Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание Принцип обеспечения ипотечных облигаций Принцип конгруэнтности Рис. 14.5. Изменение суммы основного долга пула ипотечных кредитов, обеспечивающих ипотечные облигации 14.3. Американские ипотечные ценные бумаги Джинни Мэй Сквозные ипотечные ценные бумаги (MBS). Секьюритизация

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

Принцип обеспечения ипотечных облигаций

Смысл данного принципа в том, что для удовлетворения требований держателей Pfandbrief ипотечный банк должен сформировать обеспечение этих ипотечных облигаций, которое находится в залоге у инвесторов. Таким образом, держатели ипотечных облигаций в случае банкротства ипотечного банка могут рассчитывать на преимущественное удовлетворение своих требований за счет данных активов. В качестве обеспечения для ипотечных облигаций можно использовать лишь те права требования, сумма кредита по которым не превышает 60% установленной стоимости объекта залога (ипотеки).

Для того чтобы в любой момент можно было быстро получить информацию об ипотечных кредитах, составляющих обеспечение, сведения о них заносятся банком в специальный (ипотечный) реестр.

Внесение в реестр есть предпосылка и доказательство того, что на обеспечение распространяются особые права держателя ипотечных облигаций. Для идентификации предмета ипотеки и ипотечного кредита в реестр заносятся необходимые сведения.

Независимое (назначенное федеральным ведомством по надзору за деятельностью кредитных институтов, то есть государственным органом надзора) доверенное лицо должно проверять, идет ли речь о допустимой стоимости обеспечения и надлежащим ли образом произошло возникновение права. Доверенное лицо совместно с банком следит за сохранностью внесенных в реестр ипотеки ипотечных кредитов. Банк может изымать их из обеспечения Pfandbrief только с согласия доверенного лица.

Преимущественное право держателей Pfandbrief перед другими кредиторами банка по удовлетворению их требований за счет внесенных в ипотечный реестр ипотечных кредитов в случае банкротства ипотечного банка закреплено § 35 Закона об ипотечных банках Германии.


Принцип конгруэнтности

Этот принцип заключается в том, что по своим условиям требования ипотечных банков по отношению к заемщикам по ипотечным кредитам и обязательства банков по Pfandbrief перед их инвесторами должны соответствовать друг другу.

Установлено, что общая суммарная номинальная стоимость выпущенных ипотечным банком Pfandbrief должна быть не больше сумм основного долга ипотечных кредитов, входящих в состав обеспечения. Также процентные доходы по обеспечению должны быть больше, чем процентные расходы по облигациям. То есть должна соблюдаться так называемая конгруэнтность обеспечения.

Отметим, что в составе обеспечения допускается до 20% неипотечных активов, например государственных ценных бумаг.

Pfandbrief разрешено выпускать лишь в том случае, если их срок «соответствует» сроку действия договоров ипотечного кредитования, входящих в состав ипотечного обеспечения. Для определения такого «соответствия» имеются специальные методы.

Учитывая аннуитетный характер денежных потоков по ипотечным кредитам и традиционную шаровую структуру денежных потоков по немецким ипотечным облигациям, с управлением активами и пассивами могут справиться только профессиональные организации. Для управления рисками запрещается досрочное погашение кредитов, по крайней мере в начальный период действия кредита.

На рис. 14.5 показано, как изменяются сумма основного долга по пулу ипотечных аннуитетных кредитов с фиксированной процентной ставкой и обязательства по Pfandbrief с традиционной шаровой структурой.

Рис. 14.5. Изменение суммы основного долга пула ипотечных кредитов, обеспечивающих ипотечные облигации

Балансовая стоимость обеспечения уменьшается в связи с тем, что по аннуитетной схеме постоянно производится выплата основного долга. Поэтому необходимо постоянно дополнять обеспечение новыми ипотечными кредитами. Однако рано или поздно надо выплачивать сумму основного долга по ипотечным облигациям, и для этого необходимо иметь эквивалентную сумму в ликвидных инструментах. Предполагая, что одновременно ипотечный банк несет обязательства, по меньшей мере, по нескольким, например пяти, выпускам ипотечных облигаций, для решения обозначенной задачи достаточно иметь в ликвидных инструментах 20% объема покрытия, что и допускается германским законодательством об ипотечных банках.

Надежность Pfandbrief обеспечивается за счет:

1. реализации принципа обеспечения: общая суммарная номинальная стоимость выпущенных ипотечным банком Pfandbrief должна быть не больше сумм основного долга ипотечных кредитов, входящих в состав обеспечения;
   
2. учета всех ипотечных кредитов, входящих в состав обеспечения Pfandbrief, в ипотечном реестре;
   
3. ответственности банка перед инвесторами ипотечным обеспечением и всем имуществом банка;
   
4. преимущественного права держателя Pfandbrief перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка;
   
5. установления законом процедуры определения залоговой стоимости недвижимости с учетом долгосрочной стоимости предмета ипотеки.
   

Тем самым законодательная база предоставляет держателю Pfandbrief широкие возможности защиты прав. Это позволило ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. В 2002 г. объем находящихся в обращении ипотечных облигаций в Германии составил 209 млрд евро¹²².

14.3. Американские ипотечные ценные бумаги

Крупнейшим в мире ипотечным рынком является ипотечный рынок США ― один из наиболее развитых и сложных как по форме организации, так и по видам финансовых и ипотечных инструментов. В табл. 14.1 приведены объемы находящихся в обращении MBS, выпущенных крупнейшими операторами вторичного рынка США.

Таблица 14.1. Рынок MBS в США за период 2000–2002 гг.

Год	Объем находящихся в обращении MBS (в млрд долларов США)
	Всего	Джинни Мэй	Фэнни Мэй	Фредди Мак
2000	2490,6	610,5	1057,8	822,3
2001	2828,3	589,5	1290,4	948,4
2002	3156,6	536,2	1538,3	1082,1

Источник: Mortgage banks and mortgage bonds in Europe, 4th ed. Р. 33.


Одна из проблем банков, вовлеченных в процесс ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных ресурсов. Задача создания специализированных институтов для аккумуляции частного капитала с его последующим инвестированием в ипотечные кредиты была реализована в США через создание вторичного рынка ипотечных кредитов.

На рынке ипотечных ценных бумаг США используются:

• сквозные ипотечные ценные бумаги (mortgage-backed pass-through securities, MBS);
  
• производные ценные бумаги (collateralized mortgage obligations, CMO);
  
• ипотечные облигации (mortgage bonds).
  

Следует подчеркнуть глубокое различие в правовых системах континентального права (в том числе России) и американского права. Это касается и конструкции ипотечных ценных бумаг¹²³.


Сквозные ипотечные ценные бумаги (MBS). Секьюритизация

Вторичный ипотечный рынок США получил развитие с начала 1970-х годов с появлением механизма секьюритизации (securitization) ипотечных кредитов¹²⁴. Под cекьюритизацией в узком смысле¹²⁵ применительно к ипотечному рынку понимается выпуск сквозных ипотечных ценных бумаг (mortgage backed pass-through securities). Владея этими ценными бумагами, инвесторы приобретают неделимую долю в пуле ипотечных кредитов, приносящую денежный доход pro rata (пропорционально). Каждый выпуск характеризуется «купонной ставкой», датой выпуска, датой погашения, а также датами регулярных выплат «купонного» дохода. Кроме того, каждый выпуск обладает собственными уникальными характеристиками, отражающими специфику ипотечных кредитов, на основе которых выпущены соответствующие ипотечные ценные бумаги¹²⁶.

Важнейшей особенностью mortgage backed pass-through securities является тот факт, что при их выпуске пул ипотечных кредитов «уходит» с баланса эмитента, тогда как при выпуске европейских облигаций обеспечение остается на балансе эмитента.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования: периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости.

По своей финансовой схеме сквозные ипотечные ценные бумаги отличаются от традиционных ипотечных облигаций тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями по ипотечным кредитам, обеспечивающим данный выпуск. Таким образом, при помощи данной ценной бумаги платежи по ипотечным кредитам «переводятся» от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (как правило, специализированного траста и операторов вторичного рынка – организаций, которые выступают гарантами). Поскольку платежи по ипотечным кредитам включают в себя поступления и в счет их досрочного погашения, то главной особенностью данных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения ипотечных кредитов как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу сквозных ипотечных ценных бумаг заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения. В этой связи инвесторы требуют определенного повышения доходности этих бумаг с целью компенсации рисков. При этом активы и обязательства институциональных инвесторов сквозных ипотечных ценных бумаг таковы, что позволяют эффективно управлять рисками досрочного погашения.

Сквозные ипотечные ценные бумаги формируются двумя основными способами, в каждом из которых посреднические структуры играют разную роль.

В первом случае ценные бумаги эмитируются непосредственно банком — первоначальным кредитором на основе его портфеля ипотечных кредитов. Эта схема может предполагать участие, например, «Джинни Мэй», как организации, предоставляющей гарантии правительства США в случае, если кредиты, входящие в пул, отвечают требованиям «Джинни Мэй». Тем самым ипотечные ценные бумаги, гарантированные «Джинни Мэй», рассматриваются в качестве безрисковых (с точки зрения кредитного риска) так же, как и государственные ценные бумаги США.

Во втором случае сквозные ипотечные ценные бумаги эмитируются через специализированный траст (SPV) оператором вторичного рынка на основе ипотечных кредитов, приобретенных у банков-кредиторов. Эта схема реализуется с участием «Фэнни Мэй» или «Фредди Мак». Последние предоставляют собственные гарантии по своим сквозным ипотечным ценным бумагам. Бумаги, гарантированные «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак», называются агентскими (agency pass-throughs).

В пул ипотечных кредитов в последнем случае могут входить только кредиты, удовлетворяющие определенным критериям андеррайтинга. Стандарты этих критериев определяются гарантами (первоначально критерии были выработаны Федеральной жилищной администрацией США). Такие кредиты носят название квалифицированных (confirming mortgages).

Неквалифицированные кредиты (nonconfirming loans) могут быть секьюритизированы в ипотечные ценные бумаги других частных компаний, называемые договорными или частными сквозными ипотечными ценными бумагами (conventional/private label pass-throughs). Частные бумаги выпускаются ссудно-сберегательными ассоциациями, коммерческими банками и частными кондуитами (последние выполняют роль специализированных институтов вторичного рынка для неквалифицированных кредитов).

Кредитный риск сквозных ипотечных ценных бумаг оценивается рейтинговыми агентствами, такими как Moody`s и Standard & Poor`s.

Механизм секьюритизации в сравнении с программами рефинансирования за счет долговых обязательств (имеется в виду выпуск ипотечных облигаций) позволяет:

• инвесторам диверсифицировать инвестиционный портфель за счет нового инструмента;
  
• привлечь больший объем частного капитала в жилищную сферу посредством долгосрочных финансовых инструментов, пользующихся спросом на рынке;
  
• повысить стабильность жилищной финансовой сферы через гибкое распределение рисков, связанных с ипотечным кредитованием.
  

Особенности сквозных ипотечных ценных бумаг для инвесторов по сравнению с традиционными финансовыми инструментами становятся очевидными при рассмотрении различных видов рисков, связанных с инвестированием в данные инструменты¹²⁷.