта;
застраховать объект от возможных рисков.

Только после этого застройщик может обратиться в банк за кредитом. Но банки не всегда соглашаются кредитовать застройщиков с подобным обеспечением, поскольку ликвидность объекта незавершенного строительства существенно занижена в связи со сложностью и длительностью реализации залога и переоформления прав на него. При этом российская правовая система неоднозначно трактует право залога на постоянно изменяющийся в процессе строительства объект, и в этом отношении еще необходимо наработать правоприменительную практику.

Одна из принципиальных проблем, препятствующих кредитованию жилищного строительства под обеспечение незавершенного строительством объекта, обусловлена спецификой организации строительного процесса в современных условиях. Насколько может затянуться процедура получения разрешения на строительство в большинстве российских городов, предугадать практически невозможно. Субъективизм чиновников, отсутствие на отдельных этапах формализованных процедур – эти и другие подобные обстоятельства приводят к тому, что застройщик по времени ничего не может планировать. Длительность процедуры получения разрешения на строительство (даже если ни застройщик, ни администрация не сомневаются в том, что такое разрешение будет дано) спровоцировала повсеместную ныне практику, когда разрешительный документ появляется уже в процессе строительства или даже после его завершения. При этом привлекаются средства дольщиков, которые в таких условиях становятся особенно уязвимы для рисков невыполнения застройщиком своих обязательств.

Очевидно, что говорить о залоге незавершенного строительством объекта без официального разрешения на его строительство не приходится. Проблема непредсказуемости срока получения разрешения на строительство, равно как и ввода объекта в эксплуатацию, относится к рискам взаимоотношений с публичной властью, и ее решение, по мнению ряда застройщиков, является одним из очевидных резервов для уменьшения себестоимости строительства и повышения его доступности.

Недостаточный уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности застройщиков

По ряду причин уровень прозрачности финансовых потоков в России в целом нельзя назвать высоким. В то же время строительство имеет и свои объективные предпосылки для низкой прозрачности финансово-экономической деятельности. Высокая монополизация рынка, сращивание крупных строительных корпораций с административными структурами публичной власти, административное распределение земельных участков – вот далеко не полный список возможных причин повышенной закрытости и непрозрачности строительной индустрии. Отсутствие конкуренции не способствует повышению качества подготовки бизнес-планов и технологий организации строительных проектов, что ограничивает возможности для эффективного развития отрасли. Реформа по развитию рынка доступного жилья в значительной своей части, стимулирующей предложение жилья и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, была нацелена на решение указанных проблем.

25.3. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья

В конце 2004 г. в России в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья был принят пакет законов, в которых была затронута и тема строительства жилья.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом, кроме того, введено распространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» введено положение о распространении ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» предпринята попытка упростить порядок государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства. Для этой цели введена ст. 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества».

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» определены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе требование и порядок предоставления земельных участков в собственность или аренду только на открытых аукционах, порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Новый Градостроительный кодекс и внесение изменений и дополнений в некоторые положения Земельного кодекса должны оказать существенное влияние на положение дел в строительстве. Основные новеллы Земельного кодекса Российской Федерации заключаются в следующем:

с 1 октября 2005 г. земельные участки для жилищного строительства за плату в собственность или аренду предоставляются только на открытых аукционах;
установлен порядок проведения аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства;
установлен новый вид целевого использования земельных участков – для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
установлен порядок проведения аукционов по предоставлению земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
определен перечень объектов государственного и муниципального значения, при размещении которых допускается изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа.

Градостроительный кодекс Российской Федерации решает чрезвычайно важную задачу ― перейти в течение пяти лет от бюрократической процедуры установления требований по землепользованию в целях строительства к прозрачным и публичным градостроительным регламентам на уровне муниципальных образований. Такой переход обеспечен обязательствами муниципалитетов по подготовке и утверждению Правил землепользования и застройки – местных нормативных правовых актов, трансформирующих всю систему градорегулирования на местном уровне. Суть этой трансформации в том, что индивидуально-выборочный подход к определению разрешенного вида использования недвижимости должен быть заменен публичными и ясными процедурами установления рамок, в пределах которых владельцы недвижимости могут действовать по своему усмотрению, ориентируясь лишь на сигналы рынка и собственные предпочтения.

Основные изменения, привносимые Градостроительным кодексом в отечественную практику градорегулирования, зафиксированы в табл. 25.3.

Таблица 25.3. Основные переходные положения и задачи дальнейшего развития градостроительного законодательства

Содержание переходных положений	Сроки
Содержание переходных положений	До	После
1. При отсутствии документов территориального планирования принятие решений: о выкупе, резервировании земельных участков для реализации государственных и муниципальных нужд; переводе земель из одной категории в другую	До 01.01.08 - можно	После 01.01.08 – нельзя
2. Государственная экспертиза проектной документации	До 01.01.07 – в ранее установленном порядке (множественность экспертиз)	После 01.01.07 – единая государственная экспертиза
3. Использование процедур предварительного согласования мест размещения объектов при отсутствии правил землепользования и застройки (применительно ко всем случаям, кроме случаев жилищного строительства)	До 01.01.10 - допускается	После 01.01.10 - не допускается

Из важных для органов местного самоуправления следует выделить следующие изменения.

1. Земельные участки, необходимые для государственных и муниципальных нужд, должны быть зарезервированы, зарегистрированы и выведены из хозяйственного оборота. Однако без соответствующего градостроительного обоснования с 1 января 2008 г. данные действия не допускаются (Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении Градостроительного кодекса Российской Федерации» и др.). Другими словами, не допускается принятие решений о резервировании земельных участков, переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования.

2. Фактически обязательной становится подготовка органами местного самоуправления документов в области градостроительного проектирования. Органы местного самоуправления должны принять генеральный план, план реализации генерального плана, местный нормативный правовой акт – Правила землепользования и застройки, местные нормативы градостроительного проектирования с учетом особенностей населенного пункта, документацию по планировке территорий (Градостроительный кодекс Российской Федерации).

3. С 1 января 2010 г. не допускается предоставление земельных участков для строительства и выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки.

4. Нормативные правовые акты и градостроительная документация, подготовленная по решению органов местного самоуправления (в том числе проекты планировки, проекты межевания) не могут быть приняты без проведения публичных слушаний, правовую основу и организацию которых должен обеспечить муниципалитет. Публичные слушания предусмотрены в процедурах принятия генерального плана, правил землепользования и застройки, проектов планировки, проектов межевания, по вопросам условно разрешенных видов использования (Градостроительный кодекс Российской Федерации). Любое решение муниципалитета, принятое без соблюдения вышеизложенных требований, может быть оспорено в судебном порядке.

Вопросам регулирования взаимоотношений застройщиков и коммунальных организаций посвящен Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (с изменениями от 26 декабря 2005 г.). Этим федеральным законом установлены основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, установления надбавок к ценам (тарифам) и принципов формирования платы за подключение объектов нового жилищного строительства к системам коммунальной инфраструктуры. Нормы данного закона в сочетании с нормами Градостроительного кодекса, регулирующими порядок и время выдачи технических условий на подключение объектов к сетям коммунальной инфраструктуры, призваны решить целый комплекс вопросов, связанных с взаимодействием коммунальных предприятий и застройщиков. Предполагается, что повышение открытости и регламентированности процедур получения технических условий и установления тарифов позволит уменьшить необоснованную нагрузку на застройщиков со стороны коммунальных предприятий и сделать работу тех и других более эффективной.

Законом № 214-ФЗ упорядочены взаимоотношения между застройщиками и гражданами, вкладывающими средства в строительство жилья.

Принятие Закона о долевом участии не преследовало цели «вытеснения» застройщиков в сферу банковского кредитования, но разумное регулирование и меры по снижению рисков граждан естественным образом ведут к тому, что использование банковского кредитования становится более привлекательным. Закон ввел новые принципы безопасного и эффективного взаимодействия застройщиков и граждан:

защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия;
снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);
установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;
обязательность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, чтобы исключить возможность передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;
обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;
государственный контроль за долевым строительством;
установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.

С момента введения Закона о долевом участии схема взаимодействия основных агентов реализации инвестиционного проекта жилищного строительства должна измениться по сравнению с той, что действовала до принятия закона (рис. 23.3), следующим образом (рис. 25.4).

Физические лица

Договоры участия в долевом строительстве

Договоры участия в долевом строительстве

Юридические лица

Договоры строительного подряда

Рис. 25.4. Инвестиционная схема строительства (вариант) после вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Согласно представленной на рисунке схеме, предусматривается заключение договоров участия в долевом строительстве непосредственно с застройщиком, обладающим на момент привлечения денежных средств у населения правом собственности или аренды земельного участка, на котором планируется возведение объекта, и разрешением на строительство объекта. Законом также предусмотрено оформление застройщиком проектной декларации, о которой речь пойдет ниже. В рамках создания объекта недвижимости застройщик заключает договоры строительного подряда с необходимыми подрядчиками.

Существенным нововведением закона является представленная в нем форма и содержание договора участия в долевом строительстве. Закон предусматривает заключение договора между инвестором/застройщиком и каждым гражданином, желающим вложить средства в строящийся жилой многоквартирный дом.

В рамках договора застройщик обязан:

в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства передать этот объект участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан:

уплатить застройщику обусловленную договором цену;
принять объект долевого строительства у застройщика.

Существенные условия договора предусматривают наличие в нем:

определения подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цены договора, сроков и порядка ее уплаты;
гарантийного срока на объект долевого строительства.

Основные отличия предусмотренного новым законом договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда и «инвестиционного контракта»^¹⁹⁸приведены в табл. 25.4.

Таблица 25.4. Сопоставительный анализ различных договорных основ в жилищном строительстве

	Договор участия в долевом строительстве	Договор строительного подряда	«Инвестиционный контракт»
Предмет договора	Передача за плату построенного объекта	Передача за плату результата работ	Вложение инвестиций и получение прибыли или иного полезного результата
Стороны договора	Застройщик, участник долевого строительства	Подрядчик, заказчик	Инвесторы, заказчики, подрядчики
Форма договора	Письменная с государственной регистрацией	Простая письменная	Простая письменная
Получение земельного участка для строительства	Застройщик	Заказчик (в том числе гражданин)	Заказчик, уполномоченный инвесторами
Создание условий для выполнения строительных работ	Участник долевого строительства ― не обязан	Заказчик – обязан	Инвестор – не обязан
Расторжение договора	При нарушении дольщиком денежного обязательства – только в судебном порядке	В соответствии с Гражданским кодексом (как по соглашению сторон, так и в судебном порядке)	В соответствии с гражданским кодексом (как по соглашению сторон, так и в судебном порядке)
Односторонний отказ от исполнения гражданами – участниками долевого строительства своих обязательств	Допускается для дольщика в случаях, указанных в Законе № 214-ФЗ	Не допускается	Не допускается
Законодательство о защите прав потребителей	Применяется (при приобретении жилья для личных нужд)	Применяется (по договору бытового строительного подряда)	Не применяется
Гарантийный срок обязательств по качеству строительства	Установлен – 5 лет	По умолчанию – 2 года, в отдельных случаях – 5 лет	Не применяется, если иное не установлено в договоре
Обеспечение законом исполнения обязательств (залог, неустойка)	Законом установлен залог прав на земельный участок и объект строительства	Не установлено	Не установлено

Из таблицы видно, что предусмотренный законом договор участия в долевом строительстве существенно отличается от практиковавшихся до его вступления в силу разнообразных инвестиционных договоров, которые представлены в таблице под собирательным определением «инвестиционный контракт».

Во-первых, договор участия в долевом строительстве предусматривает передачу участнику за плату построенного объекта, а не получение прибыли или иного полезного результата (последнее больше соответствует природе «инвестиционного контракта»). Получение объекта как результата взаимодействия застройщика и долевого участника в строительстве наиболее точно позволяет выделить договоры участия в долевом строительстве из массы остальных инвестиционных и договорных операций с недвижимостью.

Во-вторых, договор участия в долевом строительстве заключается между участником долевого строительства и застройщиком, в то время как «инвестиционные контракты» могли заключаться как с застройщиком, так и с другими организациями, связанными с ним, например специально созданными (риэлторы, инвестиционные фирмы и т.д.). Последние позволяли обезопасить основные активы строительной компании от судебных исков недовольных инвесторов, так как фактически ответчиком по требованиям инвестиционных контрактов оказывался не застройщик, а сторонняя фирма. Требование о заключении договора с застройщиком напрямую^¹⁹⁹ позволяет ограничить возможности для такого рода злоупотреблений.

Одна из самых важных новел закона – государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, благодаря которой можно будет избавиться сразу от нескольких пороков практики долевого строительства, а именно:

унифицировать форму договоров;
сократить риск включения в договор заведомо невыгодных условий для долевого участника строительства;
облегчить судебное производство по делам, связанным со спорами в сфере долевого участия в строительстве, предоставив документированные свидетельства заключения договора (время, условия, права и обязанности);
обезопасить участников долевого строительства от ситуаций, когда права на один и тот же объект передаются сразу нескольким участникам строительства.

Земельный участок в рамках договора участия должен предоставляться непосредственно застройщику, становясь в этом случае дополнительным залогом выполнения застройщиком своих обязательств. В рамках инвестиционного контракта это не предусмотрено: формально земельный участок может принадлежать одной организации, застройку ведет другая ― застройщик, а отвечать по обязательствам перед долевыми инвесторами будет третья. Понятно, что в такой ситуации в случае невыполнения обязательств перед долевыми инвесторами земельный участок, оформленный под строительство объекта долевого инвестирования, не поможет им восполнить понесенные убытки.

Договор участия в долевом строительстве предусматривает распространение законодательства о защите прав потребителей на взаимоотношения застройщика и гражданина – участника долевого строительства, приобретающего недвижимость для личного пользования. Инвестиционные же контракты составлялись таким образом, что применение к ним норм законодательства о защите прав потребителя было затруднено, а зачастую и невозможно. Отсутствие гарантий, предусмотренных законодательством для потребителей, существенно повышало риски долевых участников строительства, особенно на стадии приемки объекта инвестирования или решении споров при несоблюдении застройщиком своих обязательств.

Усиление гарантий граждан ― участников долевого строительства также обеспечено законодательно установленными последствиями в виде неустоек для застройщика, не исполняющего свои обязательства перед дольщиками (задержка сроков строительства, ненадлежащее качество строительства и т.д.). В рамках инвестиционных контрактов таким образом установленных гарантий для участников долевого строительства не было. Штрафные санкции были ограничены позициями, прямо перечисленными в договоре, которые застройщик стремился сократить до минимума.

Одно из важных дополнений, которое вносит закон в договор участия в долевом строительстве, ― гарантийный срок обязательств застройщика по качеству строительства устанавливается на срок до пяти лет. Таким образом, если дефекты строительства обнаружатся в течение пяти лет с момента передачи объекта участнику долевого строительства, последний имеет законодательно установленное право предъявить претензии застройщику. До вступления закона в силу таких обязательств у застройщиков не было, чем нередко и пользовались недобросовестные строительные компании.

В более общем виде существенное значение договора участия в долевом строительстве заключается в том, что указанный договор:

является новым, самостоятельным гражданско-правовым договором, предусмотренным законом;
является основанием возникновения у дольщика первичного права собственности на объект долевого строительства;
конкретизирует взаимные права и обязанности сторон;
снимает риск «двойной продажи» жилья (государственная регистрация);
обеспечивает исполнение обязательств застройщика залогом в силу закона строящегося объекта и земельного участка, на котором он расположен, установлением государственным контролем ответственности за нарушение условий договора.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Законодательные и нормативные правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 26.11.2002 № 152-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 213-ФЗ, от 02.07.2005 № 83-ФЗ, от 21.07.2005 № 109-ФЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть II) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 26.01.1996 № 15-ФЗ, от 12.08.1996 № 110-ФЗ, от 24.10.1997 № 133-ФЗ, от 17.12.1999 № 213-ФЗ, от 26.11.2002 № 152-ФЗ, от 10.01.2003 № 8-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 26.03.2003 № 37-ФЗ, от 11.11.2003 № 138-ФЗ, от 23.12.2003 № 182-ФЗ, от 29.12.2004 № 189-ФЗ, от 30.12.2004 № 219-ФЗ, от 21.03.2005 № 22-ФЗ, от 09.05.2005 № 45-ФЗ, от 18.07.2005 № 89-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.1997 № 21-П).
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 30.06.2003 № 86-ФЗ, от 07.06.2004 № 46-ФЗ, от 28.07.2004 № 94-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 29.12.2004 № 194-ФЗ, от 21.07.2005 № 93-ФЗ, постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 18.07.2003 № 13-П, от 27.01.2004 № 1-П, от 25.02.2004 № 4-П).
Закон Российской Федерации от 09.12.1991 № 2005-1 «О государственной пошлине» (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 31.12.1995 № 226-ФЗ, от 20.08.1996 № 118-ФЗ, от 19.07.1997 № 105-ФЗ, от 21.07.1998 № 117-ФЗ, от 13.04.1999 № 76-ФЗ, от 07.08.2001 № 112-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 25.07.2002 № 115-ФЗ, от 25.07.2002 № 116-ФЗ, от 08.12.2003 № 169-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 20.08.2004 № 104-ФЗ)^²⁰⁰.
Закон Российской Федерации от 27.11.1992 № 4015-I "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 31.12.1997 № 157-ФЗ, 20.11.1999 № 204-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 25.04.2002 № 41-ФЗ, от 08.12.2003 № 169-ФЗ, от 10.12.2003 № 172-ФЗ, от 20.07.2004 № 67-ФЗ, от 21.06.2004 № 57-ФЗ, от 07.03.2005 № 12-ФЗ, от 18.07.2005 № 90-ФЗ, от 21.07.2005 № 104-ФЗ).
Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 12.01.1996 № 9-ФЗ, от 21.04.1997 № 68-ФЗ, от 10.02.1999 № 29-ФЗ, от 17.06.1999 № 113-ФЗ, от 08.07.1999 № 152-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 06.05.2003 № 52-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ)^²⁰¹.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 30.06.2003 № 86-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 03.10.2004 № 123-ФЗ, от 21.12.2004 № 172-ФЗ, от 29.12.2004 № 191-ФЗ, от 29.12.2004 № 191-ФЗ, от 07.03.2005 № 15-ФЗ, от 21.07.2005 № 111-ФЗ, от 22.07.2005 № 117-ФЗ).
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изм. и доп., внесенными постановлениями Правительства Российской Федерации от 12.04.2001 № 291, от 8.05.2002 № 302).
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 31.07.1998 № 147-ФЗ (ред. 09.07.2002), от 30.03.1999 № 51-ФЗ, от 09.07.1999 № 154-ФЗ, от 02.01.2000 № 13-ФЗ, от 05.08.2000 № 118-ФЗ (ред. 24.03.2001), от 28.12.2001 № 180-ФЗ, от 29.12.2001 № 190-ФЗ, от 30.12.2001 № 196-ФЗ, от 06.06.2003 № 65-ФЗ, от 30.06.2003 № 86-ФЗ, от 07.07.2003 № 104-ФЗ, от 23.12.2003 № 185-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 29.07.2004 № 95-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 01.07.2005 № 78-ФЗ, Таможенным кодексом Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ, Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2001 № 257-О).
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 05.08.2000 № 118-ФЗ, от 29.12.2000 № 166-ФЗ, от 30.05.2001 № 71-ФЗ, от 06.08.2001 № 110-ФЗ, от 07.08.2001 № 118-ФЗ, от 08.08.2001 № 126-ФЗ, от 27.11.2001 № 148-ФЗ, от 29.11.2001 № 158-ФЗ, от 28.12.2001 № 179-ФЗ (ред. 31.12.2002), от 29.12.2001 № 187-ФЗ, от 31.12.2001 № 198-ФЗ, от 29.05.2002 № 57-ФЗ, от 24.07.2002 № 104-ФЗ, от 24.07.2002 № 110-ФЗ (ред. 31.12.2002), от 25.07.2002 № 116-ФЗ, от 24.12.2002 № 176-ФЗ, от 27.12.2002 № 182-ФЗ, от 31.12.2002 № 187-ФЗ, 190-ФЗ, 191-ФЗ, 193-ФЗ и 196-ФЗ, от 06.05.2003 № 51-ФЗ, от 22.05.2003 № 55-ФЗ, от 06.06.2003 № 65-ФЗ, от 23.06.2003 № 78-ФЗ, от 30.06.2003 № 86-ФЗ, от 07.07.2003 № 105-ФЗ, 110-ФЗ и 117-ФЗ, от 11.11.2003 № 139-ФЗ, 147-ФЗ и 148-ФЗ, от 08.12.2003 № 163-ФЗ, от 23.12.2003 № 186-ФЗ и 178-ФЗ, от 05.04.2004 № 16-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 30.06.2004 № 60-ФЗ и 62-ФЗ, от 20.07.2004 № 65-ФЗ, 66-ФЗ и 70-ФЗ, от 28.07.2004 № 83-ФЗ, 84-ФЗ и 86-ФЗ, от 29.07.2004 № 95-ФЗ, от 18.08.2004 № 102-ФЗ, от 20.08.2004 № 103-ФЗ, 105-ФЗ, 107-ФЗ, 108-ФЗ, 109-ФЗ, 110-ФЗ и 112-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 04.10.2004 № 124-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 29.11.2004 № 141-ФЗ, от 28.12.2004 № 183-ФЗ, от 29.12.2004 № 203-ФЗ, 204-ФЗ, 205-ФЗ и 208-ФЗ, от 30.12.2004 № 212-ФЗ, от 18.05.2005 № 50-ФЗ, от 03.06.2005 № 55-ФЗ, от 06.06.2005 № 58-ФЗ, от 18.06.2005 № 62-ФЗ, 63-ФЗ и 64-ФЗ, от 29.06.2005 № 68-ФЗ, от 30.06.2005 № 71-ФЗ и 74-ФЗ, от 01.07.2005 № 78-ФЗ, от 18.07.2005 № 90-ФЗ, от 21.07.2005 № 93-ФЗ, 101-ФЗ и 106-ФЗ, от 22.07.2005 № 117-ФЗ, 118-ФЗ и 119-ФЗ, Таможенным кодексом Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ, Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 14.01.2003 № 129-О).
Постановление Пленума Верховного Совета РСФСР от 26.12.1984 № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (с изм. и доп., внесенными постановлениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.1989 № 5, от 21.12.1993 № 11, от 25.10.1996 № 10, от 10.10.2001 № 11).
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Постановление Правительства РСФСР от 05.12.1991 № 35 «О перечне сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну» (с изм. и доп., внесенными Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.10.2002 № 731).
Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., внесенными постановлениями Правительства Российской Федерации от 23.12.1999 № 1429, от 03.10.2002 № 731, от 03.09.2003 № 546, от 12.11.2004 № 627).
Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 15.11.1997 № 140-ФЗ, от 27.06.1998 № 94-ФЗ, от 02.01.2000 № 32-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 28.12.2004 № 185-ФЗ).
Указ Президента Российской Федерации от 28.02.1996 № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»^²⁰².
Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» (с изм. и доп., внесенными указами Президента Российской Федерации от 02.04.1997 № 277, от 24.08.2004 № 1103).
Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994 № 1180 «О жилищных кредитах».
Федеральный закон Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации».
Федеральный закон Российской Федерации от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 03.02.1996 № 17-ФЗ, от 31.07.1998 № 151-ФЗ, от 05.07.1999 № 126-ФЗ, от 08.07.1999 № 136-ФЗ и 144-ФЗ, от 19.06.2001 № 82-ФЗ, от 07.08.2001 № 121-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 30.06.2003 № 86-ФЗ, от 08.12.2003 № 169-ФЗ, от 23.12.2003 № 181-ФЗ, от 23.12.2003 № 185-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 29.07.2004 № 97-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 29.12.2004 № 192-ФЗ, от 30.12.2004 № 219-ФЗ, от 21.07.2005 № 106-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 23.02.1999 № 4-П).
Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., внесенными федеральным законом от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 № 36-ФЗ, от 11.04.2002 № 36-ФЗ, от 09.06.2003 № 69-ФЗ, от 11.05.2004 № 39-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ (ред. 29.12.2004), от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 29.12.2004 № 189-ФЗ, от 29.12.2004 № 196-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 217-ФЗ).
Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.2004 № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».
Федеральный закон Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 29.12.2004 № 192-ФЗ, от 31.12.2004 № 220-ФЗ).
Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ).
Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. и доп., внесенными Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-ФЗ).
Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 24.12.2002 № 176-ФЗ, от 10.01.2003 № 8-ФЗ, от 08.12.2003 № 161-ФЗ, от 23.12.2003 № 186-ФЗ, от 05.03.2004 № 11-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2001 № 13-П).
Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., внесенными федеральными законами от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ).

Рекомендуемая основная литература

Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). – М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.
Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России – М.: Институт экономики города, 1994.
Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. – М: Фонд «Институт экономики города», 2004.
Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). – М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.
Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. – М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. – М: Фонд «Институт экономики города», 2004
Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998–2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. - М. Фонд «Институт экономики города», 2001.
Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.
Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. - М. Фонд "Институт экономики города", 2004.
Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.
Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.
Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.
Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.
Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.
Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.
Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.
Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.
Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.

Дополнительная литература

Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1997.
Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.
Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.
Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред. Л.Г. Фридганта. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.
Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.
Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. – М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.
Гражданское право: в 2 т.: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика. 2002.
Довгялло М., Метелкин А., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.
Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. пособие для студентов вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
Ипотека в России. Прошлое, настоящее, будущее / под ред. И.С. Радченко. – М. ООО «ГроссМедиа», 2004.
Казейкин В.С., Никитина Т.И., Покопцева Е.Б. Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России. – М.: ООО «Вершина», 2004.
Ковалев В.В., Уланов В.А. Курс финансовых вычислений. - М.: «Финансы и статистика», 2002.
Концепция финансово-кредитного механизма обеспечения доступности жилья. – М.: Фонд «Институт экономики города», 1996.
Копейкин А.Б., Пенкина И. Американская модель ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг. 1999. № 8.
Копейкин А.Б., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Опыт создания кредитных бюро в Польше – некоторые рекомендации для России // Деньги и Кредит. 2002. № 4.
Косарева Н.Б., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. № 5.
Ли М., Равиц М. Расчет ставки процента по ипотечным кредитам в России: методологический подход // Строительная газета. 1994. Вып. 5: Принципы ипотечного кредитования в России.
Майфат А.В. Ценные бумаги (сравнительный анализ понятий в правовых системах России и США // Государство и право. 1997. № 1.
Международные стандарты оценки имущества / Международный комитет по стандартам оценки имущества, 1995.
Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Издательство «Юридический центр Пресс», 2003.
Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1995.
Осокина И.Л., Смирнов В.В. Долгосрочное жилищное финансирование в современных экономических условиях Российской Федерации. Опыт и рекомендации: Методическое пособие. – М., 2001.
Пастухова Н.С. Использование ценных бумаг как инструмента рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов // Рынок ценных бумаг. 2001. № 6 (189).
Пастухова Н.С. Перспективы эмиссионных ипотечных ценных бумаг в России // Рынок ценных бумаг. 2002. № 6.
Пастухова Н.С. Как научиться управлять кредитными рынками: казахстанские специалисты ищут ответ // Аналитический банковский журнал. 2002. № 7.
Пастухова Н.С., Довгялло М.В. Инструмент правового регулирования взаимоотношений участников жилищного рынка // Аналитический банковский журнал. 2002. № 5.
Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004.
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. - М.: Статут, 2002.
Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. В.С. Ема. - М.: Статут, 1999.
Принципы анализа и оценки земли для целей кредитования. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1998.
Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / под ред. Л.Э. Лимонова. – СПб.: Наука, 1997.
Равиц М., Страйк Р. Характеристика разработанного для России кредитного инструмента с регулируемой отсрочкой платежей. Программа агентства международного развития США по сотрудничеству в жилищном секторе. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1994. Вып. 2.
Российская Федерация в цифрах. 1992. Краткий статистический сборник. - М.: Государственный комитет РСФСР по статистике, 1992.
Российский статистический ежегодник. – М.: Госкомстат, 2002.
Рынок жилья в переходной экономике / под ред. Е.В. Орешкович. - Киров: ГИПП "Вятка", 2002.
Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. Сборник статей с приложением толкового словаря по экономике недвижимости / под ред. Л.Э. Лимонова. – СПб.: "Леонтьевский Центр", 1994.
Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом города. - М., 2001.
Социальное положение и уровень жизни населения России. - М.: Госкомстат, 2002.
Страйк Р., Косарева Н.Б. Реформа жилищного сектора России. 1991–1994. – М.: Институт экономики города, 1994.
Таранков В.И. Ценные бумаги государства Российского. - М.: Тольятти, 1992.
Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – СПб.: Технобалт, 1995.
Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. – СПб.: 1996.
Титов В. Бюро кредитных историй как фактор развития рынка кредитования // Аналитический банковский журнал. 2002. № 1.
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело Лтд., 1995.
Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. - М.: РИО. 1994.
Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. - М.: Спарк, 1996.
Четыркин Е.М. Финансовая математика: Учебник. 3-е изд. – М.: Дело, 2003.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. – М.: Спарк, 1901.
Ясин Е., Пчелинцев О. и др. Жилищный рынок в России: проблемы становления и развития // Вопросы экономики. 1993. № 7.
Bernsein, Steven A. 1998. “Mortgage Design in Mexico: Balancing Cash Flow and Borrower Affordability” Housing Finance International, Vol. XII, № 1, September.
Brueggeman, William B., and Jeffrey D. Fisher. 2001/ Real Estate Finance and Investments. McGraw-Hill Irwin.
Castillo, Jaime D.R., and Javier G. Laviada. 2000. “INFONAVIT and the Development of Housing for Low-Income Workers in Mexico.” Housing Finance International, Vol. XIV, № 4, June.
Chiquier, Loic. 1998. Dual Index Mortgages (DIMs); Conditions of Sustainable Development in Poland. East European regional Urban Sector Assistance Project: Urban Institute consortium.
Chiquier, Loic. 1998. “Dual Index Mortgages: Lessons from International Practice and Conditions of Development in Poland.” Housing Finance International, Vol. XIII, № 1, September.
Chiquier L., O. Hassler, M. Lea. 2004. Mortgage Securities in Emerging Markets. The World Bank.
Covered Bonds & Mortgage-Backed Securities in the European Union. European Mortgage Federation. November 2004.
Diamond, Douglas B. 1998. The current operation of the Bauspar systems in the Czech Republic, Hungry and Slovakia. USAID/Warsaw.
Diamond, Douglas B., and Michael J. Lea. 1992. “Housing finance in developed countries. An international comparison of efficiency.” Journal of Housing Research, Vol. 3, Issue 1.
Diamond, Douglas B., and Michael J. Lea. 1992. “Housing Finance in Developed Countries. An International Comparison of Efficiency.” Journal of Housing Research, Vol. 3, Special Issue.
Diamond, Douglas B., and R. Nayyar-Stone. 2001. “India: Heading Toward a Liberalized and Integrated Housing Finance System.” Housing Finance International, Vol. XV, № 3, March.
Duncan, Douglas. 2001. “The current Status of the U.S. Mortgage Market” Housing Finance International, Vol. XVI, № 1, September.
Efficiency of Mortgage Collateral in the European Union. Comparative Study. European Mortgage Federation. 2002.
Fabozzi, Frank J., ed. 1988. The Handbook of Mortgage-Backed Securities. Revised ed. Chicago, Illinois.
Fabozzi, Frank J., and John N. Dunlevy. 2001. Real Estate-Backed Securities. Frank J. Fabozzi Associates, New Hope, Pennsylvania.
Fabozzi, Frank J., and Atsuo Konishi, ed. 1996. The Handbook of Asset / Liability Management. Revised ed. Irwin Professional Publishing.
Geltner, D.M., and N.G. Miller. 2001. Commercial Real Estate Analysis and Investments. South-Western Publishing.
Green, Richard K., and Stephen Malpezzi. 2003. A Primer on U.S. Housing Markets and Housing Policy. Washington, D.C.: The Urban Institute Press.
Guttentag, Jack. 2004. The Mortgage Encyclopedia An Authoritative Guide to Mortgage Programs, Practices, Prices, and Ptfalls. McGraw-Hill.
Hardt, Judith. 2000. “Recent Developments in European Mortgage Markets” Housing Finance International, Vol. XV, № 2, December.
Hardt, Judith, and Ung-Duk Lichtenberger. 2001. “The Economic and Financial Importance of Mortgage Bonds in Europe.” Housing Finance International, Vol. XV, № 4, June.
Hardt, Judith, and David Manning. 2000. European Mortgage markets: structure, funding and future development. OECD. June.
Heard, Chris, and Peter Williams. 1998. “Flexible Mortgages: The Product for the Next Millennium.” Housing Finance International, Vol. XIII, № 1, September.
Kendall, Leon T., and Michael J. Fishman, ed. 1997. А Primer on Securitization. The Cambridge, Massachusetts: MIT Press.
Kider, Mitchel H., and Don J. Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. Second ed., Juris Publishing Inc.
Lea Michael J., ed. 2000. International Housing Finance Sourcebook 2000. International Union for Housing Finance.
Lea, Michael J., J. Laszek and L. Chiguler. 1998. Analysis of contract savings for housing systems in Poland. Washington, D.C.: The Urban Institute.
Lea, Michael J., and Bertrand Renaud. 1995. Contractual savings for housing. How suitable are they for Transitional Economies? World Bank.
Mercer Oliver Wyman. 2003. Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets. European Mortgage Federation.
Merrill, Sally R. 2001. “Innovations in Microfinance for Housing in the United States and Emerging Markets: Can We Transfer Methodologies?” Housing Finance International, Vol. XV, № 3, March.
Merrill, Sally R. 2001. “Low- and Moderate-Income Housing Finance in South Africa: Making Progress in a Troubled Environment” Housing Finance International, Vol. XV, № 3, March.
Miles, M.E., G. Berens, and M.A. Weiss. 2000. Real Estate Development: Principles and Process. 3rd ed. Washington, D.C.: Urban Land Institute.
Miller, Margaret J., ed. 2003. Credit Reporting Systems and the International Economy. The MIT Press, Cambridge, Massachusetts.
Mortgage banks and the Mortgage Bond in Europe. 4th ed. European Mortgage Federation. November 2003.
Mortgage Bankers Association of America. Commercial Real Estate Loan Administration. Mortgage Bankers Association of America. 1993.
Order, Robert Van. 2001. “The Structure and Evolution of American Secondary Mortgage Market, with Some Implication for Developing Markets” Housing Finance International, Vol. XVI, № 1, September.
Pardo, Claudio. 2001. “The Chilean “Tripartite” Approach: Loans, Family Savings and State Subsidies”, Housing Finance International, Vol. XV, № 3, March.
Real Estate Handbook. Sixth Edition. Barron’s Educational Series, Inc., 2005.
Rischke, Carl G. 1998. “German Bausparkasse: instrument for creating homeownership in the transformation countries.” Housing Finance International, Vol. XIII, № 2, December.
Scanlon K., C.Whitehead. 2004. International Trends in Housing Tenure and Mortgage Finance. London School of Economics.
Schmitz, A., and D.L. Brett. 2001. Real Estate Market Analysis: A Case Study Approach. Washington, D.C.: Urban Land Institute.
Struyk, Raymond J., ed. 2000. Homeownership and Housing Finance Policy in the Former Soviet Block. Costly Populism. The Urban Institute.
Struyk, Raymond, and Douglas E. Whiteley. 2002. Mortgage default insurance in the US implications in Russia. The Urban Institute, March.
Taffin, Claude. 1998. “Epargne-Logement” in France.” Housing Finance International, Vol. XIII, № 2, December.
Telgarsky, Jeffrey P., and Katherine Mark. 1991. “Alternative Mortgage Instruments in High-inflation Economies.” Housing Finance International, September.
Temkin, Kenneth. 2001. “The U.S. Housing Finance System for Low-Income Families: A Review of Recent Innovations and Changes” Housing Finance International, Vol. XV, № 3, March.
The Protection of the Mortgage Borrower in the European Union. European Mortgage Federation. November 2003.
The Valuation of Property for Lending Purposes in the European Union. European Mortgage Federation. November 2004.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Blog