Основы ипотечного кредитования
| Вид материала | Книга |
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
- План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
- Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
- Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
- Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
- Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
- Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
ЧАСТЬ V. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И ОБСЛУЖИВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ
Глава 9. Предварительная квалификация заемщика и оформление заявления на ипотечный кредит
9.1. Предварительная квалификация заемщика ― первый этап в процессе предоставления ипотечного кредита
На этапе предварительной квалификации заемщика происходит первое знакомство заемщика с условиями и процедурами предоставления кредита в банке. Заемщик старается исследовать рынок предложений со стороны кредиторов, определяя наиболее выгодные для себя условия кредита. В свою очередь банки отбирают клиентов, предварительно квалифицируя или оценивая их как потенциальных заемщиков, которые могут воспользоваться их услугами.
Важнейшее значение имеет первое обращение потенциального заемщика в банк с просьбой предоставить кредит и первоначальное собеседование. Гражданин может лично прийти в банк или обратиться по телефону. В практике зарубежных стран с хорошо развитой системой кредитования все большее распространение получает практика, когда представитель банка сам приходит к клиенту, предлагая услуги банка по финансированию жилья.
Некоторые граждане обращаются в банк, имея определенный опыт получения кредитов, но большинство даже не предполагают, что предоставление кредита — достаточно сложная процедура, требующая учета большого количества факторов и условий. Как правило, они имеют весьма поверхностное представление о том, какие обязательства они берут на себя по ипотечному кредиту, какие правовые и финансовые последствия возникают в связи с этим. Задачей сотрудника банка в рамках первой беседы является предоставление клиенту максимально подробной информации об условиях кредитования, требованиях банка к порядку выдачи и оформления кредита. Необходимо, чтобы потенциальный клиент смог объективно взвесить свои возможности получения и выплаты кредита, почувствовать доверие к банку, его сотрудникам, одновременно понять свои права и меру своей ответственности.
Клиент заинтересован в том, чтобы ему максимально понятно и доступно объяснили все предстоящие действия по заключению кредитной сделки и в то же время упростили связанные с этим хлопоты, временные затраты и финансовые расходы. В свою очередь, банк заинтересован в том, чтобы клиент ответственно отнесся к предстоящей сделке и проявил максимальную добросовестность и открытость при оформлении кредита.
9.2. Задачи предварительной квалификации клиента
Информация, которую сотрудник банка предоставляет клиенту, должна быть передана в наиболее полной и понятной для него форме. Клиент не должен пугаться того, что банку потребуется от него достаточно большое количество информации и сведений различного рода. Он должен понять, что только открытые партнерские отношения с банком позволят ему получить необходимые кредитные средства. Сотрудник банка, со своей стороны, должен в ходе краткого устного опроса получить представление о реальных возможностях клиента как потенциального заемщика и дать ему необходимые советы и консультации для дальнейших действий. В результате на этапе предварительной квалификации заполняется соответствующая форма79 (см. ниже пример формы листа предварительной квалификации заемщика).
Лист предварительной квалификации заемщика
| Ф.И.О. заемщика | ||||
| Место работы | Должность | |||
| Стаж работы | | Организационно-правовая форма (свое дело, коммерческая структура, бюджет) | | |
| | | | ||
| Параметры кредита | Активы заемщика / созаемщика | Сумма | ||
| Заявленная сумма кредита | | Денежные средства (всего) | | |
| Ставка процентов | | Квартира | | |
| Срок кредита (в месяцах) | | Гараж | | |
| Ежемесячный платеж по ссуде | | Дача | | |
| Платеж по страхованию недвижимости | | Автомобиль | | |
| Платеж по страхованию прав собственности | | Облигации государственные | | |
| Платеж по страхованию жизни | | Акции предприятий (оценка) | | |
| Платеж по налогу на имущество | | Антиквариат, ювелирные изделия | | |
| Квартирная плата | | | | |
| ИТОГО ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ | | ИТОГО АКТИВЫ | | |
| Обеспечение кредита | Стоимость квартиры | Сумма |
| Адрес | По справке БТИ Цена продавца квартиры | |
| Сведения о ежемесячных доходах | Заемщик | Созаемщик |
| Основная зарплата | | |
| Премии | | |
| Совместительство | | |
| Лекции, гонорары | | |
| Сдача в аренду недвижимости | | |
| Проценты по вкладам в банках | | |
| Алименты получаемые | | |
| Другие доходы | | |
| ВСЕГО ДОХОДОВ | | |
| Документально подтвержденный доход | | |
| Сведения о ежемесячных расходах | Текущие | Планируемые |
| Аренда жилья | | |
| Количество человек и содержание иждивенцев | | |
| Содержание автомобиля | | |
| Алименты уплачиваемые | | |
| Погашение других кредитов | | |
| Подоходный налог | | |
| Плата за образование | | |
| Другие расходы | | |
| ИТОГО РАСХОДОВ | | |
| Коэффициенты ссуды*: | LTV = | П/Д = | О/Д = |
| Рекомендация сотрудника банка | |||
| Подразделение банка | Ф.И.О. сотрудника | Дата | Подпись |
* LTV – соотношение суммы кредита и стоимости залога; П/Д – доля ежемесячного платежа по кредиту в ежемесячном совокупном семейном доходе; О/Д – доля ежемесячного платежа по кредиту и других долгосрочных обязательных платежей в ежемесячном совокупном семейном доходе.
Кредит на приобретение жилья, как правило, выдается на длительный срок. По своим размерам он в несколько раз превосходит годовой доход заемщика. Более того, в качестве обеспечения возврата кредита банк потребует, чтобы приобретенное жилье стало залогом, что означает государственную регистрацию ипотеки жилой недвижимости и возникновение прав банка как залогодержателя. Последнее обстоятельство требует достаточно серьезной юридической помощи клиенту с тем, чтобы он четко понимал свои права и обязанности, возникающие после заключения кредитного договора и договора об ипотеке.
К сожалению, большинство клиентов, обращающихся в банк за ипотечным кредитом, не располагают необходимой юридической поддержкой, и зачастую защиту их прав при взаимоотношениях с продавцом и заключении договора по приобретению жилья, а также страхованию осуществляет банк или риэлторская фирма. Это накладывает дополнительные обязанности на сотрудников банка по проработке всех деталей предстоящих сделок по приобретению жилья, так как возможные ошибки или неточности могут привести к дополнительным рискам, вплоть до признания сделок недействительными и утраты предмета залога. Важным моментом предварительной квалификации является информирование клиента о предстоящих затратах, связанных с получением кредита (см. далее смету расходов заемщика).
Смета расходов заемщика
№ заявки: _____________________ Дата: ______________________
Заемщик: ________________ ______ Сотрудник банка:____________________
| Получение кредита и приобретение квартиры | Сумма |
| 1. Первоначальный взнос за квартиру | |
| 2. Банковский сбор за подачу заявки на кредит | |
| 3. Комиссионные риэлторской фирме | |
| 4. Плата за оценку квартиры | |
| 5. Оплата государственной регистрации договора купли-продажи квартиры | |
| Сборы по страхованию | Сумма |
| 6. Страхование предмета залога (квартиры) | |
| 7. Страхование жизни и трудоспособности заемщика | |
| 8. Сбор за медицинское освидетельствование (при необходимости) | |
| Залог недвижимого имущества | Сумма |
| 9. Сбор за получение справки об отсутствии залога | |
| 10. Плата за получение документов в БТИ | |
| 11. Оплата нотариального удостоверения договора залога | |
| 12. Оплата государственной регистрации договора залога | |
| Другие расходы | Сумма |
| 13. Плата за открытие текущего счета | |
| 14. Сбор за открытие специального накопительного счета | |
| 15. Сбор за заполнение заявления на кредит | |
| 16. Расходы на ремонт, необходимый для подготовки жилья для проживания | |
| 17. Расходы на переезд | |
| 18. Расходы на переоформление телефона | |
| ВСЕГО РАСХОДОВ, необходимых для приобретения квартиры в кредит | |
| Расчет будущей сделки приобретения квартиры | Сумма |
| 1. Сумма первоначального взноса заемщика | |
| 2. Максимально допустимая сумма ипотечного кредита | |
| Максимально возможная цена покупаемой квартиры | |
Таким образом, на этапе предварительной квалификации заемщиков решаются следующие задачи:
- определяется круг клиентов, которые, согласно критериям банка, могут быть квалифицированы как потенциальные заемщики (доходы которых позволяют им претендовать на жилищный ипотечный кредит и которые имеют реально подтвержденные намерения приобрести в собственность жилье);
- клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления банком жилищных ипотечных кредитов;
- осуществляется предварительный расчет финансовых параметров (максимально доступная для каждого конкретного клиента сумма кредита, график и размеры регулярных платежей по кредиту, другие расходы по предстоящим сделкам);
- определяется список и временные рамки предоставления документов, необходимых банку для принятия решения о кредите;
- определяется порядок заключения кредитного договора и договора об ипотеке, права и обязанности сторон, устанавливаемые в результате совершения этих сделок.
9.3. Основные требования банка к отбору клиентов
Очень важно, чтобы уже на этом этапе клиент отчетливо представлял основные требования банка, связанные с предоставлением ипотечного кредита, включая:
1) требования банка к платежеспособности заемщика (коэффициенты, устанавливающие максимально допустимую долю расходов клиента на жилье, а также долю общих обязательств клиента в его доходе);
2) требования банка к обеспечению возвратности кредита (залог приобретаемого недвижимого имущества с указанием максимально допустимого значения соотношения суммы кредита и стоимости залогового имущества);
3) другие возможные дополнительные виды обеспечения кредита;
4) требование банка к достоверности предоставленной информации, включая предоставление клиентом права (в форме доверенности) на проверку предоставленных им сведений о трудоустройстве, получаемых доходах, денежных счетах и другом имуществе, кредитной истории;
5) требования банка к оценке залогового имущества, его инженерно-техническому состоянию и правовому статусу;
6) требования банка по страхованию предмета залога, жизни, трудоспособности заемщика и другим видам страхования, установленным банком.
9.4. Информация, предоставляемая клиенту на этапе предварительной квалификации
В рамках первоначального собеседования сотрудник банка должен иметь возможность провести некоторые предварительные расчеты по кредиту, включая определение:
- максимально доступной суммы кредита80;
- ежемесячных платежей клиента в счет погашения кредита и процентов по нему;
- примерной суммы наличных денежных средств, которыми должен располагать заемщик для внесения первоначального взноса, а также покрытия расходов, связанных с совершением сделок по купле-продаже недвижимости, заключению кредитного договора, в том случае если банк устанавливает плату за открытие счета, оформление заявления на кредит, а также договора залога.
При этом заемщик должен быть предупрежден, что расчеты носят информативно-консультационный характер и производятся лишь для того, чтобы определить, в состоянии ли заемщик, исходя из сообщенной им информации относительно его потребностей в кредитных средствах и платежеспособности, получить кредит в банке и погасить его в соответствии с установленными условиями и сроками.
Банк должен проинформировать клиента о том, что предварительная квалификация не означает, что банк уже принял на себя обязательство предоставить кредит и что положительное решение по заявлению о кредите принимается на основании результатов проверки достоверности представленной клиентом информации о его платежеспособности.
Клиенту — потенциальному заемщику — предоставляется информация о порядке и сроках заключения необходимых договоров, в том числе о порядке совершения всех действий, связанных с обязательной государственной регистрацией сделок по залогу недвижимости, необходимостью нотариального удостоверения отдельных документов. Ему также даются необходимые разъяснения и проводятся консультации по поводу порядка и сроков предоставления и погашения жилищного ипотечного кредита банком, прав и обязанностей банка-кредитора и клиента-заемщика.
Клиент должен получить достаточно полную информацию в письменном виде и все необходимые разъяснения в устной форме с тем, чтобы ясно представлять себе условия кредитования, а также правовые и финансовые обязательства, которые он берет на себя, заключая договор на предоставление жилищного ипотечного кредита.