Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание 16.3. Особенности германской системы строительно-сберегательных касс Сроки контрактов Сумма контракта Процентные ставки Время ожидания кредита Оценочный показатель Государственные субсидии

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

16.3. Особенности германской системы строительно-сберегательных касс¹⁴⁰

Система строительно-сберегательных касс, или Баушпаркассе-система (Bausparkasse), предлагает гражданам долгосрочные жилищные кредиты по фиксированной на весь срок кредита льготной процентной ставке. Финансовая основа для этих кредитов формируется за счет контрактных накоплений, осуществляемых на условиях начисления постоянного процента, также пониженного по сравнению с рыночными ставками по вкладам. Это замкнутая, самофинансирующаяся система, в которой средства для кредитов поступают от целевых сбережений и которая предназначена для кредитования только участников системы стройсбережений, заключивших договор о строительно-сберегательном вкладе и кредите. Кредиты предоставляются на приобретение и реконструкцию жилья или на индивидуальное строительство дома.

Следующая важнейшая характеристика немецкой системы стройсбережений состоит в том, что строительно-сберегательные контракты предлагаются специализированными организациями — стройсберкассами (Bausparkasse). В составе этих специализированных кредиторов: частных — 21, из которых 3 принадлежат коммерческим банкам, государственных — 13, некоторые из них принадлежат региональным центральным банкам или Государственному банку.

Деятельность стройсберкасс регулирует специальный закон о строительных сберегательных кассах. В законе установлены разрешенные виды активных операций для стройсберкасс, целевое использование средств стройсбережений. Надзор за деятельностью стройсберкасс осуществляет Федеральная служба надзора, которая утверждает следующие документы:

• общие положения коммерческой деятельности, в которых содержатся основы деятельности стройсберкасс как кредитных институтов, а также математические расчеты, на основе которых определяются основные параметры системы стройсбережений;
  
• общие условия заключения договоров стройсбережений, определяющие порядок взаимоотношений клиента и стройсберкассы на накопительном и кредитном этапах.
  

Ресурсы стройсберкасс формируются за счет вкладов по сберегательным контрактам, денежного потока от активных операций (амортизации кредитов и процентов по ним) и других доходов, главным образом по банковским депозитам и ценным бумагам. Основными направлениями инвестирования средств являются ипотечные жилищные кредиты, промежуточные кредиты, правительственные ценные бумаги, ипотечные облигации и банковские депозиты. В обобщенном виде большую часть активов составляют жилищные кредиты, а в пассивах преобладают целевые жилищные вклады-контракты.


Сроки контрактов

Стройсберконтракт предусматривает три основных периода: 1) период накоплений, 2) период ожидания получения кредита, 3) кредитный период.

Реальная продолжительность каждого периода зависит от конкретно выбранного клиентом контракта. Сроки, характерные для контрактов на покупку жилья, например, таковы: период накоплений ― 3–4 года (ранее он составлял от 7 до 10 лет); период ожидания ― до 0,5 года; кредитный период ― 7 лет.

Заемщики, выполнившие все условия накопительной части контракта, вправе обратиться с заявлением на получение кредита (стройсберссуды). Как правило, кредит предоставляется не сразу, а через некоторое время. Решение о предоставлении кредита и времени его ожидания принимается прежде всего на основании наличия или отсутствия в стройсберкассе достаточных средств. Стройсберкассы обязаны тщательно поддерживать ликвидность своей организации, и одной из основных задач для них является задача управления денежными потоками в форме накоплений и в форме кредитов. Стройсберкассы стремятся сократить время ожидания для каждого клиента, однако исключить этот временной промежуток полностью невозможно (хотя в настоящее время стройсберкассы стремятся свести его к нулю), иначе придется прибегать к заимствованию денежных средств на внешнем финансовом рынке. Период ожидания, как правило, составляет от 2 до 6 месяцев.

В соответствии с законом о строительных сберегательных кассах максимальный срок кредита ― 15–18 лет. Типичные для системы стройсберкасс жилищные кредиты выдаются на более короткие сроки – до 7 лет. В большинстве случаев это кредиты, являющиеся дополнительными по отношению к ипотечным кредитам, выдаваемым коммерческими или ипотечными банками. В качестве первой ипотеки, как правило, оформляется кредит ипотечного банка. Согласно Закону об ипотечных банках в Германии, кредит, выдаваемый этими институтами, не может превышать 60% залоговой стоимости недвижимого имущества и должен быть обеспечен первой ипотекой. В соответствии с этими требованиями определилась особая дополнительная роль немецких стройсберкасс, которые служат дополнительным источником получения финансовых средств при покупке жилья. По закону (и это часто используется на практике), если кредит, выдаваемый стройсберкассой, не превышает определенной суммы (до 20 000 немецких марок), в дополнение к первой ипотеке не требуется регистрации второй ипотеки, т.е. предоставляемая стройсберссуда идет в качестве бланкового кредита с тем, чтобы снизить издержки заемщика.

Первая ипотека покрывает разницу между ценой покупаемой жилой единицы и суммой, полученной в системе стройсбережений (накопленные собственные средства и стройсберссуда), которая выполняет функцию первоначального взноса для получения первого ипотечного кредита в банке. Большинство стройсберкасс являются частью финансовых групп, включающих коммерческий и ипотечный банки. В результате появляется возможность постоянной консолидации различных источников средств для жилищного кредитования.


Сумма контракта

Сумма и тип сберегательного контракта выбираются вкладчиком индивидуально. Стройсберконтракт призван аккумулировать средства вкладчика, которые вносятся в коллективный фонд стройсберкасс. Общая сумма контракта определяется величиной сберегательного контракта и размером контрактного кредита. Суммы вклада и кредита образуют, как правило, соотношение 50 на 50% от общей суммы контракта, хотя возможны и соотношения в пределах от 40 до 60%.


Процентные ставки

В рамках контракта, заключаемого между стройсберкассой и вкладчиком, устанавливаются постоянные процентные ставки по вкладам и кредитам, зафиксированные на уровне, как правило, ниже рыночных процентных ставок по этим операциям. Так, по сбережениям процентная ставка установлена на уровне 2,5―3%, а по кредитам ― 4,5–5%.

Относительно низкая ставка дохода по вкладам определяет возможность предоставления кредитов по льготным процентным ставкам, которые на несколько процентных пунктов ниже, чем процентные ставки по рыночным кредитам, выдаваемым другими финансовыми институтами.

Заключение стройсберконтракта гарантирует вкладчику получение кредита на условиях пониженной и неизменной процентной ставки на время всего периода погашения кредита.

Преимущества получения подобного кредита особенно ощущаются в условиях, когда колебания финансового рынка приводят к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам, которые можно взять в ипотечных или универсальных коммерческих банках, поскольку ставки по ним изменяются в соответствии с изменением стоимости ресурсов на финансовом рынке.


Время ожидания кредита

После достижения целевой суммы накоплений и установленного уровня оценочного показателя участник системы стройсбережений вправе обратиться за получением накопленной суммы с процентами, а также кредита, который выдается на льготных условиях. Однако при замкнутой системе предоставление кредитов ограничено комплексом факторов, обусловливающих наличие необходимых кредитных ресурсов в стройсберкассах. К числу этих факторов относятся поток сберегательных взносов, поступления платежей по кредитам и процентов по ним, перечисления правительственных сберегательных премий и других средств. Эффективность функционирования стройсберкасс в существенной степени зависит от постоянного расширения депозитной базы, притока новых вкладчиков. Главным фактором расширения ресурсной базы является денежный поток новых сбережений, равномерность и интенсивность которого зависит от общеэкономических условий, а также существующих процентных ставок по сбережениям.

Стройсберкассы Германии вправе использовать некоторый временной отрезок — «период ожидания», — прежде чем кредитные средства станут доступными. Данная мера не является обязательной и зависит от наличия кредитных ресурсов в стройсберкассе. Иметь возможность установления периода ожидания необходимо сберкассе для поддержания ликвидности и финансовой устойчивости. В условиях замкнутой системы, когда основным источником кредитов являются денежные средства по вкладам и поступающие платежи по выделенным кредитам, планирование необходимого объема средств в кассе становится важнейшей задачей. После выполнения вкладчиком условий контракта стройсберкасса ставит его в очередь на получение кредита.


«Промежуточный» кредит

«Промежуточные» кредиты, как правило, предоставляются клиентам стройсберкассы, которые выполнили условия стройсберконтракта, накопили минимально установленную контрактом сумму вклада и находятся в очереди на получение кредита, но срочно нуждаются в финансировании покупки или строительства жилья. В этом случае предусмотрена возможность предоставления краткосрочных «промежуточных» кредитов ― на то время, пока клиент не получил установленную контрактом сумму жилищных сбережений. Процентные ставки по «промежуточным» кредитам не являются льготными, они установлены на основе рыночных ставок процента. «Промежуточный» кредит выдается в сумме, предусмотренной стройсберконтрактом. После получения кредита на условиях стройсберконтракта «промежуточный» кредит погашается. С этого момента клиент платит только пониженные проценты по кредиту стройсберкассы в соответствии со стройсберконтрактом.

«Промежуточные» кредиты финансируются стройсберкассами за счет источников вне системы стройсбережений, на открытом финансовом рынке. Эти кредиты предоставляются на срок не более 3 лет, и их суммарное количество в соответствии с действующими нормативными требованиями не может превышать 60% заключаемых новых контрактов. Как показала практика, примерно 30% клиентов стройсберкасс получают «промежуточные» кредиты. Большая маржа по таким кредитам — важный источник прибыли для банков.

Для расширения своих ресурсов и своевременного выполнения обязательств перед клиентами, получившими право на кредит, стройсберкассы устанавливают связи с другими финансовыми институтами. В 1989 г. им был разрешен выход на рынок капиталов путем эмиссии облигаций со сроком погашения 5 лет. Так, в начале 1990-х гг. около 14% пассивов стройсберкасс было получено в виде банковских кредитов или выпуска облигаций. Таким образом, «замкнутость» системы стройсберкасс Германии носит относительный характер, поскольку у них есть возможность предоставлять рыночные «промежуточные» кредиты за счет рыночных источников привлечения средств.


Оценочный показатель

Оценочный показатель применяется для установления очередности получения ипотечного кредита участниками системы стройсбережений, поскольку точный срок выдачи кредита в контракте не указывается. Оценочный показатель вычисляется на основе тарифного множителя, суммы вкладов и времени их хранения в стройсберкассе.

Система Баушпаркассе основана на модели, учитывающей вклад каждого участника системы стройсбережений как с точки зрения количества внесенных денег, так и с точки зрения времени, в течение которого денежные средства «работали» на общие цели стройсберкассы. Время выдачи кредита для каждого клиента будет определяться в зависимости от имеющейся к распределению денежной массы, которая формируется за счет поступающих финансовых потоков от вкладчиков, выплат по кредитам, а также других доходов стройсберкассы.

Поскольку наличных средств обычно меньше, чем требуется для удовлетворения кредитной потребности клиентов, имеющих право на кредит, применяется система распределения, благодаря которой обозначаются приоритеты среди индивидуальных клиентов при получении кредита. Эта система учитывает сумму накапливаемых денег и время, требуемое для ее накопления.

Условия распределения кредитов, таким образом, зависят от следующих факторов: минимальной суммы накоплений, минимальных сроков накопительного периода, значения оценочного показателя, отражающего соотношение «время х деньги».

Вкладчик, который накопил самую большую сумму за наиболее длительное время, получает кредит первым. Если наличные месячные фонды исчерпаны до того, как каждый соответствующий вышеуказанным условиям вкладчик получит кредит, то оставшиеся клиенты должны ждать до следующего месяца, когда они будут иметь более высокие шансы. Клиент, который не желает получить кредит немедленно, может отложить эту процедуру без уплаты штрафа и утраты приоритетности в получении кредита.


Государственные субсидии

В Германии действует форма субсидирования, связанная с системой стойсбережений, ― программа премирования по жилищным сбережениям.

Программа премирования по жилищным сбережениям адресована гражданам с невысоким доходами: налогооблагаемый доход до 25 600 евро в год на одного человека и до 51 200 евро на супружескую пару.

Сейчас премия составляет 8,8% годовой суммы сбережений, но не может превышать 512 евро на одного человека или 1024 евро на супружескую пару. Таким образом, вознаграждение составляет 45,06 и 90,11 евро соответственно. Для того чтобы получить премию, средства должны быть в стройсберкассе на протяжении не менее 7 лет. При этом не требуется приобретать или строить дом. Дотации ориентированы на людей с низким и средним уровнем доходов.

Изначально в 1952 г. размер премирования был выше и составлял 25―30% суммы годового депозита, однако постепенно снижался (в 1976 г. ― 18%) и в конце-концов был уменьшен до 10% (1989 г.).

Стройсберконтракты получили широкое распространение в Германии. Три из четырех вновь построенных жилых объектов в индивидуальном секторе финансируются стройсберкассами. Каждый третий гражданин имеет стройсберконтракт.