Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание 14.1. Два основных типа ипотечных ценных бумаг

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

Глава 14. Ипотечные ценные бумаги
как инструмент финансирования долгосрочных ипотечных кредитов (на примере США и Германии)

14.1. Два основных типа ипотечных ценных бумаг

Одним из основных направлений развития ипотечного рынка является совершенствование инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. Расширение объемов ресурсов, привлекаемых с рынка ценных бумаг, снижение их стоимости в развитых странах позволили понизить стоимость ипотечных кредитов. В результате рынок ипотечных ценных бумаг стал основным механизмом перетока средств с рынка капиталов в жилищный и строительный сектора. Несмотря на ряд страновых различий, систему ипотечного кредитования в целом можно определить как механизм перераспределения денежных средств от конечного инвестора к заемщику — покупателю недвижимости¹⁰⁹.

Основные участники такой модели организации ипотечного жилищного кредитования:

• заемщик, получающий ипотечный кредит на покупку жилья;
  
• кредитор – банк или другое кредитное учреждение, предоставляющие заемщику кредит под залог приобретаемой недвижимости;
  
• посредник – специализированная организация, задача которой состоит в привлечении свободного капитала для его последующего инвестирования в ипотечные кредиты (для Германии характерно объединение кредитора и посредника в одном лице – ипотечном банке);
  
• конечные инвесторы (в основном институциональные), приобретающие ипотечные ценные бумаги.
  

Первичный рынок ипотечных кредитов определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструменты ― это собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк — посредник — инвестор» является основой вторичного ипотечного рынка, его инструментами ― это ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (ипотечные ценные бумаги).

Экономические механизмы финансирования или рефинансирования при помощи выпуска ипотечных ценных бумаг при ипотечном кредитовании имеют одинаковую природу, однако их правовые основы и финансовые схемы различны.

В методических целях целесообразно сосредоточиться на более детальном изучении немецких ипотечных облигаций (Pfandbrief) и обеспеченных ипотечными кредитами американских ценных бумаг (MBS — mortgage backed pass-through securities), под которыми понимают особый вид ценных бумаг — сквозные ипотечные ценные бумаги¹¹⁰. В дальнейшем изложении такие термины, как MBS, mortgage backed pass-through securities и сквозные ипотечные ценные бумаги, будут использоваться в качестве синонимов.

В первом приближении основные особенности этих двух видов ипотечных ценных бумаг заключаются в следующем:

• немецкие ипотечные облигации имеют традиционную структуру денежных потоков с выплатой основного долга в конце срока действия облигации;
  
• MBS представляют собой долю от потока платежей, источником которых является пул (набор) ипотечных кредитов.
  

Рис. 14.1. Схема выпуска ипотечных облигаций (Pfandbrief) ипотечными банками Германии¹¹¹

На рис. 14.1 приведена схема выпуска ипотечных облигаций ипотечными банками Германии. Последовательность действий в данном случае такова:

1. ипотечные кредиты, обособленные в пул, остаются на балансе ипотечного банка, однако учитываются в обособленном реестре;
   
2. ипотечный банк выпускает ипотечные облигации и берет обязательства по выплате основного долга и процентов по ним; облигации обеспечены залогом прав требований по ипотечным кредитам, принадлежащих данному банку (обеспечение ипотечных облигаций¹¹²);
   
3. инвесторы приобретают ипотечные облигации и получают платежи в счет погашения основного долга и выплаты процентов от ипотечного банка:
   
4. орган по регулированию банковской деятельности назначает независимый орган, контролирующий соблюдение требований законодательства по выпуску ипотечных облигаций;
   
5. контролирующий орган регулярно проводит проверку обеспечения ипотечных облигаций;
   
6. держатели ипотечных облигаций имеют прямой преимущественный доступ к пулу обеспечения в случае банкротства банка-эмитента, обеспечение выделяется из конкурсной массы и может быть передано другому банку для обслуживания кредитов и обязательств по ипотечным облигациям.
   

Немецкие ипотечные облигации имеют следующие особенности:

• обеспечивающие ипотечные облигации ипотечные кредиты выделяются из других активов и операций эмитента путем ведения специализированного реестра обеспечения¹¹³;
  
• вводится специальный независимый контроль;
  
• вопросы банкротства при выпуске ипотечных облигаций регулируются Законом об ипотечной банковской деятельности¹¹⁴, предусматриваются исключения из общих положений законодательства о банкротстве;
  
• вводится абсолютное преимущественное право держателей ипотечных облигаций на обеспечение, автоматическое исключение обеспечения из конкурсной массы в случае банкротства банка-эмитента (отметим современные тенденции, которые состоят в сохранении пула обеспечения и продолжении обслуживания ипотечных облигаций даже после банкротства ипотечного банка), возможность замены управляющего обеспечением и/или обслуживающего банка.
  

С правовой точки зрения немецкие ипотечные облигации — это обеспеченные облигации, удостоверяющие следующие права их владельцев:

• право на получение от эмитента их номинальной стоимости в предусмотренные сроки;
  
• право на получение от эмитента установленных процентов;
  
• право на получение удовлетворения (в случае неисполнения эмитентом принятых на себя обязательств) из стоимости активов, включенных в состав обеспечения ипотечных облигаций, преимущественно перед другими кредиторами эмитента.
  

Обеспечением ипотечных облигаций могут выступать:

• пул ипотечных кредитов (денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров);
  
• денежные средства, ценные бумаги и иные финансовые инструменты в соответствии с требованиями законодательства, но в небольшом, ограниченном законом объеме.
  

Немецкие облигации обладают достаточно простой структурой финансовых потоков. График денежных потоков по Pfandbrief приведен на рис. 14.2. Обратим внимание на то обстоятельство, что это облигации традиционного «шарового типа» с выплатой основного долга в конце платежного периода.




Рис. 14.2. График денежных потоков по ипотечным облигациям (Pfandbrief) ипотечных банков Германии (период погашения ― 10 лет)


Благодаря механизмам рефинансирования институты вторичного рынка объединяют первичные ипотечные рынки кредитования с рынками долгосрочного капитала, выступая в роли посредников¹¹⁵.

На рис. 14.3 приведена схема выпуска американских сквозных ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed pass-through securities), выпускаемых специализированными агентствами вторичного рынка.





Рис. 14.3. Схема выпуска Mortgage-Backed Pass-Through Securities


Последовательность действий в общем случае при этом такова:

1. банк или ипотечная компания выдает ипотечные кредиты;
   
2. банк продает кредиты агентству вторичного рынка.
   
3. Агентство продает кредиты специализированному юридическому лицу (special purpose vehicle — SPV) без обязательства обратного выкупа; в подавляющем большинстве случаев в качестве специализированного юридического лица используется траст;
   
4. специализированный траст продает инвесторам сквозные ипотечные ценные бумаги (MBS);
   
5. инвесторы сквозных ипотечных ценных бумаг получают платежи в счет основного долга и процентов за счет денежных потоков по ипотечным кредитам;
   
6. управление осуществляет попечитель траста (trustee).
   

Специализированный траст, хотя и является «бумажной организацией», формально подлежит процедуре банкротства. В этой связи предпринимаются специальные меры для того, чтобы избежать маловероятной, но все же формально возможной процедуры банкротства.

Сквозными ипотечными ценными бумагами (MBS) признаются ипотечные ценные бумаги, владельцы которых являются одновременно:

• участниками общей собственности на имущество, составляющее пул ипотечных кредитов;
  
• учредителями траста для управления имуществом, составляющим пул ипотечных кредитов;
  
• выгодоприобретателями по трасту.
  

В состав пула ипотечных кредитов входят однородные (стандартные) ипотечные кредиты (денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров).

С финансовой точки зрения сквозные ипотечные ценные бумаги имеют весьма непростую и заранее не определенную структуру из-за возможности досрочного погашения части или всего ипотечного кредита, входящего в состав пула, что «транслируется» в выплаты по ценным бумагам, отсюда и название этих ценных бумаг: «pass-through» ― сквозные. Пример денежных потоков mortgage-backed pass-through securities приведен на рис. 14.4.



Рис. 14.4. Денежные потоки mortgage-backed pass-through securities


14.2. Немецкие ипотечные облигации

Обратимся к более детальному рассмотрению немецких ипотечных облигаций — Pfandbrief.

Немецкие ипотечные облигации имеют традиционную структуру финансовых потоков. Фиксированная сумма основного долга выплачивается по окончании срока обязательства эмитента, фиксированные проценты выплачиваются в сроки, определенные условиями выпуска (как правило, один или два раза в год)¹¹⁶.

Немецкие ипотечные облигации до недавнего времени могли выпускаться только специализированными институтами – ипотечными банками. Параграф 5 Закона об ипотечных банках Германии гласит: «Отличительной особенностью немецких ипотечных банков является их привилегия по выпуску Pfandbrief (ипотечных облигаций). Все остальные кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово ”Pfandbrief“». В июле 2005 г. в Закон об ипотечных банках Германии были внесены изменения, суть которых в снятии ограничений на выпуск ипотечных ценных бумаг универсальными банками.

Ипотечный банк имеет право осуществить эмиссию Pfandbrief только в случае, если он уже выдал ипотечные кредиты, способные служить в качестве обеспечения. Эмиссия может осуществляться:

• в документарной форме, в виде отпечатанной типографским способом Pfandbrief;
  
• в виде сертификата на эмиссию Pfandbrief в крупных выпусках, которые размещаются затем в банке-депозитарии, это так называемые глобальные свидетельства, а инвесторам ценные бумаги предоставляются в электронной форме.
  

При выпуске в бумажной форме Pfandbrief печатаются специализированными типографиями ценных бумаг с использованием особого способа печати на защищенной от подделок бумаге. За выполнением требований к качеству печати следят биржевая служба допуска и эксперты немецкого Федерального банка.

Условия выпуска Pfandbrief должны содержать информацию о правовых отношениях между ипотечным банком и инвестором — условия эмиссии¹¹⁷.

Pfandbrief оформляются и как предъявительские, и как именные ценные бумаги. Например, в 2003 г. 75% всех находящихся в обращении Pfandbrief были выданы на предъявителя и 25% являлись именными.

Инвестору выдается лист Pfandbrief и дополнительно к нему купонный лист процентных ставок, который содержит годовые процентные купоны на все время действия облигации. Для получения суммы процентов инвестор предъявляет один процентный купон банку, и банк осуществляет его погашение.

В основе Закона об ипотечных банках Германии лежит требование о защите прав держателей ипотечных облигаций ипотечного банка.

Это отражено в трех основополагающих принципах закона¹¹⁸:

• принципе специализации,
  
• принципе обеспечения,
  
• принципе конгруэнтности.
  

Принцип специализации¹¹⁹

Этот принцип заключается в том, что ипотечным банкам разрешены только определенные виды деятельности, и прежде всего выпуск ипотечных облигаций, и запрещены все виды кредитования, кроме ипотечного и на государственные и муниципальные цели¹²⁰.

К ипотечным кредитам, входящим в состав обеспечения, предъявляются одинаковые требования, определяемые законодательно и неукоснительно соблюдаемые правилами делового оборота. Эти кредиты обычно долгосрочные, и их пригодность для обеспечения ипотечных облигаций при проведении кредитных операций предполагает метод, который основывается на специальных требованиях к оценке предмета ипотеки. Сумма кредита не может превышать 60% от «долгосрочной оценки стоимости недвижимого имущества»¹²¹.

Это делает легкообозримой структуру риска банка, снижает возможный риск при совершении сделок. Но ипотечный банк обязан следовать не только требованиям по отношению к предмету ипотеки ― как и любой другой кредитный институт, он обязан проверить личную кредитоспособность заемщика (провести андеррайтинг заемщика). При невыполнении этого условия ипотечный кредит не может быть выдан, даже если стоимость объекта залога соответствует всем необходимым требованиям.

Ограниченное количество видов кредитных операций, совершаемых ипотечными банками, способствует высокой эффективности их работы и позволяет иметь меньший, чем в других банках, персонал, поэтому расходы на содержание персонала и издержки у ипотечного банка не столь значительны. Таким образом, с принципом специализации самым непосредственным образом связан принцип экономической эффективности. Этим же объясняется и снижение риска банкротства. Со времени издания Закона об ипотечных банках в 1900 г. в Германии не произошло ни одного случая их банкротства.