Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание 10.4. Выводы эксперта по андеррайтингу 10.5. Отчет об андеррайтинге 11.1. Основные определения

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

10.4. Выводы эксперта по андеррайтингу

Мы видим, что размер кредита, который банк на основании установленных им критериев, оценивающих допустимый уровень риска, может выдать заемщику, существенно меньше, чем сумма, которую он мог бы получить в том случае, если бы мы исходили не из его платежеспособности, а из оценочной стоимости приобретаемого жилья. Можно подумать, что банк чересчур строго подошел к определению размера кредита и что исходя из стоимости приобретаемого жилья эта сумма могла бы быть увеличена. Однако это не так.

Необходимо помнить, что основой погашения ежемесячных платежей по кредиту банка являются доходы заемщика. Банк оценивает их и принимает к расчету лишь те доходы, которые носят достаточно регулярный и стабильный характер. Если на стадии андеррайтинга эксперт завысит размер предоставляемого кредита, исходя из оценочной стоимости приобретаемого жилья, учитывая случайные или неподтвержденные доходы заемщика, то впоследствии может возникнуть ситуация, когда заемщик будет не в состоянии своевременно и в полной мере погасить регулярный платеж. Это повлечет за собой штрафные санкции со стороны банка и, если доходы заемщика окажутся недостаточными, невозможность погасить кредит. Какое-то время заемщик сможет решать свои временные финансовые проблемы за счет продажи других активов, если они у него имеются (автомобиль, дача, мебель и др.), однако все это требует времени, к тому же имущества может оказаться недостаточно, чтобы рассчитаться по кредиту и процентам. Не исключено, что в этой ситуации заемщик по согласованию с банком примет решение о продаже заложенного жилья, платежи по которому он не в состоянии регулярно осуществлять.

Заемщик должен располагать средствами, достаточными для внесения требуемого первоначального взноса и оплаты расходов по оформлению сделки. При этом данные средства должны быть получены из источников, установленных банком в качестве приемлемых источников собственных средств. Все исключения и отклонения от квалификационных соотношений и установленных критериев должны быть обоснованы с указанием существенных компенсирующих факторов, а также факторов риска, отражены в отчете об андеррайтинге и особо отмечены в заключении, которое готовит кредитный инспектор для принятия решения на кредитном комитете. В обосновании кредитный инспектор должен отразить факторы риска (кредитный риск, валютный риск), возникающие при некотором допустимом превышении значений коэффициентов, дать необходимые расчеты и указать те активы заемщика, которые могут быть использованы (реализованы) в случае наступления возможного риска временных финансовых затруднений заемщика в процессе погашения кредита.

10.5. Отчет об андеррайтинге

Кредитный инспектор готовит отчет об андеррайтинге, в котором отражает все существенные аспекты для принятия решения по форме, утвержденной в регламенте о предоставлении кредитов в банке:

• о возможности выдачи кредита;
  
• о целесообразности выдачи кредита, но при учете некоторых допустимых превышений установленных банком коэффициентов риска;
  
• об отказе предоставить кредит;
  
• о невозможности предоставить кредит в данный момент, но о целесообразности продолжить работу с данным заемщиком при его согласии внести определенные изменения (повысить сумму первоначального платежа за счет реализации имеющихся материальных активов, подобрать другую квартиру или дом).
  

При решении андеррайтера об отказе предоставить кредит заемщику кредитный инспектор готовит письмо с причинами отказа.

В случае, если инспектор на основании проведенного анализа считает невозможным в данный момент предоставить кредит клиенту, но полагает, что заемщик является перспективным для банка и целесообразно продолжить с ним работу по кредитному согласованию на других условиях (уменьшить сумму кредита, увеличить размер первоначального взноса, подыскать другую квартиру и др.), кредитный инспектор приглашает заемщика на беседу и поясняет, по каким причинам представление кредита в настоящий момент невозможно, дает свои рекомендации.

При принятии положительного решения кредитного комитета инспектор готовит и направляет письмо-уведомление заемщику, в котором сообщает о решении, а также о зафиксированных в решении условиях предоставления кредита и тех действиях, которые должны последовать со стороны банка и заемщика для подготовки и заключения соответствующих сделок по кредиту и его обеспечению. В письме указываются сроки, в течение которых эти действия должны быть осуществлены.

Глава 11. Характеристика процесса предоставления кредита

11.1. Основные определения

Суть процесса предоставления кредита — заключение и исполнение основных договоров: кредитного договора и договора ипотеки.

С помощью договора у граждан и юридических лиц формируется уверенность в том, что их взаимные интересы будут обеспечены необходимыми материальными предпосылками. С точки зрения гражданского права «договор представляет собой в известном смысле уникальное правовое средство, в рамках которого интерес каждой стороны, в принципе, может быть удовлетворен лишь посредством удовлетворения интересов другой стороны»⁸³. При всей свободе договора последний должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения⁸⁴.

Для нормального функционирования гражданского оборота характерно надлежащее исполнение обязательств. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств наносит вред не только кредитору, но и нередко более широкому кругу лиц.

Процесс предоставления ипотечного кредита достаточно сложен. Об этом свидетельствует даже простое перечисление потенциальных участников данного процесса: заемщик и члены его семьи, банк-кредитор, продавец недвижимости, риэлтор, БТИ, земельная кадастровая служба, учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховая компания, органы опеки и попечительства, а если дело доходит до обращения взыскания, то и суд, судебный исполнитель, специализированная организация по проведению торгов. Грамотное юридическое сопровождение этого процесса необходимо для обеспечения прав как кредитора, так и заемщика, надлежащего информирования последнего о правах и обязанностях, а также для обеспечения действительности сделок.

Процесс предоставления кредита гражданину проходит ряд этапов. Основными из них являются:

• этап 1 — предварительная квалификация и оформление заявления на ипотечный кредит;
  
• этап 2 — сбор и проверка информации (о клиенте и о предмете залога);
  
• этап 3 — оценка вероятности погашения кредита (андеррайтинг);
  
• этап 4 — принятие решения о предоставлении кредита;
  
• этап 5 — заключение кредитной сделки.
  

Основные правовые вопросы решаются во время 1, 2 и 5-го этапов. Вопросы оценки вероятности погашения кредита (андеррайтинга), принятия решения о предоставлении кредита освещены в соответствующих главах настоящей книги.