Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание 11.2. Заключение ипотечной кредитной сделки 11.3. Кредитный договор 11.4. Договор купли-продажи жилья

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

11.2. Заключение ипотечной кредитной сделки

Заключение (оформление) кредитной сделки по приобретению жилья с использованием ипотечного кредита предполагает следующие действия:

• подписание кредитного договора;
  
• подписание и государственную регистрацию договоров на приобретение жилья, а также регистрацию права собственности на жилье;
  
• подписание и государственную регистрацию договора ипотеки квартиры;
  
• заключение договоров страхования заложенного имущества и жизни заемщика.
  

Все указанные договоры имеют общую структуру. Рассмотрим их основные характеристики.

Необходимая информация о сторонах договора может включать организационно-правовую форму юридического лица (банка), имя представителя, основание для представления кредита, индивидуальное имя для физического лица — заемщика.

В разделе «Предмет договора» кратко раскрывается сущность договора (о чем стороны договариваются), указываются существенные условия договора, признанные таковыми законом или самим договором.

В разделе «Права и обязанности сторон» через обязанности сторон раскрывается порядок выполнения договора.

В разделе «Цена, порядок расчетов между сторонами договора» может указываться окончательная цена или цена за единицу площади (тогда необходимо указать размер площади); описывается порядок расчетов, например предоплата, аванс, с указанием размера и величины остатка; определяется момент оплаты.

В разделе «Ответственность сторон» относительно каждой обязанности должна быть указана ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение.

В разделе «Порядок разрешения споров» дается указание на решение споров путем переговоров и указание на подсудность и подведомственность решения споров в суде.

В разделе «Срок действия, порядок пролонгирования договора» возможны различные варианты указания срока действия договора:

• конкретная дата;
  
• срок в месяцах, годах — с названного в договоре момента или с момента совершения определенного действия одной из сторон.
  

Завершают договоры подписи сторон.

Однако каждый из договоров имеет свои особенности.

11.3. Кредитный договор

Кредитный договор — особая, самостоятельная разновидность отношений займа (п. 1 ст. 819 ГК РФ).

По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. В силу кредитного договора банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Кредитный договор имеет свою сферу применения. Кредитором может быть только банк или иная кредитная организация, имеющие соответствующую лицензию Центрального банка Российской Федерации. Предметом кредитного договора могут быть только деньги, но не иное имущество (вещи). Более того, предметом кредитных правоотношений становятся права требования, а не деньги.

В кредитном договоре определяются: цель получения кредита, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения, инструмент кредитования (порядок расчета платежей по кредиту, процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

По моменту заключения кредитный договор является консенсуальным, что означает, что договор вступает в силу с момента достижения сторонами соответствующего соглашения (до реальной передачи денег заемщику), в отличие от договора займа, который считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Из консенсуального характера кредитного договора в общем случае вытекает то, что при наличии соглашения заемщик может требовать компенсации причиненных ему убытков в случае отказа от реальной передачи денег.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного договором кредита полностью или частично:

• при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок;
  
• в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита.
  

Заемщик также имеет право отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока предоставления кредита.

Таким образом, классический консенсуальный характер кредитного договора значительно ослаблен и приближен к реальному по своей юридической природе договору займа.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого положения влечет ничтожность договора (ст. 820 ГК РФ).

Существенными условиями кредитного договора являются:

1) размер кредита;

2) срок, на который предоставляется кредит;

3) условия, на которых предоставляется кредит.

11.4. Договор купли-продажи жилья

Договор купли-продажи недвижимости является отдельным видом договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого договор купли-продажи недвижимости может быть определен следующим образом: в соответствии с ним продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество, во-вторых, действия сторон по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором купли-продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате⁸⁵.

Договор купли-продажи жилья, являясь разновидностью договора купли-продажи недвижимого имущества, имеет свои особенности. Для такого договора существенными установлены условия:

• о том, какое помещение продается (необходимо указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, если договор заключается в отношении здания или сооружения, либо в составе другого недвижимого имущества, если договор заключается в отношении квартиры, т.е. необходимо указать точный адрес жилого помещения, его кадастровый номер, размер общей и жилой площади, этажность);
  
• о цене продаваемого жилого помещения;
  
• о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым помещением⁸⁶.
  

11.5. Государственная регистрация перехода права собственности на жилье

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений Гражданского кодекса о государственной регистрации сделок и договоров, а именно положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164), и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц)⁸⁷.

Для государственной регистрации договора купли-продажи необходимо предоставить следующие документы⁸⁸:

1) заявление на регистрацию договора купли-продажи жилого помещения;

2) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;

3) заявление на регистрацию перехода права собственности на отчуждаемое жилое помещение;

4) документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности на отчуждаемое жилое помещение;

5) договор купли-продажи жилого помещения (не менее трех экземпляров);

6) правоустанавливающие документы на жилое помещение продавца (оригинал);

7) экспликацию и поэтажный план продаваемого жилья;

8) выписку из домовой книги отчуждаемого жилого помещения;

9) выписку из финансово-лицевого счета с указанием об отсутствии задолженности по квартире;

10) документы, удостоверяющие личность продавца (если продавец — физическое лицо);

11) документы, удостоверяющие правоспособность юридического лица, участвующего в сделке (если продавцом является юридическое лицо);

12) документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (если продавцом является юридическое лицо);

13) документы, удостоверяющие личность покупателя.