Основы ипотечного кредитования

Вид материала

Книга

Содержание Глава 8. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования 2.Таблица 8.1. График платежей по стандартному ипотечному кредиту в условиях увеличивающейся инфляции Период (месяц) Баланс долга на конец месяца Период (месяц) Баланс долга на конец месяца Индекс изменения доходов населения 2.8.2. Основные характеристики альтернативных инструментов кредитования

Подобный материал:

• Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
• 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
• Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
• Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
• План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
• Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
• Темы рефератов: Предпосылки возрождения и этапы становления института ипотечного жилищного, 13kb.
• Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
• Общие положения земельно-ипотечного кредитования, 24.95kb.
• Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.

Глава 8. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

8.1. Основные причины разработки и внедрения альтернативных инструментов ипотечного кредитования

Начиная с конца 1980-х годов в теории и практике ипотечного кредитования стран Латинской Америки, а также в Израиле, Турции и ряде других стран получили развитие так называемые альтернативные инструменты ипотечного кредитования, приспособленные к тому, чтобы осуществлять долгосрочное ипотечное кредитование в условиях высокой и волотильной инфляции.

Стандартный ипотечный кредит в этих условиях становится неподходящим инструментом. Посмотрим, что произойдет, если применить его при растущей инфляции. В табл. 8.1 приведен условный пример предоставления кредита с фиксированной процентной ставкой на следующих условиях: сумма кредита – $ 15 000, процентная ставка ― 9% годовых (т.е. инфляция в первый год невысокая), срок кредита ― 15 лет. Предполагаемый сценарий экономического развития: уровень потребительских цен будет увеличиваться ежегодно на 5%, а доходы заемщиков   расти в соответствии с ростом цен (т.е. реальные доходы остаются постоянными). Поскольку это стандартный ипотечный кредит, то процентная ставка по нему не изменяется и величина ежемесячных платежей на протяжении всего кредитного периода постоянна.

Что при этом происходит? Реальная процентная ставка по данному кредиту (с учетом возрастающей инфляции) становится отрицательной, а платежи по кредиту и остаток невыплаченного долга обесцениваются. Кредитор несет очевидные потери и вряд ли захочет и дальше предоставлять долгосрочные ипотечные кредиты на этих условиях.

Мы видим, что стандартный кредитный инструмент с фиксированной ставкой процента и фиксированными по номинальной сумме платежами полностью устраивает субъекты рынка только в том случае, если экономические и финансовые условия существенно не меняются на протяжении всего кредитного периода. Иначе в процессе долгосрочного кредитования могут возникнуть существенные проблемы, решение которых потребует либо прекращения кредитования, либо поиска каких-то иных кредитных инструментов, более гибко учитывающих воздействие изменяющейся экономической среды.

2.Таблица 8.1. График платежей по стандартному ипотечному кредиту в условиях увеличивающейся инфляции

Период (месяц)	Ежемесячный платеж, $	Платеж в счет долга за месяц, $	Процентный платеж за месяц,$	Баланс долга на конец месяца, $	Доля платежа по кредиту в доходе заемщика, %	Реальный ежемесячный платеж,$
1	152,14	39,64	112,50	14 960,36	21,73	151,51
2	152,14	39,94	112,20	14 920,42	21,73	150,88
3	152,14	40,24	111,90	14 880,18	21,73	150,25
4	152,14	40,54	111,60	14 839,64	21,73	149,63
5	152,14	40,84	111,30	14 798,80	21,73	149,01
6	152,14	41,15	110,99	14 757,65	21,73	148,39
7	152,14	41,46	110,68	14 716,19	21,73	147,78
8	152,14	41,77	110,37	14 674,42	21,73	147,16
9	152,14	42,08	110,06	14 632,34	21,73	146,55
10	152,14	42,40	109,74	14 589,94	21,73	145,94
11	152,14	42,72	109,42	14 547,22	21,73	145,34
12	152,14	43,04	109,10	14 504,18	21,73	144,74
24	152,14	47,07	105,07	13 961,88	20,70	137,69
36	152,14	51,49	100,65	13 368,70	19,71	130,99
48	152,14	56,32	95,82	12 719,88	18,77	124,61
60	152,14	61,60	90,54	12 010,18	17,88	118,55
72	152,14	67,38	84,76	11 233,90	17,03	112,78
84	152,14	73,70	78,44	10 384,81	16,22	107,29
96	152,14	80,61	71,53	9 456,08	15,45	102,07
108	152,14	88,18	63,96	8 440,23	14,71	97,10
120	152,14	96,45	55,69	7 329,08	14,01	92,37
132	152,14	105,50	46,64	6 113,70	13,34	87,88
144	152,14	115,39	36,75	4 784,32	12,71	83,60
156	152,14	126,22	25,92	3 330,22	12,10	79,53
168	152,14	138,06	14,08	1 739,71	11,53	75,66
180	152,13	151,00	1,13	0,00	10,98	71,97

Стремясь снизить воздействие инфляции при кредите с фиксированной ставкой, кредитор пытается максимально завысить процентную ставку в момент выдачи кредита, чтобы хотя бы в первые годы получать достаточно высокие доходы, которые позволят ему минимизировать финансовые потери, связанные с возможным обесцениванием невыплаченного баланса долга и платежей по нему в дальнейшем.

Однако рост номинальных процентных ставок негативно отражается на доступности кредитов для большинства заемщиков. При повышении ставки процента увеличивается размер платежа по погашению кредита, поэтому сужается круг граждан, соответствующих требованию платежеспособности, в соответствии с которым доля платежа по кредиту в совокупном семейном доходе не должна превышать 30―40%. Высокая номинальная процентная ставка по кредиту становится своего рода барьером для большинства заемщиков и ограничивает использование стандартных кредитных инструментов.

В условиях инфляции кредиторы также сталкиваются с серьезным риском процентных ставок. Если они финансируют долгосрочные кредиты с фиксированными процентными ставками с помощью краткосрочных депозитов, удорожание ресурсов может отрицательно сказываться на прибыльности операций по ипотечному кредитованию.

Инфляция сказывается на номинальном росте потребительских цен, и в первую очередь цен на недвижимость. Для заемщиков с отстающими от роста инфляции доходами получение жилищных кредитов становится проблематичным. В то же время для кредитора при росте номинальной стоимости предмета залога кредитный риск несколько снижается, так как в случае дефолта заемщика и продажи недвижимости по более высокой цене он скорее всего сможет компенсировать потери по кредиту.

Следует также отметить, что в условиях нестабильной экономики не только резкий рост процентных ставок по долгосрочным ипотечным кредитам, но и их снижение делает использование стандартных, традиционных инструментов с фиксированными процентными ставками рискованным для кредиторов. Так, в случае резкого снижения процентных ставок возрастает риск досрочного погашения, поскольку заемщики стремятся погасить сумму основного долга по кредитам, взятым на условиях более высоких процентных ставок, чем текущие. Кредитор не получает запланированного процентного дохода и вынужден реинвестировать досрочно полученные средства на условиях более низких процентных ставок. Это негативно сказывается на доходах первичных кредиторов и увеличивает риски инвесторов, которые вкладывают средства в ипотечные ценные бумаги с фиксированным купоном. Иными словами, в условиях нестабильной и инфляционной экономики простота традиционных инструментов по сравнению с иными, так называемыми альтернативными, инструментами перестает быть преимуществом.

Таким образом, воздействие инфляции на процесс предоставления жилищных ипотечных кредитов в странах с переходной экономикой проявляется в следующем:

• рост номинальной процентной ставки по кредитам приводит к снижению доступности жилищных ипотечных кредитов для большей части населения;
  
• кредиторы сокращают сроки кредитования и отказываются от использования кредитных инструментов с фиксированными ставками в национальных валютах.
  

Инструменты с переменной процентной ставкой в условиях быстро меняющегося финансового рынка, изменения стоимости ресурсов, процентных ставок и умеренной инфляции гораздо более предпочтительны как для кредитора, так и для заемщика.

Рассмотрим один из наиболее часто используемых инструментов — кредит с переменной процентной ставкой (табл. 8.2). Как было показано в предыдущей главе, его основным отличием от стандартного кредитного инструмента является то, что процентная ставка не фиксируется на одном уровне, а изменяется в соответствии с изменением стоимости финансовых ресурсов — в данном примере при изменении индекса инфляции. Платежи заемщика ежегодно (либо с другой заранее оговоренной в кредитном договоре регулярностью) пересчитываются на основе новой процентной ставки, которая определяется путем увеличения предыдущей процентной ставки на величину, соответствующую приросту уровня инфляции. Таким образом, риск процентных ставок в данном случае перекладывается на заемщика.

Из таблицы видно, что кредитору удается существенно снизить свои финансовые потери, так как он ежегодно пересматривает процентную ставку по кредитам в соответствии с индексом инфляции. Процентные ставки по ипотечным кредитам не отличаются от рыночных, что позволяет кредитору получать процентные доходы на уровне рыночных.

В условиях умеренной инфляции данный инструмент работает достаточно эффективно и удобен для кредиторов и заемщиков. Поскольку процентная ставка может быть как увеличена, так и снижена (в случае снижения стоимости кредитных ресурсов и падения процентных ставок на рынке), риск досрочного погашения кредитов при использовании данного инструмента снижается. Однако при более высоком уровне инфляции и резком росте номинальных процентных ставок по кредиту долгосрочные кредиты с переменными ставками тоже становятся малоприемлемыми инструментами как для кредиторов, так и для заемщиков.

Начальная процентная ставка становится столь высокой, что доступность кредитов для заемщиков снижается. Более того, в условиях инфляции и непредсказуемости ситуации на финансовом рынке кредитору сложно установить какие-либо верхние границы изменения процентных ставок по кредиту, что, безусловно, увеличивает риск наступления «платежного шока» для заемщика. «Платежный шок» возникает в том случае, когда темпы роста доходов заемщика существенно отстают от темпов изменения процентной ставки по кредиту и заемщики оказываются не в состоянии погасить возросшие платежи по кредиту.

В таблице предполагается, что темпы роста процентных ставок на 2 процентных пункта в год (в среднем 5–8% в год) опережают темпы роста доходов заемщика (на 2% в год). Инфляция постоянная ― на уровне 15% в год. В результате данный кредит становится обременительным для заемщика (доля платежа по кредиту в доходе увеличивается с 26 до 41%). Таким образом, в условиях нестабильной экономики, сопровождающейся резкими и подчас непредсказуемыми изменениями на финансовом рынке, в сфере труда и занятости, а также доходов населения, возрастают различные риски, поэтому приходится искать другие инструменты, более адекватно отражающие воздействие перечисленных параметров на стоимость кредитных ресурсов и доступность ипотечных жилищных кредитов для населения.


Таблица 8.2. График платежей по ипотечному кредиту с переменной процентной ставкой

Период (месяц)	Ежемес. платеж, $	Платеж в счет долга за месяц, $	Процен-тный платеж за месяц, $	Баланс долга на конец месяца, $	Годовая процен-тная ставка, %	Доля платежа по кредиту в доходе заемщика, %	Темпы роста потребительских цен, % к первому периоду	Индекс изменения доходов населения, %
1	180,03	30,03	150,00	14 969,97	12	25,72	100,00	100,00
2	180,03	30,33	149,70	14 939,64	12	25,72
3	180,03	30,63	149,40	14 909,01	12	25,72
4	180,03	30,94	149,09	14 878,07	12	25,72
5	180,03	31,25	148,78	14 846,82	12	25,72
6	180,03	31,56	148,47	14 815,26	12	25,72
7	180,03	31,88	148,15	14 783,38	12	25,72
8	180,03	32,20	147,83	14 751,18	12	25,72
9	180,03	32,52	147,51	14 718,66	12	25,72
10	180,03	32,84	147,19	14 685,82	12	25,72
11	180,03	33,17	146,86	14 652,65	12	25,72
12	180,03	33,50	146,53	14 619,15	12	25,72
24	198,90	32,20	166,70	14 256,33	14	27,86	116,67	102,00
36	217,66	31,90	185,76	13 900,04	16	29,89	133,33	104,04
48	236,18	32,60	203,58	13 539,07	18	31,79	150,00	106,12
60	254,35	34,42	219,93	13 161,29	20	33,57	166,67	108,24
72	272,04	37,55	234,49	12 752,72	22	35,20	183,33	110,41
84	289,12	42,36	246,76	12 295,83	24	36,68	200,00	112,62
96	305,43	49,40	256,03	11 767,55	26	37,99	216,67	114,87
108	320,80	59,57	261,23	11 135,85	28	39,11	233,33	117,17
120	335,02	74,30	260,72	10 354,69	30	40,05	250,00	119,51
132	347,85	95,81	252,04	9 355,84	32	40,77	266,67	121,90
144	358,98	127,68	231,30	8 035,78	34	41,24	283,33	124,34
156	368,07	175,79	192,28	6 233,44	36	41,46	300,00	126,82
168	374,71	249,85	124,86	3 692,98	38	41,38	316,67	129,36
180	378,34	366,14	12,20	0	40	40,96	333,33	131,95

2.8.2. Основные характеристики альтернативных инструментов кредитования⁶⁹

Альтернативные инструменты ипотечного кредитования, как уже отмечалось, были разработаны для стран с высокой и волотильной инфляцией, когда невозможно использовать традиционные инструменты кредитования с фиксированной и переменной процентными ставками.

Альтернативные инструменты позволяют:

• учитывать изменения инфляции (стоимости ресурсов) и условий кредитования;
  
• снижать риск процентных ставок для кредитора и заемщика;
  
• повышать доступность кредита для граждан-заемщиков;
  
• обеспечивать эффективность и доходность долгосрочных кредитных операций для кредитора.
  

Основные характеристики альтернативных инструментов кредитования:

• наличие встроенного механизма индексации суммы задолженности заемщика по кредиту с учетом темпов изменения инфляции или стоимости кредитных ресурсов, что обеспечивает эффективность и доходность долгосрочных кредитных операций для кредитора;
  
• перераспределение платежей по кредиту в целях повышения доступности кредита таким образом, чтобы на первоначальном этапе погашения кредита суммы платежей были несколько снижены по сравнению с выплатой задолженности в последующие периоды, когда номинальные доходы заемщика увеличиваются в силу инфляции;
  
• использование механизма негативной амортизации и капитализации недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе с погашением увеличенной суммы задолженности на последующих этапах при обеспечении рыночной доходности данных операций.
  

Одним из наиболее простых и распространенных кредитных инструментов, применяемых в странах с непредсказуемой инфляцией, является кредит, предоставляемый в иностранной валюте или в привязке к иностранной валюте. Предполагается, что изменение курса внутренней валюты по отношению к иностранной соответствует колебаниям индекса инфляции. Такой инструмент позволяет в какой-то мере обеспечить интересы банка путем получения от заемщика платежей по кредиту, индексируемых в зависимости от изменения курса внутренней валюты по отношению к иностранной. Однако при этом возрастает кредитный риск, так как если заемщик получает доходы во внутренней валюте, то велика вероятность несовпадения (отставания) роста обязательств заемщика и увеличения его доходов. Кроме того, валютный риск накладывается и на банк, поскольку при падении курса иностранной валюты уровень доходов банка по кредиту становится ниже, чем по операциям во внутренней валюте.